光谷片区房地产市场分析

光谷片区房地产市场分析51区域分析511区域概况光谷是武汉东湖新技术开发区的别称，地处武汉市东南部，毗邻大外环，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一带，位于东湖、南湖、汤逊湖三湖之间，不仅自然环境优美，而且还是目前国内仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区。其间集聚了国内外著名的高等院校、科研院所、高新科技企业。目前光谷区域企业总数已达8000多家，其中高新技术企业1800多家，上市公司15家，过亿元的企业75家。2008年，光谷企业完成总收入1750亿元，光谷完成财政收入4450亿元。众多的高科技人员和教职工群体，为光谷片区的楼盘提供了强劲的购买力。随着富士康的进入，长城建设、当代万科、保利、恒大地产相继进入光谷板块开发。512交通情况目前光谷板块道路纵横交错，形成三条纵向大道和三条横向大道在内的密集交通网络，主要道路有南北朝向的民院大道、关山大道、光谷大道，此外还有长飞路、关山二路，东西朝向有珞瑜路、雄楚大道、南湖大道，此外还有新竹路、火炬路。510、529、572、586、715、733等30余条公交车通达武汉三镇。光谷板块还将直接受益于武汉的轨道建设，地铁二号线于2010年完成，首先将通达鲁巷，此外规划的八号线、九号线也将给本区域带来更加便利的交通。图51光谷区域主干道示意图图52武汉市轨道交通示意图513区域配套目前光谷板块已经逐渐发展成为武汉城市副中心，具有成型的生活配套设施。区域内教育配套完善，有华工、武汉职业技术学院、武汉科技学院、华师一附中、光谷实验小学、政法、中南民大及附小等学校。以鲁巷广场、大洋百货、家乐福为主的商业配套能够满足本区域居民的消费需求。关山医院、湖北中医研究院等医疗服务设施比较完备。光谷步行街、天河环艺将使人们的居住生活更加丰富。14前景分析光谷片区是未来武汉市的特大高素质的人群聚集区。这里高校云集，文化氛围浓郁，生态环境良好，又有经济开发区的优惠政策支撑，宜居宜商。随着大型高新企业的产业园区相继建成入驻，大量的科研人才和商务人员的举家迁往光谷。大学城的开发建设也使这一区域内的高知人群和教职员工的人数激增，在这里形成了一个高素质人群集聚区。光谷片区将发展成为一个交通枢纽站。30余路公交路线将光谷连接至各商业中心，地铁二号线也将经由鲁巷广场，直通汉口闹市区。光谷房价即将触底。曾领涨江城楼市的光谷片区，由于价格涨幅过快，严重透支了房价，从去年年底又开始领跌武汉房价，片区均价从7000左右跳水至5000左右。在大幅下降后光谷片区成交量开始迅速上升，跃居全市成交量前列。52光谷楼市分析521光谷楼市概述2008年下半年开始政策暖风吹醒了待而不发的消费者，武汉市从2009年3月份开始连续7个月月度成交量超过1万套，市场热度持续高位。由于部分中心楼盘提价，成交量出现板块轮换，近郊楼盘。从上半年武汉楼盘销售排行之销售面积榜单来看，江南、江北“四六”分踞。位于金银湖的沿海赛洛城因为在成交套数上所占的绝对优势，再次问鼎销售排行第一名。而保利心语、百步亭花园现代城、统建同安家园、大华南湖公园世家都因为较低的价格，而使大中户型的产品明显畅销，而跃居榜上。图53武汉市与光谷片区房价走势图522光谷片区走势分析2009年上半年关山片成交均价为517021元/平方米，较去年同期下降23508元/平方米，跌幅为435。商品房住房共成交6744套，较去年增加3503套，增幅为10808。从成交均价走势来看，今年上半年关山片区呈现下跌趋势，从2月份最高点到6月份下跌了4325元/平方米，跌幅为839，为所有片区中下跌幅度最大的一个。从成交量方面看，随着价格的下跌，每月成交量大幅上涨，2月份月关山片销售才582套，到了6月，月销售达到了2695套，翻了5倍还多。图54近一年光谷片区成交趋势图在武昌各个片区中，因为富士康效应，光谷片区成了一个特殊的发展轨迹，2007年日涨百元的局面，也让这个片区的房价“瞬间”翻了一倍，然而，在那个“疯狂”的年代，这种现象也成了一种正常表现。如今，随着武汉楼市的整体回调，所谓的常态也终究敌不过理性的调整，在各个片区房源不断增多，片区竞争力逐步加强的情况下，光谷片区走在了降价的前列。而随着价位调整到位，其性价比开始显现，所以成交量再度大幅上升。53项目分析图55光谷片区主要项目位置示意图表51在售项目规模情况表项目名称总体规模已售规模在售去化率未来1年拟售规模备注当代国际花园59万362798万在售别墅，3号楼剩大户型，9月推12区6栋多层、4栋高层巴黎豪庭35万23万769万剩余140以上大户型中建康城26万4万61810万将推出117层清江山水74万13万6510万剩余119平米以上三房，目前主推大面积城市HOUSE光谷坐标城3982万23万867万9月月二期三期推1楼和顶楼7500，锦绣龙城80万372万8710万将推出5期，三千低三万丽岛漫城143万617万868万二期正在认筹世界城120万4547万方9718万估计年底推出三期金地中心城318万12万369万阳光在线1659万466万896万表52项目营销情况表项目价格主力户型推广语本期上市时间当代国际花园50008397两房，126132三房光谷之都五星级国际社区200812，20094加推巴黎豪庭三期5500133145三房生活大师大众豪庭20094，20095加推中建康城50508691三房、两房，119127三房三十岁左右变一变2009120094加推清江山水50608090两房，90140三房光谷心未来城20093加推光谷坐标城5200110140三房别墅社区、地铁之上、最后的绝版宽景HOUSE20089锦绣龙城460091124两房、三房光谷中心80万方成熟公园住区/UPPERPLACE20093丽岛漫城4600126142三房原味温哥华优雅生活20095金地中心城59003249小户型光谷之心一生一城爱HOUSE更爱自己200981阳光在线二期5250801252009519（数据来源8386调研）市场特征分析区位分析目前在售楼盘以鲁巷为中心，主要沿民族大道和珞瑜路两旁分布。光谷大道和关山大道也有分布。而随着鲁巷附近可开发用地的减少和开发区对高科技产业的扶持，未来发展趋势将向江夏和葛店方向延伸，核心地段将以旧城改造为主。物业形态分析物业形态比较丰富，有多层、小高层、高层，甚至别墅，而高层逐渐增多，体现了典型的城乡结合部向城市区域中心转变的过程。多层将逐渐稀缺，由于存量土地还没有完全消化，小高层未来2年仍将占据一定的市场份额。价格分析关山片区域各楼盘条件差异较大，价差也相应较大。目前靠近光谷区域楼盘均价大都在6000元/平方米左右，中环附近楼盘均价大都在40005500元/平方米，汤逊湖区域以别墅居多，均价大都在10000元/平方米以上。2008年和2009年上半年，在市场的压力下，光谷片区各种优惠活动不断，如买指定楼栋特定户型户型送奇瑞QQ轿车，首付2成，根据婚龄享受不同优惠的眷侣置业计划等活动，整体成交均价跌至5000元平米左右。在大幅降价的基础上，片区成交量回升较快。随着市场回暖，部分项目小幅提价。户型分析从在售项目来看，主力户型以中大户型为主，小户型楼盘不多，而本区域存在一定的小户型需求市场。对于这个短缺现象，金地中心城等楼盘新近推出部分小户型，受到市场欢迎。而作为高科技的积聚地，本板块没有出现出色的高科技楼盘是个遗憾。销售情况本区域许多楼盘拿地较早，成本较低，地