2008年福州市别墅项目市场调查报告

福州市别墅项目市场调查报告第一章宏观政策一、宏观政策12006年相关别墅政策回顾时间主要内容2006年4月国土资源部将出台“别墅”准确界定，“独门独院”纳入别墅范围，现在的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内。2006年5月17日“国六条”出台，这一消息让房地产的神经再度绷紧。2006年5月国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见称为九部委调控十五条，再次给地产行业施压。2006年05月31日中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续，并对别墅进行全面清理。2006年7月20日，北京市建委房屋市场交易管理处下发了名为关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知2006年7月24日建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。2006年房地产重点政策分析政策1别墅准确界定【内容点击】2006年4月，国土资源部出台“别墅”准确界定，“独门独院”纳入别墅范围，相对的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内，用地进行严格限制。独门独户的别墅严禁。目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及TOWNHOUSE项目，并不属于别墅，划入高档住宅的范围。对这类住宅用地，要进行严格限制。市场反应1、市场表现别墅用地被叫停后，别墅成为稀缺品。别墅类项目销售情况来看，市场反应仍然是求大于供；2、消费者心理许多购买别墅的业主，看重的还是房屋品质和居住环境，对政府禁批别墅用地并不十分了解；3、开发商表现政府已禁批别墅用地，市场又存在较大需求，使得别墅成为一种稀缺品，引得许多开发商纷纷以住宅立项建别墅；政策2一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续【内容点击】2006年05月31日起中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续，并对别墅进行全面清理。市场反应1、市场表现别墅的总供应量因此不断下降，别墅更加稀缺；2、消费者别墅市场供给缩减,预期别墅价格价格上涨。投机行为加重；3、开发商反应人们收入水平的不断提高，中高端的居住需求扩大；政策3限制外资买房【内容点击】关于规范房地产市场外资准入和管理的意见明确规定，“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制”。限制了境外人士在京购房，尤其对中央别墅区一些高端项目影响显著。市场反应1、市场表现减少了一些外籍的客户；2、消费者心理客户观望者居多；3、开发商反映限制政策对销售的速度和销售的时限产生了一定影响；2、2007年相关别墅政策分析2007年，依然是房地产宏观调控持续和加强的一年，虽然没有像2005的“国八条”和2006年的“国六条”那样全面性、重大性、高度性的地产新政出台，但仍有为数不少的政策陆陆续续露面，如清算土地增值税、“国24号文”、房贷新政、土地储备管理办法等，另外针对宏观经济的六次加息、提高存款准金率等，也使房地产市场趋于紧缩。虽然别墅市场也受到相关政策的影响，但从整体的市场反应上看，其影响远远低于普通商品房。主要是由于别墅市场的消费群有别于普通商品房市场，这类客户群体受外界影响的因素较小。购买别墅产品的绝大多数客户均为住宅消费市场上的金字塔顶端消费人群，对价格的敏感度弱于普通住宅市场的客户群。也就是说，即便首付以及交易税费等其他费用增加，与高总额房价，绝对数额比相对较小，因此政策对置业者的购买心理影响不及普通商品房。另外对别墅的购买原先要求就非常高，至少要3040首付。虽然08年货币政策将从紧，由于自身条件好银行还是愿意给他们贷款的，可能购买一般的住房客户他们连一张税单都拿不出来，对这一群体来说这些根本就不是问题。目前来购买别墅的人群，大都不止有一次购房的经验，且相对比较理性。07年福州别墅项目的销售在一片“拐点”声中一枝独秀，不少别墅楼盘把前几年的尾量都售完了。二、福州市别墅市场总概况1、2006年至2007年福州别墅概括2006年是福州别墅价格上涨最快的一年，涨幅为277，单价也冲到7001元/平米的高度，投放量约在827万平方米。2007年12月福州别平均价格高到11274元/平方米，创下历史新高。2007年别墅相比于普通住宅的大起大落，作为高端阶层居住梦想的别墅住宅，走势相对比较平稳。这主要是因为别墅的潜在购买人群相对比较富裕，受经济束缚和影响相对较小。而随着别墅用地的日益减少，别墅的价值凸显。从福州别墅市场的均价价来看，福州各区域的别墅价格均衡，这缘于别墅属高端产品，几乎各家各户都有私家车，这就弱化了地段带来的价值差。比如市中心有运盛美之国别墅与闽侯区的云亩天朗别墅，并没有出现太大的地域与板块价差，某些郊区别墅单价甚至高过市中心别墅。这说明福州的别墅板块，均无明显自然的市场优势。别墅价格差只因别墅产品类型的不同而不同。2、近几年别墅价格走势分析2002年2007年福州市别墅均价走势图010002000300040005000600070008000900000050010001500200025003000别墅平均价格元/平米3416增长率别墅平均价格元/平米341639894819548270018217增长率167720811376277117372003年2004年2005年2006年2007年蔚蓝研判从以上图表可以看出，福州市的别墅均价从2003年的3989元/平方米至2007年8217元/平方米，呈现高速增长，其增长幅度达到了10599，年增长幅度达到了20，表面了处于市场高收入人群对该类产品的高度认同。若按此趋势发展，2008年福州市的别墅均价将达到9860元/平方米。从每年的增长幅度来看，出现较大的波动，纵观福州市每年的别墅投放量及产品特性可以发现，2003年到2004年福州市的别墅其起步相对较低，且刚受到置业者的高度认同，呈现大幅度增长；而2004年到2005年商品房逐渐市场化，大量的普通住宅投放到市场上，对别墅产品形成一定的冲击，导致其涨幅呈现下降趋势；2005年到2006年限制别墅开发政策的出台，使得该类产品成为投资者的珍品，推动着别墅产品均价的增长幅度，达到了近几年的高峰；而2006年到2007年受到政策的影响以及别墅郊区化特征等因素，其均价的上涨幅度逐渐下降，达到了3731，若按此趋势发展，2008年其别墅的上涨幅度将达到1089，预计其均价将在9112元/平方米。综上所述，2008年福州市别墅的整体均价预计将在9486元/平方米左右。32001年到2007年福州市别墅项目推出情况从2001年2007年上半年，福州别墅共有45个项目。在2007年之前就销完的别墅项目有23个；2007年在售、将售项目共有22个，其总占地规模达到7092亩。主要分布在福州近郊三环以外，1530分钟车程距离。由于福州市政府在大力改善城市交通（国宾大道线、三环、机场高速公路），使得三环外别墅项目的交通通达性能比较好，别墅的第一居所性质突现。别墅还是混合社区居多。但对建筑的风格、概念竞争已经发展到一个新阶段。特别是泰禾红树林（福州别墅的中国头衔）、融汇山水（小独栋新亚洲别墅）和长滩美墅（原创、宽院）是这个阶段的代表楼盘。因为“学”永远比“摸索”的速度快，这让福州的部分别墅产品能够以最快的速度走过大城市、一线城市别墅发展的初级阶段，直接进入到客群细分和产品细分的后几个阶段。由于福州别墅市场历来是学习、COPY中国一线城市，别墅产品的先进经验和产品形态。这就让福州的别墅市场杂乱无章，没有清晰的发展轨迹。几个阶段的竞争产品同时并存。受政策影响，福州的别墅供不应求，更是造成市场上什么别墅都叫座，消费者不分优劣，唯广告是从。因为“别墅用地的叫停”、福州市政府对“没有拿到施工证的别墅也一律叫停”，这为福州的别墅产品各自为阵的销售创造了条件。有些项目（例金桥爱丁堡、翠湖山庄云顶等）还在销售2000年以前规划的产品。卖点主要为绝版的景观和成熟的社区；还有一些项目（例君临香格里、家天下三木城、三盛中央公园、中天金海岸等）还处在混合社区的竞争状态。而融汇山水、长滩美墅和泰禾红树林则走出了精细的住宅产品、客群初步细分、对生活方式进行渲染的路线。在2006年福州房地产市场迅猛发展、房价直线上升的带动下，汽车消费的逐渐普及，大家对近郊住宅的接受程度大大增强。虽然近郊并不成熟，但这也无法阻挡2007年下半年福州房地产市场的两极化发展千万别墅豪宅及经济型亚别墅产品。因为2007年下半年推出的项目有三盛中央公园、北纬25N等。从价格上来说，福州推出的这几个别墅项目，早已把市场定位提高。由于福州别墅市场的板块化发展不明显，没有形成集合性的连片开发。每个板块几乎都只有不多的几个项目在运作，所以很难定出明确的板块价格。而部分原有的别墅板块，要不已经基本停止开发，要不就良莠不齐的存在各种别墅产品。所以注意力营销和品牌营销将对项目销售产生重大影响。2001年2007年福州别墅项目表年度数量具体项目新推项目20017个融侨水乡温泉别墅、石鼓琴湾、翠湖山庄、绿洲家园、闽都大庄园、英泰第一城、金桥花园20028个居住主题公园、融侨水乡温泉别墅、山姆小镇、石鼓琴湾、翠湖山庄、绿洲家园、闽都大庄园、金桥花园居住主题公园、山姆小镇2个20036个居住主题公园、融侨水乡温泉别墅、山姆小镇、绿洲家园、闽都大庄园、运盛美之国运盛美之国20049个居住主题公园、融侨水乡温泉别墅、绿洲家园、闽都大庄园、桂湖云庭、东方威尼斯、兰庭东方墅、兰庭西江月、运盛美之国桂湖云庭、东方威尼斯、兰庭东方墅、兰庭西江月4个200514个云亩天朗、福禄坊、居住主题公园、绿洲家园、闽都大庄园、东方威尼斯、兰庭东方墅、兰庭西江月、中天金海岸、长滩美墅、大唐世家、名城港湾、公园道1号、运盛美之国2期云亩天朗、福禄坊、中天金海岸、长滩美墅、大唐世家、名城港湾、公园道1号7个200620个云亩天朗、居住主题公园、闽都大庄园、东方威尼斯、兰庭西江月、中天金海岸、长滩美墅、大唐世家、名城港湾、公园道1号、运盛美之国、翠湖山庄、泰禾红树林、融汇山水、大洋鹭洲、碧水琴湾、水岸君山、博士后缘墅、润华山庄、领域泰禾红树林、融汇山水、大洋鹭洲、碧水琴湾、水岸君山、博士后缘墅、润华山庄、领域8个200722个云亩天朗、居住主题公园、东方威尼斯、兰庭西江月、中天金海岸、长滩美墅、名城港湾、公园道1号、运盛美之国、翠湖山庄、泰禾红树林、融汇山水、大洋鹭洲、碧水琴湾、水岸君山、博士后缘墅、润华山庄、领域、美林湾、北纬25度、三盛中央公园、金桥爱丁堡美林湾、北纬25度、三盛中央公园3个4、2007年福州别墅发展情况2007年每月福州市别墅成交价格及面积情况0200040006000800010000120000100020003000400050006000700080009000价格（元/）面积（）价格（元/）63966614798164177696662480058783821293651124111274面积（）1441242525281722436629366043794777643684510842241月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月蔚蓝研判从上述图表中可以看出，虽然其中有几个月份别墅价格、成交面积较之上月有所回落。但纵观整个别墅市场，无论从楼盘数量还是价格、成交面积上看，市场都呈稳步上升的趋势，闽侯、五四北、金山板块均有新盘出现。受政策影响，福州的别墅供不应求。2007年上半年别墅市场成交量相对较低，平均一天成交不到2套。很大程度上是与福州别墅无房可售以及开发商“捂盘”不售有关。进入下半年，整个楼市在国家宏观调控冲击下进入“严冬”，但别墅市场反而有回升势头。2007年8月后，面积在300500的独栋产品，市场平均价格走到了1200015000元/平方米；面积在190250的联排别墅，市场平均价格在80009000元/平方米；面积在250300的双拼别墅，市场平均价格为1000012000元/平方米。别墅均价还保持着较高增长率。随着区域的不断开发，出现了不少格盘品味高，企业品牌大的名盘。如建发领域、三盛中央公园，再加上原有的运盛美之国等楼盘，别墅楼盘的价格一直是稳中有升。除了9月份别墅成交价格略有下跌以外，下半年别墅成交价格不断地被刷新，到了12月，每平方米单价已经到了11274元，达到了2007年的新高度。2007年别墅产品发展两极分化的市场格局已形成，一些别墅楼盘其规模、环境、档次、配套等诸多优势，牢牢占据着高端市场的主力位置，千万级别墅已呼之欲出了。另一方面，经济型别墅仍将是主力需求，随着人均收入的不断提高，将有越来越多的人群可以享受到别墅的待遇。未来的别墅“新战场”会以远效的旗山、闽侯等板块别墅为代表。2007年福州市在售别墅项目产品主力面积、主力单价、主力总价一览表物业类别主力面积（）主力单价（元/）主力总价（万元）独栋3504501000011500350450双拼27032080009000250300联排20025070008000150200叠拼180200700075001401502007年福州别墅产品具有以下几个特点1、市场上类别墅产品较多，联排别墅占总体地位；2、类别墅面积基本控制在200300左右，总价在150万元250万元之间；3、2007年，市场竞争激烈导致产品升级，是福州别墅由初级型向中高级发展的一年；4、高档别墅还比较缺乏，科技、环保、安全等高精尖的技术将运用到别墅建造中去，市场将出现创新型别墅；5、别墅项目在向乌龙江板块及五四北板块不断扩张，别墅郊区化已成为别墅市场的一个固定模式；5、2007年福州市主要在售别墅详细情况及分析2007年福州市在售别墅一览表项目板块产品类型价格面积销售去化预计推货推出类型领域一期闽侯以独栋和少量双拼为主，约70套独栋的均价在14000元/左右，双拼均价在12000元/米左右，350平方米独栋500多万/套，250平方米双拼239万/套范围250450，主力面积360、4509月30日开盘，准现房销售，全部售馨预计将于2008年春节前后推出二期独栋约几十套，量数不大融汇山水二期闽侯联排80套，独栋36套联排210258万/套独栋340380万/套在售联排产权面积190200，使用面积230260，独栋250300联排位置较好全部售馨；独栋余量约10套待定待定大洋鹭洲一期闽侯联排、独幢联排190万元/套独栋300600万元/套独栋300400；联排产权面积130180目前推出已全部售罄待定待定金桥爱丁堡闽侯112栋双拼240万/套2555384套254562套25836套242942套07年4月开盘，销售85碧水琴湾闽侯一期274套，2期120套170万/套产权面积260280使用面积400二期已开售一周，1期剩10套左右，独栋33套已售馨福禄坊闽侯一二期37栋联排，共352套面积280平方米130万/套面积300平方米150万/套面积280360二期80，三期年底开盘联排博士后缘墅闽侯联排54套，叠拼55套联排9197万/套叠拼9093万/套联排180220叠拼198230联排售馨，叠拼余房几套长滩美墅马尾三期38套联排210万/套左右产权面积242258销售90联排北纬25度五四北独栋43户，联排叠拼140户待定独栋500联排叠拼300400尚未开盘独栋、联排、叠拼三盛中央公园五四北联排70户，叠拼20户，复式洋房80户联排均价13500元/平方米叠拼均价10500元/平方米联排21026091待定联排、叠拼、花园洋房中天金海岸金山共5000多户联排均价230万/套叠拼均价170190万/套高层均价7800元/平方米联排217223叠拼170别墅余房销售，约12套推出1至2幢看江高层泰禾红树林金山联排292户叠拼549户联排均价170多万/套联排200叠拼170别墅余房销售，剩15多套叠拼美林湾金山联排151套，一期推出104套联排均价250万，起价200万，最高价300万25007年10月一期推出104套，已售94套，销售90联排运盛美之国市中心联排90套预计价格1300015000元/平方米250310一期已实现100销售，二期的产品余房4套，联排水岸君山马尾共1209户，其中联排256套8000元/平方联排230320双拼300360独栋370420尚未对外公开销售；实际已经开售联排、叠拼、独栋2007年福州市别墅各个板块分析板块闽侯乌龙江五四北东江滨城南市中心特征榕城别墅板块之母江岸亚别墅集群区山景新兴别墅区山水商居别墅区城门口的别墅城市中心别墅范围闽侯上街的大学城板块，荔园度假村附近以及旗山周边风景区沿乌龙江东岸，程控金山公园、湿地公园及北江滨一侧的别墅楼盘秀山板块以及北峰森林公园板块主要沿东江滨向马尾区发展，同时涵盖鼓山风景区城门以南，沿乌龙江南段铺开，涵盖林浦、螺洲区域市区中心区域兴起开发早，但发进度缓慢，05年起具规模产品出现得益于市政府东扩南进发展战略，05年起开发进度加快市政发民战略之外，由市场自发形成于20世纪90年代初，福州最早开发的别墅板块，05、06年开发再次兴起04年东方威尼斯出现，使其成为福州最早亚别墅板块区03年运盛美之国发展因素市政规划利好因素（大学城落建）1、市政规划得发因素（金山生活区形成）2、双汉双公园景观资源1、交通便利，离市区较近。2、北峰,水资源优势1、马尾经术区发展2、鼓山、闽江资源3、北江滨板块带动市政规划的利好因素（南台岛开发）近年无发展不利因素1、缺少景观资源；2、离市区较远；3、诞生之初缺乏高起点的规划开发模式迎合市场浒趋势，同质化严重新兴板块，区域城建规划，配套不足1、与市中心距离远2、项目少，板块认同度低3、鼓山风景区与鼓山工业区开发相冲突，板块环境价值遭破坏1、位置偏2、区域城建规划、市政配套设施规划不足市中心地段与别墅离城生活相冲突产品类型产品定位跨越大，经济型与富豪型别墅产品兼具江岸亚别墅第一居所的轻型亚别墅自居型与高务型兼具价格低的经济型别墅代表项目云亩天朗、碧水琴湾、建发领域中天金海岸、秦禾红树林、美林湾居住主题公园、三盛中央公园、北纬25度长滩美墅、名城港湾、水岸君山东方威尼斯、大唐世家运盛美之国福州别墅板块闽侯板块成为“老大”福州已售、现售别墅楼盘示意图第三章2007年福州市别墅在售楼盘分析1主要在售别墅基本情况比较分析案名基地面积亩建筑面积（）楼层容积率绿化率云亩天朗2期溪谷120038万独栋、双拼04558领域396135万独栋、联排03555碧水琴湾15811万独栋、联排1145翠湖山庄1503385万独栋、联排、双拼0355570三盛中央公园125115万联排、双拼、叠加、花园洋房、高层17439北纬25度30020万独栋、双拼、0160美林湾1406815万联排、高层1630泰禾红树林45030万联排、叠拼,别墅、超高层1830水岸君山91538万独栋、联排、双拼、叠拼、叠院0624310福禄坊15793万联排09940蔚蓝研判1福州市区可开发土地资源的减少，政府加快市区边缘的开发。闽侯上街及东江滨等片区相当多的土地进入一级市场，且规划容积率不高，开发商获得这些土地资源时，通常采取别墅类物业规划，以求实现最高的投资价值和收益。除了三盛中央公园、泰禾红树林、美林湾外，其余项目均为纯别墅型社区，且项目规模较大，因此所满足的是较单一化的高端消费群体；而三盛中央公园、泰禾红树林、美林湾项目所满足的并非是单一化度消费群体，而是包括不同层次、不同消费需求度购买者，走经济复合性的道路。2从基地面积上分析基地面积均在125亩以上，最大的云母天朗占地面积在1200亩，与水岸君山占地915亩均属福州市相对较大的别墅项目；总建筑面积上分析云母天朗与水岸君山的总建筑面积均到达的38万平方，每年别墅市场供应量相对较大；除了翠湖山庄和福禄坊外，其余别墅项目总建筑面积均在11万平米以上，项目规模适中，合理的市场定价体系与市场推广力度是其取得良好销售率的基础。3、福州市目前在售的楼盘基本上以独栋和联排别墅为主，但各楼盘的容积率都大小不一，根据别墅类物业规划划分，混合性度的别墅项目的容积率都在16以上，最高的是泰禾红树林容积率在18，因其走别墅与高层相混合的开发道路，以求实现最高的投资价值和收益；而其他的别墅项目均是纯别墅社区，容积率在035左右，开发商为提高整个项目品质，争夺有限的目标客户，开始注重整个小区的绿化率，其中北纬25度的绿化率还高达60，让居住者真正体会高品质住宅所带来完美生活。2、主要在售别墅个案价格比较分析项目名称别墅物业均价元/平米主力总价万元独幢15000400云亩天朗双排12000250300独幢14000450领域双拼12000350碧水琴湾联排6000170独幢11000350500翠湖山庄双拼9000350联排10000220400三盛中央公园叠拼10000300独栋15000400联排12000300北纬25度双拼12000300美林湾联排9000220泰禾红树林联排9000150独幢10000400500联排8000225300水岸君山双拼8500300福禄坊联排5000155蔚蓝研判1从别墅物业类型上分析云亩天朗、翠湖山庄、水岸君山、长滩美墅和碧水琴湾属于纯别墅，物以稀为稀为贵。一方面此前高档别墅推出量少，另一方面福州消费力旺盛，所以这些盘一经推出，市场关注度相对较高。该类别墅主要以独栋和联排为主，整个社区度品质相对较高，其价值也较为突出。其余项目均为混合型社区，是以普通住宅为主的社区，别墅的存在自然可以提高整个社区的品质；但换个角度看，这事实上同时也是降低了别墅的居住价值，而价格浮动均处于150250区间。2均价上分析目前福州别墅市场上，独栋别墅项目价位最高。均价到达13000元/平米，主力总价在400500之间。联排别墅项目目前均价在10000元/平米，主力总价在170250万之间。受土地稀缺性与别墅政策的双重作用下，随独栋别墅价格水涨船高。均价突破1万元/平米大关，同时联排别墅、双拼别墅也称之为“经济性别墅”或“亚别墅”，与现福州市的房价相比，在市区中心或是江滨的高层住宅的总价与郊区联排别墅的总价相差无几，让很多工薪阶层圆了“别墅梦”，因此亚别墅市场由此表现得相当活跃。3、主要在售别墅去化情况比较分析案名开盘日期推出量销售率云母天朗二期未开盘175（二期）一期售完领域2007093070一期约有70户，独栋已经售罄，双拼约剩8套碧水琴湾200641二期联排120套一期售完，二期30翠湖山庄2006123010050三盛中央公园200812917091北纬25度待定美林湾20071210495泰禾红树林2006053028898水岸君山尚未对外销售（三期）三期试推10套一二期售完、三期福禄坊2005111一二期351套一期售罄，二期2栋联排约有12户未售蔚蓝研判1现阶段福州市场上的别墅项目销售情况较好，其中三盛中央公园、美林湾、泰禾红树林、中天金海岸、长滩美墅、名城港湾、运盛美之国等别墅项目已经基本售罄，润华山庄、融汇山水等别墅项目前期已经基本售罄，正准备着推出后期别墅项目。目前福州别墅项目销售情况比较理想，主要原因在于1别墅产品的稀缺性；2别墅产品风格，产品附加值高；3随着经济的快速发展，富裕阶层逐步增加，财富聚集，更加注重居住品质的升华，尊贵与享受。2近年上市的别墅项目，在规划设计、户型设计、园林设计、建筑外立面、建筑建材品质等方面都比往年更高了一个层次。三盛中央公园获得“联合国城市花园社区奖”，从社区环境上提高社区的品质与内涵；北纬25度，千万级别的定制别墅，将创造福州别墅的新高峰。由原先的资源竞争将快速升级为品质竞争，成为了福州别墅由初级型向中高级发展的一年。3别墅项目在向闽侯板块和五四北板块不断扩张，别墅郊区化已成为别墅市场的一个固定模式，现随着汽车等交通工具的普及，别墅的价格并不于与市中心的远近，更多是别墅的风格与内涵。只要产品创意新颖，风格迥异，宣传推广到位，目标客户明确，是取得良好销售率的根本，达到资金的快速回笼。4主要在售别墅推广点分析名称主要诉求点客户群体云母天朗高尔夫别墅私营企业老板领域高档纯别墅社区私营企业老板碧水琴湾水生态养生别墅，2000米一线临江机关，私营企业老板翠湖山庄中国山水别墅典范机关，私营企业老板三盛中央公园五四北行政城市官邸以私营其企业主，高管为主北纬25度闽商回归线海外闽商华侨，全国福建大企业家美林湾TOWNHOUSE国际生态居住区私营企业主为主泰禾红树林城市中心,江岸别墅经商,私营企业主水岸君山千亩半山水岸别墅鼓楼台江，私营企业主福禄坊中国庭院别墅福建民居第一城私营企业主，高管蔚蓝研判1别墅市场的消费群体有别于普通住宅市场，这类客户群体的整体经济承受能力较强，购买别墅产品的绝大多数客户均为市场上的金字塔顶端消费人群，对价格的敏感度相对较低。2客群心理诉求导向推广，其购买别墅产品的客源主要是私营企业主或高级白领阶层，他们更加注重的是身份与地位的体现，尊荣与华贵，享受着高品质的舒适生活，不断寻求风格与品质的感觉，并不太在乎距离长远。从购房客户心理角度展现社区人文气质及周到服务等，力求让潜在客户寻求心灵的碰撞。3产品导向推广，目前各个楼盘基本以产品周边的自然资源特点或独特风格等较为突出的优势来为整个项目做整体的宣传，从自然环境、居住品质、园林规划、建筑形式、智能化等方面进行推广；5、2007年福州在售别墅体量分布案名基地容积率产品类型户数配比云母天朗1200045独栋、双拼约201户领域396035独栋、联排、高层12栋双拼、10栋小高层共70套碧水琴湾158110独栋、联排联排一期274套、二期120套、33套独栋翠湖山庄150035独栋、联排、双拼84独栋，16栋双拼三盛中央公园125174联排、叠拼、花园洋房、联排70户、叠拼20户、复式房80户北纬25度30001独栋、联排、叠拼独栋43户、联排137户、叠拼120户美林湾14068160联排、高层联排151套、一期推出104套、泰禾红树林45018联排、叠拼、超高层联排292户、叠拼549户、20栋32层水岸君山915062独栋、联排、双拼独栋28户、联排256、双拼60户，福禄坊157099联排联排共351户各项目别墅容积率及产品比较010350350450620991116174180020406081121416182北纬25度领域翠湖山庄云母天朗水岸君山福禄坊碧水琴湾美林湾三盛中央公园泰禾红树林独栋、双拼独栋、联排联排、公寓蔚蓝研判1从上述表格与图表中得出，现阶段福州市别墅市场上别墅物业主要分为两种纯别墅社区及混合型别墅社区。纯别墅社区其容积率均相对较低，在045左右，例如云母天朗、北纬25度等；而混合性别墅社区，容积率在17左右，大多是走联排与高层相混合的模式，大大的满足了不同客户群体的需求。这类别墅产品更为精细，营销手法更为成熟，倾向对生活方式的渲染和营造。同时经济性别墅也大大的降低了别墅的风格与品质。例如美林湾、泰禾红树林等。2目前福州别墅市场独栋产品越来越少，主要原因在于政策的限制及实施导致独栋别墅产品大量减少，物以稀为贵，独栋别墅价格不断的向上涨，成为市场上的珍品。而类别墅产品占据的份额越来越大，其中联排别墅所占份额相对较大，成为市场上的主流，原因在于联排别墅面积相对较小，总价低，（在150250万之间），满足了大多中高层消费群体的需求。32007年，福州别墅市场竞争激烈导致产品升级，是福州别墅由初级向中高级发展的一年，从中天金海岸、大唐世家销售完成，到千万级别的北纬25度的面世，福州市别墅市场正式进入了产品升级的界限。同时，目前福州高档别墅还比较缺乏，科技、环保、安全等高精尖的技术将运用到别墅建造中去，市场将出现创新型别墅。主要在售独栋别墅面积分布情况案名（独栋）主力面积（）最大面积（）最小面积（）云母天朗2溪谷500900300领域360450450360碧水琴湾尚未推出尚未推出尚未推出翠湖山庄266326613266北纬25度400600700400水岸君山370420420370主要在售独栋别墅面积分布情况案名（联排）主力面积（）最大面积（）最小面积（）碧水琴湾260280280260三盛中央公园210260260210北纬25度300400400300美林湾252252252泰禾红树林193207207193水岸君山280300320270个案简析云亩天朗接待中心闽侯区上街镇316国道旁新东阳高尔夫球场内电话059122871111开发商福建捷扬房地产开发有限公司占地1200亩建筑形态社区大面积的绿化（绿化率高达58），原生态的植栽高低错落、相衬成趣，体现了景观的均好性。西班牙风格的别墅建筑，尽展地中海的异域风情。建筑采用的是红色西班牙筒瓦低坡屋顶，外墙暖色调（米色或浅黄色）STUCCO漆，部分贴手工艺术石，屋檐采用小拱券装饰，拱型门廊及木制花架；项目简介溪谷占地266亩，共建了170余套别墅，位于高尔夫球场中央靠南端的位置，四围被球道、果岭及天然水系包围。溪谷由五个形态各异的小岛组成，各岛之间由桥连接，这样就形成了整个小区合理、流畅的交通动线。全区分东西两个入口，在入口及各岛路口都有雅致端景设计，或溪流落瀑或千年古榕，移步易景，达到天然景观与精致园艺浑然天成。小区内还因地制宜，保留了部分的原生态森林树种，使得溪谷更贴近自然，富有人文价值感。项目优劣势分析优势1岛式别墅，与目前福州市区别墅风格迥然不同，高端定位；2社区配套设施齐全；3高品质生活，体会高雅和谐的社区文化；4高尔夫球场、现代运动高尚中心，自然资源丰富；劣势1地理位置相对较远；2单价高，总价高昂；3周边品类套设施有待完善；4项目规模庞大，开发周期较长，开发风险性大；周边配套设施4700平方米的经典雅致的高尔夫球场会所，会所内设置中西餐厅、咖啡厅、多功能宴会厅、桑拿浴、足疗室、美容室、棋牌室、VIP室及高尔夫用品专卖、高尔夫练习场等；2000平方米的乡村俱乐部主要功能包括，卡拉OK、酒吧、咖啡厅、SPA、会议室、商务中心、亲子乐园、户外游泳室、户外网球场、巴士站、雪茄室、便利超市等等。在家里交友会客依然体面，私家泳池、私家码头都是私人的专属社交场所。入室，大开间挑空宴会厅、私人桑拿会所、八角观景餐厅、超大观景露台。点评目前福州高端别墅项目，社区配套齐全，风格独特，高尚品位。领域接待中心闽侯区荆溪荔园度假村旁电话87647999、87647777、05922077799开发商厦门建发集团房地产有限公司福州分公司占地396亩绿化率55建筑形态北侧布置约10幢短板小高层景观公寓，整体造型呈连贯的曲线，形成活泼、连续的沿街立面。既保证了小区整体的景观、形体、通风要求，又使公寓户户取得朝向、观江景俱佳的角度。用地西侧布置了12幢双拼别墅住宅，其余大多数产品为占地12亩的高档独栋景观别墅。项目简介项目位于福州近郊闽侯县，荆溪镇，闽江北岸，离福州市东街口仅15公里。地块南侧紧临闽江延绵900多米，与鲤鱼洲国宾馆隔江相望，西侧与“荔园度假村”成片茂密的百年荔枝林相邻，规划中的滨江大道从项目前穿过。丰富、天然的景观资源使该地块成为不可多得的私家领域。项目优劣势分析优势1拥有得天独厚闽江水资源，与荔园度假村成片茂密的百年荔枝林相邻，自然资源丰富；2项目具有较高的品质，身份地位象征的体现；劣势1地理位置相对较远；2价格相对较高；3周边配套设施有待完善；周边配套设施南侧紧临闽江延绵900多米，与鲤鱼洲国宾馆隔江相望，西侧与“荔园度假村”成片茂密的百年荔枝林相邻,规划中的滨江大道从项目前穿过。距东街口15公里，20分钟车程即可抵达；点评精致舒适的别墅产品，建筑空间极具特色的建筑群，追求高品质生活，体会高雅和谐的社区文化。碧水琴湾接待中心闽侯洪塘大桥北侧乌龙江畔电话059183708888开发商福建迎鑫房地产占地158亩绿化率45建筑形态建筑总体风格赋予理性主义的成熟，依托空间的变化、色彩的处理、尺度的把握，建立建筑的人性光辉、整体建筑无繁复修饰。项目简介水生态养生别墅，罕有2000米一线临江。浩淼乌龙江水阻断了所有的喧嚣与压力。养生园林流水淙淙、亭台楼榭、绿树繁花、阳光、碧水、白鹭、沙洲，所有都市喧嚣中日渐稀缺的自然元素在这里悉数再现。项目优劣势分析优势1拥有得天独厚的2000米一线江景，水生态养生别墅；2社区配套设施齐全；3联排别墅价位相对较低，户型大面宽，小进深；劣势1地理位置相对较远；2位于乌龙江旁，船只、货车采砂运沙严重，道路尘土飞扬；3小区建造水平相对粗糙；4开发商品牌知名度，项目认知率推广不足；周边配套设施洪塘大桥和乌龙江间,毗邻大学城、实验小学、福州一中新校区点评亚别墅项目，经济实用性别墅开发，项目配套设施齐全，水生态住宅。一线临江，视野开阔。翠湖山庄2云顶接待中心福州新店赤桥路98号八一水库旁电话059187485555开发商福州旺福房地产有限公司占地150亩总建筑面积35000平米绿化率557建筑形态项目结合原有地形地貌规划,依半山之势而建，共推出100套独立式低层别墅，以独栋别墅与双拼别墅为主开盘时间总套数116套交房时间08年6月份项目简介翠湖山庄的大部分别墅在半山坡中与自然的融洽的结合在一起，加上一个1000平米游泳池，一个占地一亩的人工湖，造价300万。翠湖山庄环境优美，自然生态园林。配套设施齐全。居家生活适宜。项目优劣势分析优势1周边自然环境优美；2社区生活配套齐全；3高档纯别墅社区；劣势1价格高；2周边配套有待完善；3到小区要经过约3公里的城乡结合部，道路不平；4五四北别墅竞争对手多且实力强；周边配套设施森林公园，新店永辉、未来动物园将搬至此点评高档纯别墅社区，周边自然环境优美，社区配套齐全，社区景观优美；周边配套，道路，交通有待改善。三盛中央公园接待中心福州五四北满洋路电话87950333，87950666开发商三盛地产全程代理尚佳美机构占地830亩总建筑面积14519150平方米绿化率39建筑形态欧式风情小镇。15栋联排别墅，2栋叠拼别墅，3栋多层复式洋房，100米超宽楼间距（一期）开盘时间07129（一期）总套数1128户交房时间09年下半年项目简介面积在100270平米之间。欧式风情小镇。15栋联排别墅，2栋叠拼别墅，3栋多层复式洋房，100米超宽楼间距（一期），独特的“生态坡地”优雅环境，小型人工湖面并以层层叠叠的蜿蜒溪水和带状的林荫步道，形成贯穿整个空间范围的绿化系统。中心景观步行主轴、人行临水步道及林荫道则将街区庭院或私家院落相连，三盛中央公园获得“国际花园社区大奖”。项目优劣势分析优势1近期三盛中央公园获得联合国“国际花园社区大奖”。项目配套设施齐全；2三盛地产口碑较好，信誉较高，实力强大；3周边环境优美，生态住宅，坡地溪院别墅群；4五四北城市核心官邸，升值空间大；5五四北交通便利，南北贯穿；劣势1大面积，大户型，高总价；2小区整体量大，销售周期长。周边配套设施省体育中心、星级酒店、大型生鲜超市、银行、医院等遍布周边。37亩社区体育公园，拥有200米田径跑道、网球场、篮球场、游泳池等项目设施，社区商业步行街及商业中心；3所幼儿园、1所小学、1所中学点评以别墅为重心的高端项目，项目配套设施齐全，一流，社区景观环境优美，生态住宅，曾获了联合国“国际花园社区大奖”。北纬25度接待中心福州世纪金源大酒店一楼电话059187233333开发商心家泊地产全程代理上海维度占地300亩总建筑面积20000平方米建筑形态43栋独栋，120户叠拼，137户双拼。原生态纯住宅豪华别墅群；项目简介占地300亩，300户，43栋独栋，120户叠拼，137户双拼，原生态纯住宅豪华别墅群。户型量身定做。24层。规划中商务会馆设置多媒体会议厅、多个综合接待体厅、咖啡厅，满足多样商务会晤的需求，同时还配置了中西餐厅、酒吧、24小时社区超市等。高级会所，7000福州首个集商务、休闲于一体的现代闽商会馆。项目优劣势分析优势1定制别墅，定制风水，定制户型，定制私家花园，定制智能化，定制装修；2周边自然环境优美。三山带一水；3追求的自身的生活品味；4高贵的地位身份象征；5地段未来五四北CBD行政中心，周边配套设施正在逐步建立，完善；6前期的心家泊房产，在福州的市场上取得了较好的品牌效应，口碑较好。开发商的品牌信誉上佳。节省了大量宣传的广告费用；7闽商文化，文化形象力巨大。思乡之情；劣势1价位太高。现阶段传言价位属福州市场上最高；2目标客户群少，销售周期长；周边配套设施秀峰小学，福州火车站，北三环，永辉超市，永唐盛酒店，秀山中学。点评量身定制，科技环保，目前福州市场上唯一的量身定制高端别墅项目。定位高尚，定价甚高。美林湾接待中心仓山区金山洪湾路，金山公园东侧电话059188858999开发商福州市城乡建设发展总公司全程代理零距离占地14068亩总建筑面积150000平方米绿化率30建筑形态利用庭院与露台，结合建筑优势。采用庭院TOWNHOUSE独特的户外生活设计，每户均享有前庭、中庭、后院三重私家庭院，以及四大露台、双阳台的设计，豁然开朗的生活空间通过庭院向大自然展开。前庭、后院、及中庭设计，景观庭院功能分区明确，可进行多层次庭院绿化，将内部景观呈线性展开，为大绿化环境中的纵向延伸。创新参与性方式，将TOWNHOUSE生活更大限度地延展到户外。户户均南北双向露台，双向临景，两大屋顶花园露台，迎自然入室。项目简介项目规划为15万平米TOWNHOUSE国际生态居住区，一期为26栋联排别墅，104户，；二期为8栋120130平米的精工大宅，一梯一户，全明结构，入户花园，270度转角外飘窗，独有的300米超宽的栋距是高层中最大的亮点，人车分流，组团与组团之间，形成相对独立的的围合空间，公寓建筑L行布局，项目优劣势分析优势1金山公园相对,周边环境较好；2品质较高,且价位相对较低；3开发商实力强,口碑佳；4升值潜力大；劣势1竞争对手较多；2周边配套设施有待完善；周边配套设施630亩生态金山公园、教育附三小、福四中分校、农业银行、工商银行点评高档纯别墅社区，周边自然环境优美，社区配套齐全，社区景观优美；周边配套，道路，交通有待改善。泰和红树林接待中心仓山区金山浦上大道与乌龙江交界处电话059187865008、83399388开发商福州泰禾房地产开发有限公司全程代理FLAHALO风火广告占地450亩总建筑面积60万平米绿化率30建筑形态项目以类地中海的现代建筑未风格，新波西米亚风格，讲求自然、简约、纯粹。在绿化景观的设计上每个组团内部均设置独立的组团中心景观，而每个组团之间均用绿带相隔开，以达到底层户户观景。项目简介红树林社区规划有功能完善的双会所（包括运动和休闲功能）、室外游泳池、幼儿园、商业配套、小型超市、卫生服务中心项目等创意TOWNHUOSE现代建筑一期111栋联排,叠拼别墅,二期20栋32层超高层点状建筑,项目优劣势分析优势1获联合国“国际花园社区银球奖”；2升值潜力大；3价位相对较低；4户型设计竞争力强；5开发商口碑佳；6社区配套齐全；劣势1地段较远，交通不便；2竞争对手多；周边配套设施五星级酒店配置的双会所（运动、休闲）、12班幼儿园、小学、卫生医疗中心,福州教育附属第三小学,金山展览城等。点评项目规模庞大，联排别墅经济性较强，周边自然资源丰富，项目配套设施满足业主运动、健身、就学、购物等方面的要求，居家投资均适宜水岸君山接待中心马尾登龙支路1号电话059183980111开发商三木地产占地9153亩总建筑面积380000平方米建筑形态联排、独立、双拼别墅，主要以独栋别墅为主，项目分为A、B、C三个地块，总面积约9153亩，建筑面积38万平米。项目简介千亩半山水岸别墅，座拥君山，三大原生态水库，醉月潭，泊云潭，揽星潭。中央20000平米湖泊，山亭水榭，绿岛钓台。户型联排别墅每户面积在270平方米，联院别墅每户面积在330平方米，独立别墅每户面积在400平方米。全明设计，超大私家院落，并设有阳光室与家庭室。户型设计。项目优劣势分析优势1升值潜力大；2未来交通便利；3自然环境优美；4社区配套齐全；5开发商口碑佳；劣势1现阶段交通不便，出入口交通唯一性，出入不便；2竞争对手多；3规模大，销售周期长；4目前周边配套设施有待完善；周边配套设施师大二附小，福州大学阳光学院，福州保税区管委会，马尾海关，市第五医院，马尾开发区管委会，国家举重训练基地，福建省老年活动中心点评千亩半山水岸别墅，座拥君山，三大原生态水库，醉月潭，泊云潭，揽星潭。规划社区生活环境优美，福禄坊接待中心闽侯上街工贸路电话059122879866,22879766开发商福建兴元房地产开发有限公司占地84666平方米总建筑面积93037平方米建筑形态住