日新伟业 四川绵阳千城美地项目定位及物业发展建议

日新伟业四川绵阳千城美地项目定位及物业发展建议千城美地定位及物业发展建议谨呈九洲千城置业有限公司25883项目地块较为方正，利于规划布局。地块用地较为平整，内部有少量需拆迁建筑。项目属性项目属性界定中国科技城主城区边缘，规模一般、缺乏项目资源支撑的住宅项目城市属性区域属性项目属性中国科技城绵阳四川省第二大城市、西部电子城，国家确定的全国惟一的“科技城”，我国重要的国防军工和科研生产基地，同时也是联合国改善人居环境示范城市。1、连接主城区至高新区的纽带项目位于高新区腹地，拥有快捷的交通通达主城区；2、区域为大型建材市场项目所在地整体属性为五金建材市场，同时有一定的企业，居住氛围不佳，区域配套成熟，但档次不高；缺乏强势资源项目用地方正平整，区域内植被茂盛，但缺乏强有力的自然资源或人文资源优势；项目地段价值一般，具备分解项目属性界定命题结构化思维项目环境分析参考借鉴案例项目整体发展战略项目定位规划方案及物业发展建议项目营销攻略1234567项目简介项目环境分析1市场大势分析2产品机会分析3客户竞争分析4未来竞争分析1市场大势分析宏观特征城市格局房地产供需分析585881125883平米，合42亩。生活氛围不足；区域产品同时供应电梯、多层；未来竞争激烈消费者倾向多层；三房大套型，销售去化周期长，存量多区域现状生活氛围不足，配套较远、项目核心问题界定情境分析问题2产品如何设计，以期在竞争中突围（按常规发展可能）面临激烈产品线竞争（我们期望的目标）在竞争中胜出项目情况市场情况占地285883平米，合42亩。生活氛围不足；未来据不完全统计，绵阳未来供应将近45883容积率小于等于3不超过100米16/1816当前区域供应多层小高层高层价格目前区域多层竞争楼盘还未对外销售预计售价3700元/目前空白市场，之前价格3600元/34003800元/之间客户关注度关注度有差别，并不强烈，主要对价格敏感度高主要对价格敏感度高抗性减小，基本接受，主要市场供应高层为主去化速度与高层基本一致销售速度与区域和产品面积段挂钩，高新区销售速度低于主城区本项目多层小高层高层评述客户无明显关注，项目容积率做不满，建筑面积减少，销售价格无法弥补建面损失。建议本案不采用多层。市场空白点，同时可以满足容积率指标。建议可以作为创新产品推出市场主流产品，完全满足项目控规指标，同时销售价值不受损失，建议本案采用高层产品及物业类型物业类型建筑面积配比物业类型小高层（11层）高层（33层）商业（2层）容积率069231建筑面积19297102647524991715298建面比2257552占地面积175428219621968576占地比384319注建筑密度按16计。产品及物业类型客户需求面积分配5070709090110120140140以上客户需求比例323407384117597客户需求套型分配一房两房一卫两房两卫三房一卫三房两卫四房客户需求比例5122812156115612551832分区可售套数可售面积万销售情况60以下1080395滞缓609024071985很快9012012231243较慢12014415302018一般144以上11252271滞缓合计73657913本项目一房两房一卫两房两卫三房一卫三房两卫四房判断需求较低建议不采用需求度较高建议主力套型需求度略高建议少量房源需求度一般,但从客户关注价格方面，以两房变三房满足客户心理建议主力房源需求度略高，但总价高，去化速度慢建议次主力房源需求较低建议不采用户型配比分析户型面积配比物业类型房型面积段建筑面积套数套数比小高层两房/三房70120197259323223高层两房/三房70120660389777677合计均面积858576491008备注小高层标准套二高层可变套二少量120130平米房源均面积85平米计算产品方案2物业类型选择1826层高层产品及物业类型方案二说明全部为高层，不做其他产品户型配比和面积配比与方案1一致物业类型房型面积段建筑面积套数套数比高层标准两房/三房70120428824550451可变两房8590428824548749合计857649991备注标准套二高层可变套二少量120130平米房源标准均面积85平米计算可变均面积88产品方案1的静态测算基于现在有市场价格的保守测算注土地成本按80万/亩计。建筑成本1600元/平米，景观成本500元/平米，智能化设施按300元/平米，其他税费和营销费用按300元/平米计小高层3600元/平米计，高层3700元/平米计住宅部分建筑面积（）建筑面积测算均价（元/）产值（元）总产值（元）土地取得费后续开发成本预计总体成本（元）总体单位面积成本（元/）理论销售利润（元）理论利润率8576493603309010935321018021单价（元/）总价（元）单价（元/）总价（元）2711886143100498294071613400349920792700236196535商业部分1715298700012007086产品方案2的静态测算基于现在有市场价格的保守测算住宅部分建筑面积（）建筑面积测算均价（元/）产值（元）总产值（元）土地取得费后续开发成本预计总体成本（元）总体单位面积成本（元/）理论销售利润（元）理论利润率8576493800325906620337913706单价（元/）总价（元）单价（元/）总价（元）2886846533300492290531511400349920792900253692574商业部分1715298700012007086注土地成本按80万/亩计。建筑成本1800元/平米，景观成本500元/平米，智能化设施按300元/平米，其他税费和营销费用按300元/平米计对产品方案进行综合比较和评价评价因素产品方案一产品方案二项目品质两重产品品质单一产品品质开发成本小高层成本略低于高层全高层成本略高市场需求小高层市场空白高层主流产品未来的价格提升空间小高层给予未来产品提价的空间纯高层随市场竞争定价客户需求对33层高层有一定抗性主流产品客户较容易接受对利润的贡献相对成本的减少，销售价格差异不大，利润相对较大与市场直接竞争，相对成本利润相对减少两种产品方案竞比差异不大，但对于丰富项目产品线、控制项目成本以及提升未来竞争力有一定差异，但小高层与高层组合，高层达33层，虽在限高范围内但33层的高层产品在项目存在一定的潜在市场风险。为保证发展商利益以及规避市场风险主推方案二对产品方案进行综合比较和评价后建议方案一小高层与高层组合，高层达33层，虽在限高范围内但33层的高层产品在项目存在一定的潜在市场风险。规避方式一放弃方案1；规避方式二容积率低于3保证品质，损失部分建筑面积；方案二市场主力供应产品，项目风险降低，直接与竞争楼盘进行产品战；项目属性界定命题结构化思维项目环境分析参考借鉴案例项目整体发展战略项目定位规划方案及物业发展建议项目营销攻略1234578项目简介产品方案建议6基于发展战略和定位之下的物业发展建议项目发展战略构建新的价值体系，成为区域市场领跑者项目形象定位都市高尚生活示范区物业发展建议构建项目的生活价值体系构建项目的社区价值体系物业发展建议都市生活体系构建本项目价值之体系生活价值构建社区价值构建便利性社区和谐会所园林与景观建筑配置建筑与产品物业管理本项目价值之体系生活价值构建社区价值构建便利性社区和谐会所园林与景观建筑配置建筑与产品物业管理都市生活体验便利性社区和谐会所便利的生活配套满足生活功能需求精神层面的都市生活业主活场所通过园林空间交流参与交流活动的机会满足生活功能的需求社区便利店可以方便的购买生活用品社区超市满足业主的生活用品购买需求；便利便利满足生活消费的需求社区生活消费场所商业业态规划满足业主的生活消费需求。便利需要社区提供多种贴心服务，便利生活随手可得利用社区服务，足不出户，生活无忧应招服务家庭保洁、代办事务机票/酒店等预定；代管代租房屋租售代理、房屋空置管理；亲子看管提供短时间幼儿照看；其他基础物业服务会所会所在本项目中身兼多职角色会所在本项目中主要承担以下几个角色1项目前期与示范景观共同构成项目的都市形象展示；2项目前期卖场角色；3项目销售期的都市生活体验区角色；4后期业主活动的主要场所；和谐社区通过园林公共空间进行交流在小区内闲庭信步，散步之余可以坐下交流；社区老人小孩娱乐时空和亲子娱乐设施；和谐社区参加社区活动是大量认识新朋友的机会以千城会的名义举行社区运动会等，构建九洲千城置业企业品牌和客户管理系统；同时为后期项目开发奠定客户品牌认知基础；本项目价值之体系生活价值构建社区价值构建便利性社区和谐会所园林与景观建筑与产品建筑配置物业管理建筑与产品建筑户型规划方案建议原规划方案评价建筑风格原规划方案整个产品线全为高层，户型配比方面100平米以上中大户型比例较大，后期项目运作风险偏高原规划方案项目指标满足规划要求，建筑立面亮点不足规划方案走市场供应产品；面积控制没90/70限制；该规划方案从以下多角度进行评价对原方案评价评价标准原方案问题与优点价值评价总体布局产品与地块资源结合程度是否匹配，有效发挥地块价值最大化；不同容积率搭配是否科学合理。满足容积率指标要求，单一产品线，但总体布局过于开放，临近主干道，小区私密性和噪音因素未能弥补；户型分布价值最大化户型设计是否合理，户型面积配比是否与客群需求和市场对位；各户型单元之间设置合理，无直接对视、遮挡问题；户型较为合理，但面积配比与市场去化不匹配，户型单元设置较为合理，但户型单元布局无法满足价值最大化与其他价值的协调关系社区功能需求、社区景观需求、社区生活功能要求基本满足社区功能要求，但社区景观亮点不足，主题分散营销评价形象档次好的都市生活印象和品质，展示性强且便于展示城市化印象，展示性一般户型销售力设计合理，高附加值，具有超前和创新性户型设计较为领先市场，具一定的销售力；但亮点不充分客户心理客户体验价值最大化和客户心理需求无中心主题园林和景观，客户体验未能充分到位综述原规划方案总体设计还较为合理，但项目亮点不足，项目价值未能充分体现，都市化形象价值未能展示营造“主题式”园林，特色景观规划；产品创新，同时，提高性价比和实用率最大发挥地块与产品匹配度，提高项目形象、档次价值问题总结对本项目的指导意义总结及对本案的指导意义营造“都市化”的生活方式地块都市化形象展示不足项目特色不明显；产品设计有设计亮点，但未能更为大胆和创新无独特风格园林景观；形象档次较为传统，无主题立意；建筑与产品建筑户型规划方案建议原规划方案评价建筑风格规划理念营造“都市化”城市生活社区规划理念营造“都市化”城市生活社区通过建筑产品与园林景观的调合，协调统一的构筑产品价值体系，打造具有”都市化“的城市生活社区规划原则地块布局原则功能布局方案核心原则地块价格与产品价值相对应城市化产品，充分地块本身特质，以小高层、高层呈波浪形排布建筑与景观在保证品质、档次同时合理布局利用地块形状由里到用形成景观组团，保证小区采光、观景效果，最大价值化户型单元附属原则景观价值最大化中庭景观特色鲜明，极具都市化生活情节，四驱景观，全面提升景观价值都市化形象展示临街设置前驱景观绿化展示区和体验区，都市生活感受第一站过度空间由里到外建筑与建筑间以景过度，道路与项目之间由景过度，建筑采用半开放式布局保证项目价值体验式开发，保证项目品质和价值特别说明车位比不低于107人车分流小区车行出入口设在临绵兴路主街上。车位设计设一层地下停车场，可满足基本住户停车需求，地面不设置停车位；物业布局示意1绿化景观带车行出入口高层建筑小高层/18层高层建筑商业建筑会所建筑休闲景观区中庭景观区车行出入口人行出入口高层点式结构，小高层部分板式结构，半开放布局物业布局示意2绿化景观带车行出入口高层建筑商业建筑会所建筑中庭景观区全板式结构，半开放布局小高层/18层高层建筑启动建议最先启动会所及入口示范景观建筑可以先启动临街位置楼栋施工，后续楼栋分别选择临中庭房源和末端房源施工；依据市场情况确定销售房源建筑与产品建筑户型规划方案建议原规划方案评价建筑风格本项目建筑风格选择城市的、现代的、简约时尚的建筑风格挺拔、时尚、风格前卫但又符合都市形象气质，与城市化形象、档次像匹配，同时具有居住生活元素建筑立面建议现代感强、立面硬朗的建筑立面立面挺拔、具都市性、时尚性、具品质感和城市感；立面色彩选择黑、白、灰为主，建筑立面设计体现项目品质，现代、简约、时尚，在材质上建议以石材为主立面设计要点立面造型上，可大胆前卫、创新；都市时尚感强但具品质感；材质以石材、面砖、幕墙为主辅以涂料，保证立面质感强。创新参考立面设计特色建筑规划局部退台设计，制造项目亮点和特色在空间布局合理的范围内，在建筑设计规划要求之内，局部单元在可进行退台设计建筑与产品建筑户型规划方案建议原规划方案评价建筑风格户型设计命题思路1、背景绵阳市场主流需求房型两房/三房，80110平米；项目户型面积配比与市场需求一致；2、问题如何使80平米的户型实用面积达到90110平米的性价比房型设计；3、解决方式户型突破设计户型拼合解析户型突破设计户型拼合解析露台/阳台赠送一半面积赠送面积方式大面积入户花园分隔后分别计半面积或全赠送飘窗不高于21米的凸窗，在交房后，推到飘窗台，全面积使用封闭花池交房前全封闭，交房后打通，使用。室内娄空，挑高增大使用面积89平米，实得150平米；89平米，实得105平米；赠送面积方式大面积入户花园分隔后分别计半面积或全赠送飘窗不高于21米的凸窗，在交房后，推到飘窗台，全面积使用封闭花池交房前全封闭，交房后打通，使用。相通户型的可变设计，控制面积赠送面积方式外卧室挑高，全赠送面积，交房后统一封装，立面造型统一。2室2厅1卫1厨82，实得105平米赠送面积方式小结户型突破设计户型拼合解析以一个模数为“菜单”，进行上下，前后或左右的拼合，达到空间使用的伸缩性和功能使用综合性前后拼合左右拼合上下拼合本案在户型设计中，充分运用户型拼合，保证采光、通风效果综合分析，本案通过户型创新，既符合绵阳市场环境，又满足客户对产品性价比的需求。相对户型拼合而言，省略无谓的麻烦。总结本项目产品机会突破点本案户型可突破的地方产品功能性产品舒适度入户花园挑高设计多功能房内庭院飘窗露台花池阳台提升居住舒适度通过赠送面积达到隔房（卧室/书房/餐厅）目的，从而实现居住功能升级原户型方案评价原户型设计有一定赠送空间，但整体创新突破不够；原户型设计较为方正，可以借鉴和采用，但需控制户型面积；绵阳人购房房型要求保证两厅以上。便于家私摆设注重客厅活动空间和孩子卧房，客厅面宽42米，卧室39米次卧33米三房儿童房面宽3米以上房间通透，采光性，不得出现暗厨暗卫适当增加卧房和厅的面积设计注意点户型设计要点户型功能升级原则赠送面积达到隔房目的；户型舒适度提升原则提高居住舒适度；提升实用率减少公摊客户需求飘窗入户花园露台引入都市生活的时尚创新元素空中院馆错层露台/错阳台功能升级产品核心竞争力户型单元排布建议高层电梯两梯四户，点式布局，局部点点结合小高层一梯两户，板式结构，局部点式布局最大化减少公摊面积其中相关的设备面积和结构上的面积，尽可能保证其合理性即可。而公共空间的布局则具有较大的；灵活性。如楼梯厅、公共门厅、过道等。但是需要注意的是有时牺牲这类控件则会影响其舒适性。园林与景观设计建议园林与景观设计原则园林景观设计原则园林景观设计风格明确，注重入口示范、核心景观的打造；景观打造具有特点和亮点，形成环行观景轴线；同时注意对水系的配置和应用形成特色景观；绿化园林布局，注重考虑休闲、交流桌椅和凉亭，同时重点考虑绿化面积的密度和绿化效果；考虑亲子娱乐设施及设计康体设施的设置；入口景观建议大气、具品质感和体验性入口景观以体验展示为主要目的，可局部抬高形成坡地景观同时有效与绵兴路隔断，以树池、水景、休闲厅和休闲廊道搭配，提升项目品质和体验感植被方案1中庭景观建议中庭以水景为主，下沉式水景与地下水库相连，形成景观中心；泳池分别设置儿童泳池和按摩泳池，提升项目品质。方案2中庭景观建议中庭以水景为主，下沉式水景与地下水库相连，形成景观中心；多重景观节点，泳池区、休闲区、娱乐区等泳池区分别设置儿童泳池和按摩泳池，提升项目品质。休闲区廊道、水溪、自然堆坡、小品娱乐区二是健身和亲子乐观。健身部分以园林为主题，亲子部分配置娱乐器材绿化景观示意形成园林曲径通幽的增加园林的景色深，营造移步换景的效果。园林植被需富有多样性，富于变化，移步换景效果建筑配置建议入户大堂处理减少公摊面积在一定程度上会减少住宅的舒适度，因此建议，电梯间、走道只要要设计合理即可。最有可能节约面积又不影响舒适性的是入户大堂通过架空层来处理入户大堂装修五星级酒店装修标准六米挑高入户大堂；五星级酒店标准电梯门厅点式布局电梯厅花园建议电梯厅采用挑高露台方式设置，即每两层电梯厅均有一个近3040平米的露台，形成两层业主共同使用一梯厅花园电梯厅露台是两层高度，可以不计算建筑面积地下停车场建议生态、采光、通风地下车库观景车行入口，放松一天的疲劳户型单元和项目地块周边设置地下，采光井，保证地下车车库的采光；建筑配置智慧家居系统和品牌电梯配置提升项目品质和城市居家生活品牌电椅名目三菱电梯康恩得电梯日立电梯东芝电梯奥的斯OTIS电梯上海现代，上海迅达。智能家居控制系统全面提升项市场竞争力和客户关注度；品牌电梯配置从建筑本体提升项目品质和档次；物业管理建议完善的物管服务体系统一的形象突出项目特色，塑造项目品质和档次专业贴心的服务体系在保障业主安全、私秘的基本需求外，让物业服务多样化项目属性界定命题结构化思维项目环境分析参考借鉴案例项目整体发展战略项目定位规划方案及物业发展建议项目营销攻略1234578项目简介产品方案建议6都市高尚生活示范区项目形象定位回顾都市时尚生活场都市生活体验场品质生活示范场定位延展项目定位解析都市高尚生活示范区都市时尚生活场都市生活体验场品质生活示范场都市级的项目规划，城市级建筑品质，构建都市时尚生活场由外道内，梯次景观，节点布局，中心主题特色景观规划，构建都市生活的体验场从建筑到景观，从细节规划处理到建筑配置标准，一切只为满足生活品质需求打造都市时尚品质的生活样板项目定位营销主题定位营销主题定位城市中心脉搏之边的都市雅居定位解构高新版块远离中心城区，处于城市中心的边缘板块都市城市建筑，都市时尚生活体验区形象定位之上的项目营销命题项目营销的两大核心命题CLICKTOADDTITLE1九洲千城置业的品牌如何得到有效的运用和维护；CLICKTOADDTITLE2如何快速传递项目形象，迅速实现本案的全盘消化；问题如何运作，完成项目营销命题，并且达成销售目标项目入市时机建议及销售周期预测项目入市考虑因素入市时机建议2010年4月/5月按目前市场月均40套计，部分竞争楼盘在2010年4月基本进入尾盘期，项目竞争环境相对宽松；项目前期筹备工作09年9月启动项目规划，完成前期开发手续，预计启动时间在2010年2月；市场竞争环境销售周期按（方案二）991户，市场月均去化5060套计，保守估计项目销售周期约为1618个月现场战圈层营销聚客体验展示口碑效应传播战圈层战节点集中推广客户活动组织销售蓄客目标卖场包装体验示范项目展示现场控制销售策略客户服务客户品质认同项目命题三大战役推导营销总控策略营销总控策略销售目标达成三大战役现场战现场战略解构战略体系战术解构景观体验示范区打造入口示范景观提前呈