合川滨江项目可行性研究报告

合川滨江项目可行性研究报告目录第一章项目概况及经营取向4一、项目基本概况4（一）地理位置4（二）交通现状5二、地块条件分析5（一）地块状况5（二）地块与周边区域关系6三、项目区域规划7一南屏区功能定位7二南屏交通规划8三白鹿山片区9四、地块经营适宜性分析10第二章合川经济社会发展研究11一、合川区经济发展及规划11一）合川区经济分析11二）合川区经济发展规划14二、合川区城市规划15一合川区简介15二合川区城区解读16三城市地位解读和城市定位17四合川区总体规划18五合川区人口与城市化分析20六合川区商贸、教育22第三章合川区房地产市场研究23一、合川区房地产宏观分析23一合川区房地产市场发展进程23二合川区房地产各项关键指标分析25二、典型项目市场调研27一典型项目区位分布图27二典型项目概况28三合川区典型项目个案分析（见链接文档）29四合川区房地产市场总结29五合川区楼市总体评判30三、合川区商业规划调查及研究30一规划目标30二商贸规划30三合川区商业整体分析31四合川区商业发展的机遇与方向32第四章项目SWOT分析及价值发现34一、项目SWOT分析34（一）项目SWOT分析34（二）SWOT交叉分析35二、项目自身价值分析351、项目总体目标352、项目核心价值挖掘36第五章项目主要技术经济指标设想与模拟37一、产品配置模拟37一住宅产品配置建议37二商业产品配置建议39三项目建筑规划设想40二、项目主要技术经济指标模拟40一项目主要技术经济指标建议40二项目各地块主要技术经济指标建议41第六章项目经济效益评估42二、项目基础条件42（一）土地使用条件42（二）规划允许条件42（三）重庆市房地产经营的有关政策法规及规费条件42（四）地块附近楼盘的成交价格水平42（五）开发经营周期43三、项目销售预期估算43（一）项目销售面积43（二）项目预期销售价格估测43（三）项目预期销售收入测算43四、项目投资成本及费用估算44五、项目经济效果预估47（一）投资总利润47（二）利润率（静态）48（三）结论48六、项目不确定性分析48（一）影响该项目运营的不确定性因素48（二）项目敏感性分析49七、技术经济评估结论及抗风险对策50第七章结论及结束语52一、项目结论52二、结束语52第一章项目概况及经营取向一、项目基本概况（一）地理位置项目位于重庆合川区南屏新区西部石鼓坝，东南面邻曹家湾和涪江二桥，南靠白鹿山及渝武高速公路，西依小安溪，北临涪江及涪滨南路，隔江眺望北岸合阳区。涪江二桥合川文化艺术展览中心新区府合阳片区白鹿山片区南屏新区（二）交通现状1、区域交通体系完善，优势明显。水陆交通四通八达，是川东北、渝西北的交通枢纽和重庆通往川北、陕西、甘肃等地的交通要道。110省道、204省道、渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西。距重庆江北国际机场80公里，仅1小时车程。2、主干道涪滨南路是项目出入其它区域主要交通干道。渝武高速公路项目与高速路出入口有近23分钟车程，是合川通往重庆及其它区域的重要交通枢纽。3、配套情况项目地块部分涪江滨江区域，周边配套相对弱一些，但大区域市政设施配套齐全，水、电、气、视、讯、排污全部具备。附近公共服务设施配套较完善。项目距商业中心、政府机所在地、学校、医院等均较便捷。二、地块条件分析（一）地块状况1、地块面积项目地块分为五部分，总占地面积19222亩。各地块面积规模如下表项类单位A1A2B1B2B3亩46413089485838842751土地面积30941002059300323860025892001833700容积率367393393350350350总建筑面积13421156892234812538464997216370518512、形状项目B3地块与其余四个项目地块不处在一个平面上，高差约10多米。A1地块不规则四边形，表面大部分较平，临涪江边红线约60米有7米左右的高差（205米212米）。东北面与涪滨南路相依，西北面与规划中的休闲广场相接，其余两边与A2、B1、B2地块相邻。A2地块不规则四边形，表面较平整。西南面与小溪相依，西北面与规划中的休闲广场相接，其余两边与A1、B2地块相邻。B1地块不规则长边形，呈浅丘状，临涪江边红线约45米有6米左右的高差（206米212米），距东南部约1/3处有一小洼地，高差16米左右（196212）。东北面与涪滨南路相依，西北面与A1相邻，东南面为新开发区域，西南面为浅丘高地。B2地块不规则五边形，表面为呈浅丘，东高西低，北低南高。西南面与小安溪相依，其余面分别与A1、A2、B3地块相邻。B3地块西边不规则的四边形，呈浅丘状，高差约10左右。西北面与B2相邻，东边与规划主干道相接。3、地质、水文整人地块处于开发前期，已部分动工开挖，其上附着有部分建筑物，农作物等。项目地块与涪江和小安溪河心高差较大，河道周边已加固整治。项目小区水景自然而生，自然景观得天独厚。整个地块呈北低南高之势，南部高差较大。（二）地块与周边区域关系南临白鹿山城区休闲旅游片区，东靠合川文化艺术展览中心、新区府，西接待开发商住用地，北为合川区城市中心合阳片区。地块处于南屏区西部，位于合川区白鹿山休闲地带附近，是城市未来的休闲中心。地块本身最显著的特点是江景资源丰富被涪江和小安溪环抱，东靠新区府和文化艺术展览中心，与江对应的合川区城市中心合阳区遥相呼应，而在项目旁边为规划的城市休闲广场。三、项目区域规划一南屏区功能定位1城市规划以行政、工业、物流、会展、居住功能为主。2南屏新区是合川区新兴城区，主要政府职能单位汇聚于此，集政务、商务、娱乐、运动为一体的新兴区域。随着嘉陵江二桥通车，将大大缩短南屏与东渡的距离。3南屏区总体规划“一带、二轴、三心”的城市发展几何中心二南屏交通规划1、示意图2、公交系统依据总体规划，在火车站片区规划公交车站场，在城市干道上每隔500800米规划划线式公交停车港。公交首末站两处，分别位于建成区和新城区，相应控制用地面积约08公顷和15公顷。3、步行系统打造“一带三片”的主要步行区域。一带滨水休闲带；三片核心功能片区、建成区中心服务片区、新城区中心服务片区；通过滨水休闲带及希尔安大道将三个片区串连为一个完整的步行网络，整个步行网络强调步行系统的连续性，在交通性主干道及希尔安大道等车流量大的道路规划人行地下通道或人行天桥。4、水上交通规划四个游憩码头，通过水上娱乐联系合阳及东渡片区。5、停车系统结合主要步行区域及人流集散空间规划13处社会停车场。大型公共设施要求配套停车场；居住建筑按每500300平方米设置1个停车位，公建每300200平方米设置1个停车位的标准执行，城市中心区应采用上限值，并宜建地下停车库或停车楼。规划四车道及以上城市道路平面交叉口双向均设置展宽段。三白鹿山片区1、白鹿山简介虽名为其山，却并不险峻，也不幽深。六十年代，南江地质大队扎根于此，从山脚到山顶，建了许多房屋，占了半边山。所以白鹿山又叫“南江大队”。2、规划情况目前白鹿山片区正在进行滨江路段的整治工程，完工后将形成一个南城滨江景观带；该区域多为6070年代的砖房，人口密度较少，目前是合川的休闲旅游地带；目前白鹿山片区已经建成一座立交桥通往涪江二桥、南城区府已经高速路，并且现在白鹿山还在不断完善市场设施和道路交通。四、地块经营适宜性分析本项目地块所处区域环境及地块自身条件，其经营适宜性可做如下判断1、最适宜项目住宅小区。本项目地块面积较大，区位合理，具有较好江景资源优势，可享受城镇居家之便利，却不受城市繁华干扰之苦，是闹中取静、居家休养之理想场所。所以该地块最适宜住宅小区开发。2、可适宜项目商铺、酒店。本项目地块地处合川区高速出入口之要道，但不是唯一，同时，处于涪滨南路，具有经营滨江商业和酒店的必备因素人气旺。因而该地块除最适宜于住宅开发外，也可适宜于商用物业开发（但目前商气不旺，需培育商业氛围），但不宜大规模开发商业物业。3、不适宜项目工业开发。根据区域规划要求，本地块不适宜工业项目开发。综上所述，我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。第二章合川经济社会发展研究一、合川区经济发展及规划一）合川区经济分析说明本部分数据来源于重庆市、合川区统计年鉴。1、合川区国民生产总值分析单位万元（1）纵向分析（合川区20032008GDP，单位万元）。2034734167763414216331304562123525410754882131809056149050000010000001500000200000025000000050100150200250GDP总值同比增幅GDP总值203473416776341421633130456212352541075488同比增幅21318090561492008年2007年2006年2005年2004年2003年（2）横向分析2008年一小时经济圈分析，单位亿元。名次区域GDP产值名次区域GDP产值1渝中区1738113长寿区70592九龙坡区2195514綦江县65983渝北区1740115大渡口区65254涪陵区1459616璧山县56255沙坪坝区134817荣昌县54986江北区1206318铜梁县50477南岸区1132719大足县47368江津区1055120南川区46979巴南区998321潼南县332110永川区973522万盛区152211合川区972323双桥区142112北碚区7423（3）合川区的GDP排名在主城一小时经济圈内排在第十一位,甚至高于主城区的北碚区,其圈外,只比江津和涪陵低,说明合川区经济发展规模大,基数高,经济发展较好。（4）合川区的经济发展在近三年处于快速上升期,同比增长从56开始,快速提升到21,同比增幅逐步加快。（5）合川区经济发展当前处于良好发展期。2、合川区固定资产总体投资分析单位万元（1）固定资产投资总值纵向分析（合川区20032008，单位万元）。1529038111309888472871020649845434585137425824642544102000004000006000008000001000000120000014000001600000180000005101520253035404550固定资产投资值同比增长固定资产投资值15290381113098884728710206498454345851同比增长3742582464254412008年2007年2006年2005年2004年2003年（2）固定资产投资总值横向分析2008年1小时经济圈分析，单位万元。名次区域固定资产投资额名次区域固定资产投资额1渝北区355809113渝中区11154092南岸区267695214大渡口区8926563江北区264408615铜梁县8038844巴南区205296016璧山县7271325九龙坡区201946817南川区6685906沙坪坝区188343818荣昌县6378097永川区165593719大足县6317798合川区152903820綦江县6167599长寿区148651521潼南县47743910江津区145202222万盛区24564811北碚区143025423双桥区18765012涪陵区13128303、合川区固定资产投资分解单位万元（1）合川区建设与改造投资分析（合川区20032008，单位万元）。140046610021178032316328544095831611604025275515402000004000006000008000001000000120000014000001600000020406080100120140160180建设与改造投资同比增长建设与改造投资14004661002117803231632854409583161160同比增长402527551542008年2007年2006年2005年2004年2003年（2）合川区工业投资分析（合川区20032008，单位万元）。62499149210347104036386216231954990274291241950100000200000300000400000500000600000700000050100150200250工业投资同比增长工业投资62499149210347104036386216231954990同比增长274291241952008年2007年2006年2005年2004年2003年（3）虽然经历了金融危机，但建设与改造投资在2008年仍大幅增长，达到40，说明通过固定资产投资建设仍是经济发展的重要手段。（4）工业投资占固定资产投资的40，说明合川区的工业发展较为迅速，工业会成为合川区新的经济增长点。4、合川区2008年三大产业分析（合川区20032008，单位万元）919915,45319679,16795140,39第一产业第二产业第三产业（1）第二产业占总GDP45，说明合川区工业处于较快的上升期。（2）第三产业占总GDP39，比重较小，说明房地产业仍有较大发展空间。（3）农业占总GDP16，这在重庆各区县中基本是此比例，说明农业处于正常的发展水平。二）合川区经济发展规划1、经济增长和经济结构。“十一五”期末达到240亿元，三大产业结构调整为114346，人均地区生产总值达到2400美元；全社会固定资产投资五年累计达到600亿元以上；社会消费品零售总额达到亿元。2、城镇化水平。城镇建成区面积达到705平方公里；城镇人口达到774万人；城镇化率达到516；非农产业就业比重达到65。3、人民生活水平。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到13650元和5300元以上。二、合川区城市规划一合川区简介合川区位示意图1、地处重庆西北部，距重庆主城区58公里，是重庆市规划建设的区域性中心城市和“一小时经济圈”的重要板块。2、幅员面积2343平方公里，辖27个镇，3个街道办事处，总人口153万。其中，主城区面积328平方公里，常住人口371万。3、境内有钓鱼城和涞滩古镇等国家重点风景名胜区。4、110省道、204省道、渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西，草街、利泽航电枢纽建成后,千吨级货轮溯江而上可达四川广元，顺流而下可直航上海。5、距重庆江北国际机场80公里，仅1小时车程。二合川区城区解读1、现状的合川区主城结构就是三大片区，既合阳片区、南屏片区和东渡片区。合川区老城区位于合川区城区的北部，南临涪江，东靠嘉陵江。是合川区目前的中心城区，最大的城市功能组团，设施比较齐全，交通便利，主城区面积328平方公里，常住人口371万。2、近年随着城市建设速度的加快，工业用地、居住用地等城市用地的需求剧增，现状建成区范围不断向南屏扩展。3、南屏片区位于合川区城区的南部，与老城区隔江相望。地势平坦，背山面水，其中近二分之一的面积为已建用地，主要集中在南屏西部，用地性质以居住、商业为主。以合川区区政府的所在地块为依托，兼有部分居住和商业功能，地势平坦、北临嘉陵江和涪江，自然生态条件良好。4、东渡片区主要以钓鱼城发展旅游业。东渡片区为钓鱼城的保护控制区范围。合川区城市功能分区示意图三城市地位解读和城市定位1、合川区域定位。根据重庆总体规划，合川区属于渝西经济走廊精华地区。根据重庆市委决定，按照建设“一个中心、多组团、城镇群集合的现代化大都市”的总体定位，合川区为区域中心城市。合阳片区东渡片区南屏片区合川区属于重庆市“1小时经济圈”和成渝城镇群中的战略高地，重庆市“1小时经济圈”的北部增长极和水陆交通枢纽；重庆市的能源生产基地、建材基地；辐射重庆市北部和四川东北部的桥头堡和重要节点。2、合川区城市定位。重庆市北部的区域性中心城市，重庆市北部、四川省东北部的商贸中心、教育基地；国家级文物钓鱼城所在地；川渝嘉陵江流域文化生态旅游区的重要目的地；国家级历史文化名城；以发展制造业、加工业和第三产业为主；重庆市的风景旅游城市。3、发展定位对应的城市地位。1小时经济圈主要包括主城九区，以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿等共23个区县，面积287万平方千米。市域城镇分为市域中心城市、区域性中心城市、次区域性中心城市、中心镇和一般镇五个级别。合川区是重庆北部区域性中心城市，是合川铜梁潼南发展区的中心。合川区是重庆北部的增长极和综合交通枢纽，辐射川东北地区的桥头堡和重要节点，重庆市的重要能源基地。重庆一小时经济圈空间结构示意图四合川区总体规划1、总规的城市结构目标。城市发展总体上形成“北上南拓，西扩东控”的战略构想，城区由城市核心区和五个城市功能片区构成组团式城市。城市结构为“一心五片”。“一心”是指中心城片，以合阳、东渡、南屏两江交汇地带为中心，扩容提质。“五片”即五尊大石片区、思居云门片区、大学城片区、南溪片区和草街滩子片区，其中草街滩子片区包含合川区工业园草街拓展区。2、核心区城市功能规划。合阳金融信息、商业服务、居住。南屏政治、物流、居住。东渡文化、旅游、休闲服务。3、合川区交通规划。资料来源合川区“十一五”综合交通发展规划公路完成“六横六纵一环”骨架公路网中的“六纵五横”骨架公路建设，在“十一五末”，建成“132”城乡快畅交通系统（以合川城区为起点，以各镇为终点，实现城区到边远镇1小时车程；以各镇为节点，镇与镇之间形成快速循环路，实现相邻镇际30分钟车程；镇内建成快速循环路，实现镇内20分钟车程）。铁路“两纵一横一联”的铁路干线布局，“两纵”是襄渝铁路和兰渝铁路，“一横”是遂渝铁路，“一联”是盐双运煤铁路专用线。襄渝铁路II线已与2009920建成通车。航空建设第二快速通道，提高对江北空港的利用率，充分发挥江北空港对合川的积极作用。水路水路草街航电枢纽的建成，嘉陵江合川段的通航能力将达到10002000吨。千斤滩旅游码头的规划也将加强合川对外联系。合遂南广区域交通一体化规划合（川）遂（宁）南（充）广（安）经济圈综合交通规划的重要组成部分，在“十一五”期间，合川实现合遂南广区域交通一体化的重要任务就是改造增加对外通道，实现对外通道（区域交通一体化通道）的扩容增能。到“十一五”末，初步实现合遂南广城市群大中城市“90分钟”车程。212国道渝兰铁路渝遂高速铁路至潼南高速至永川高速合武高速合川广安一级路合川长寿一级路渝合高速合川火车站五合川区人口与城市化分析1、现状中心城区人口。合川区主城建成区主要由合阳、南屏、东渡组成，其中合阳城镇人口88976人，城镇化水平78。南屏城镇人口64779人，城镇化水平54，东渡城镇人口13769人城镇化水平28。从现状可以看出，合川主城内，核心区城镇人口大概有168万。合川区人口分布示意图2、中心城区规划目标。人口规模至2012年，合川区中心城区城市人口发展到60万人；至2020年，合川区中心城区城市人口发展到80万人；远景到2050年，合川区中心城区城市人口按100万人控制。核心区远期城镇人口41万，其中合阳22万，南屏17万，东渡2万。合川区人口规划分区示意图大学城片区11万大石五尊片区9万核心区41万思居云门片区12万南溪片区4万草街滩子片区27万盐井工业园拓展区03万六合川区商贸、教育1、商贸辐射力强，高校发展较快。2、合川区是川东北、渝西北的重要物资集散地，商贸流通、服务业比较繁荣。培育形成了金九时代广场、滨江路和瑞山西路餐饮特色街等商业区，重百、新世纪、国美、苏宁等商贸企业先后落户合川，合州市场、建材市场等专业批发市场辐射周边10多个区县。3、高校园规划建设面积1245平方公里,现有育才学院、派斯学院、涉外商贸学院、移通学院等高校8所，在校学生近4万人。第三章合川区房地产市场研究一、合川区房地产宏观分析一合川区房地产市场发展进程说明本部分数据来源于重庆市、合川区统计年鉴和统计月报；本文所有商品房销售价格和面积均以建筑面积计价。纵观合川区房地产市场的发展历程，大致可分为五个阶段1、第一阶段2000年以前，合川区刚刚实现商品房销售，处于房地产起步阶段。（1）这一阶段的主要特征是刚刚实现货币化分房不久，更多的商品房开发水平与体量都相对有限，多以集资房的形式出现，基本上是集中在体育场周边经济园区为代表的老城区中心；（2）由于是刚刚起步，所以商品房的消费意识以及对产品的要求也比较简单；（3）价格基本上是400500元/平方米。2、第二阶段2000年2003年，属于合川区房地产市场持续发展阶段，房地产市场大规模开发的时期，正好是市场需求集中释放的时间，所以出现了供销两旺的市场状况。（1）以大众花园、世纪花园、名人丽都、三星锦城为代表的真正意义上的封闭式花园小区的出现更是为合川人带来了高品质的生活；（2）紫苑明珠等江景豪宅及电梯房的出现，进一步刺激了消费欲望，同时也促进了合川商品房价格的全面提升；（3）商品房均价逐渐从原有700800元/平方米，直接拉升到9001000元平方米。3、第三阶段2004年2006年，为合川区房地产市场飞速发展的阶段。（1）2004年至2005年初，合川商品房市场经历了一次跃升，销售价格从800900元/飚升至1100元/左右，这主要是由于合川商品房品质整体的提升及居民加速提升的购买力，其后价格相对稳定，发展平稳；（2）这一时期主要的特征为合川区房地产市场也逐步步入需求多样化，产品多元化发展趋势；封闭式花园小区已经屡见不鲜，大规模社区、滨江电梯房也纷纷面市，在市场的引导下合川区居民的消费开始注重品质化、品牌化。市场上产品的供应出现多样化、多元化现象，市场竞争也将逐渐转变到是以产品与服务为主的品牌竞争时代；（3）合川区商品房住宅市场主要以多层为主，不少封闭式社区及滨江项目有相当比例的小高层、高层；（4）在销售价格上，多层在10001200元/平方米，而电梯房则差价较大，江景房销售单价为1800元/平方米左右，而封闭式小区电梯房售价在相对较低，在13001400元/平方米左右。45539789362752927929310261561410240101201002003004005005051015202530房屋施工面积同比增减房屋施工面积4553978936275292792931026156同比增减141024010122008年2007年2006年2005年2004年2003年4、第四阶段2007年，合川区房地产市场整改的一年。（1）2007年上半年，位于涪江二桥南桥头的逸城山水项目由于违规施工，引起政府的高度重视，在叫停该项目施工的同时，响应中央的“百日整改”行动，对合川的房地产市场进行整改，主要针对拿地手续不规范、施工不按控规进行的项目进行整改，这对小开发商和私人合作搞开发的项目影响较大；（2）此时，合川区的房地产市场拿地和施工的批准都进行得缓慢且艰难，因此市场的供应项目主要是规模较大的项目书香世家、名人丽都等和前期项目的尾盘销售，在供应市场明显不足，加上“新特区”的成立对房价的影响，合川区的房价也水涨船高，大部分项目的售价从“新特区”前的16001800元/平方米一举突破2000元/平方米的大关。5、第五阶段2008年至现在，大规模城市重建，大量拆迁，房地产红火发展。（1）此阶段虽然受08年金融危机影响，但随着08年下半年市场逐渐好转，再到09年开始红火。此阶段是受整个大市场的红火，同时大规模城市重建，大量拆迁，出现了房地产刚性需求；（2）此阶段的房地产价格从2000元/平方米，一举突破3000元/平方米。二合川区房地产各项关键指标分析1、合川区房地产施工面积分析（合川区20032008，单位万平方米）1合川区房层施工面积呈现“W型”走势，即施工面积虽然稳步上升，但受市场影响，并无规律可寻；12914629238582133419873146331239127360501001502002503005040302010010203040房层竣工面积同比增减房层竣工面积1291462923858213341987314633同比增减1239127362008年2007年2006年2005年2004年2003年8511281667117324139791023725324243705010015020040302010010203040住宅竣工面积同比增幅住宅竣工面积85112816671173241397910237同比增幅2532424372008年2007年2006年2005年2004年2003年22008年虽然受金融危机影响，但下半年良好的走势，也让开发商增加了施工面积；3从“W型”走势也可看出，合川区房地产的发展是阶段性的发展。2、合川区房地产竣工面积分析（合川区20032008，单位万平方米）1施工面积呈“W型”走势，但竣工面积却呈现逐步走低的情况，2007年和2008年均呈现负增长；2也间接说明，施工虽然增长较多，但项目施工时间较长，造成竣工滞后。3、合川区房地产住宅竣工面积分析（合川区20032008，单位万平方米）1住宅竣工面积占房地产竣工面积的66，合川区商业和公共建筑只占到34，说明房地产市场仍是以商品房开发为主；128572110981814977735259891659811593625429292020000400006000080000100000120000140000151050510152025303540房地产开发投资同比增减房地产开发投资12857211098181497773525989165981同比增减15936254292922008年2007年2006年2005年2004年2003年2相对于总体竣工面积，住宅竣工面积下降幅度更大，达到25，也间接说明了合川区商品房开工面积多，新开发商品房项目多，但施工周期长，所以呈现出住宅竣工面积下降幅度更大的现象。4、合川区房地产开发投资分析（合川区20032008，单位万元）房地产开发投资占总投资增长较快，达到159，说明08年合川区房地产发展仍处于高速增长。二、典型项目市场调研一典型项目区位分布图二典型项目概况项目名称东海滨江城世纪金马学府中央美绿居卓然假日之城位置合阳东渡大桥旁合阳假日大道合阳义乌大道合阳假日大道总建面（万）64万13万8万15万开发情况前三期整个项目开发完毕1期花园洋房开发完毕，现开发二期高层产品翡翠名苑整体开发完毕建筑形态高层小高层高层小高层花园洋房高层多层高层东海滨江城美绿居学府中央栖枫上院假日之城狮王华府合阳片区江城丽景南屏片区南滨1号建面区间（）49125671104811075114内部配套商业街、游泳池幼儿园游泳池、会所、健身场地羽毛球场、游泳池羽毛球场、游泳池均价（元/）看江33003400元/不看江30003100元/3200元/3100元/3200元/主力客户来源本地块拆迁户和返乡团当地居民以教师和公务员为主旧城改造拆迁户和希望子女拥有良好教育的购房者私营业主及个体户河阳城拆迁群体和考虑子女教育问题的工薪阶层项目名称栖枫上院驰华狮王华府江城丽景南滨一号位置合阳栖枫路合阳瑞山西路南屏希尔安大道南屏劲力广场前总建筑面积（万）5万57万10万开发情况先开发多层产品总体开发建筑形态多层高层多层小高层高层花园洋房建面区间（）601047012076122内部配套羽毛球场等简单运动设施健身设施高尔夫推杆场、社区商业、网球场均价（元/）未定2800元/3200元/主力客户来源合阳周边拆迁户合阳周边购房者南屏公务员、教师、医生等工薪阶层三合川区典型项目个案分析（见链接文档）。四合川区房地产市场总结1、合川区房地产整体市场情况与重庆主城区同步。重庆主城区市场回暖拐点主要是2009年2月份，4月份开始，成交量开始大幅上涨，而合川区房地产市场整体情况类似。2010年虽然调控加剧，合川区房地产市场影响甚少。2、拆迁量大、新增项目较少、造成市场供不应求。随着老城改造，由于房屋拆迁而购买房屋的行为成为了上半年成交的主力；由于08年的冰点市场，使得开发商推迟开发节奏，在加之开发商对09年市场预计不足，造成了09年新开工面积较少，在需求大增的情况下，到2010年市场仍然供不应求。3、房地产价格呈上升走势。天晟公司近几年对合川区监测显示07年住宅整体均价在2000元/以内,08年住宅整体均价2500元/,09年住宅整体均价3200元/,10年住宅整体均价逼近4000元/；尽管国家先后两次对房地产进行调控，但仍未阻挡区域价格上升势头,天晟公司认为,合川区房地产整体价格仍将呈攀升趋势。4、合阳区为目前开发及购房热点区域。合川区在售的项目中，合阳城板块占据绝大部分；其良好的规划、完善的配套成为现目前开发及购房热点区域；成交价格逐步回升，部分区域已然回到07年最高水平。五合川区楼市总体评判现目前合川区房地产开发方向仍然是以合阳片区为主导，作为新兴区域的南屏片区楼市为辅助的发展方向，但随着合阳片区旧城改造的完成和越来越稀缺的土地资源，合阳城的开发量将逐步淡化，而南屏区域配套设施的不断完善和政府的大力扶持，未来南屏的楼市将出现一个新的增长点。三、合川区商业规划调查及研究一规划目标以渝北、川东区域性商贸中心城市为建设目标，进一步增强批发零售业综合实力，构建布局合理、规模适宜、结构优化、功能完善的商业体系。二商贸规划结合合阳旧城更新，努力构建区域商业中心区，基本构成“两圈三片”的商业布局结构。合川区分区商业规划示意图北城商圈围绕独特的三江地域特色，以打造淳朴平和的市民生活方式为着眼点，北城商圈突出大众消费，以产品和服务种类最为丰富，最具地方风味的商业文化为特色。南城商圈发掘高消费能力与高尚生活方式之间的联系，突出品质生活，以商务活动最为活跃，现代商业文化气息浓厚为特色。高校园区商业片区发展要围绕高校师生为中心，分阶段重点发展，形成以购物、餐饮、文化、休闲、娱乐为主的商业功能，同时满足周边居民的消费需求。东渡商业片区发展以钓鱼城旅游景区为核心，围绕旅游业配套发展休闲娱乐、酒店住宿、特色餐饮、旅游商品展销等旅游商业。沙溪商业片区发展围绕工业园区开发，重点打造物流园区，配套发展零售网点。三合川区商业整体分析1、合川区作为重庆市北部区域中心大城市，区域商业中心的特征尚不突出。作为城市经济的支撑产业，合川区商业经济的规模还不够大，影响力还不够宽，商业档次还需要提高。2、合川区建设大城市的宏伟目标，对市级商业中心的规划布局和建设提出了更高的要求。3、重庆市对区域性中心大城市赋予了更大的管理权限，提供了更大的发展机遇，同时也提出了更高的发展希望。4、城市发展已由过去重点开发合阳老城，转为向南屏片区不断扩展。随着大学城的建设，城市也将向西扩展。整个合川区未来的发展也不单单局限在合川区核心区内，整个主城各片都有了自己发展的方向。5、在国内众多大中城市拉大城市框架、新城建设日新月异的同时，城市商圈变迁与兴衰成为人们关注的焦点。众多城市正在演绎着快速成长的神话因一条路崛起一座新城、因一座新城引发一次经济中心的大迁徙、因一个CBD带动一次新商圈革命。商圈繁荣，表征着城市的繁荣合川区的城市发展需要商圈的带动6、随着合川区城市发展重心的日渐南移，象征城市形象的商圈怎能不跟上城市轴线南移的脚伐，高歌南进当我们仔细审视我们生活多年的老城市时，我们迎面撞上了这样的疑问如果北城商圈尚未饱和，那南屏商圈又以何来吸引消费新商圈的兴起，是否必然以旧商圈的没落为代价。四合川区商业发展的机遇与方向1、商业形象价值不足，具有较大的提升空间。2、受经济环境，人口组成等历史原因的影响，目前合阳商业中心区的形象不够突出，档次、价值感略显不足。且商业的整体规划显得较为凌乱，如农贸市场、批发市场等人流较多、较杂的商业分布在中心区，影响整体的购物环境。3、钓鱼岛的发展，带来产业结构赋予南屏商业发展机遇。4、大学城的规划，钓鱼城的整体开发打造，有利于调整改善合川现有的产业结构，借助产业结构的调整，能够有效的促进经济的发展，提升人们的消费水平，增加对于商业的消费需求，对于本项目而言无疑将起到较大的促进作用，使商业的成熟速度进一步提升。5、新兴开发区的背景，决定了南屏的商业具有极大可塑性。6、南屏作为合川主城新兴的开发区域，肩负着促进合川发展的重任。行政中心的搬迁，大量房地产开发商的进驻，充分代表着大力发展南屏的决心。商业形象产业结构可塑程度可优化提升的空间南屏商业中心因此相比于合阳的成熟商业氛围而言，南屏具备了较强的可塑性，城市商业的升级，商务、休闲产业的发展都必将在南屏片区实现。第四章项目SWOT分析及价值发现一、项目SWOT分析（一）项目SWOT分析优势（S）内容地段处于合川区新行政中心，紧邻白鹿山休闲片区，与高速路咫尺之遥。滨江本项目观江效果好，地块前面无其它建筑。城市景观本项目所在区域没有老城的“脏、乱、差”，城市形象舒展，人居形象相比老城区有较大优势。劣势（W）内容周边生活配套由于是新开发区，周边配套还较欠缺，特别是与主城相比，休闲和购物等配套相当欠缺。交通劣势公交车少，出行到主干道正在修建中，便利度低。机会（O）内容地块自身项目能打造很好的滨江品质和高档社区。噪音环境远离主干道，噪音较小，滨江风情味会更浓，能打造较高居住品质。威胁（T）内容拆迁合川区大量拆迁预计在2010年结束，如无拆迁的刚性需求支撑，合川区房地产整体市场需求会受到较大影响。市场行情由于08年和09年的火红，大量项目面市，如市场风向标转向，客户观望气氛产生，难免产生价格战，而本项目所处地段，容易受到其它项目的价格侵略。规划威胁项目前有一地块没有进行规划，对项目未来的商业产品受到的威胁很大。（二）SWOT交叉分析1、用地段优势弱化区域抗性劣势。虽然南屏片区的幅射力和吸附力还有待提高，但作为新行政和文化中心地段，其升值潜力和区域地位可以很好抵消现在的区域抗性。2、用滨江优势弱化交通劣势。虽然交通劣势很待改观，但联系到本项目的滨江生活，其客户必然对交通抗性不大，且合川出租车起步价3元，能很好稀释公交的不便。3、用项目品质对抗拆迁威胁。拆迁更多是一次置业者，虽然拆迁在2010年可能完毕，但带来的效应只是中低端客户减少，对追求滨江生活的客户却影响不大，所以本项目应打造在合川市场中的高品质形象，去对抗未来市场可能的不景气。4、用地块自身机会和规划机会对抗产品规划。虽然最新规划规范使得本项目很难再做“赠送面积”，但只要做出产品的舒适度、建筑的差异化，加上良好的观江规划，可对抗其它项目的高附加值产品。二、项目自身价值分析1、项目总体目标深度剖析产品自身素质，通过分析市场、区位、竞争对手的实际情况。挖掘出项目的最大经济潜力和亮点,在控制成本的基础上，将项目打造成为领先合川、同步主城的一流的滨江豪宅，塑造产品自身鲜明的个性特征，形成独特的差异化优势，使之成为市场所青睐，并具有品牌感召力的品质概念小区，树立合川区品质样板楼盘新标杆，实现公司项目经济利润最大化，将公司品牌影响力提升到一个新高度。2、项目核心价值挖掘序号价值体系价值点阐述1地段价值合川区新城区，未来城市休闲中心区，商政中心2观江价值被小安溪和涪江环抱，360度全江景3亲水价值临涪江和小安溪最近的项目，亲水效果好4城市景观价值紧邻城市休闲广场，面对合川区中心城区合阳区，背靠白鹿山休闲旅游区5稀缺价值城市滨江地块不断减少，又近距离临江的地块更少。随着滨江沿线不断打造，未来滨江项目将更具品质。6先天价值产品价值小崖景板式洋房7户内居住价值阳台、外飘窗、大落地窗、双阳台等。8户外休闲价值独具特色珍贵树木，情趣小品等。9后天价值生活便捷价值商业配套、健身设施等。10建筑收藏价值立面色彩搭配、材料和保温等。11建筑使用价值节能、新型建材、防盗保卫配置等。12项目整体感知价值规划布局、间距、通风、朝向、采光的合理布置等。13心理满足价值通过推广和包装，赋予项目优雅的、体面的生活。第五章项目主要技术经济指标设想与模拟一、产品配置模拟根据政府提出各地块占地面积、容积率和覆盖率指标，结合市场调研客户对产品的需求，特对本项目各地块提出如下产品模拟配置，以方便作出经济测算。一住宅产品配置建议A1_33层建筑户型及面积配置表面积户型单层数（套）总层数（层）单幢数（套）套内面积（）单层套内面积（）单幢套内面积（）建筑面积（）单层建筑面积（）单幢建筑面积（）二室两厅23366700014000462000840016800554400二室两厅23366752715053496749903218064596099三室两厅2336684001680055440010080201606652806331982292745853151314927512550241815779合计总幢数6总建筑面积（）10894674A2_33层建筑户型及面积配置表面积户型单层数（套）总层数（层）单幢数（套）套内面积（）单层套内面积（）单幢套内面积（）建筑面积（）单层建筑面积（）单幢建筑面积（）二室两厅23366713714275471074856517130565289二室两厅23366770015400508200924018480609840三室两厅233668700174005742001044020880689040合计4331322353747075155347428245564901864169总幢数4总建筑面积（）7456677B1_33高层建筑户型及面积配置表面积户型单层数（套）总层数（层）单幢数（套）套内面积（）单层套内面积（）单幢套内面积（）建筑面积（）单层建筑面积（）单幢建筑面积（）二室两厅23366750015000495000900018000594000二室两厅23366784215684517560941018820621072三室两厅2336689001780058740010680213607048804331322424248484159996029090581801919952合计总幢数5总建筑面积（）9599760B2_33高层建筑户型及面积配置表面积户型单层数（套）总层数（层）单幢数（套）套内面积（）单层套内面积（）单幢套内面积（）建筑面积（）单层建筑面积（）单幢建筑面积（）二室两厅23366758115162500339924918497610414二室两厅23366790015800521400963819276636108233661548130962102173918887377731246522合计总幢数7总建筑面积（）8725653B3_111小高层建筑户型及面积配置表面积户型单层数（套）总层数（层）单幢数（套）套内面积（）单层套内面积（）单幢套内面积（）建筑面积（）单层建筑面积（）单幢建筑面积（）三室两厅1121210355103551242591190811908142898四室两厅11212107001070012840012305123051476602242421055210552526592421324213290558合计总幢数22总建筑面积（）6392278户型比例配置如下户型户数户型比二室两厅990002239二室两厅1914004328三室两厅1254002836四室二厅26400597合计44220010000按32人/户计算，计划人口为14150人。二商业产品配置建议A1临街独立商铺方位层数临街长米基本开间进深建筑面积（）层数（层）层高（米）个数建筑面积一层19500360150054001005105417292500二层19500360130046801004505417253500临江商业（北临涪江）三层19500360110039601004205417214500小计760500临江商业（东）一层12000360120043201005102778120000临江商业（南）一层24500360120043201005106806294000临江商业（西）一层55003601200432010051097242000合计268061216500A2临街独立商铺方位层数临街长米基本开间进深建筑面积（）层数（层）层高（米）个数建筑面积临江商业（东）一层15400360130046801005104278200200临江商业（南）一层11500360150054001005102639142500临江商业（西临小安溪）一层13000360130046801005103611169000临江商业（北）一层910036013004680100510197292300合计12500604000B1临街独立商铺方位层数临街长米基本开间进深建筑面积（）层数（层）层高（米）个数建筑面积一层30300360150054001005108417454500二层30300360130046801004508417393900临江商业（北临涪江）三层30300360110039601004208417333300小计252501181700临江商业（东）一层560036013004680100510100046800临江商业（南）一层27900360130046801005107194336700临江商业（西）一层11600360130046801005102667124800合计361111690000B2临街独立商铺方位层数临街长米基本开间进深建筑面积（）层数（层）层高（米）个数建筑面积临江商业（东）一层390036013004680100510108350700临江商业（南）一层临江商业（西）一层16200360130046801005103944184600临江商业（北）一层700036013004680100510138965000合计6417300300总计818333810800考虑到未来的物业不以持有为主要目的，商业产品设置主要以临街商铺为主，主要街面以涪滨南路滨江商业街为主题，设置有3层，总商业量有38108平方米。三项目建筑规划设想物业类型A1A2B1B2B3序号项类单位地下面积商业住宅商业住宅商业住宅商业住宅住宅合计1层数层100333133333133122幢数幢/边100464445372260003单层面积4837870748500550246040005649096280058180300300377732421378734234建筑覆盖面积748500165071604000753209628009696730030026441453269037500625建筑面积483787012165001089467460400074566771690000959976030030087256536392278519059846层高米5101380990051099001380990051099003600建筑密度7平均层高米51046030051030046030051030030029268停车泊位个1626二、项目主要技术经济指标模拟一项目主要技术经济指标建议序号项类单位数据测算值备注亩192221土地面积1281490066667/亩2容积率36