泰州市英联街区土地开发整理可行性研究报告

泰州市街区土地开发整理可行性研究报告1泰州市街区土地开发整理可行性研究报告泰州市街区土地开发整理可行性研究报告1目录第一章概要111项目背景112研究工作概况113研究的依据214主要研究结论2第二章泰州街区现状421街区位置、组成422街区地形地貌和河流423街区户数人口424街区建筑现状525街区经济状况5第三章街区土地开发规划研究631街区的控制性规划632街区功能定位与用地634街区道路规划735街区主要建设项目用地规划736街区公建设施项目投资概算737街区土地开发投资额概算838街区土地开发投资安排839街区商住用地规划8310街区详规划留下的问题9第四章参与开发街区政策研究1041土地成片开发整理1042一级土地成片开发整理政策研究1043一级土地成片开发整理模式1044（集团）有限公司参与开发整理街区模式研究1145街区土地一级开发策略1246希望泰州市政府出台的引导措施1347街区开发整理土地增值策略14第五章泰州市区土地市场研究1651泰州市土地市场研究1652泰州市近几年土地市场供应量研究16532007年泰州土地市场1854泰州主城区商业住宅用地基准地价研究2055近二年泰州市区土地开发整理量价研究21第六章街区土地开发的SWOT分析2361街区土地开发整理优势分析（S）2362街区土地开发整理劣势分析（W）24泰州市街区土地开发整理可行性研究报告263街区土地开发整理机遇（O）2664街区开发整理挑战（T）2865街区开发的SWOT应对策略29第七章街区开发管理领导组织机构设置3071国内外特殊区域开发管理体制模式研究3072街区的区划管理体制机构模式借鉴3073街区土地开发中的职责3174街区土地开发设领导小组和工作小组3275成立泰州市深业投资有限公司的相关事项32第八章街区土地开发的时序3381前期准备工作3382重点区域开发建设时序35第九章资金筹措及使用安排3791街区开发资金筹措种类3792街区资金的使用安排37第十章投入产出回报分析39101街区土地开发的投入研究39102街区开发整理产出研究43103产出收益回报44第十一章街区开发的不确定性分析45111财务风险分析45112街区土地开发整理敏感性分析46113街区土地开发整理盈亏平衡分析46泰州市街区土地开发整理可行性研究报告1第一章概要11项目背景江苏省泰州市历史悠久、文化灿烂、人才荟萃，有2100多年的建州立府历史，盐文化、税文化、水文化特别丰富，在文明史上北宋、明、清三个朝代呈鼎盛时期。泰州学派留芳千古，数代政治家、军事家、文人骚客，都有文、歌、诗、词、赋、画等形式歌颂泰州文明。泰州市城市综合实力列江苏省十三个地级市第七，经济发展也处于中间层次。泰州市位于江苏省地理中心位置，与苏州、无锡、常州、镇江隔江相望，与扬州、盐城、南通接壤。泰州市是上海为龙头的长三角经济区的16个成员城市之一，是近年来经济增长最快的城市之一。泰州市总人口503万，面积5793平方公里。下辖海陵、高港二个区，姜堰、靖江、泰兴、兴化四个县级市，泰州市主城区到高港区中心、姜堰市区只有十多公里，城市发展趋势将逐渐连接成带状城区。深圳控股有限公司、（集团）有限公司应泰州市政府招商引资邀请，与泰州市城市建设投资集团有限公司合作，承担泰州市海陵区街区1773975亩土地开发整理的重任。街区位于泰州市行政中心区南部、市区中心南北龙脉轴线上，海陵、高港二区交界处。泰州主城区发展规划重点向南、适度向东，街区就在正南方向，是泰州今后开发建设的重点区域。12研究工作概况课题组自7月下旬就开展工作，克服距离远、涉及问题多、情况复杂、面广、内容多、研究工作繁重等困难。研究重点是（集团）有限公司参与泰州街区土地开发整理的可行性。工作中，既研究长三角、上海、江苏省多方面情况，又研究泰州、海陵及附近城市的社会、经济、产业、人口、就业情况；既研究泰州古代文化、历史、经济发展、杰出人物、建置变迁等，又分析泰州市区及所辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市社会、经济、产业、城市、交通、旅游、人口就业等发展；既研究泰州土地市场、开发供应量，又研究泰州等地的房地产市场开发量、规模、主要开发企业等；既研究（集团）有限公司发展大计，又研究远距离到长三角经济区的北部，进行土地开发面临的优势、泰州市街区土地开发整理可行性研究报告2劣势、机遇、挑战；既研究资金投入回报，又对不确定性分析等进行研究；既力求有大量资料分析，又要对详实的数据处理。13研究的依据1、中华人民共和国城市规划法2、江苏省第十一个五年规划纲要3、泰州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要4、泰州市“十一五”城市建设规划5、2007年江苏省沿江八市开放型经济发展情况6、2007年泰州市政府工作报告7、泰州市2006年国民经济和社会发展统计公报8、泰州市2005年国民经济和社会发展统计公报9、泰州市2004年国民经济和社会发展统计公报10、2007海陵区第十三届人民代表大会工作报告11、海陵区2006年国民经济和社会发展统计公报12、海陵区2005年国民经济和社会发展统计公报13、海陵区2004年国民经济和社会发展统计公报14、街区控制性详细规划14主要研究结论（集团）有限公司投资泰州，开发整理海陵区街区可行性强，经济效益好。泰州是快速发展中的中等城市，地价、房价在长三角经济区最低，发展潜力大。上海世博会、江苏省沿江开发、泰州长江大桥建设等，都给泰州发展带来新的机遇。中石化、国电、LG、海螺等国内外的大企业纷纷投资泰州，泰州经济将有大的发展。香港世茂、碧桂园、杭州复地、同济地产等企业也看好泰州的房地产市场，纷纷携巨资进入泰州，进行房地产开发。（集团）有限公司进入泰州，参与开发整理街区，既要重视投资开发策略、发挥优势，又要及时转化劣势、把握机遇、迎接挑战。工作步骤先易后难、先陆后水、重视产业规划、发展战略。可以先将如泰高路东面、永定路南面的土地开发、转让，初见成效。泰州市街区土地开发整理可行性研究报告3街区开发整理需要投资7043亿元，可转让土地8300亩，转让价每亩8486万元就能达盈亏平衡点；如果每亩地能卖到90万元，效益就较好。如能充分发挥（集团）有限公司优势，运用深圳成功的经验，从长三角经济区、江苏省沿江开发的视野，将街区产业提升。加大这1773975亩承载力，每亩地能卖到100万元以上，（集团）有限公司的效益就更好，泰州的发展就更上一层楼。研究结论认为，（集团）有限公司参与泰州市街区土地开发，尽管面临的挑战大，但泰州城市发展机遇多、街区的土地开发有潜力、升值空间大，是可行性的。土地开发前、过程中，（集团）有限公司要用深圳的理念、文化，来与泰州市合作，影响街区开发。本项目开发成功，对（集团）有限公司以后在长三角经济区土地开发整理、房地产开发等，都有重大意义。泰州市街区土地开发整理可行性研究报告4第二章泰州街区现状21街区位置、组成街区位于泰州市主城区海陵区的南部、泰州市政府对面，海陵区、高港区交界处。西依泰高公路、东到规划的春兰南路，北临永定路（328国道）、南为规划的香椿东路，区位优势突出。开发建设街区，是泰州市政府作出的重大决策，是2007年泰州市投入83亿元进行中心城市建设的十大工程之首。街区由海陵区凤凰路街道办事处（原塘湾镇）东谢村七组、刘庄村部分村组、双河村全部、振兴村1012组，高港区白马镇朱穆村、野徐镇殷蒋村，开发区寺巷镇西谢村、军甫村组成。街区内东部主要是凤凰路街道办事处居民点和塘湾镇工业园，西部主要是开发区的寺巷镇。22街区地形地貌和河流街区地势平坦，地面最高标高6米、最低标高55米。主要为农田、村庄、河塘，大的河道如表21表21街道主要河道及宽度表序号河名起点终点最小河面宽蓝线保护宽度（米）1泰高路春兰南路80米29171米与庆丰路、周山东路红线重合2凤凰河永定东路44203跃进河泰高路庆丰河25104向阳河泰高路前进路30105西周河香椿路20106西刘河永定东路26107庆丰河小港河3610（与庆丰路红线重合）8东谢河永定东路3210（与莲花路红线重合）23街区户数人口街区现总户数3300多户，总人口11600人。其中海陵区凤凰路街道办事处东谢村七组、刘庄村部分村组、双河村全部、振兴村1012组1100户、3850人，高港区白马镇朱穆村314户、1100人，野徐镇殷蒋村571户、2000人，开发区寺泰州市街区土地开发整理可行性研究报告5巷镇西谢村、军甫村1328户、4650人。24街区建筑现状街区现状建筑物3650万平方米，一家一栋的小楼多，平均容积率015。现建筑主要为民房和部分厂房、商店，一类建筑5000平方米；二类建筑主要为海陵区凤凰路街道办事处双河小区，11000多平方米，为开挖凤凰河而安置的农民住宅区；三类建筑2700多户，349万平方米，多数面临拆迁。25街区经济状况街区的凤凰路街道办事处双河村有泰州市海陵区新动力贸易商行、泰州市海陵区龙宇机械厂、泰州市海陵区旺家福床垫加工厂、泰州市海陵区宝天钢材经营部，另有调速电机厂、电脑雕刻机厂、煤矿用防爆电器厂、汽车摩托车消声器、标准紧固件、铝合金等9家企业。海陵区凤凰路街道办事处组织双河村、振兴村100多青年到苏州技工学校学习数控技术、铆焊接、电子技术应用、家电维修、瓦木工技术、水电安装、室内装璜、家政服务等，毕业后大部分在苏州的中外企业工作，年薪1万多元。高港区白马镇朱穆村是药材种植基地，另有泰州市高港区荣海钢结构厂、泰州市高港区金山体育器材厂。野徐镇殷蒋村有体育健身器材企业几十家，是名震一方特色村，有的企业工人年收入最低的也超过7000元。开发区寺巷镇东谢村2006年实现社会产值331678万元，利润115049万元，人均年纯收入4560元。街区工厂、商店也有近百家，村民在泰州是属于较富裕的。泰州市街区土地开发整理可行性研究报告6第三章街区土地开发规划研究31街区的控制性规划泰州市规划局委托江苏省城市规划设计研究院，进行街区的控制性详细规划于2007年5月完成，规划如下。32街区功能定位与用地街区的定位为市级商业、商务、体育中心。规划高标准、现代化的滨水宜居街区，居住人口1755万人。街区用地功能规划见表31表31街区用地规划分功能和面积表功能用地面积安置区及配套用地8250亩绿地用地404895亩公共配套用地366165亩道路河流占地46705亩其它用地117960亩可转让开发房地产用地8300亩合计1773975亩33街区基本规划和开发建设要求1、根据规划要求，开发整理阶段将完成市政公用设施项目，路幅宽度25米以上的主干路和次干路；给水和排水系统（雨污水）；供电，包括埋地电缆、变电所等；电信；管道燃气；环卫设施；区域内河道整治；停车场；公交站台等。2、土地开发整理，提供整理后的土地上市，督促上市地块开发商完成开发建设内容。3、根据规划要求，建成该街区内教育设施、绿地系统（包括中央绿带、景观河道绿化和街头公园）、文化娱乐等项目。4、项目规划建设的江苏省园博会公园和体育中心。5、因城市建设工作的需要，需在项目范围内实施的项目。泰州市街区土地开发整理可行性研究报告734街区道路规划街区除现有的泰高路、永定路、泰白路，内部有简易道路多条。规划主干道、次干道十几条，东西方向除已有的永定东路外，从北到南还有富泰路、向阳河路、向阳东路、周山东路、庆丰路、滨河路、军浦路、新建路、跃进路、香椿路等。南北方向除已有的泰高路、泰白路外，从西到东还规划有西周河路、刘庄路、杨庄路、海陵南路、鼓楼东路、引凤南路、东风南路、莲花路、春晖路、春兰南路等。35街区主要建设项目用地规划街区主要建设项目用地1107350亩，分别如下。风景绿化功能，拟建园博园，满足省园博会的要求。规划用地位于街区中南部海陵南路以东、鼓楼南路以西、新建路以北、以南，面积1500亩。体育中心功能，定位为省级体育运动会和全国单项比赛场馆，规划用地于街区南部海陵南路以东、鼓楼南路以西、香椿路以北、新建路以南，有体育场、体育馆等建筑，用地面积600亩。公共设施功能，公共设施用地位于南面，在城市公共设施发展轴向南延伸。本居住区近1755万人，建成后要对周边人口有吸引力。街区的文化娱乐中心，参考其它城市标准，用地30亩。居住商业用地8300亩，分别为居住用地740055亩，占街区总面积的4419，其中二类居住用地611175亩，分为A、B、C、D、E五个区；居住商务混合用地64530亩。商业金融功能用地90000亩，规划为市级商业中心，市区的第二大商业区。占地面积较大的有装饰材料市场、百饰得装饰城。教育设施用地64350亩，有中小学、职业学校等。建筑高度将以商务区为核心，规划在街区内划分出商办用地、文化娱乐用地、市级体育中心及四个居住社区。36街区公建设施项目投资概算绿博园、体育中心8亿元泰州市街区土地开发整理可行性研究报告837街区土地开发投资额概算直接成本合计395亿元，分别如下1、征地费用15万元/亩13333亩20亿元；2、拆迁安置共3300户，365万平方米旧屋，按112补偿，补偿面积为438万平方米；建安成本按2500元/平方米，费用为11亿元；3、七通一平按400元/平方米计，开发面积为200万平方米，共需资金8亿元；4、河道整治05亿元（以上四项合计为395亿元）。38街区土地开发投资安排公建投资8亿元开发整理直接成本395亿元注册资金为1亿元，（集团）有限公司和泰州市城市投资集团公司双方分别5100万元、4900万元。直接成本4743亿元/8300亩571万元/亩完全成本7043亿元/8300亩8645万元/亩39街区商住用地规划见表32，街区规划生活居住用地740055亩含道路、河流、绿化用地等，占4419，其中居住商业商务用地723795亩。居住用地中，二类居住用地611175亩，分为A、B、C、D、E五个区；居住商务混合用地64530亩；商业服务金融用地48090亩。总户数5万多户、人口1755万人，需提供5万多套住宅。表32街区商住用地规划表功能用途（亩）区域居住社区居住商住居住商务居住人口（万人）范围A47790426051990265北至富泰路、支三路，南至周山东路，西至泰高路，东至鼓楼南路。以北B13792517745361北至永定路、向阳河，南至周山东路，西至引凤路、莲花路，东至春兰南路。以南C14361083256810396北至庆丰路、南至香椿路，西至泰高路，东至海陵南路泰州市街区土地开发整理可行性研究报告9D12471094205730349北至庆丰路、南至香椿路，西至鼓楼路西，东至春风南路E1571408340384北至庆丰路、南至香椿路，西至东风南路，东至春兰南路合计6111754809064530总计723795亩1755310街区详规划留下的问题泰州市已委托江苏省城市规划设计研究院，进行街区的控制性详细规划。但对如何用科学的发展观又好又快实施街区的开发整理、街区的产业如何发展、如何提升街区的承载力、实施开发时序、人口就业如何解决等问题，则要进一步研究。如泰州主城区人口少，急需增加城市常住人口，但十年来增加幅度不明显。按控制性详细规划，街区净增1639万人，按50的就业率算，要有近8万人就业。而海陵区204平方公里、总人口356万人，城镇人口2442万人，乡村人口1118万人；全区从业人员只有13万，而且50在服务业。泰州几大企业安排就业人员只有2万多人，其中，春兰集团公司有员工1万多人，扬子江药业集团有员工5000余人，江苏泰州陵光石化集团有职工1660人，江苏锋陵集团员工1190人。分析街区双河村，现有耕地8267万平方米，总人口1851人,人均耕地4467平方米，现有农村劳动力1224人，占全村总人数661。其中男性农村劳动力594人，占总农村劳动力的485；女性农村劳动力630人，占总劳动力的515。现在泰州城市发展，刚刚到该村附近，原来土地就少，今后人口就业问题更突出。所以街区土地如何开发、产业如何规划、就业如何解决，土地转让市场如何都要深入研究。尽管问题很多，但2007年2月泰州市政府工作报告“启动街区一期建设，进一步拉开框架、扩大规模”、“启动绿博园规划和建设”。开发整理街区已实施启动工程。拟建设通往街区的海陵南路、鼓楼南路、东风南路道路，到年底完成街区道路、绿化、管网等工程建设，使城区建成区面积扩大到街区以南。到“十一五”期末，主城区建成区要达到60平方公里。泰州市街区土地开发整理可行性研究报告10第四章参与开发街区政策研究泰州市政府希望尽快进行街区道路建设、转让用地、有收入、初见成效，但是现在急于出让用地，价格是否如政府之意。所以，街区开发整理既要有泰州市政府好的政策，和（集团）有限公司双方要选择好的策略，这样才能确保街区开发整理改造能否成功。41土地成片开发整理土地成片开发，简单的讲就是指对农地或比较原始的建设用地进行基础设施建设和生产生活配套建设，以获取土地出让（转让）收益或自留经营收益的一种经济行为。42一级土地成片开发整理政策研究一级土地成片开发整理是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说，就是按照土地利用总体规划、城市规划功能、地表标高及控制性详细规划和年度土地开发整理计划，市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、“七通一平”或需求者要求的建设条件熟地，市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。开发的主体有政府组建、有授权委托或以招标方式确定土地开发整理企业。43一级土地成片开发整理模式基于不同的开发主体，土地一级开发整理主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地开发整理；企业主导模式，即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地开发整理。以重庆和北京两个城市的土地开发整理模式为例，分析比较政府主导型模式和企业主导型模式各自的优缺点。431重庆政府主导型模式重庆的土地开发整理模式属于典型的政府主导型模式。土地开发整理的主体是市政府，代表市政府实行开发整理的机构是九个国有控股集团公司城市建泰州市街区土地开发整理可行性研究报告11设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富。土地开发整理与土地储备紧密联系在一起，九个集团拥有土地储备和土地开发整理的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行开发整理，“生地”变“熟地”后，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让。出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配剩余资金集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业等建设。九大集团在具体分工上有所不同，总结为三种方式自主土地储备开发方式、带项目土地储备开发方式和与国企改革联动土地储备方式。432北京政府主导型模式与企业主导型模式并存北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地开发整理模式并存，属于由政府主导型向企业主导型转型的过渡时期。北京土地开发整理的企业主导型模式是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地开发整理委托协议。该模式要求政府面向市场招投标，所有的企业都享有平等的投标、中标权利。然而，北京的土地开发整理市场是不完全竞争市场，招标虽然是在全市范围内进行，但有很多企业已经做了很多前期工作，存在围标的现象。驱动企业使出浑身解数，竞相追捧利润只有8的土地开发整理的原因，在于企业通过土地开发整理，对地块的盈亏平衡点等状况了解得更清楚，比其他企业更有信息优势，容易在土地市场进行“招、拍、挂”出让土地时顺利竞得土地，从而接着进行二级开发。在业内，通过介入土地开发整理而成功竞得土地的方式被称为“曲线拿地”。44（集团）有限公司参与开发整理街区模式研究深圳控股有限公司与泰州市政府合作，通过（集团）有限公司实施该项目，方式比较接近重庆模式。政府企业各自的角色泰州市政府角色，泰州市政府垄断土地一级市场，对于土地具有唯一的开发权，控制国有土地使用权的出让，负责开发整理的招投标工作。土地开发整泰州市街区土地开发整理可行性研究报告12理具体委托企业开展前期工作。企业角色，（集团）有限公司和泰州城投公司双方负责筹措资金，组建的泰州市深业投资发展有限公司，进行街区土地的开发整理，土地的开发主要由企业完成。泰州市深业投资有限公司，负责办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。泰州市政府和泰州市深业投资有限公司，将主导街区开发整理。泰州市深业投资有限公司在城市规划的指引下，采用市场化手段运作土地开发整理，企业进行开发整理的利润也通过市场行为来实现。政府则负责组织土地开发整理企业的招标工作，制定征地、拆迁安置补偿条件和标准，并进行严格的监督与审计工作，不从降低和压低补偿安置条件中获取利润。45街区土地一级开发策略土地成片开发与宗地开发相比，土地成片开发具有面积大、容纳建设项目多和整体连片、时间长等特征，虽然这种开发因周期长、资金占用量大以及风险高等原因一般多为政府行为，但因利润空间无限、开发机会众多而受到各类投资主体的青睐。我国近几年的经济特区、经济技术开发区、高新技术开发区、旅游区、保税区以及新城区建设的开发经验成熟，对（集团）有限公司开发整理街区的土地策略、土地增值策略以及土地开发步骤等借鉴意义。（集团）有限公司参与街区开发策略。土地为泰州市政府所有，因此土地成片开发就要紧紧依靠泰州市政府。（集团）有限公司作为参与方进行成片开发，则需在以下几个方面争取泰州市政府的大力支持1、高起点的引智决策。泰州市政府应尽量在最大范围内集思广益，在研究泰州区位、经济发展、产业选择发展方向、模式和方案上采用科学的决策程序。既要有高度、前瞻性，又要追求务实的效果，来提升区域发展的承载力；2、再充分利用“规划也是生产力”这一原理，以规划带动土地升值，对规划结果进行广泛的宣传。表达泰州市政府建设片区的信心和决心，将城市发展的战略方向深植民心，争取得到社会广泛认同；3、控制海陵旧区的开发面积，保证新片区有足够的建设指标，以行政手段控制总供应量，以保证最初进入的投资者有土地升值空间；4、保证片区发展的其它手段与措施。泰州市街区土地开发整理可行性研究报告1346希望泰州市政府出台的引导措施除以上要泰州市政府倾斜的政策和策略以外，在街区土地开发还希望泰州市政府出台引导措施1、要进行街区多方面的规划街区各界都较陌生，投资者很难看好土地增值概念，对房地产开发的市场前景多持观望态度。一般对新片区居住和工作人群的形成有所怀疑，这是每一个新片区发展的关键性问题。没有产业支撑，人口的空间位移也很困难；没有人气更难以带动街区的发展。因此要开发街区土地，先要进行产业、空间、交通等规划、论证并组织实施，使投资者从新片区的发展中能够发现蕴藏的巨大商机，而不仅仅是买地开发获利。2、保证先期投资者的利益由于泰州是发展中城市，主城区规模小、人口少、经济幅射力有限，一时难以被各界“追捧”，这就增加了（集团）有限公司等企业先期进入的风险。如果泰州市深业投资有限公司未能获得预期利润甚至出现亏损，则（集团）有限公司后续投资、其他开发商会产生较大萎缩，土地升值的想象空间也就消失殆尽。因此希望泰州市政府要采取措施，保证（集团）有限公司的获利性，降低开发的前期风险。3、严格控制市区物业供应量，保证街区优先发展希望泰州市政府为保证街区开发，要对旧区的房地产供应量进行一定限制。但对这种控制能否切实落实，鉴于开发商与政府之间合作的关系，海陵区对自己发展业绩的追求，这一问题往往成为影响街区未来发展的关键因素。因此必须得到泰州市政府的切实支持，使控制老城区发展的承诺能够兑现，同时也要控制新城区的物业开发量，以保证街区物业开发的投资者不受无序供应的伤害。4、对街区的规划建设以政策法规的形式确立起来，增加投资者的信心无论是哪个市、区政府对新片区开发都有“政绩工程”意义，有可能因为领导换届而改变新片区开发政策。因此通过政策和法规来保证新片区的可持续发展非常必要，否则面对数年的开发周期，投资者心里不确定性因素还有很多。所以（集团）有限公司在合作初期就要有多方面的准备。泰州市街区土地开发整理可行性研究报告145、争取更优惠的政策支持街区的开发建设成功，特别是土地转让要有人气，人都有趋众心理、爱热闹。在人气不足、商业不繁荣、交通不便、又没有什么优惠条件的情况下，房地产公司短期内大多没有买地开发街区的理由。所以要泰州市政府更多的措施支持，2000年前后，泰州市规划打造两个商业中心，一个是坡子街，另一个是济川路，形成市区商业“两翼齐飞”的格局。现如今，坡子街是红火起来了，大型超市、商场一个接一个地落户，成为泰州市的商业主要集中地，形成的已具规模的综合性商业中心。但济川路却仍然只有联华超市一个真正的商业网点，但由于诸多因素根本没有形成商业中心，要深入研究。泰州城市总体规划、分区控制性详细规划中明确，在街区建设了一个新城区的现代化的综合性商业中心，设置一定规模的商业、商务办公和公共配套服务设施。泰州市政府，要将街区建成为商业中心，列入政府重点工作。6、泰州市政府相关部门的职责泰州市国土局负责项目用地的征收、拆迁和出让；负责拆迁过程中的管理工作；泰州市规划局提供项目用地的控规，负责详细的审批；泰州市建设局负责拆迁安置，负责开发建设过程的管理，负责安置区的建设。47街区开发整理土地增值策略街区以滚动开发为主要模式，而滚动开发对（集团）有限公司和泰州市城市投资集团公司资金良性循环的压力较大。街区的土地开发整理要想方设法提高每块土地的收益，即使不是利益最大，也有利益较大化的要求。1、提升概念让各界认同通过提升街区概念的创新，借助泰州行政中心、文化中心、体育中心、商业中心、客运总站等建筑、设施，来带动城市扩张、新区的开发建设，这在深圳、青岛、长沙都有实施，而且取得了较好的效果。这会在几个方面提升街区的概念，首先，体现了政府进行新片区建设的信心和决心，使持观望态度的投资者减少犹豫，对意向地块的购买由消极转为积极，同一地块会吸引更多的投资者参与竞价；其次，买地预期提高，使投资者对未来的办公、居住、生泰州市街区土地开发整理可行性研究报告15活房地产建设等方面产生预期；其三是具较高消费能力人群的进入，会调高投资者对土地开发整理回报率的判断，并进行积极的投资买地，这样可进一步带动地价的提升。要推介街区拟建设的行政中心、文化中心、体育中心、商业中心等，使买地更踊跃。2、经济房用地先开发在街区内选择一处或两处不被看好的足够大的地块，如D1、D2、D3、E1、E2、E3地块，进行经济适用房、安置房建设。通过在新片区中建设低价郊区大盘的方法来集聚人气，展示街区开发为民的形象并带熟周围片区。如深圳益田村、桃源村等住宅区，带动区域土地升值开发，大批开发商争相购买附近的土地等。3、控制各地块的出让顺序，保证最为成熟的地块拥有优先出让权对街区最成熟A、B、C地块优先出让，以此保证每次出让都能实现收益较大化。同时在出让过程中考虑不同地块和不同用途对后续地块开发的影响，力争出让一块带熟一块，以此实现长期土地收益的最大化。4、保证教、科、文、卫、体的优先发展街区是不以工业为主，强调集居住、文化、商务、体育为一体的城市综合功能区，必须注重各种公益性或配套性单位的入区，对医院、学校、邮政、银行等要提供较多的优惠，以尽早完善和丰富城市功能，从而加快招商引资力度，提高后续土地出让价格。有些项目建设对新片区的开发具有深远的影响，不仅会使周边土地价值翻倍，使稍远地区地价涨半；而且会使新片区的开发建设成为铁一般的事实，增强投资者资金入区的信心和决心。对这些项目的投资建设，应在其它地块开发之前。否则重点项目对片区发展的带动作用不能体现，反而使得这些重点项目的资金来源成为问题，失去了重点项目建设的本来意义。泰州市街区土地开发整理可行性研究报告16第五章泰州市区土地市场研究土地是区域发展的基础,由于土地的需求是一种引致需求，主要是由于城市发展、房地产开发的需求而引起。所以土地市场会在一定程度上影响城市、区域、房地产发展，街区开发要深入研究泰州的土地市场。51泰州市土地市场研究泰州市自1999年开始实施土地招拍挂制度，2000年成立土地储备中心。其后，泰州土地基本以招标、拍卖和挂牌方式出让。泰州市完善政府管理与市场运作相结合的土地优化配置新机制，使政府对土地一级市场垄断的调控作用加强。土地储备机构正常运行，对城市土地实行集约、有序和有节奏的出让。泰州市纪检、监察、审计、财政等部门对土地市场建设积极参与并监督，保障了土地市场秩序的正常有序运转。泰州主城区的发展在加快新区土地开发的同时，加大老城区土地整理力度。大力推进新区商贸中心用地建设，完善行政中心区土地使用，推动南部住宅区土地开发；加快经济开发区的土地开发，发展以科技为核心的综合型经济开发区；基本完成老城区环城河内的重点街区土地整理，初步形成坡子街商业中心，完善城中古民居保护区，启动下坝地区旧城土地整理和环城河风景区建设。新区土地完成府南街区一期开发建设，基本完成凤凰河景区建设，完成人民广场建设。高港区完善行政中心区，基本完成府后居住区土地开发，启动长江岸线土地开发建设。52泰州市近几年土地市场供应量研究5212003年泰州土地市场出让减少和收益上升2003年，泰州市区对房地产开发等经营性用地全部实行招标、拍卖和挂牌方式出让。与2002年相比，在土地出让面积减少的情况下，获取的土地收益呈上升趋势，土地资源的资产价值进一步显化。市区商业中心坡子街核心区地块挂牌出让以3425亿元成交，创全市土地公开竞价出让成交价最高、超出底价增加额最高、挂牌出让单价最高三项记录。2003年，泰州市市区通过公开竞价方泰州市街区土地开发整理可行性研究报告17式共出让土地1265万平方米，获取土地收益约10亿元。5222004年泰州土地市场挂牌和商住为主2004年，泰州市政府相对放宽政策，大量土地上市。新开土地和更新改造土地在1000亩以上，土地市场价格一时难以上涨。其中主要的原因，还是泰州市政府实施旧城改造和新区建设协调发展，缺乏实施只拆不建、推地还绿、更新交通设施的政策，使土地市场价格处于萧条局面。2004年，泰州市市区共出让土地8081万平方米，共获得土地收益990亿元。其中挂牌土地13宗，总出让面积为6431万平方米（约96462亩），占总出让面积的7958。其余地块以招标、拍卖的形式出让。挂牌中，海陵区东进东路北侧地块（出让面积约15216亩）挂牌出让以283亿元成交，为当年挂牌出让的最高价。5232005年泰州完全市场化的土地市场2005年泰州市区土地市场供地共20宗，合计可出让面积为2641亩，出让金近10亿元。其中1000多亩为农转用，1500多亩为旧城改造。旧城改造，较为分散，多数地块较小，海陵中心地段土地价格平均在166万元/亩左右。面积超过200亩的较大地块包括东风南路西侧、328国道北侧地块，出让面积约585亩；海陵区塘湾镇永兴花园中心服务区地块，出让面积约450亩，这两个地块属于新城的开发，因而面积较大。另外，新纪元商业广场地块，出让面积约344亩；东风路北延综合改造地块，出让面积约234亩，此两个地块属于城市大型地块的改造。5242006年泰州市土地市场2006年，泰州新区完成府南街区土地的综合开发，基本完成328国道以南地区东风路至泰高路之间的商住土地开发。加快高科技工业园区、春兰工业园、西北工业区的土地开发建设，基本完成以北用地的项目布点，适时开发以南泰高路以西区域。高港区的刁铺镇、口岸镇完成由集镇向中等城市发展的过渡，加快长江岸线的综合开发。2006年泰州市区总供地面积为1318634亩，其中新增用地872684亩（以省下达面积为准），存量用地445950亩。在总计划供地面积中，商服用地为泰州市街区土地开发整理可行性研究报告1883175亩，工矿仓储用地为927245亩，公共设施用地为11025亩，公共建筑用地为4995亩，住宅用地为26973亩，特殊用地为22220亩，等等。在住宅用地中，经济适用房用地为11828亩，普通商品房用地为217871亩，其他住房用地为40275亩。532007年泰州土地市场2007年泰州市区土地市场供地面积3790亩，见表51，这不包括泰州碧桂园开发的3400亩中80亩。表512007年泰州市区土地上市出让计划（单位亩）序号地块名称开发性质面积3火车站街区商住1007原泰州裕泰纺织有限公司商住609原农科所五里河东侧住宅3013原车辆厂及周边商住2021原泰州日报社及周边商住6023东风南路西侧商住25025街区（含原豪斯威尔家居广场）商住300市直小计8201渔场地块商住5002西郊乡森北村拆迁安置空余地商住304九龙商住城北侧住宅1505原苏北电机厂商住1406草河西侧商住508林海塑料厂及周边商住4010海陵区民兴中学西侧商住11011美通制药有限公司地块商住7012唐仁集团及周边地块商住10014东南园地块商住7017南马商住地块商住20022锋陵集团公司（青年南路东侧）商住30海陵区小计149018鑫泰花园北侧商住1019济川西路北侧商住2020南官河西侧商住10026滨江实验学校西侧门面房商住3027医药城安置区东侧商住5028寺巷花园商住5029大酒店地块商业70开发区30汽车城地块商业70泰州市街区土地开发整理可行性研究报告19小计400高教15东风路东侧、宫涵河西侧商住130园区16济川路北侧、春晖路东侧商住10024盛唐花园三号商住150小计380农业31站北路南侧商住180开发区32站东路西侧商住120小计30033金港南路两侧（旧城改造）商住6034港城路北侧、扬子江路东侧商住8535向阳路西侧商住10036乡镇及零星土地商住155高港区小计400合计3790表522007年8、9月泰州城区土地成交价量表（出让方式挂牌）地块编号地块位置面积平米、亩用途成交价时间农业开发区农业开发区兴泰公路东侧站前一路南侧东至海陵区京泰路街道双墩村农田、西至海陵区京泰路街道双墩村农田、南至规划站前路北侧20米城市公共绿地、北至站前一路66,5990999亩商业总价2,680万元402元/平米2683万元/亩070912海陵区规划站前路南侧（规划兴森路西侧）东至规划兴森路、西至空地、南至森北住宅新区、北至规划站前路南侧10米18,17302726亩商住总价1,130万元622元/平米4145万元/亩070912海陵区东进小区23幢营业房17轴东至营业房、西至东进小区区间道路、北至东进小区区间道路780012亩商业总价47万元6026元/平米40171万元亩070912海陵区兴泰公路西侧（项目三）东至海陵区规划泰渔公路及河流、西至环圩河、南至环圩河、北至空地50,32377549亩商业总价2,590万元515元/平米3431万元/亩070912海陵区兴泰公路西侧（项目二）东至海陵区兴泰公路西侧空地、西至空地、南至空地、北至空地79,741211961亩商业总价3,420万元429元/平米2859万元/亩070912高港区金港南路西侧、人民路北侧东至金港南路、西至口岸街道口岸社区居民点巷道及口岸镇中心小学、南至人民路、北至口岸镇中心小学8,63101295亩商住总价3,610万元4183元/平米27884万元/亩070815高港区向阳北路西侧、二井中沟北侧东至向阳北路、西至口岸街道蔡滩社区农田、南至二井中沟北侧道路、北至6,96101044亩商住总价1,090万元1566元/平米10439万元/亩070815泰州市街区土地开发整理可行性研究报告20口岸街道蔡滩社区农田高港区金港南路东侧、宣南中沟南侧东至口岸街道口岸社区居民点巷到、西至金港南路、南至口岸农贸市场、北至宣南中沟南侧道路5,0310755亩商业总价2,000万元3975元/平米26502万元/亩07081554泰州主城区商业住宅用地基准地价研究出让土地与城市基准地价之间的变幅情况表53泰州主城区商业用地级别基准地价单位元/平方米土地级别基准地价地价变幅容积率一32002200420020二22501650285019三1400950185017四820520112014五62047077012六40030050010表54泰州主城区住宅用地级别基准地价单位元/平方米土地级别基准地价地价变幅容积率一1000800120013二83068098012三65050080011四45035055010五35029041010541泰州碧桂园用地研究泰州碧桂园土地权属原是泰州水产养殖场，习称渔场，后来亏损严重。泰州凤凰集团，在引进日本技术国内率先开发成功空调用内螺纹铜管，效益好，后来企业改制。在政府指导下，凤凰集团接收渔场员工，负责为其买保险、就业工作安排，同时接收所有闲置养鱼池。随着海陵区建设的渣泥余土收纳，填土造成3300亩土地。泰州碧桂园房地产公司计划用57年时间开发完成，规划建筑面积为250万平方米，核定居住人口为395万人。“碧桂园”在海陵区东北部泰州火车站附近，对周边房地产有较大的带动作用，而且有火车站地利。碧桂园在全国的单位土地，成本占平均售价的百分比始终低于10。碧桂园的万亩大盘如增城凤凰城及清远的碧桂园假日半岛首期地价只有3万元/亩左右，目前在售的华南碧桂园地价约6万元/亩。泰州凤凰集团给碧桂园价格约20万元一亩。泰州市街区土地开发整理可行性研究报告21542泰州“地王”土地转让研究鹏欣房地产开发有限公司是泰州最有实力的本地房地产开发公司，2007年2月4日，泰州市拍卖位于鼓楼路、济川路、青年路三路围合处，规划中的城河风光带南侧，总面积28339亩的宗地。泰州市鹏欣房地产开发有限公司在投标会上一步到位将价格报至512亿元，产生泰州地王。该小区建筑面积达到50万平方米，融多层、高层、小高住宅于一体。折算18067万一亩，楼板价1024元，估计房价4500元一平方米。但比8月15日高港的成交价还是低。543香港世茂土地转让研究2007年10月11日，香港世茂房地产以318亿元人民币，成功取得泰州经济开发区优势地块。地块位于经济开发区西湖翠苑南边，北至向阳河以南，南至，西接南官河，东邻泰高路，三面环水，环境优美。地块面积逾28万平方米，总规划建设面积约40万平方米，项目将建成一座五星级酒店和大型高尚滨水社区。泰州经济开发区已成为泰州市及江苏省内经济最活跃，发展速度最快的区域之一。香港世茂上市编号0813，全称香港世茂房地产控股有限公司，该公司成功入选美国商业周刊杂志评选的亚洲50家表现最好的企业，位列第十五位。同时，公司更在最近12个月总回报单项指标中位列第二。该公司在上海建设经营五星级酒店、开发的房地产150多万平方米，另在北京、南京、福州、苏州、常州、烟台、常熟、昆山等地开发一千多万平方米的酒店、住宅。世茂泰州新城项目注册资本12亿美元、总投资24亿美元，集五星级高档酒店、大型综合性商业设施、高品质居住小区为一体。544上海同济房产土地转让研究上海同济科技实业股份有限公司，控股90的上海同济房地产有限公司，在泰州成立的同悦置业有限公司。于2007年1月4日收到江苏省泰州市国土资源局成交确认书，确认同济房产竞买取得人民东路编号101地块的土地使用权。该地块位于海陵区人民东路西侧、青松街南侧、迎春路北侧，建人民东路亚细亚地块住宅小区。用地性质为商住用地，用地面积约26713平方米4007亩，建筑面积约49390平方米，容积率1849，绿地率38，成交单价为每平方米391195元、26079万元一亩，总价为10450万元。泰州市街区土地开发整理可行性研究报告2255近二年泰州市区土地开发整理量价研究由于泰州房地产市场需求的刺激，直接导致了对土地的需求。泰州市区房地产市场2007年开发量3790亩，见表52，这不包括泰州碧桂园开发的3400亩中80亩。08年土地供应量参考06年、07年，另碧桂园3400亩地计划用57年时间建成开发完。街区1773975亩分多少年开发，如何开发就要深入研究。从2007年8、9月泰州城区土地成交价量比较，海陵区三块有比较价值的地，平均成交价只有3478万元一亩。其中火车站站前路南侧10米的土地，只有4145万元/亩。作为主城区的海陵，除东进小区特例外，同是商业、商住成交价格低于高港区。再比较香港世茂的土地，价格还是较高，所以今后泰州的土地价格相对稳定。泰州市街区土地开发整理可行性研究报告23第六章街区土地开发的SWOT分析一个区域开发有自身的优势、劣势，面临不同的机会与挑战。优势和劣势是内在因素，机遇、挑战与优劣势对应，为外在因素。（集团）有限公司参与街区土地开发整理，要研究这些内外因素，分出轻重急缓，扬长避短以便土地开发工作更好的进行。61街区土地开发整理优势分析（S）区域的优势是指区域已具备的优点和可以发挥长处、可成功利用的某些策略。611交通优势街区紧靠泰高路，是泰州主城区到京沪高速公路、到沪宁苏锡常镇大城市、经济发达地区的主通道；是泰州向外的最主要通道，主城区海陵40以上车辆进出要通过泰高路；泰高路是泰州市区的交通南北唯一贯通的道路；是泰州市区到所辖经济发达的靖江市、泰兴市的主通道。街区又靠近泰州汽车总站。交通优势明显。街区沿泰高路有2800多米的路边土地，可综合开发利用。到泰州来旅游、考察、出差的人士，首先经过街区，在吸引沪宁苏锡常镇大中城市的投资开发商来买地方面，先声夺人。所以街区的土地交通优势明显。612区位优势街区用地位于泰州市区的中心、海陵高港二区的结合部。北面是泰州老城区、行政中心、文化中心，邻近市委、市政府、交通局、海事局、广电中心、农业局等20多个部委办局。西面是江苏省泰州开发区，该园区是目前泰州展示对外经济的一个窗口，区域内有近百家外资企业，其中不乏知名高新技术企业。街区的用地有高质化的氛围。613城市发展优势未来十年，泰州市城市发展的目标是从中等城市向大城市迈进，这几年街区开发很关键。泰州主城区的发展方向重点向南、适度向东，街区是向南泰州市街区土地开发整理可行性研究报告24龙脉中轴上。所以今后五年街区开发成功就是泰州城市发展成功，肩负泰州城市发展的先锋。614成片开发优势街区1183平方公里，将居住1755万人口，是泰州市区的海陵超大型开发地块。地块较大、规模效应体现、开发成本低，宣传推广成本也低。在泰州市街区土地开发的规模无竞争对手，具有较强的唯一性，有利于土地开发时形成高尚的小区文化、塑造高品质产品。地块大，包容性大，可以开发商务、商场、住宅等，又可建设高层、小高层、多层、TWOHOSE、别墅等产品，成为开发商争相竞买的土地。615地方优势街区地块方正，呈28X42平方公里，开发条件极佳、利于规划。还有亲水优势，街区大的河道8条，小河塘多个，300米内必见水。主要是清水、活水，开门见河、开窗见水，河道、绿化及大型公园形成亲水生态，宜居的环境，容易吸引买地者投资开发。616名企优势（集团）有限公司是著名的房地产开发企业，项目经营管理团队强，有丰富的开发、投资、营运、规划、设计、策划、招商经验，是决定项目成功的关键条件之一。开发的深圳鹏基花园、鹏兴花园、鹏程盛世、仙湖明珠鹏兴花园、仙泉山庄别墅、深圳众鑫科技大厦、鹏基商务时空大厦、惠州鹏基万林湖、长沙诺亚山林都很成功