凤凰商城总体策划营销方案

凤凰商城总体策划营销方案凤凰商城策划泸州唯一现代化超级家居商城项目总监吴晓阳项目经理丁矛立即投资龙头旺铺轻松拥有财富泉源凤凰商城整体营销策划案商业旺铺“全托”投资模式，泸州首创现代化超级家居商城，酒城唯一总房款二万八，买市中心1658M2旺铺全产权首付一万八，收租交月供，10年总收租八万五千八泸州唯一现代化超级家居商城成都八一家具城泸州凤凰家居商城降低固定成本，挑战微利时代主干道旺铺“一路发发”,1688元/M2起“凤凰商城，泸州商业地产又一里程碑”泸州首创主干道商业旺铺“全托”投资模式商铺“全托”,投资新时尚商业干道龙头旺铺，小康之家财富泉源凤凰商城招商全面成功，市政主干道变成商业主干道家具大鳄重组行业格局,泸州唯一现代化超级家居商城铁定升值,前景无限特惠预定期内前98名认购者额外优惠，第1名至第5名额外优惠150元/M2，第6名至第10名额外优惠145元/M2，第11名至第15名额外优惠140元/M2，第16名至第20名额外优惠8135元/M2，,依次类推,第96名至第98名额外优惠55元/M2特惠预定期内每天前10名成交者，额外优惠50元/M2亲友联合买铺连环折上折（共享额外九九折）9月18日第一次升价,9月28日第二次升价,10月8日第三次升价购铺中大奖一块钱买断全产权，交易税费通通免建设银行提供五成十年按揭总策划代理成都鑫磊置业顾问有限公司二00二年七月廿九日目录8营销策划总原则并序9速战速决原则9规避风险第一，追求利润第二的原则10凤凰商城“饱和推广”原则11凤凰商城推广作用关系图12凤凰商城“饱和推广”示意图13第一篇项目定位方案13一、营销定位13一）市场定位13二）目标客户群定位14三）商城形象定位14四）促销宣传定位15二、操作定位15五）商铺规划定位及说明16六）商业经营定位及说明161经营定位凤凰家居商城162经营定位说明17七）物业管理定位及说明17资产经营型专业管理如何与销售进程配合的建议18八）价格定位及说明（详见销售价格体系）19第二篇推广计划篇19一报纸在媒体组合中的作用19多种报纸广告手法同时并用，互相配合20报纸综合造势21二报纸广告推广计划22三报纸广告主要诉求内容26四电视广告的运用26五电视促销广告计划28六电台广告在媒体组合中的应用29七电台广告促销计划30八DM夹报广告在媒体组合中的作用31九DM夹报广告促销计划31十户外广告在媒体组合中的作用32十一户外广告促销计划34十二展板在媒体组合中的作用34十三展板的内容41十四手机短消息也是一个值得争取的媒体41十五空飘条幅42十六礼品楼书“二合一”广告43十七礼品兼楼书推广计划54第三篇推广执行计划及预算54一、凤凰商城的推广策略的组合54二、预定引导期操作计划54一）凤凰商城预定咨询期操作计划一凤凰商城现场包装（8月27日前布置落实完成）58二）凤凰商城特惠预定期操作计划二鑫磊公司内部认购期间只做两件事情59三）凤凰商城认购书61三、开盘热销期操作计划61四）凤凰商城正式开盘操作计划三认购流程及人员安排（9月8日至9月18日前）63四、持续销售期操作计划63五、清盘销售期操作计划64六、推广预算及预计资金回笼目标64一）宣传推广费用限额64二）第一阶段正式开盘前宣传推广费用为总宣传推广费用限额的40，为48万元66三）上述非固定支出中的广告宣传费用预算明细67四）第二阶段正式开盘后三个月内宣传推广费用为总宣传推广费用限额的30，为36万元（暂略）67五）第三阶段正式开盘三个月后宣传推广费用为总宣传推广费用限额的30，为36万元（暂略）67六）资金回笼预计67第四篇促销篇68一售楼工具的运用69二公交站名的更换69三售楼中心的装修与投入使用70四经营管理公司及租赁工作的落实（荣峰和鑫磊公司已做相关工作，从略）70第五篇实施70一促销活动70二销售控制手段70三销售管理71第六篇文案篇71一宣传单张文案71促销主题72形象主题72正面内容79背面内容83二报纸广告文案83报纸广告主要诉求内容83图文广告（配图）83平面广告89第七篇专题方案篇89一主题广告语89二新闻软文89三“排队认购”90四开盘典礼营销策划总原则并序承接凤凰商城的销售代理以后，鑫磊公司全体员工感到十分的兴奋能够有机会做这样一个商业楼盘的代理，就有机会充分展现鑫磊公司员工的才华和能力，可以在激烈的房地产市场竞争中再试身手，任何一支优秀的部队，都渴望新的更精彩的战斗和更辉煌的胜利；同时，我们也感到了责任的重大，唯有全力以赴做好策划推广的每一项工作，一丝不苟，步步落到实处，才能确保凤凰商城的成功推广和销售，才能不辱使命，不辜负发展商荣峰公司对鑫磊公司的殷切期望。目前，泸州市中心的商业用房已经大大地供过于求，在建的约16万平米大型商城的销售工作处于严重的滞销状态。本项目已经正式开工数个月，在如此激烈的竞争形势下，我们必须争取用尽可能短的销售时间，趁热打铁,速战速决，才取得理想的销售业绩。根据泸州的政策和本项目的实际情况，本公司认为最好于9月初就能开始预定，十月国庆就正式宣布开盘。在具体操作上，我们必须以压倒的优势，出其不意的市场兴奋点，才能抢占市场先机，争取战略主动。为此，必须尽早做好充分的准备。本公司认为目前的当务之急是一方面，加快售楼前期的各项准备工作，特别是售楼中心的工程建设进度及商铺场内的规划、沙盘、模型售楼书等必要条件的进度；另一方面，要进一步进行深入的调查研究，制订与众不同的、崭新的营销战略和策略，充分利用各种宣传手段，对泸州凤凰商城进行高水准的形象包装，积极造势，做好市场渗透及引导工作。本策划乃本着“速战速决”、“规避风险第一，追求利润第二”的总原则指导下，提出来的。速战速决原则房地产市场风云变幻，泸州商业地产的状况不容乐观，市中心目前在售的大型商铺总共约有6个，销售面积约16万平方米，并有将其预留的整层拆零销售的可能。所有楼盘都担心“花多眼乱”，自己无法突出出来。迟早会出现价格竞争的局面，竞相向市场“献媚”，这对本项目是极为不利的。升琦发、绿地、商业大世界、步行商业街、酒城等的教训在于在没有充分安排宣传和操作手段的情况下匆忙开盘，凤凰商城要想在市场上立于不败，就必须“一切手段无所不用其极”，在进行周密计划的同时提高工作效益、以压倒一切的气势成为市场上的NO1。以上这一切决定了凤凰商城的推广战线决不可以过长。只能“速战速决”，既有利于规避风险，又能在最短的时间里、最大限度地回收资金，实现应有的开发收益。规避风险第一，追求利润第二的原则一方面，物业的实际价格不是成本加开发商主观的利润决定，而是由市场的供求关系与实际的有效需求决定的。泸州主干道几个大的商业项目滞销强有力地证明市场已经不能认同其价格，而且市场需求也不可以无限度地挖掘。只能在市场能够及时认可并以“出奇制胜”的巨大冲击力，才能引起市场的强烈反响，从而取得合理的利润。另一方面，泸州市的商业资源应当说是十分有限的，目前的商城已经大大超过实际的购买力的需要，还有四个超大型商城正在修建，凤凰商城要想取得预期的销售业绩，只能从现有的商城中去争夺商家，而不可能指望再有那么多的新商家产生，因而，风险是十分巨大的，要想最大限度地规避风险，就必须将利润放在第二位，以商家和投资者都意想不到的价格出手，才能创造销售的奇迹。凤凰商城“饱和推广”原则出于慎重而务实的心态，鑫磊公司在做这份总体营销策划案的时候，主要着眼于“首战必胜”四字，从实操角度考虑凤凰商城预定阶段和正式发售阶段的推广，是“饱和推广”。而对此后的推广操作，也已涉及，但还有待于上述阶段销售结束后，根据推广的进程和市场的实际反应再行确定。凤凰商城推广作用关系图印证凤凰商城“饱和推广”示意图推广手段推广时间地产专栏现场促销小周期新闻造势促销软文泸州晚报广告广播电视报广告礼品广告电视广告户外广告挂旗广告DM夹报广告电信短消息彩车广告“饱和推广”是确保大型商铺首次促销成功的必要手段。在凤凰商城的促销过程中，鑫磊公司将精心组织“饱和推广”，所谓“手段无所不用其极”，务求首战必胜，“战胜而立之”，为后续的推广立势。第一篇项目定位方案一、营销定位市场定位准确的市场定位，最终目的就是制造“唯一性、排他性、权威性”，力求一击即中、最准确地抓住目标客户群，从而使项目热销，在短时间内达到最佳销售目标，在规避风险的同时创造最大化的利润。结合街区商业功能和项目本身地段的分析，以及周边大型商业物业严重同质化的事实，凤凰商城的市场定位“泸州唯一现代化超级家居商城、最具冲击力的价格、主干道大型商业设施”的商城。目标客户群定位通过鑫磊公司代理多个楼盘的成功操作经验来看，购买商铺的客户大体分为两类一是投资者，二是商品经营者。在主干道一带这个口岸，从凤凰商城的市场定位来看，鑫磊公司估计购买凤凰商城的客户约有80是投资者，20是家居经营者。根据凤凰商城的市场定位，预计其目标客户群来源分析如下泸州本地客户约占50以上，其中有一部分为已经购买凤凰商城商铺，或在水井沟上下买铺尝甜头（尽管他们已经购置的其他物业也许根本就无甜头可言，但目前也尚未尝到苦头）的客户；而大部分是由于我们独特价格定位所发掘出来的过去根本买不起商铺的工薪人士和普通市民。泸州市的各区县以及泸州市以外的客户这部分客户占凤凰商城买家的25左右。其中泸州市内、外比例约二比一。商品经营者这部分人主要是看中了主干道一带这一成熟商业口岸，看中了主干道的大市场。其中相当多将是现在各家具商城的商家以及本地区厂家，此类型的客户估计约占20左右。回内地投资的省外人士这部分客户占凤凰商城买家的5左右。商城形象定位“龙头旺铺财富泉源”这就是凤凰商城的形象宣传定位，并作为形象广告词固定在凤凰商城的LOGO以及一切宣传文书上。以此唤起人们对主干道龙泉桥现实的、可触摸的、有丰富想象空间的、可称颂兴的旺景象。促销宣传定位主打广告语立即投资龙头旺铺轻松拥有财富泉源总房款二万八，买市中心1658M2旺铺全产权首付一万八，收租交月供，10年总收租八万五千八宣传卖点广告语泸州唯一现代化超级家居商城凤凰家居商城成都八一家具城泸州凤凰家居商城泸州首创主干道商业旺铺“全托”投资模式降低固定成本，挑战微利时代主干道旺铺“一路发发”,1688元/M2起商铺“全托”投资新时尚我先招商、后卖铺；您纯投资、净收益；她零风险、必升值商业干道龙头旺铺，小康之家财富泉源保值前景可触可摸，升值潜力无与伦比凤凰商城招商全面成功，市政主干道变成商业主干道提前排队预定者，所得优惠更是意想不到哟亲友联合买铺连环折上折（共享额外九九折）9月18日第一次升价9月28日第二次升价10月8日第三次升价购铺中大奖一块钱买断全产权，交易税费通通免建设银行提供五成十年按揭重组家具行业格局,铁定升值,前景无限特惠预定期内前98名认购者额外优惠，第1名至第5名额外优惠150元/M2，第6名至第10名额外优惠145元/M2，第11名至第15名额外优惠140元/M2，第16名至第20名额外优惠135元/M2，,依次类推,第96名至第98名额外优惠55元/M2特惠预定期内每天前10名成交者，额外优惠50元/M2二、操作定位商铺规划定位及说明内部动线规划使凤凰商城“全是钻石旺铺，保证无死角”；最大限度降低公摊率，力争控制在28以内；在不影响商城形象和档次的情况下，力争做到单位铺面小，总价低于10万元，以利增强市场竞争力，特别是与凤凰商城相比，我们的总价明显的占有突的优势；若购买者觉得铺面小，可以同时买两个或三个铺相连的；而若划分为大的铺面，就势必将相当大一部分的资金少客户排斥在外；商业经营定位及说明经营定位凤凰家居商城北一层经营命名凤凰文化商城南一层经营命名精品世家二层经营命名家居天下经营定位说明商城的经营内容讨论确定下来后，各个楼层详细的产品功能区域不可划得很细，在销售过程中，如果商城功能区划得太细后，对少部分目的性强的买家来说受欢迎，但对相当一部分投资者来说，会因为仁者见仁，智者见智而导致失去很多客户，这对销售是不利的。我们给商城进行功能划分，实际上在平面上是刚性的，平面上看是明明白白的规划；同时，实践上是弹性的，因为经营公司介入之后，只是以我们的规划方案作基准，可根据经营的具体情况对该规划进行相应的调整。由于整个卖场委托整体进行家具经营管理，因此我们为解决“卖铺需小面积分割”而“经营要大面积连通”之间的矛盾，采取将销售用平面规划与经营用平面规划完全分开处理的办法来处理。也就是说，本规划只作卖产权之用,经营规划还需经营公司在此基础上做改进和修正。在十年内均不作实际经营之用,但为十年之后的商场预留分散经营其他产品的可能性,所以又具有相当高的前瞻性,有利于买家和商家发挥想象力。为尽可能降低公共分摊，凤凰商城的商场通道分为主通道及辅道两种，其中主通道宽18米，较宽阔；辅道的宽度为14米。通道的交汇点比较多地采用“星状”延伸手法，尽可能减少直角拐弯及视线阻挡，并与比较低矮的开放式柜台相配合，形成了整个商场内区域之间的视觉沟通，相互连为一体。物业管理定位及说明物业管理是营销的延续，这只是从形式上讲而已，因为发展商在销售时的许多承诺只是在物业交付使用后才得以兑现。而且，从表面上看，物业管理服务也是交付使用后才开始。事实上物业管理从项目一开始就应该将它作为营销的重要组成部分来考虑。也就是说，在项目策划时，物业管理就是内容之一部分，因为项目形象包括了物业管理，项目的身份定位只有与物业管理定位相统一时才能形成一个完整的项目形象。针对凤凰商城的项目定位，我司经认真、细致的研究分析，提出“资产经营型专业管理”的崭新物业管理模式。资产经营型专业管理如何与销售进程配合的建议经营管理公司参与售前咨询经营管理公司或物业管理顾问公司参与售楼的咨询，倾听业主对物业经营管理的要求，可以用权威的方式向买家描绘未来“凤凰商城”美好前景，增强人们买房、买铺的决心聘请物业管理专家对物业管理人员进行培训每半年请物业管理专家对物业管理人员进行一次培训，培训后进行考核物业管理人员不单要掌握日常的服务知识和技巧，而且还需具备消防、急救等方面的应变能力物业管理人员统一着装，服装要鲜艳、关切，符合“资产经营型专业管理”定位价格定位及说明（详见销售价格体系）低价入市，低开高走，小步攀升在价格策略中，鑫磊公司认为凤凰商城应低价入市。因为价格永远是人们最敏感的问题。低价入市，能够利用人们求好求廉的心理，攻破心理的价格防线，一举占据市场。而且，低价入市为以后留有提价空间。俗话说“楼市如股市，买涨不买跌”，这反映了许多投资者的心态。而频繁的提价以及良好的销售势头带给客户的是更多的信心，带给发展商的是更多的利润。也就是整套价目表提价分几次进行，每次只提3的价，这样通过几次局域提价之后达到整体提价的效果。给人的感觉却是商铺在不断地升值，最后达到促进销售的目的。而且每次的提价幅度控制在3上下，提价幅度过大则会阻碍销售的进度。价格定位凤凰商城全部商城（含临街商铺）入市实际成交总均价争取控制在3380元/平方米左右，通过不断的小幅提价，使实际销售均价（含临街商铺）力争达到3600元/平方米左右。第二篇推广计划篇仅仅依赖任何一种媒体及任何一种媒体作用方式，都不可能给凤凰商城的销售带来理想的促销效果。理由很简单竞争的压迫。由于竞争的压迫，其他竞争对手也都在广告上不遗余力。尽管我们在广告策划、设计方面比较有自信，但是也必须很清醒地意识到，在这广告的海洋里，任何一个孤立的广告都是微不足道的。广告受众，也就是我们的公众，是不会刻意去寻找、也不会刻意去接受我们的广告的。因此，唯有合理利用各种有效的媒体手段，利用好它们各自的长处，综合进行媒体组合，形成媒体组合优势，才有可能形成凤凰商城的广告优势。简单地与别人比版面大小、推广频率，是没有意义的，关键是媒体组合推广的实效。报纸在媒体组合中的作用在泸州，大众报是最主要的媒体形式。因而，几乎所有在泸州本地进行推广的普通房地产项目，都选择报纸作为最主要的媒体形式。凤凰商城同样不会利外。但在具体运用报纸这一媒体上，并不是千篇一律的，凤凰商城必须有凤凰商城的一套。多种报纸广告手法同时并用，互相配合在报纸上值得利用的推广形式有工商广告图文广告新闻软文纯新闻专栏文章一般的大型房地产小区项目，都会在正式推广之前打大量的报纸广告（工商广告形式），而且主要是形象广告。鑫磊公司认为，一个项目的形象推广固然是必不可少的，但简单地打形象广告并不能起到形象推广的目的。应该多利用其他推广形式，用比较隐蔽的渗透手法，让凤凰商城作为一个“龙头旺铺，财富泉源”的概念以及由此带来的“立即投资龙头旺铺轻松拥有财富泉源”的印象深入人心。报纸综合造势新闻造势和软文宣传一定要加大力度。这样做肯定会增加工作量，但收到的效果一定带有突破性。而身处激烈竞争中的凤凰商城正需要这种突破性效果。在各家报纸的广告投放上要分轻重、有重点泸州有泸州晚报、广播电视报、华西都市报、泸州日报、成都商报、电话信息报六个主要报纸，鑫磊公司认为我们只需要选择泸州晚报、广播电视报这两大媒体，其他报则作为必要的辅助进行夹报。之所以这样做，是因为这几个报在泸州的覆盖面已经比较饱和了，再在其他报上同等投放精力和财力，必然会造成浪费，降低推广效率。报纸广告推广计划凤凰商城八月中旬至九月上旬报纸广告发布计划日期星期媒体规格颜色计划费用内容8月22日星期一泸晚5/12版套红5000图文广告8月23日星期二泸日竖1/3版套红4500图文广告8月24日星期三泸晚5/12版套红5000图文广告8月25日星期四泸晚5/12版套红5000平面广告8月26日星期五泸广电报5/12版套红5000图文广告8月27日星期六华西都市报竖1/3版套红27000平面广告8月28日星期日8月29日星期一泸晚5/12版套红5000图文广告8月30日星期二泸日竖1/3版套红4500图文广告8月31日星期三泸日竖1/3版套红4500图文广告9月1日星期四泸晚5/12版套红5000平面广告9月2日星期五泸广电报横1/2通栏跨版套红12000平面广告9月3日星期六华西都市报竖1/3版套红27000平面广告9月4日星期日9月5日星期一泸晚横1/2通栏跨版套红12000平面广告9月6日星期二泸日竖1/2版套红7000平面广告9月7日星期三泸晚横1/2通栏跨版套红12000平面广告9月8日星期四泸晚整版套红赠送新闻采访9月9日星期五泸广电报横1/2通栏跨版套红3000平面广告总计143500元报纸广告主要诉求内容图文广告你说怪不怪，楼房建好楞不卖投资风险保障招商成功才把铺卖，交房即把租金收你说怪不怪，1块钱也能买主干道旺铺全产权投资升值保障底线固定成本，无限回报空间主干道旺铺“一路发发”,1688元/M2起你说怪不怪，电动扶梯广场上建投资规模保障泸州唯一现代化超级家居商城你说怪不怪，“凤凰”“八一”联姻龙泉桥边投资口岸保障泸州首创主干道商业旺铺“全托”投资模式你说怪不怪，台历送到公交车站投资管理保障家具大鳄“八一”重组行业格局出手不凡平面广告9月1日前2003年，整个主干道都将变成商业主干道龙头旺铺财富泉源总房款二万八，买市中心1658M2旺铺全产权首创主干道商业旺铺“全托”投资模式；泸州唯一现代化超级家居商城凤凰家居商城投资“全托”保值增值计划（列出售价租金逐年收益增值表）购铺中大奖一块钱买断全产权，交易税费通通免亲友联合买铺连环折上折（共享额外九九折）9月2日至9月7日2003年，整个主干道都将变成商业主干道立即投资龙头旺铺轻松拥有财富泉源首付一万八，收租交月供，10年总收租八万伍千八家具大鳄“八一”重组行业格局,凤凰家居商城铁定升值，前景无限9月8日上午930正式接受特惠预定，请备定金8000元/铺底线成本，无限回报主干道旺铺“一路发发”,1688元/M2起凤凰家居商城投资“全托”保值增值计划（列出售价租金逐年收益增值表）购铺中大奖一块钱买断旺铺全产权，交易税费通通免亲友联合买铺连环折上折（共享额外九九折）9月18日第一次升价9月28日第二次升价10月8日第三次升价正式开盘前特惠预定期买铺享受优惠。特惠预定期内前98名认购者额外优惠，第15名额外优惠150元/M2，第610名额外优惠145元/M2，第1115名额外优惠140元/M2，第1620名额外优惠135元/M2，,依次类推,第9698名额外优惠55元/M2；特别敬告由于近日天气变化，发展商提醒广大购房人士及市民注意保重身体，通宵达旦排队不利健康。建设银行提供五成十年按揭9月8日后2003年，整个主干道都将变成商业主干道立即投资龙头旺铺轻松拥有财富泉源一路发发久久发发保值升值价16889988元/M2首付一万八，收租交月供，10年总收租八万五千八投资“全托”保值增值计划（列出售价租金逐年收益增值表）保值前景可触可摸，升值潜力无与伦比家具大鳄“八一”重组行业格局,凤凰家居商城铁定升值前景无限现正接受特惠预定，商位认购率已达58，“回头客”激增，场面持续火爆，请备定金8000元/铺凤凰家居商城投资“全托”保值增值计划（列出售价租金逐年收益增值表）购铺中大奖一块钱买断旺铺全产权，交易税费通通免亲友联合买铺连环折上折（共享额外九九折）9月18日第一次升价9月28日第二次升价10月8日第三次升价正式开盘前特惠预定期买铺享受优惠。正式开盘前特惠预定期内（9月8日9月28日）每天前10名成交者，额外再优惠50元/M2建设银行提供五成十年按揭电视广告的运用电视广告的表现形式有形象广告、促销广告、新闻、电视活动栏目。电视广告以泸州电视1台为主要投放点。电视广告我们打组合牌；一方面在天气预报栏目做电视标版广告“买家具，到凤凰”进行反复形象宣传，使其在泸州家喻户晓，另一方面在黄金时段推出纯促销广告，插播于电视剧剧前、剧中，不搞形象广告。必须注意的一点是，在凤凰商城的媒体组合中，电视广告始终只是一个配角，而不是主角，因而在投放节奏上应根据报纸的宣传节奏需要，进行阶段性推广。天气预报栏目电视标版广告以效果图的形式表现凤凰商城主题；泸州唯一现代化超级家居商城”的身份，给观众以真实感，较之其他表现形式更能在人们心目中加重份量，加深印象，树立起凤凰商城的高大形象。电视促销广告计划投放时间8月28日至9月28日，30秒，每晚插播3次投放频道泸州电视台1；泸州电视台3。画面手提电脑显示屏上正逐字打出一排文字2003年，整个主干道都将变成商业主干道凤凰商城平面效果图，城上有金色大字“成都八一家具城泸州凤凰家居商城”一双灵巧纤长的手正逐字打出另一排文字首付一万八，收租交月供，10年总收租八万五千八主持人语主干道旺铺“一路发发”、“久久发发”，保值升值价1688至9988元/M2凤凰家居商城成都八一家具城泸州凤凰家居商城主持人语并中文字幕立即投资龙头旺铺轻松拥有财富泉源要求画面的切换都很快；主持人语气厚重，男声，各个背景里要有人潮涌涌的镜头；中文字幕凤凰家居商城10月1日正式开盘，现正接受特惠预定咨询热线（0830）（注画面背景是商城一期）广告的背景音乐为走进新时代。广告时间安排30秒，可以剪辑为5秒、10秒、15秒。电视广告的表现形式有形象广告、促销广告、新闻、电视活动栏目。凤凰商城的电视广告以泸州电视台、泸州有线电视台为主要投放点。电视广告我们在黄金时段推出纯促销广告，不搞形象广告。电视促销广告创意方案附后面的专题篇。必须注意的一点是，在凤凰商城的媒体组合中，电视广告在房地产领域不具有强迫性，因此始终只是一个配角，而不是主角，因而在投放节奏上应根据报纸的宣传节奏需要，进行阶段性推广。电台广告在媒体组合中的应用电台是一种比电视更有效的配合性媒体。它的作用是无数次重复同一个消息。但是在出租汽车量小的二级城市泸州城区以及周边，它的实际作用是有限的。凤凰商城的电台广告只在促销期间使用，而且不打则已，要打就要保持一定的密集度。鑫磊公司将电台广告集中安排在早上9001000时和下午17001800时，每天播放十至二十次，这是两个车流量最大的时段。在这个时段里，电台收听率最高，而且比较集中在交通频道。通过这种操作，让每一个司机和乘客都融到“立即投资龙头旺铺轻松拥有财富泉源”的天空下，凤凰商城的电台促销广告的效果会更好，原因是凤凰商城的市场对象就是这些中等收入的小投资者。电台广告促销计划媒体及时段泸州人民广播电台以及交通台，每天上午830至930三个30”，下午530至630一至三个30”，晚750至850二个30”文案预定期版本8月28日至9月28日播音乐、歌曲（走进新时代）（四川话男女对白）喂，老哥，你在哪里哦我在龙泉桥凤凰家居商城，正准备订间铺子泸州主干道上那门好的地方，买个铺得要一万一个平方吧是啊可凤凰家居商城总房款二万八，就买市中心1658M2旺铺全产权听说她买下就可出租,3、5万元就能买个铺，保值升值比存银行划算得多呢对啊，凤凰家居商城，卖价超值，经营保值，投资升值，过了这个村，哪有这个店嘛，你快回家叫妈给我再取八千块钱过来，我要定两间要得要得我取两万来，你跟卖房的小姐说说，看哪个位置好，我也要买一间嘛好,别罗嗦了再不来卖完了最后广告语立即投资龙头旺铺轻松拥有财富泉源总房款二万八，买市中心1658M2旺铺全产权凤凰家居商城成都八一家具城泸州凤凰家居商城预售热线DM夹报广告在媒体组合中的作用它的特点是推广费用降低，同时平面表现力丰富，并直接针对区域性人口，提高传播效益，值得凤凰商城采用。由于这种广告没有报纸、电视、电台广告那样控制严格，可从多角度推广，在首次预定之前，对城区及泸州四县三区进行地毯式覆盖。但是直邮广告的推广效力并不是恒定的，而是取决于投递的服务水平。如果由本公司的销售人员监督及落实，则送达率完全可以达到我们预期的要求。DM夹报广告促销计划时间夹报广告份泸州日报电话信息报华西都市报成都商报泸州晚报8月28日1万08万05万9月5日4万1万05万9月6日2万1万9月7日05万户外广告在媒体组合中的作用户外广告对于树立项目形象作用较大、较长，必不可少，但短期促销力度则不如其他媒体。户外广告促销计划户外广告种类分灯杆挂旗广告、围墙广告和大型POP广告三种，均采用精度400DPI时间8月18日至11月18日发布三个月以上路灯挂旗广告地点项目南侧至水井沟约800米长，东面一线规格12X04米，明黄色底做法同万科城市花园内容（上方）凤凰家居商城及其LOGO（居中竖排）龙头旺铺财富泉源（下方）成都八一家具城泸州凤凰家居商城预售热线户外大型POP广告地点售楼中心屋顶路牌广告；项目二期围墙体喷绘；项目一期围墙喷绘规格20X6米100X6米50X25米50X25米内容左上角2003年，整个主干道都将变成商业主干道凤凰家居商城成都八一家具城泸州凤凰家居商城右上角凤凰商城LOGO下书龙头旺铺财富泉源中间部分一路发发久久发发保值升值价16889988元/M2（凤凰商城一二期连体效果图、人头涌动场景图的合成图片）底行预售热线0830_地址泸州江阳中路泸州龙泉桥（二中）发展商（LOGO）荣峰房地产开发有限公司独家代理（LOGO）成都鑫磊置业顾问有限公司经营管理成都八一家具城泸州凤凰家居商城泸州凤凰商业股份有限公司（基本色必须用暖色，图案或底色不用蓝色、绿色等冷色。）围墙广告（待定）展板在媒体组合中的作用展板是顾客全面，系统了解凤凰商城的媒体，主要展示商城的概况、地理、配套、购房须知、合法依据、付款方式、告示、公约条例、装修、设施设备等等，要做约12块展板。为发提高展板的艺术品味，可突破传统的展板形式，不拘一格，形式多样，如把展板改变悬挂式，或做成演奏会上的线谱架式等等，可以尽量艺术化，以体现当代家具发展形式的不拘一格，增加客户的想象空间，让展板也成为凤凰商城售楼中心内一种热烈的装饰。展板的内容规格11米06米，横置,支撑展板的线谱架座高1米材质有机玻璃夹层，1200DPI写真格式有统一的凤凰商城LOGO龙头旺铺财富泉源（展板标题1）以街为市的分散商铺是必将淘汰的传统家具商业形态，超大规模、设施先进、品种齐全、价格低廉的现代化商城，具有无可匹敌的竞争优势，能最大限度地占领市场份额，创造滚滚财源。地理位置图、意念性的龙头喷水图凤凰投资保值增值（展板标题2）凤凰家居商城经营有保障，就是投资者财富有保障。凤凰商城和成都八一家具城联袂推出“十年投资全托保值增值计划”，十年内业主勿需为自己的店铺经营操心，就有十年95的高投资回报。十年以后，商场更加兴旺，商铺升值无限，将真正成为一份家族基业，足可供养全家人的开支。投资“全托”保值增值计划凤凰商城、成都八一家具城联袂推出例二层某商铺单价2588元/M2商铺面积16378M2标准房价4238万元每天前10名认购银行按揭房价4073万元办理最高五成十年银行贷款,拥有100全产权，仅需首付房款5020730元商场经营管理公司向业主支付租金（按最终成交房价,十年年平均回报95第一年年回报65,第二年70,第三年75,第四年8,第五年85,第六年95,第七年105,第八年115,第九年125,第十年135）十年总计38699元头十年实际收益基本收回投资一个加倍升值后的旺铺收回使用权后第二个十年总收租（商铺基本租金仅以45元/平方计）88441元头20年内商铺现金回报与原房价比3869988441/4073031250年内产权收益丰厚回报,价值不可估量，圆您百万梦商铺投资原始股（展板标题3）江阳中路这条全泸州最忙碌的市政主干道，近年来正逐渐演变为全城最繁华的商业主干道，承担了类似广州天河北路一样的商业消费功能。江阳中路一带银行、电信、宾馆、酒家、商场商店等分布比较紧凑，且都离凤凰家居商城较近。商场附近即有站20、17、19、210、214、3、128等13路公交车站，交通极为方便。随着凤凰家居商城的崛起，这里更将成为极旺的商业宝地。凤凰家居商城是又一道亮丽的城市风景线她正以极低的价格入市，被人们称为“保障、口岸、价格,商铺投资原始股”。租金年年涨，十年翻一翻配图前车之鉴，后事之师八一家具城商铺平均租金逐年对照表商城开业时五年后成都八一家具城（成都簇桥）25元/M2105元/M2成都八一家具城泸州凤凰家居商城（2003年5月1日开业）18元/M2到时候方知现在投资立即拥有（展板标题4）特惠预定优惠办法凡预定凤凰商城物业，须先交定金人民币8000元/铺并签订认购书。特惠预定期内优惠办法如下特惠预定期内前98名认购者额外优惠（按交纳定金的先后即定金收据的序号先后为准）第15名额外优惠150元/M2，第610名额外优惠145元/M2，第1115名额外优惠140元/M2，第1620名额外优惠135元/M2，,依次类推,第9698名额外优惠55元/M2；此后，每天前10名认购者额外优惠50元/M2；付款方式优惠；特惠预定期内亲友共同认购多个商铺，可再享受连环九九折优惠。凡特惠预定期内买铺，依所签认购书的编号均参加“一块钱买全产权”的购房抽大奖活动。签订购房合同时，定金即转为购房首付款。从2002年9月8日730开始按实际的排队次序派号，依号码先后按序进入售楼中心，先到先选，先选先得，以后正式签购房合同时若更换物业单元，则一切额外优惠失效。付款方式认购手续一次性付款一年内分期付款银行按揭优惠银行按揭折扣九六折九七折九八折无签署特惠认购书时付购铺定金8000元/铺，预定期享受特别优惠签署商品房预售合同时首付（含定金）100705018万元/每铺一个月内10签订购房合同后接发展商通知十日内办理五成十年按揭15签订购房合同后接发展商通知十日内办理五成十年按揭三个月内10补足余款六个月内102003年5月1日交房（配图中庭电梯效果图）商城品牌独占鳌头（展板标题6，以下是文案）凤凰商城采用国际化经营管理模式，将其定位为“泸州唯一现代化超级家居商城”，直接由成都八一家具城开设泸州凤凰家居商城。它突破了传统商场先卖铺、后招商的风险商业模式，在招商成功后才开始卖铺，投资者的风险减小为零，是泸州独一无二的超大规模家居主题商场。八一家具城泸州凤凰家居商城经营功能分区楼层名称主要经营功能南一层精品世家品牌卧房家居，品牌沙发，品牌钢木家具，银行，家居饰品等二层家居天下套房家具，办公家具，实木家具，儿童家具，婚纱摄影等北一层文化之旅新华书店，布艺窗帘，床上用品负一层停车场停车场，仓储，物管用房（配图家具布置效果图）客户须知（展板标题6）欢迎阁下莅临凤凰商城，凤凰商城是荣峰房地产开发有限公司开发的经泸州市政府有关部门批准销售的商品房。阁下在购买凤凰商城商品房前，请仔细阅读本客户须知。如有不明之处，请向本公司售楼中心查询。购房须知我国法律和政府部门规定的有关预售凤凰商城商品房所需要的手续，本公司均已依照有关规定全部履行。凡购买凤凰家居商城商品房者，均在缴清房款及税费后，由泸州市房管局发给房屋产权证，确认房屋产权属购买者所有。业主对房屋的占有、使用、收益、处理权均受国家法律保护，拥有自由转让、出租、抵押、赠与、继承的权利。凤凰商城商品房之土地房屋的使用权和年限期按泸州市政府规定办理。土地使用年期商业用地为50年。凡持有效身份证件的国内外人士均可认购本公司的商品房。领凤凰家居商城预订卡后，客户须在规定的时间内携带以下资料到本公司缴纳首期房款并签署商品房预售合同，逾期不办理上述手续，作违约处理，所交定金不予退还。身份证或营业执照及复印件两份。认购书及定金收据。注意事项（1）详细楼宇图则以泸州市有关部门最后批准之图则为准。（2）房屋的建筑面积以房管局测绘所核定为准。（3）交楼前的有关事项本公司将以书面形式或电话通知，在此期间如购房者的通信地址，电话有变，请及时以书面形式通知本公司售楼中心。凤凰商城南一层平面图（售楼中心展板标题7）凤凰商城二层平面图（售楼中心展板标题8）凤凰商城二期平面图（售楼中心展板标题9）银行按揭说明（售楼中心展板标题10）报纸媒体宣传内容展板现代化物业投资基石凤凰家居商城规模、设施在泸州首屈一指。她设有中央空调自动控制系统，先进的防火报警系统，自动消防喷淋系统，时刻保持设备以最佳状态运行。24小时闭路电视监控系统，实行全天候严密保安。8台自动扶手电梯，2台名牌高速电梯，能为商客、业主提供最周全妥善的优质服务，为消费者提供优良的购物环境。商城由全国著名的成都八一家具城经营管理，商场开业注定兴盛。制作时间2002年9月八一家具城泸州凤凰家居商城厂商买铺自营实例二层某几个商铺平均单价2988元/M2商铺总面积100M2标准房价2988万元每天前10名认购银行按揭房价（连环买铺再额外99折）2850万元办理最高五成十年银行贷款,仅需首付房款501450万元银行贷款五成十年月供1578元/月只交房款月供，不需交租金月供16元/平方米头十年实际收益节省十年租金一个价值加倍后的旺铺第二个十年总节省租金（100平米商铺基本租金仅以45元/平方计）54万元头20年内节省租金总额与原房价比1080000/28500037850年内产权收益丰厚回报,价值难以估量手机短消息也是一个值得争取的媒体寻求与电信局合作，花较少的钱，通过电信服务做凤凰商城的形象、促销广告，由于这个媒体到现在还没商家偿试过，而且发行量大、针对性强，相信会起到非常大的宣传促销效果。也可安排专门广告公司人员直发，但效益较低，因为电信部门还没有对公众开通格式化发送服务。费用约为01元/人次。由于是短消息，不能用画面表达，我们可用纯文字形式有条理的描述，让受众者以为这些文字是与信的内容有关而认真阅读，达到深化、贯穿凤凰商城理念的目的。空飘条幅规格1米X10米红底黄字，红底白字二种，每幅均配凤凰商城LOGO时间9月3日至9月18日内容立即投资龙头旺铺轻松拥有财富泉源总房款二万八，买市中心1658M2旺铺全产权首付一万八，收租交月供，10年总收租八万五千八泸州唯一现代化超级家居商城凤凰家居商城热烈祝贺成都八一家具城泸州凤凰家居商城入主“凤凰”四川省家具行业商会祝凤凰家居商城一路发发久久发发成都八一家具股份有限公司祝贺凤凰家居商城招商成功实业有限公司祝凤凰家居商城预定圆满成功泸州首创主干道商业旺铺“全托”投资模式泸州唯一现代化超级家居商城相约98特惠预定期内买铺享受优惠保障、口岸、价格，商铺投资原始股荣峰房地产开发公司祝君购铺中大奖1块钱买旺铺礼品楼书“二合一”广告其他的楼盘都在搞楼书，在报导项目本身，说一些自己的好话，里面尽是些嘴乖不讨好的东西。因此凤凰商城就跳出这个框框，把礼品和楼书二合一，让其成为属于广大客户的好读物、好伙伴，带点真正的人性味，别象其它楼书那样一把眼泪一把鼻涕最后还是在夸自己发展商假猩猩。通过这实实在在的实用性把凤凰商城现在和将来的业主牢牢地团结起来。把楼书制作成精美的台历，可自然延长其保存期和生命力，日历安排从9月开始一直至到2003年年底共计16个月，并将凤凰家居商城的预定时间、正式开盘时间、开业时间等印入日历，同时安排楼书内容；可作宣传礼品、又可作销售资料，那作用是十分丰富的。所以台历成为凤凰商城媒体组合中的重要角色，同时也成为凤凰商城的销售资料，也让准业主们先享受一下作为凤凰业主的一种归属与自豪。礼品兼楼书推广计划投资指南规格18页X大度条32开，180克铜版纸，覆光膜，红绸装帧数量20000册发行时间9月1日至正式开盘发行地点凤凰商城售楼中心；凤凰商城公交车站；水晶广场售楼部门前内容以下为正面页序号，背面为2002年9月至2003年全年日历配美术图封面凤凰商城LOGO龙头旺铺,财富泉源一路发发久久发发配一二期连体效果图投资指南垂询热线0830_地址泸州江阳中路泸州龙泉桥（二中）发展商（LOGO）荣峰房地产开发有限公司独家代理（LOGO）成都鑫磊置业顾问有限公司经营管理成都八一家具城泸州凤凰家居商城泸州凤凰商业股份有限公司菲页泸州唯一现代化超级家居商城荣峰实力巨献保障、口岸、价格，商铺投资原始股凤凰家居商城投资“全托”保值增值计划投资“全托”保值增值计划凤凰商城、成都八一家具城联袂推出例二层某商铺单价2588元/M2商铺面积16378M2标准房价4238万元每天前10名认购银行按揭房价4073万元办理最高五成十年银行贷款,拥有100全产权，仅需首付房款5020730元商场经营管理公司向业主支付租金（按最终成交房价,十年年平均回报95第一年年回报65,第二年70,第三年75,第四年8,第五年85,第六年95,第七年105,第八年115,第九年125,第十年135）十年总计38699元头十年实际收益基本收回投资一个加倍升值后的旺铺收回使用权后第二个十年总收租（商铺基本租金仅以45元/平方计）88441元头20年内商铺现金回报与原房价比3869988441/4073031250年内产权收益丰厚回报,价值不可估量，圆您百万梦（配图经过技术处理后的地理位置图）龙头旺铺，财富泉源江阳中路，泸州市政和商业的主干道；龙泉桥，13条公交线路穿越而过，城市公共交通方便而不拥塞。临主干道近300余米长的凤凰家居商城，商业价值不言而喻又是一道亮丽的城市风景线，不愧“龙头旺铺，财富泉源”（配图公交车站人头涌动的图片和站牌上依次为“水井沟、凤凰商城）现代化物业，泸州家具商城“一哥”停车场管理系统给水、变配电集中监控中央空调自动控制系统自动喷淋消防系统24小时闭路电视系统全天候严密保安系统花钢岩艺术外饰超大中庭广场高级防滑地面砖8台自动扶手电梯时刻保持最佳运行状态为厂商提供最周全妥善的优质服务成都八一家具城领先入驻给泸州人民带来便利商城开业在即，投资决定增值（配图靓丽的家具摆设）地利天时，商铺投资原始股最适合的地段，就是最好的地段最适合的行业，就是最好的行业城市商业的发展，将使市政主干道演变为商业主干道；凤凰家居商城的兴起，改写了泸州没有现代化大型家具商城的历史。她，“一路发发”,售价仅1688元/M2起，均价不过2888元/M2；她，保障最好，价格最低，口岸最佳，凤凰商城商铺投资原始股（配图沿自动扶梯向上的箭头，体现出升值的形象）租金年年涨，十年翻一翻配图前车之鉴，后事之师八一家具城商铺平均租金逐年对照表商城开业时五年后成都八一家具城（成都簇桥）25元/M2105元/M2成都八一家具城泸州凤凰家居商城（2003年5月1日开业）18元/M2到时候方知信誉为本，实力卓著荣峰公司泸州地产老牌先后投资开发荣峰商城、温州鞋城实力为基，诚信为本，业绩斐然南、北凤凰商城一虹天桥飞架凝聚科技精华她将建设成为泸州市主干道标志性建筑“八一”，家具行业品牌更为之锦上添花（配图工程师们正在研究图纸）主题经营，竞争制胜泸州唯一现代化超级家居商城凤凰家居商城八一家具城泸州凤凰家居商城，代表了家具行业发展的必然潮流规模、设施、地段泸州独一无二保障、口岸、价格投资升值“三要”集精品家具、布艺、文化、婚纱为一体消费对象明确高人一着，超人一筹凤凰商城，地利天时保值升值，前景光明无限（配图琳琅满目的家居摆设）机遇，稍纵即逝曾几何时江阳中路旺铺高达4万元/M2不过是一个公开的秘密；泸州首创商业旺铺“全托”投资模式泸州唯一现代化超级家居商城凤凰商城火爆面市保值前景可触可摸升值潜力无与伦比平均售价却不到同类物业的最低起价这个秘密的公开已经持续把广大市民的投资热情引爆（配图正在流沙的沙漏）认购程序（画为流程图）欢迎阁下莅临凤凰商城，阁下在购买凤凰商城商品房前，请仔细阅读本规定。如有不明之处，请向本公司售楼中心查询。选定商位号交定金8000元/铺，签署认购书签订购房合同、交首付款，签订租赁合同、自经营厂商购铺须签订管理协议办理银行按揭手续交房开业，领取租金缴纳政府有关税费，领取产权证书付款方式付款方式认购手续一次性付款一年内分期付款银行按揭优惠银行按揭折扣九六折九七折九八折无签署特惠认购书时付购铺定金8000元/铺，预定期享受特别优惠签署商品房预售合同时首付（含定金）100705018万元/每铺一个月内10签订购房合同后接发展商通知十日内办理五成十年按揭15签订购房合同后接发展商通知十日内办理五成十年按揭三个月内10补足余款六个月内102003年5月1日交房制作时间2002年5月备注1、客户若选择五成以下按揭，首付款须一次性支付,优惠比例可适当提高。2、以上优惠如有变动，恕不另行通知。3、详细楼宇图以泸州市有关部门最后批准之图则为准。4、房屋的建筑面积以房管局测绘所核定为准。5、交楼前的有关事项本公司将以书面形式或电话通知，在此期间如购房者的通信地址，电话有变，请及时以书面形式通知本公司售楼中心。本选购规定的一切解释权归发展商所有。如无重大调整，恕不另行通知。发展商泸州荣峰房地产开发有限公司营销代理成都鑫磊置业顾问有限公司凤凰家居商城物业经营管理服务内容保安服务清洁服务商场经营推广财务管理绿化保养设备管理维修保养咨询投诉专项事务商铺代售服务突发事件的处理本资料一切解释权归荣峰房地产开发公司所有，楼宇详细图则以政府有关部门最后审定为准。成都八一家具城简介八一家具城泸州凤凰家居商城厂商买铺自营实例二层某几个商铺平均单价2988元/M2商铺总面积100M2标准房价2988万元每天前10名认购银行按揭房价（连环买铺再额外99折）2850万元办理最高五成十年银行贷款,仅需首付房款501450万元银行贷款五成十年月供1578元/月只交房款月供，不需交租金月供16元/平方米头十年实际收益节省十年租金一个价值加倍后的旺铺第二个十年总节省租金（100平米商铺基本租金仅以45元/平方计）54万元头20年内节省租金总额与原房价比1080000/28500037850年内产权收益丰厚回报,价值难以估量北一层平面图南一层平面图二层平面图推广执行计划及预算凤凰商城的