武昌南湖片区房地产市场点评

武昌南湖片区房地产市场点评目录一、分析目地及总括二、区域现状简介三、市场分析1、住宅物业总体概括2、在售楼盘说明3、营销简析4、市场分析总结四、未来展望五、总结一、分析目地及总括通过对武汉市武昌区南湖片区的简介以及在售楼盘（住宅类）项目的说明，希望能为消费者置业提供较“新房信息”与“楼盘点评”更深层次的分析，同时也可为业内人士提供相关参考。本文首先简单介绍区域基本状况，包括区域位置说明、发展历程、现有相关社区环境及政府规划等，其次将对片区内在售住宅类物业进行综述和对比，并就各项目营销加以简易点评，最后是对未来的展望和总结。二、区域现状简介本文所分析的南湖花园城片区位于武汉市武昌区南端，它北接雄楚大街、南靠南湖南路、西靠巡司河和梅家山至武泰闸的武咸公路段，东至规划中的丁字桥南路。它是市政府规划中的南湖生活片区的一部分,在武汉土地规划局的划分中属于E06地块。与当年政府出售给深圳宝安集团的南湖机场地块基本相同,也有些媒体将该片区称为南湖花园城片区,而将它以东至南湖的地块称为新南湖片区。该片区总占地约五千亩,规划居住人口十五万,辐射人口三十五万,是武汉市最早建立的花园式新型住宅小区。该片区的大部分用地属于原南湖机场，政府将机场搬迁后近4000亩土地于一九九二年出售给宝安集团，宝安按市场规律在符合当时城区规划的前提下自主开发。也许是无奈、也许是希望用“四两拨千斤”的方式整合资源,许多项目宝安选择了联合甚至以出卖土地的方式进行开发。不管怎么样,南湖片区也因此比同期开发的常青花园项目更多姿多彩，得以今天形成不同流派、风格的住宅项目。但协调问题随之而来,由于独立管理各自为政，整个片区的交通生活配套工程无人过问进展缓慢，各项目间公用设施更是相互推逶得不到有效解决。“出行难、环境差”几乎成了片区代名词，尽管已经有了一度是武汉人生活品质参照坐标的中央花园、也有了武汉市第一个国家级住宅小区的宝安花园，南湖片区仍然让人望而却步，入住率颇低。宝安毕竟只是一家企业，无法也无力担此重负。直到二零零贰年以武昌区政府为主导的南湖花园管理办公室成立才初现转机。随着晒湖路立交的竣工、片区内多条道路的整修、绿化等配套设施的逐步完善，区内各层管理逐步到位，南湖片区有了新生的感觉。2004年武汉市政府出台的南湖居住新城概念规划，更是对南湖片区多年自我发展的肯定和寄语。随着入住率的增加，片区繁荣度日渐提高，通信供电给排水天然气供应已完善到位，教育商业医疗金融等基本服务也能在区内得到解决。但交通、绿化、运动设施以及治安有待进一步加强。三、住宅市场分析1、住宅物业总体概括自深圳宝安拿下整个南湖机场地块以来，已有几十家地产公司开发的近30个楼盘项目面世。这些楼盘可分成三大类，一类是1999年以前开发的以经济适用房为主导的项目，如宁静苑，温馨苑，康乐苑，祥和苑，颐和苑；二类则是2000年左右开发的项目，这段时间片区内有大量楼盘面世，如果说南湖片区有百花齐放的年代应是指这段时期。其中有以综合品质取胜的宝安花园，也有以景观见长的中央花园；有定位高端的千秋别墅，也有定点开发的张黄新村、军区医院住宅区以及用低价来抢夺市场的江宏花园、华锦花园；有包罗万象各种住宅类型都有的松涛苑，也有仅几栋多层的就号称“经典”的经典家园；还有代表宝安江南情结在武汉首次体现的江南庭院，也有集合N多开发商力量开发的新大地家园、博雅苑等等。值得一提的是当时不仅项目众多，各个楼盘之间的价差巨大，同一时期开盘相距几十米均价却可相差50以上，真是八仙过海各显神通。三类则是目前的在售项目，主要是指2004年后期开发的楼盘。价格较前几年有了一倍的增幅，项目整体感觉虽有所提高，同质化却日渐严重，亮点鲜得一见。经过多年的沉淀，那些老项目能否历久弥新再次成为关注的焦点，它的综合品质以及后期物业管理的好坏是评价的标准。一些曾经风光无限的项目就是因为经不起标准的考验而在二手市场无人问津。2、在售情况分析表在售项目一览表从上表可以看出，虽然该片区有10多个项目在售，但以尾盘居多，且所剩商品房以120M2以上的较大户型为主，给消费者挑选的余地不多。今年内也只有东方莱茵项目会推出其三期，以中小户型为主，定价可能在3300元至3500元之间，从用地情况来看，该片区已基本没有用于商品房开发的较大地块，唯一还剩东方莱茵的项目开发商在南湖片区南端华锦花园旁边约300亩的用地，明年可能正式开发，这将是宝安集团当年所买南湖机场地块的绝唱。3、营销分析首先还是要先讲一下南湖中央花园，正是这个项目让大家知道这个地段也可以卖出高价，并改观了部分老武汉人对该片区的陈旧看法。它也许是首个在武汉市推出体验式营销的项目，先建花园再盖房子，先做样板间再卖楼花。不仅如此对“让我们所作深深植根于对人类居住行为的理解”这个开发理念和探索“人居”与“安居”“居住”不同的种种宣传都让人耳目一新。虽然有抄袭之嫌，虽然它的成功得益于当时营销竞争水平不高，虽然后期很多消费者对其项目品质有诸多质疑，但在本环节中还是要提一下通过营销手段翻新给当时的南湖花园城带来新鲜活力的该项目。目前在售楼盘可按占地面积、建筑面积和楼盘定位大致分成3类，一类是以海逸新居、中央SOHO为代表的占地少、建筑类型是小高层或高层的项目；一类是占地适中、定位也差不多的项目，如七星雪香花园、都市桃源等；再就是占地较大、或定位较高类，如风华天成、宝安江南村等。宝安中海、海逸新居、中央SOHO属第一类，它们占地面积小、盘量少，建筑类型都是小高层或高层，在宣传上也都以低成本方式为主，定价均比同区域项目略低，在销售渠道上中央选择的是直销，而另外两家选择了代理销售。其中中央SOHO凭借定位更加清晰以及“中央花园”的影响而销售情况稍好。这类项目开发者都希望在营销上实现“短平快”，所以选择低成本营销方式无可厚非，但在寻找细分市场上还有待提高，否则很可能事与愿违。举一案例说明，在2004年南湖片区也有一小盘量项目叫“自由54”，即新世纪宝安四期。开发商将2幢小高层打造成纯小型复式住宅，有效的填补了市场空白点，吸引不少年轻消费者的注意。与宝安中海同期开盘，却早已售罄，且其定价比当时同区域项目要高。虽然略有位置优势，仍值得小盘量项目借鉴。七星雪香花园、沁康园、都市桃源、虹顶家园二期可归为第二类，它们占地面积、建筑面积、盘量以及价格、宣传方式都差不多。都市桃源为直销，另外3家采用代理制，虹顶和沁康园甚至选择了同一个代理商。这几个项目中值得一提的是都市桃源，它是唯一在产品创新方面做了探索的项目。在建筑上大胆引进了徽派风格，与小区的水系园林景观相得益彰，和同档次的楼盘相比更注重细节和完美，也正是这种创新和投入让该项目在地段和价格都不占优的情况下取得不错的销售业绩，如果户型和外立面更贴近市场会更理想。虹顶家园有一期做铺垫对销售起到一定帮助，但二期除价格提升外，好像没什么改进，物业管理是唯一让人信服的宣传诉求点。沁康园是典型项目型开发商的作品，注重成本忽视细节管理、注重效益忽视品牌建设。虽然地段优势和较低价格让其销售无忧，但拥有绝版地理位置却从一开始就想草草收兵也是一种浪费。七星雪香花园则是一个中庸的作品，没什么亮点也无大非之处，销控没到位是其在一段时间销售不佳的主因。风华天城、东方莱茵、春天320和宝安江南村属最后一类，盘量较大，力求特色和品质，在为片区增色的同时也成为当地的风向标。这几个项目中只有春天320选择了代理制，风华天城是南国置业又一在产品上大胆突破的作品，为纯多层徳式水系大型社区。一句“全面超越中央花园”的宣传语就让众多熟悉南湖的消费者期待不已，04年以高于同区域楼盘400元的价格开盘依然受到追捧。不过后期的销售证明此次突破没有完全被市场认可，据了解主要是建筑风格许多消费者不接受，当然与地理位置稍偏也有关系，现在均价与周边项目相差不大。与片区旁边某深圳地产公司开发的同为徳式风格楼盘相比，底蕴不足。但南国置业敢于创新的精神依然值得肯定，而且在定价策略方面也有武汉同行可学之处。宝安江南村是宝安集团在南湖片区唯一自己打造的在售项目，从地理位置上看是目前项目中最差的，价格却是最贵的。凭借实力宝安想将其建成高档江南庭院式社区，叠拼和联排式别墅是主打户型。定位的不同使它与其它项目无法比较，相信宝安浓浓的江南风情会打动不少高知阶层。东方莱茵是片区内定位较高但定价不算太高的项目，虽然在产品设计上有些模仿东湖林语之嫌，但成熟的原生态林区以及典雅的建筑外立面足以抵消地段和价格上的劣势。春天320也即华锦花园四期，从一期经济适用房开始到刚刚售清的三期春天故事，一直是市场的跟随者，依靠低价和片区的逐渐成熟而获益。春天320终于有了自己的特点，楼层空高32米，一组团一周90的销售率表明了市场的认可程度。4、分析总结南湖片区随着交通问题的逐步解决、配套设施的逐步完善，社区成熟度不断提高，而与武昌其它区域相比楼盘价格上的优势还是比较明显。正是这种环境下，看似竞争激烈的南湖片区其实有在售项目的开发商压力并不大。从片区内产品创新度不高、宣传投入不大、促销活动偏少、各种销售方式并存的情况下，销售进展依然不错足以证明。目前该片区可开发用地所剩不多，只要宏观环境没有剧烈变化，价格必将持续上涨。四、未来展望目前困扰南湖片区最大问题仍是对外的交通，长虹立交和晒湖立交仍不足以担负未来重任。按照规划这个问题将在近几年中得到解决，往东机场二路和三路正在建设，往北是规划的丁字桥南路和石牌岭南路，往西有规划的巡司河改建工程。还有梅家山立交和武昌火车站改造工程都有利于南湖片区的出行。依照政府的规划，该片区是大南湖住宅区的重要组成部分，按照市场化的运作它正逐渐实现自身的使命。随着新楼盘的交付和入住率