【word】徐州太行楼项目市场调研报告_155页_2009年

徐州太行楼项目市场调研报告众策机构2009年8月前言首先感谢徐州鼎博公司能给我们这样一个机会参与到本项目的合作。本次报告完成的是合同约定的第一阶段的工作市场研究部分。在历时40天的工作中，我公司组织了8人团队对徐州城市、徐州商业、徐州规划等内容进行了全面的市场调研，并对整体资讯做了深入研究、分析。同时，也为第二、第三阶段的工作做了铺垫和准备。本报告分为徐州城市认知部分、徐州商业认知部分、项目定位依据部分，共三大部分的内容。通过深入浅出的分析判断，形成项目总体认知和定位依据。徐州城市认知部分徐州商业认知部分项目定位依据部分项目大结构目录徐州城市认知51徐州城市认知611徐州城市概况612徐州位置713徐州行政814徐州特色915徐州交通1016徐州旅游1217徐州人口1418徐州经济发展1519城市认知度初步总结182徐州规划1921国务院对苏北规划1922江苏省规划之三大都市圈2123徐州规划之徐州市城市总体规划233徐州城市环境分析2631宏观环境发展状况2632数字经济29徐州商业认知部分311徐州商业规划322徐州市商业343徐州商圈模拟3631彭城广场商圈3632人民广场商圈4333淮海路商圈5034商圈组合分析564商业步行街5841商业步行街模拟5842户部山步行街5843宣武市场6444欧洲商城6745时尚大道7246商业步行街组合分析755、百货市场7651百货市场的发展7652徐州古彭购物中心7753徐州百货大楼8254徐州金地商都8855金鹰国际购物中心9356商场百货业总结分析986、专业行业模拟分析10061餐饮市场10062酒店市场11363娱乐行业130项目定位依据部分13811徐州主体行业及高获利行业模拟13912徐州成功商业项目必备方向1432其他城市借鉴项目14421借鉴项目特点14422上海新天地14523宁波老外滩15024上海新天地与宁波老外滩分析153徐州城市认知1徐州城市认知11徐州城市概况徐州城市大定位国家历史文化名城,全国交通主枢纽,中心城市,商贸都会。徐州古称彭城，帝尧时建大彭氏国。有2500多年建城史，是江苏境内最早出现的城邑。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。地处南北方过渡地带，为北国锁钥，南国门户，向来为兵家必争之战略要地和商贾云集中心。文化悠久，是著名的帝王之乡，有“九朝帝王徐州籍”之说。徐州是苏北最大城市，江苏第二大城市。江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一和淮海经济区的中心城市。12徐州位置徐州市位于江苏省的西北部。北邻山东省，西接安徽省，东连连云港市，南邻宿迁市。徐州位于中国东部沿线中心位置，连南接北，古代为兵家必争之地，现代徐州借其位置的重要性形成新徐州特色交通枢纽、经济纽带、淮海经济区及亚欧大陆桥重要经济城市之一。徐州位于江苏省西北部，是苏北经济代表之一，是苏南向苏北进行经济扩散的一个重要承接点地理位置的良好性，为徐州的交通、经济、历史发展、城市地位、社会综合发展等多方面提供先天基础。徐州市13徐州行政徐州历史从尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起；三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州；1953年1月徐州市正式划归江苏省直辖，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖11县市。此后，徐州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化；1983年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖6县划归徐州市。徐州市现辖5区6县（市）；徐州为苏北第一市，目前所辖5区6县分别为区县面积（平方千米）人口（万人）区县面积（平方千米）人口（万人）云龙区11829邳州市2088169鼓楼区21238新沂市157199九里区9825铜山县1856118贾汪区69049睢宁县1767132泉山区6243沛县1349115邳州市2088169丰县1446110从以上数据结构能明显看出，周边大量人口及城市经济为后期徐州城市化进程及人口导入带来先决条件。14徐州特色历史资源特色中国历史文化名城、中国优秀旅游城市经济资源特色中国品牌经济城市、中国投资环境百佳城市、全国金融生态环境50强城市、浙商（省外）最佳投资城市、亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一生态资源特色全国造林绿化十佳城市、国家环保模范城市、国家园林城市文化资源特色全国科教兴市先进市、中国书法名城城市建设资源特色全国无偿献血先进城市、全国双拥模范城以上为徐州概念资源整合，从大范围看徐州市特色主要集中在历史、文化、经济、城市建设几大方面。15徐州交通枢纽型交通，交通体系发达地理位置的重要性及枢纽作用，为徐州交通提供发展动力，从古代的交通必经之地到现代的交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。现代交通体系铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”公路全国地级城市罕见的22条主干、四环线和90条县乡公路格局（在所有的地级市只有徐州一个城市）311国道（徐州西峡）全长1748公里104国道（北京福州）全长2024公里205国道（山海关广州）全长3160公里206国道（烟台汕头）全长2375公里国道310国道（连云区天水）全长1613公里高速公路1、连霍2、京沪3、京福4、徐宁5、徐济（在建）徐州大交通图公路系统使徐州至北京、上海、西安等国内主要城市均已实现全程高速，南京、合肥、郑州、济南、连云港等周边主要大城市实现高速公路相通。铁路全国第二大铁路枢纽、徐州站是中国第七大火车站京沪铁路、陇海铁路、新长铁路（哈三铁路）交点，及在建京沪高铁，徐兰高铁和规划的京福高铁交点。徐州通，则全国通”。“中国铁路之咽喉”，交通连接枢纽地位当之无愧。航空淮海经济区最大的民用机场徐州观音机场简介绍航站楼建筑面积为23万，可满足年旅客吞吐量100万人次，高峰小时客流量800人次的需要。航运徐州京杭大运河港口是全国内河十大港口之一万寨港是国家级内港邳州港、双楼港、孟家沟港担负国家北煤南运的中转重任是华东能源的重要集散地，年吞吐能力为2000万吨管道运输徐州市区内的华东输油管理局是鲁宁石油管道的经由地，管道运输在徐州境内长128公里，是国家石油命脉组成部分。五大交通组合，战略交通优势，为徐州从古代的兵家之地及运输通道转换成现代交通枢纽。良好的交通优势一方面为徐州对外沟通联系奠定基础，另方面也为徐州经济建设提供多方位交通支持。16徐州旅游历史悠久，旅游资源丰富悠久的历史为徐州留下了大量文化遗产和名胜古迹。其中尤以“汉代三绝”汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目。作为汉文化发源地，每年10月初，徐州将举办汉文化国际旅游节。自古徐州是兵家必争之地，古有九里山古战场，今有淮海战役新遗迹。云龙山水、泉山国家森林公园为中心的风景区使徐州成为一个独具特色优秀的风景旅游胜地云龙山风景区山上文化古迹众多，从北魏至民国期间，北魏大石佛、唐宋摩崖石刻、宋代的放鹤亭、招鹤亭、饮鹤泉、张山人旧居；明代的兴化禅寺、清解放后云龙山又修复和新建了幽邃轩、洞天小庐、跨云阁、云龙书院、杏花村、观景台、同心台等一大批历史景点。云龙湖风景区国家AAAA级景区，与杭州西湖结为“姊妹湖”，云龙湖水面共580平方公里，比杭州西湖还大一些，碧水青山，烟波浩渺，是徐州市璀灿的明珠。云龙湖十八景桃霞烟柳、杏花春雨、荷风渔歌、苏公塔影等更是独具特色。各类特色旅游文化节徐州彭祖伏羊节每年7月16日开幕（初伏第一天）至8月16日刘邦文化节每两年举办一次，沛县樱花艺术节每年阳春三月，彭园槐花节每年45月份，马陵山风景区李可染艺术节每年举办一次，12月4日至7日马可艺术节每两年举办一次徐州特产烙馍，龟打，桂花楂糕、小儿酥糖、苔干、丰县苹果，沛县冬桃、鱼汁羊肉、沛县狗肉、邳州银杏等，手工艺品有草编、剪纸、泥人、布艺等。丰富的历史文化、多样的综合资源及特色节日、特产等形成综合的徐州旅游资源。2008年徐州市接待海内外游客1518万人次，同比增长12，实现旅游总收入1596亿元，（注2008年青岛、上海旅游收入为400、1610亿元）同比增长21，各项经济指标列苏北第一位，成为全省旅游业增长速度最快的城市之一。17徐州人口人口基数大，非农业人口比例低2008年徐州市户籍人口94686万人，常住人口常住人口86921万人，人口年增长比例稳定，年增长在06左右。其中市辖区人口184万，周边县市人口75695万人；其中农业人口与非农业人口比例约为73。从人口结构上明显看出，徐州所辖市县人口及农业人口比例较高，一定程度上影响大徐州经济的快速发展和大经济指标的人均水平。从目前年度近128万人的农村劳动力输出也显示了农村进城的动力和城市化进程的脚步。大徐州人口结构在逐渐转变过程中，短期结构不会有太大变化。人口结构2080市辖区人口周边县市人口人口结构3565非农业人口农业人口18徐州经济发展国民经济稳定增长城市GDP值均以两位数保持高位增长，2008年，徐州综合实力及地方财力再上新台阶。2008年徐州市GDP200736亿元，增长135，苏北城市第一位，总量在全省第六位；全国排名第38位。2004年2005年2006年2007年2008年2009年计划GDP10701207142816802007362260增长率10141815301350130246810121416182005001000150020002500徐州国民经济运行情况GDP增长率多项式GDP国内2008年城市GDP排名简表初步用GDP总量判断，徐州属于三线城市行列。城市级别排行名称GDP亿元1上海市130282北京市10062一线城市3广州市75697杭州市43699青岛市428611重庆市4207二线城市22济南301727潍坊259028南通255032西安2060三线城市38徐州2007经济结构进一步优化，三产比例低，经济活跃度不够徐州2008年产业三次产业结构由上年的115525360调整为105529366。第一产品比重持续保持下降趋势，第二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别比上年提高04和06个百分点。从上图可以明显看出，徐州三产表现为231模式，标志经济活力与激情的三产比例仍偏低，反映出徐州大经济虽总量在全国排名较为靠前，但经济细部活力仍相对较弱。（上海2008年三产比例14653；济南2008年三产比例为58441501）；第二产业为引擎的徐州大经济，在发展动力及城市活跃度方面与一线、二线城市相差较大。该经济结构也限制了泛徐州的三产发展。115237第一产业第二产业第三产业145036第一产业第二产业第三产业2005年2008年19城市认知度初步总结徐州初步城市判断历史悠久的交通枢纽型城市，经济细部发展弱势，城市活力度低。原因简析位置决定作用古代的交通要道和兵家相争之地，缺乏稳定发展底蕴苏北弱势发展江苏大经济发展重点江南板块，北部经济整体发展弱势交通枢纽缺乏自身强势经济，交通条件无法将自身经济与外界经济联系激活人口组成七成周边县市人口，城市集中化优势仍未全面启动徐州成为苏北第一城市，但以上因素决定徐州的发展脚步和发展结构。我们通过徐州规划及大江苏发展方向看徐州未来发展脚步。判断徐州城市未来发展进程。三大沿海城市徐州市连云港市盐城市南通市2徐州规划21国务院对苏北规划江苏沿海规划苏北腹地进入“沿海时刻”2009年6月10日，国务院常务会议通过江苏沿海地区发展规划目标长三角地区产业优化升级和整体实力提升，加快江苏沿海地区发展，缩小江苏南北差距，促进江苏经济社会全面协调可持续发展，拓展长三角地区新的发展空间。战略定位立足沿海，依托长三角，服务中西部，面向东北亚，成为我国东部地区重要的经济增长极和辐射带动能力强的新亚欧大陆桥东方桥头堡。以连云港港为核心，联合南通港、盐城港共同建设沿海港口群，成为我国重要的综合交通枢纽、陇海兰新沿线地区最便捷的出海通道和对外开放窗口，形成亚欧之间的国际交通枢纽。大战略苏北定位，以沿海经济发展带动内陆经济，大方向经济引擎仍以沿海为主，内陆为辅助。徐州在大江苏定位方向上缺乏有利激进的发展条件。22江苏省规划之三大都市圈目的建立三大都市圈，实施城市化战略，整合城镇群体优势，促进区域经济社会发展。三大都市圈分别为苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈（徐州都市圈唯一苏北都市圈）徐州都市圈范围包括江苏省的徐州市、宿迁市及其所辖县市，安徽、山东、河南部分市县；规划范围还包括连云港市及其所辖县。目标加强接受长江三角洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转移；承东启西、南引北联的区位优势，加快中国东部沿海“低谷”地区的发展；发挥苏北地区后发优势，为苏北地区增长极和实施全省区域共同发展战略重要区域。徐州都市圈存在问题徐州都市圈经济基础薄弱，远低于沿海发达城市徐州的中心地位不强，对周边城市和地区的辐射与服务能力较弱，多为资源开采型，加工型乃至深加工能力较弱受行政区的束缚，徐州都市圈包含山东城市，无法良好的资源互补，经济协同解决思路整合协调徐州都市圈的发展是最关键以徐州为核心，重点发展陇海/徐连线，京沪/京福线两条放射状轴线，发展物流中心、信息中心、高新技术产业优化产业结构，形成三大重点产业集群机械电子和化工产业，现代农业和食品制造，新型建材产业集群加快城市化进程，形成一个特大城市（徐州），四个大城市（宿州、淮北、枣庄、宿迁）大徐州都市圈经济整体薄弱，工业为引擎全面发展。三产落后城市动力相对弱势。23徐州规划之徐州市城市总体规划规划时间近期规划20072010年，远景规划20112020年城市发展目标现代化区域中心城市和融合历史精华与现代文明为一体山水园林城市经济发展目标全市国内生产总值达到3900亿元，GDP总量翻一倍左右优化产业结构，加快工业化和城市化进程，将徐州建成以工程机械、电子为特色的高新技术产业及化工、能源产业为依托的区域现代制造业基地和以现代交通枢纽为依托的区域商贸物流中心。人口发展规划2010年总人口约955万，2020年，总人口约1000万，市区人口200万人，城镇总人口为300万人都市外围组团职能铜山城区生活居住、公共服务以及高新技术、机械、食品和化工产业；利国采掘和冶金、机械加工、铸造业和旅游、贸易等产业；贾汪近能源、建材等资源型工业为主、远期以加工业为主，大许利承担由徐州市主城区扩散出的二、三类工业；双沟高新技术产业、航空产业及相关产业、科研服务产业等，利用观音机场发展物流产业；郑集粮食加工业和粮食市场主城发展规划老城区中心和徐州新区中心为“双心”老城区是全市的商业、金融和旅游中心区徐州新区是徐州市的行政、商务中心区金山桥片区是徐州市重要的经济技术开发区和主要的工业区坝山片区、翟山片主要以居住、教育科研为主的片区九里山片区是休闲旅游、居住、对外物资集散和工业的综合性片区城东新区以发展规模工业、轻工业、出口加工业、仓储物流和居住综合区交通规划强化交通枢纽作用京沪高速铁路全面建设，陇海铁路和京沪铁路进行电气化改，完善公路网络及管道运输和航运系统旅游规划两汉文化、战争文化及云龙山水风光旅游资源为主体，多元文化聚合型的国家优秀旅游城市规划建成二个旅游接待基地和集散中心，云龙湖旅游基地和城东旅游基地老城区细部强化老城区传统商业中心职能，形成兼有旅游、文化、娱乐等多种功能的综合型街区。老城区以淮海路为东西向主轴，以南北向中山路、西二环路和复兴路为次轴，形成“鱼骨状”商业街区，节点位置形成徐州老城区的三大商业中心；在临近云龙湖北侧建立旅游商务中心规划解读大经济发展立足现有产业，发展高新技术产业人口规划上升速度较慢，城市化人口速度依旧缓慢，大经济及城市条件制约外围组团经济仍以传统产业为主导，辅以高新科技产业持续加强完善徐州交通枢纽作用徐州主城发展“双心”为核心，周边全面启动教育、居住、工业、产业园区建设老城区强化商业、文化、旅游、娱乐功能，将云龙湖北侧定位为旅游商务中心通过以上规划可以明显看出，徐州大经济发展仍以传统经济为主导，在规划中着力建设物流、商贸、旅游、高新产业等新型产业。形成新徐州经济增长点和提高徐州经济发展活力与动力。该发展过程任重道远。经济条件决定城市发展高度，针对现有徐州经济条件对徐州城市细部环境做分析。环渤海经济区长三角经济区淮海经济区西安郑州徐州陇海经济带3徐州城市环境分析31宏观环境发展状况发展动力宏观层面作为淮海经济区重要城市之一，承接南北、东西轴向经济发展，目前的经济洼地，国家及中国第四经济区的全面发展将直观影响徐州的大经济进程。国家及淮海经济区将为徐州提供宏观发展动力。江苏层面大江苏规划开始全面振兴苏北经济，目前重点为以沿海一线发展带动内陆，作为苏北第一城市，徐州扮演着引领苏北内陆经济的作用江苏省在大发展方向上会为徐州提供空间和与沿海、内陆城市协作。徐州层面徐州政府首先以现有工业为基础，发展新型、高新技术产业、物流及商贸产业，旅游产业打造及市区商贸中心的完善，加快徐州城市化脚步及产业优化，提升徐州大发展动力。在该结构下，徐州市拥有良好的发展前景，但细部实施及自身发展基础差等条件，徐州仍需要一个漫长的过度时期。发展模式徐州二产之特色徐州二产经济发展模式“大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设”四大战略支柱产业工程机械、建材、化工、食品新兴产业新医药、电子信息、环保设备传统产业煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等大徐州产业发展模式仍以传统产业为主，以老支柱产业为依托，在该结构下发展新兴产业。从大经济活力及活跃度看，徐州仍沉浸在老徐州模式下，缺乏现代气息的产业结构及发展模式。世界最大太阳能多晶硅生产研发基地中国最大工程机械生产研发基地中国最大特种工程汽车生产基地中国最大国家级新能源产业基地中国最大摩托三轮车生产基地中国最大电瓶三轮车生产基地中国四大板材加工出口基地华东最大电解铝生产基地中国最大豆奶制品基地江苏最大高效农业基地传统工业为主导从徐州产业模式及政府发展高度看，短时期内，徐州仍会以传统支柱产业为主导，提升新兴产业发展空间。该结构下三产活力及提升速度弱势。发展前景非农业人口占总比例三成，传统食品加工业为徐州支柱产业第二产业仍以传统产业及加工业为主，缺乏高新、高技术产业在大经济陈旧、老化的前提下，三产发展缺乏活力和空间以该结构看，大淮海经济区、陇海经济带、新亚欧大陆桥等都无法为徐州提升本质性改善，国家重点仍体现在沿海一线建设。徐州大发展前景良好，但整体脚步仍会较为迟缓。32数字经济国民生产总值年增长1315，2008年国民生产总值为2007亿元，全国排名38位人均GDP23069元，全国排名123位解析大经济活力依靠第二产业位于中国三线城市行列，但人口众多且非农业人口比例较低，限制三产的全面发展。消费结构2008年社会消费品零售总额68023亿元，增长253（上海4537亿元，济南1356亿元）行业消费比例城乡消费比例在限额以上批发和零售业零售额中，金银珠宝类、汽车类、服装类、家具类等消费领域分别增长349、148、137、1351174114批发业零售业住宿业餐饮业1387城市消费品零售额农村消费品零售额收入体系城镇单位在岗职工年平均工资26655元，增长比例124（全国排行41位，增长幅度较为稳定）城市居民人均可支配收入16955元，增长140（全国前30名为江浙粤占领，苏北无入围）人均消费性支出10717元，增长93，食品支出占377（消费支出占收入体系6成以上）农村居民人均纯收入6240元，增长128解析居民收入体系处于中前列，整体消费占可支配收入6成以上，可持续型存款量少。小结大消费体系及收入体系能看出，徐州综合消费水平整体处于三线城市偏上，与二线城市有明显差距。从实际消费结构看，占三成左右的非农业人口占总消费近8成以上城市活力及商贸体系建立在36的第三产业结构下，与一线、二线城市仍有很大差距，收入体系与消费结构组合看，徐州市整体消费力综合体现仍处于相对弱势状态。在大经济结构体系下，三产年增长结构稳定条件下，徐州未来一段时期内收入体系与消费体系变化不大，整体消费结构仍处于三线城市行列。徐州商业认知部分1徐州商业规划徐州市政府发布徐州市商业网点发展规划发布时间2009年2月规划期为2008年2020年内容至2012年、2020年，市区社会消费品零售总额分别达850亿元、2600亿元（2008年680亿元），连锁企业销售额占全社会消费品零售总额的比重分别达30以上和50左右解读该规划首先将徐州社会消费品零售业快速发展定位在这段时间周期，2020年整体总值近4倍翻倍提升从细部结构看，徐州将连锁、品牌产业发展导入定位高度较高，也将徐州消费品质量品牌化、连锁化。“双核联动”建设2个市级商业中心，老城区商业中心和新城区商业中心，辐射淮海经济区对彭城广场商圈进行改造扩建，增加建设新的大型零售网点和宾馆、酒店，完善综合服务功能，确立其淮海经济区“第一商圈”地位将老城区商业中心打造成面向徐州都市圈、辐射淮海经济区的复合多功能区域性中心商业区；将新城区商业中心建设成为以商务服务为主，各项综合服务功能齐全的中心商业区。淮海广场商圈和人民广场商圈,要在业态与功能上和彭城广场商圈形成一定差异与分工。增强城北与城南区域的商业服务功能。解读地位高调，淮海经济区商业中心，两大商业核心圈全面打造，为徐州商业更新换代提供空间。其中老商业中心虽地位较高，但商贸业流通结构不尽合理，传统商贸业还需要现代化改造和提升。商业升级时代来临。景观区商业规划，建设与景观区相适应的商贸、旅游、娱乐及休闲项目，主要包括黄河故道景观区、云龙湖景观区、九里湖景观区和汉文化景观区4个部分解读以景观为基础，以旅游、商贸、休闲为主题，定位景观区商业，形成除中心商圈外的商业补充体系。徐州商业规划看出从量上有质的跳跃，未来10年社会零售品销售总额有近4倍提升从品质看，3050销售额为连锁产业提供，开始全面塑造品牌阶段从商业高度看，徐州商业中心为淮海经济区第一商业，地位高从商业分布看，以双核为心，辅以商圈及景观商业，形成面点结合大徐州商业规划预示着在未来10年将有翻天覆地的全面建设及进程。2徐州市商业宏观层面徐州商业为升级时代，从质到量的提升阶段徐州有“五省通衢”之称，全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系重要“十字路口”，对外辐射力度较强，伴随徐州城市建设、经济发展，徐州商业也随之发展，满足城市居民及周边乡镇居民的商业需求，提高城市品位，改善居民生活质量与消费档次起到积极作用。现状“一线三圈”格局形成人民广场商圈彭城广场商圈淮海广场商圈区域商业中心市级商业中心区域商业中心淮海路一线中山路、淮海路形成的十字轴线三圈古彭广场商圈（市级商业中心）、火车站广场商圈（区域商业中心）人民广场商圈（区域商业中心）空间布局三个商圈皆以淮海路作为中轴线，商业从东西两面向中心聚集。连锁企业纷纷进入徐州品牌商业进驻加快升级脚步发展过程品牌连锁店、大型超市、知名百货等进驻徐州，用其品质经营改善徐州的商业环境和消费意识。知名连锁品牌店如好柒水饺（本土品牌）、同仁居（本土品牌）、喜年来永和豆浆（全国连锁）、迪欧咖啡（国内知名连锁）、如家、锦江之星等。大型超市如大润发、国美电器、家乐福、沃尔玛（在建）、新一佳、华润苏果百货企业巨头进驻徐州，南京金鹰、中央商场。通过以上这些从小到大的知名品牌、国内国际连锁的不断进驻，徐州整体商业不断升级换代，提升整体档次，更新徐州消费理念。以下针对徐州整体商业做宏观、中观、微观模拟分析，从多个角度看徐州的商业档次，经营状况，消费条件及消费理念。判断徐州商业的未来发展。百货大楼古彭购物中心金鹰国际金地商都欧洲商城酒吧聚集地户部山步行街夹河街小服饰一条街富国街餐饮一条街徐州市主市区中心3徐州商圈模拟31彭城广场商圈商圈大定位徐州商业中心，辐射徐州主城大消费商圈范围东至黄海西路西至西安北路与西安南路北至黄河南路南至建国东路与建国西路商圈发展历史改革开放以来，经过近10年多的发展，已形成徐州商业龙头；随着徐百与金鹰（2005年开业）的开业，全面带动了中山路沿线的商业启动与繁荣，形成了与徐州老街（淮海路沿线）的十字联动，成为徐州市的商业核心。物业景观本商圈内的物业形态基本都以沿街一层底商为主，部分餐饮与品牌服饰商业为1F2F（一层带二层）的模式，商圈内主力商场其建筑风格均为现代纯商业建筑风格，如大理石贴面，大幅宣传广告栏等。商圈内老式建筑较多，除主干道二侧的物业相对年份较近，色彩较新外，次道路内的区域基本都为80年代末与90年代的小区，档次较低；亦有部分已建与在建的高层物业（如彭城路“天成国贸”），相对较少。商业业态大型为引擎，中型小型组合丰满整体商业结构，同时辐射周边形成商业街项目所占比重（）类别1F93沿街底商1F2F5部分餐饮与品牌服饰2F（以上）2休闲、娱乐徐州商圈商业业态比例家电1品牌服饰8小服饰28中型餐饮5小型餐饮11其他35美容美发1房产中介3娱乐3大型超市0医院、药店2影楼1大型餐饮1大型商场1大型商场家电品牌服饰小服饰大型餐饮中型餐饮小型餐饮医院、药店影楼房产中介美容美发娱乐大型超市其他从数量比例看，服饰、餐饮为主导商业业态，花店、烟酒、杂货、五金、眼镜、手机、土特产等其他零散型商业占也占据重要组成部分。常规消耗型需求占主导，如服饰、餐饮。从规模看，本商圈主力消费引擎为金鹰等为代表的近10家大型商场，11家大型餐饮、10家家电等形成。以大带小，定位大商圈档次及形象。从品牌连锁看，如其中服饰类里品牌服饰占总服饰店铺比例为20左右，其类别如李宁、波司登、乔丹、361度、哥弟、奥康、康奈、古今等。国际一线主要集中在金鹰，大约45家。从整体商圈品牌比例看，高中低所占比例大约为53065，整体商圈业态供应仍整体档次偏低，与一线、二线城市主商圈差距仍较大。租金体系路段租金主营路段租金主营淮海东路（中山路）1012元/天服饰解放北路（中段）6567元/天服饰、餐饮淮海东路（中段）1012元/天服饰解放北路（民主路）42元/天服饰、餐饮淮海东路（民主路）68元/天通讯器材维修解放路（淮海路）5元/天服装中山北路（淮海路）1012元/天服饰解放路（中段）38元/天小百货低档服饰中山北路（中段）10元/天服饰解放路（建国路）4元/天五金小百货中山北路（夹河街）1011元/天服饰建国东路（中山路）6元/天五金机电中山南路（淮海路）1012元/天餐饮、服饰建国东路（中段）5元/天五金家纺中山南路（中段）11元/天餐饮、服饰建国东路（中山南路）4元/天五金家纺中山南路（建国路）78元/天餐饮、服饰解放北路（淮海路）7元/天餐饮建国西路（西安路）3元/天五金、建材、洁具建国西路（中山南路）4元/天小服饰价格分布以淮海路与中山路交界处为价格高点，向周边辐射逐渐降低租金返算租金365天/10租金返算售价（1012）365/103650043800元/（为住宅价格57倍）（78）365/102555029200元/（为住宅价格445倍）（34）365/101095014600元/（为住宅价格152倍）注市区中心房产价格约6500元/按一线、二线经济发展良好城市比对，市区中心黄金地段成熟商铺租金返算售价一般为周边商铺价格的58倍，徐州整体城市发展属于三线城市集团，57倍的租金返算价格应属于承租价格上限，短时期内提升空间不大。面积分布小型商铺面积集中在3050左右中型商铺面积集中在200300左右大型商铺面积集中在6001000左右其中大型餐饮、娱乐（如KTV等）为大型面积分布类别。商圈经营时限从整体商业经营时间看，常规商业经营时间集中在早9点至晚9点，娱乐型消费集中在晚八点到凌晨。从消费时间段看，主体集中在11点至晚8点和，娱乐集中在9点至凌晨。整体夜生活时间段及丰富性较一二线城市有明显弱势和时间断档。种类时间123456789101112131415161718192021222324经营服饰通讯五金消费经营餐饮、休闲消费经营娱乐消费消费人群特色项目类别所占比重（）本市95消费群体外省、市、周边县5少年（儿童）4青年（2035岁）60中年（3550岁）30消费群体年龄老年6高档消费15中档消费50消费金额低档消费35本商圈主体为服饰、餐饮等中档消费为主，低档及多样消费为辅助。商圈定位及总结在金鹰等大型百货的引领下，各类品牌连锁的不断进驻改善下，徐州彭城广场商圈从质到量正全面提升，成为徐州第一中心市级商业区。大润发大福源超市新一佳超市百家美超市尚城国际购物中心友谊商城华美商城大时代华润苏果超市32人民广场商圈商圈大定位徐州辅助商圈，弥补主力商圈缺陷，主要以生活休闲为主题的次商圈。商圈范围东至煤建路西至工农北路北至黄河南路南至湖滨路商圈发展历史本商圈位于人民广场，近5年来，随着几家大型超市的入驻，带动周边人气，逐渐形成徐州主力商圈之外的辅助商圈。商圈认知度主力消费者生活必需品消费的首选地。普通百姓认可此商圈存在的价值。商家利润及回报较低，适合大型连锁店的生存。徐州人民广场商圈商业业态比例餐饮19车行13其他60酒店2大型超市3银行3餐饮车行银行酒店大型超市其他物业景观本商圈内的物业景观形态基本都以沿街一层底商为主（一部分为棚户区沿街店面），部分餐饮为1F2F（一层带二层）的模式，酒店、宾馆、休闲与娱乐类商业则为2F以上建筑形态，最高不过10F，商圈内主力超市其建筑风格均为现代纯商业建筑风格，如大理石贴面或镜面，大幅宣传广告栏等。商圈内老式建筑棚户较多，除建国西路以南的物业相对年份较近，色彩较新外，次道路内的区域基本都为80年代末与90年代的小区，档次较低；棚户地段现基本都在动迁阶段。商业业态主要以超市、餐饮消费为主，其余均为辅助型消费。项目所占比重（）类别1F83沿街底商1F2F15部分餐饮、宾馆、超市1F2F（以上）2休闲、娱乐从数量比例看，车行、餐饮为主导商业业态，烟酒、杂货、土特产等其他零散型商业占也占据重要组成部分。常规消耗型需求占主导，如服饰、餐饮。从规模看，本商圈主力消费引擎为华润苏果、大润发等为代表的近6家大型超市形成。以大带小，定位大商圈档次及形象。从品牌连锁看，该商圈主要以国内中低档品牌为主，如361度、好七水饺、喜年来等。并无国际知名品牌。该商圈主要以大型超市为主，如新一佳超市、大润发超市、华润苏果超市等，从整体商圈消费档次上来看，高中低所占比例大约为27325，整体商圈业态供应仍整体档次偏低，与一线、二线城市次商圈差距仍较大。租金体系商铺位置租金主营二环西路靠近淮海西路23元/天烟酒、建材、摩托车专卖二环西路靠近矿山路2元/天烟酒、建材尚城国际购物中心23元/天百货友谊商城1112元/天百货淮海西路靠近农工北路12元/天车行、网吧、银行建国西路王陵路23元/天餐饮、银行、车行建国西路煤建路（建国西路上店棚户区）225元/天餐饮、服饰煤建路靠近煤建一路225元/天餐饮、杂货煤建路建国西路（在煤建路上店）45元/天餐饮、杂货煤建路明珠路23元/天眼镜、药房、美发矿山路二环西路1822元/天车行、银行湖滨路二环西路1721元/天餐饮、服饰工农北路湖滨路2327元/天餐饮、服饰价格分布以淮海路和建国路最近较贵，向周边辐射逐渐降低租金返算租金365天/10租金返算售价（23）365/10730010950元/（为住宅价格23倍）（12）365/1036507300元/（为住宅价格12倍）注该区域房产价格约4500元/按一线、二线经济发展良好城市比对，次中心黄金地段成熟商铺租金返算售价一般为周边商铺价格的34倍，徐州整体城市发展属于三线城市集团，23倍的租金返算价格在在区域发展条件下仍会有一定提升，特别是大量居住社区在整体商圈周围，也为商圈消费提供源动力和发展契机。面积分布小型商铺面积集中在3050左右中型商铺面积集中在200300左右大型商铺面积集中在500600左右其中大型餐饮为大型面积分布类别。商圈经营时限从整体商业经营时间看，常规商业经营时间集中在早9点至晚9点，娱乐型消费集中在晚八点到凌晨。从消费时间段看，主体集中在11点至晚8点和，娱乐集中在9点至凌晨。整体夜生活时间段及丰富性较一二线城市有明显弱势和时间断档。种类时间123456789101112131415161718192021222324经营服饰、通讯、五金等消费经营餐饮、休闲等消费经营娱乐消费消费人群特色项目类别所占比重（）本市98消费群体外省、市、周边县2少年（儿童）2青年（2035岁）30中年（3550岁）65消费群体年龄老年3高档消费2中档消费73消费金额低档消费25本商圈主体为大型超市为主体，辐射周边区域，低档及多样消费为辅助。商圈定位及总结随着大面积的旧房危房的动拆迁，新兴业态的加入，逐渐弥补该商圈业态单一的缺点，OUTLETS的进驻也会成为该商圈又一新的亮点，该商圈一步步向徐州第二商圈的目标前进着。白云商厦朝阳市场宣武市场蓝天百货33淮海路商圈商圈大定位低档商场与专业批发市场聚集区域。商圈范围东至津浦东路西至黄河西路北至环城路南至建国路铜山路商圈发展历史本商圈位于徐州火车站附近，从改革开放以来伴随徐州火车站辐射，一直为徐州市的商业次中心，近10年来，由于火车站的制约因素，原有旧商场并无重大改造，使其主力服务于外地及本地中低档次客户。商圈认知度主力消费者而言对商圈认可度较高，多为中低档消费；普通百姓而言认知度较高，但徐州本地人并不到此消费；商家而言对区域较认可，从人流量及租金方面较认可，但利润相对较低；徐州淮海广场商圈商业业态比例餐饮13服饰33酒店3娱乐2其他46银行2百货1餐饮服饰百货银行酒店娱乐其他物业景观本商圈内的物业景观形态基本以酒店、一层底商和几个小型商场为主，酒店多为中低档小型酒店，餐饮、服饰等多以1F2F的模式，商圈内主力商场其建筑风格均为现代纯商业建筑风格，如大理石贴面，大幅宣传广告栏等。商圈内多以80年代建筑为主，各大商场大部分为80年代末建立，目前较为陈旧，同时新建办公楼及酒店多以现代风格建筑，但相对较少，且档次较低，次道路内的区域基本都为80年代末与90年代的老式住宅小区。商业业态主要以杂货、餐饮、酒店等过路型消费为主，其余均为辅助型消费。从数量比例看，服饰、餐饮为主导商业业态，烟酒、杂货、土特产等其他零散型商业占也占据重要组成部分。外地来徐州过路型需求占主导，如土特产、低档服饰、餐饮等。从商圈发展契机上来看，随着徐州火车站、原有商场的改造以及朝阳市场的逐渐成熟，逐渐形成了以外来客源为主导的中低档消费区。项目所占比重（）类别1F50沿街底商1F2F30部分餐饮、品牌服饰1F2F（以上）20酒店、休闲、娱乐租金体系商铺位置租金主营建国路靠近黄河西路35元/天为宣武市场，批发为主铜山路靠近黄河东路23元/天烟酒、杂货蓝天百货34元/天低档百货白云百货34元/天低档百货复兴路靠近铜山路23元/天研究、杂货、土特产复兴路靠近淮海路3元/天酒店、百货、土特产淮海东路靠近复兴路34元/天餐饮、服饰朝阳市场23元/天低档服饰津浦路靠近铜山路12元/天餐饮、杂货津浦路靠近淮海路23元/天酒店、杂货价格分布火车站附近商铺较贵，向周边逐渐递减租金返算租金365天/10租金返算售价（34）365/101095014600元/（为住宅价格23倍）（23）365/10730010950元/（为住宅价格的12倍）注该区域房产价格约4500元/按一线、二线经济发展良好城市比对，次中心黄金地段成熟商铺租金返算售价一般为周边商铺价格的34倍，徐州整体城市发展属于三线城市集团，23倍的租金返算价格伴随城市发展及商圈自身的完善，价格仍会有涨幅，但由于本商圈属于满足中低档消费客群为主，价格受商圈大发展空间限制，租金短期内涨幅有限。面积分布小型商铺面积集中在3050左右中型商铺面积集中在200300左右大型商铺面积集中在500600左右其中大型餐饮为大型面积分布类别。商圈经营时限从整体商业经营时间看，常规商业经营时间集中在早9点至晚9点，娱乐型消费集中在晚八点到凌晨。从消费时间段看，主体集中在11点至晚8点和，娱乐集中在9点至凌晨。种类时间123456789101112131415161718192021222324经营服饰、通讯、五金等消费经营餐饮、休闲等消费经营娱乐消费整体夜生活时间段及丰富性较一二线城市有明显弱势和时间断档。消费人群特色项目类别所占比重（）本市10消费群体外省、市、周边县90少年（儿童）4青年（2035岁）30中年（3550岁）60消费群体年龄老年6高档消费2中档消费18消费金额低档消费80本商圈内主要以中低档服饰、餐饮消费为主，其余均为辅助型消费。商圈定位及总结本商圈多以外地客源居多，火车站固有原因使得本地人流量较高，但，由于火车站周边相对较乱、物业形态老化以及相对落后与经营层次单一，使得区域消费人群档次不高。34商圈组合分析一线三圈格局的形成，初步将徐州主城商业体系联系到一起，各自扮演不同商业角色。形象大定位彭城广场商圈市级商圈，徐州商业中心淮海广场商圈区级商圈，低档商场与专业批发市场聚集区域人民广场商圈区级商业，生活超市大卖场为引擎的集中型商业商圈档次彭城广场商圈（中高档）人民广场商圈（中档）淮海广场商圈（中低档）发展潜力彭城广场商圈人民广场商圈淮海广场商圈物业形象比对整体徐州商圈内商业物业大多以1或1、2层商铺为主，大型百货、商场的比例仍相对较小，大徐州商业的发展仍处于改善提升阶段，未来大型商场的不断增加，物业形象的全面改善将得到良好体现。业态总数比对彭城广场商圈服饰、餐饮比例为主，辅以其他杂项商业人民广场商圈车行、餐饮为主导，辅以其他杂项商业淮海路商圈服饰、餐饮为主导，辅以其他杂项商业从大商圈配比看，服饰、餐饮类为单项主导商业，娱乐业基本脱离主商圈中心地段，位于商圈辐射段。租金体系彭城广场商圈412元/天人民广场商圈23元/天淮海路商圈24元/天地段决价值，商圈地位决定租金，整体徐州商业市场租金体系仍处于相对较低水平，仅市级商圈彭城广场商圈平均租金体系跳离大价格体系。经营时间徐州商圈主力经营时间为早90晚10点左右，整体消费时间集中在早10点晚8、9点左右。相对发达城市的晚10点后的主力消费时间，原因有二整体商圈消费体系和娱乐体系的脱离，缺乏消费连贯性；经济相对弱势导致流动人口相对稀少，整体个人消费水平不高。三大商圈在淮海路的串联下，形成目前徐州商圈分布特有模式，城市化进程的不断提升，市区范围的全面扩张，主城中心商圈也将不断扩张延伸，未来徐州商圈发展模式即在中心市级商圈辐射下，在淮海路的串联下，全面提升综合商圈优势，形成老城区组合商业模式。宣武商贸城欧洲商城酒吧聚集地户部山步行街夹河街小服饰一条街富国街餐饮一条街时尚大道时尚休闲消费4商业步行街41商业步行街模拟徐州商业中心虽商业业态覆盖面光，但由于中心商业的专属职能，很多需求型商业无法完全在主商圈完成，需求的存在即为其产生提供空间，步行街这类集中性商业街随之产生。徐州的步行街大大小小有7、8个左右，分布在主城中心商圈周围，形成专属型商业补充体系。由于其具有集合型及特有性，保持了该商业模式的发展优势。以下针对其中几个重点步行街做模拟分析，来了解集中性小商业的发展模式和潜力。42户部山步行街户部山步行街位于彭城商圈南侧，彭城路过建国西路后的延伸部分，紧围绕旅游景点“戏马台”而建。占地15万，建筑面积12万，共分三层，分为2期建设，是具有旅游综合功能服务区。主要由一山、一城、一街组成，山是户部山，城是不夜城，街是时尚步行街。大定位户部山步行街大定位为古建筑风格的休闲娱乐餐饮为主题的商业街发展契机徐州市政府重点打造项目，利用名胜古迹“戏马台”的山体依势而建，打造徐州的“不夜城”。发展历史1998年立项，2003年竣工。目前二期改造工程已开工建设，于2009年11月完工，近56年的发展历史东西四至北起彭城路（建国东路）南至和平路东临解放西路西靠中山南路物业景观建筑风格则为“汉式风格建筑”其中以一层商铺均为独立底商，部分为酒店、餐饮的全1F3F模式。除步行街的主干道（彭城路等）外，其部分小道上独立商铺与沿街临时摊位大量聚集，档次较低（以钻石钱柜后马路为主要表现）。面积分布类别面积（）层数特征沿街商铺15401F茶具等30701F大餐饮500以上1F3F中餐饮2004001F2F小餐饮401001F休闲3004001F2FKTV800以上12F、3F从整体面积看，沿街商铺均为小面积为主，餐饮、娱乐、KTV等面积相对偏大业态分布业态数量百分比（）备注商场105宏图三胞大餐饮735喊王府、毛家湘菜、探花楼土大力、雨来风中餐饮126大娘水饺、钱塘人家、咱家饭店、秦师傅小餐饮23116服饰1995茶叶、茶具50253小超市2010休闲（足疗、瑜伽等）105KTV、夜总会63钻石钱柜、金丝利、不夜城、红馆、皇嘉名人酒店315新金鹰酒店银行21江苏银行药店21广济连锁药店美容1786YS、名古屋其它2615古玩、烟酒、摄影、书店业态分布主体为餐饮、娱乐及茶叶市场，户部山步行街大定位为“不夜城”，以消遣、娱乐为主导，茶叶市场与古玩等业态在该大定位下形象相左，无法与整体户部山步行街形成统一价值优势。两大消费主体租金体系类别租金承租方式后段（二期汉王府后南向）28元/天中段（西侧）335元/天中段（东侧）445元/天前段（入口处）5355元/天外围0810元/天均以转租为主户部山步行街整体租金体系由北向南逐渐降低，北侧主要集中娱乐、餐饮为主，南侧集中业态为小超市、服饰、茶叶批发市场等。主流业态决定租金价值体系。经营及消费时间从整体消费时间看，大消费结构上仍以下午及夜间为主，与步行街业态相对应。该步行街成为徐州夜生活消费空间之一。消费消费人群特色年龄百分比备注消费层次青年502035岁，以餐饮消费为主中低档中年453550岁，以休闲消费为主中高档老年5品茶休憩低档发展潜力种类时间123456789101112131415161718192021222324经营普通商铺消费经营餐饮消费经营休闲消费该步行街主题模式已经定型，在现阶段已经成为徐州中、中高端餐饮、娱乐消费代表之一，拥有大量稳定持续客源，短期内，发展前景良好。43宣武市场宣武市场位于徐州市东面，紧靠古黄河，由宣武老市场，宣武商贸城和玄武文体市场组成，占地面积22万。大定位苏北规模小商品集散地发展契机小商品集中地，中低档产品批发、零售中心发展历史1985年成立宣武小商品市场因缺少消防规划和安全设施，被省、市列为重大隐患挂牌督办。2006年投资32亿元，彻底推倒老市场，建成先进安全设施的商贸城。宣武市场现由宣武商贸城、宣武西市场、宣武南市场三大经营区域组成。东西四至东起黄河西路南至解放东路西临宣武路北靠青年路物业景观宣武商贸城为23层建筑，现代简约风格。老宣武市场，宣武文体批发市场以大棚形式显现。面积分布类别面积（）层数特征箱包1530宣武商贸城1F皮鞋1530宣武商贸城1F服饰1580宣武商贸城24F服饰批发4080宣武商贸城5F杂货1540宣武老市场文体用品1540宣武文体市场以中低档批发零售为主导，均以小面积为主导。业态分布业态百分比（）备注皮鞋520鳄鱼、老人头等箱包930鳄鱼、