无锡崇安新城锡沪路项目主题商业广场整体定位及物业发展建议

无锡崇安新城锡沪路项目主题商业广场整体定位及物业发展建议无锡市崇安新城锡沪路项目整体定位及物业发展建议上海一联机构2011年1月谨呈P总目录产品建议及业态组合项目本体分析区域商业市场宏观外部环境项目总体定位及产品定位CONTENTS项目经济收益测算P项目本体分析CONTENTS1、区位分析2、四至概况3、交通概况4、人流动线5、车流动线6、昭示性分析7、商业价值分析8、项目限制性条件9、初步定位思考分录本案所在区位是崇安新城，是重要的城市副中心，未来重点发展区域区位本案位于崇安新城板块，新城区域商业中心，距离无锡火车站3公里，距离无锡市中心CBD4公里，是版块内的核心组成部分。区位分析崇安新城崇安区新城区域商业中心火车站交通枢纽本案无锡市中心中山路CBD3公里4公里锡沪路规划路江海东路规划路32154广益装饰名品城亿家国际家居广场家装为主的沿街商业民航大酒店月星国际家居广场本案周边以建材专业市场为主导，专业市场发展成熟且已成规模，日常消费以中档消费为主四至及周边环境本案地块四至如右图，周边主要为各类家居装饰市场，以及购物中心、卖场等，生活配套充足，板块家居商业中心发展已成规模。32145四至概况交通概况项目西近江海路高架快速干道，目前项目出入主要依靠北面的城市主干道锡沪路。锡沪路高架江海东路广益路广南路本案上马墩路广吉路学前东路城市快速干道城市主干道城市次干道城市支路规划路项目周边路网密集，且多为城市主干道，锡沪路更是承担了无锡东大门要塞职责交通概况人流动线主要通过锡沪路和地块中部规划道路进入人流动线地块北面人流主要从锡沪路转南北向规划路进入地块南面人流主要从东西向规划路转南北向规划路进入地块东面及西面由于人流不临道路，被建筑物阻隔无人流锡沪路规划路江海东路规划路车站车站车站人流动线人流动线根据控规要求及地块四面现状，车流只能从南北向规划路进入项目车流动线分析控规要求沿沪锡路不得设置机动车出入口，根据地块四面条件车流只能从南北向规划路进入项目。锡沪路规划路江海东路规划路车流动线车流动线昭示性项目沿锡沪路昭示性最佳，南面规划路次之锡沪路规划路江海东路规划路沿锡沪路A虽然有绿化带阻隔，但为城市主干道，北面昭示性最佳沿南面规划路B1，有绿化带和河道阻隔，昭示性较好AB18C1C2C3B2地块中部规划路B2两侧，昭示性较好地块西南部C1、西部C2及东部C3由于被周边建筑物遮挡，昭示性最差昭示性分析地块商业价值最高为锡沪路沿线，其次为南北向规划路商业价值锡沪路为城市主干道，人流量最大，昭示性最好，商业价值最高地块中部规划路与锡沪路相接，也是未来人流较集中的地方，商业价值较高地块南面规划路为城市支路，人流和昭示性一般，商业价值一般地块东、西面，昭示性差，人流受阻隔，商业价值最差地块商业价值大小如右图排序A、B、C、D锡沪路规划路江海东路规划路ADDCB商业价值分析项目限制性条件规划用地性质商业（C21、商办用地C23）占地面积33万方容积率2528建筑面积96万方建筑密度50高度限制50米出入口限制沿锡沪路不得开设机动车出入口绿地率25开发空间限制沿河、沿路绿化必须对外开放，不得设置封闭围墙代建的22米宽的城市规划道路必须对外开放，不得封闭项目限制性条件项目定位思考在周边庞大的家居商业发展已成规模的现在，本案是否可根据定位差异化原则，推翻家居建材主题，建立新的商业开发模式，做差异化细分市场发展初步定位思考P宏观外部环境CONTENTS1、无锡整体环境2、无锡功能定位3、无锡产业经济4、无锡消费水平5、无锡商业能级6、无锡消费需求7、崇安新城功能定位8、崇安新城功能布局9、宏观环境小结分录无锡是沪宁线上的重要城市，高铁的开通将使无锡的城市功能站在长三角城市群的高度被重新定义无锡市位于江苏省南部，北临长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常州交界，东距上海128公里，西距南京市183公里，是长三角的经济和交通枢纽中心。总面积为478761平方公里，规划人口480万高铁开通带来无锡与长三角核心城市分工体系的完善，上海对其影响力增加。高铁无锡整体环境无锡未来将接受上海部分制造与服务外包业的转移，同时也将面临高端消费和金融等高端服务业外溢到上海无锡功能定位五大名城适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城。五大中心国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心。上海四大中心（金融、贸易、航运、经济）无锡服务之城五大中心（见左）吸引高端消费金融等高端服务业外溢制造业外溢服务外包业外溢优势商务综合成本低优势市场繁荣人才集中信息化程度高无锡功能定位GDP产值逐年走高，经济情况向好，虽然第二产业占据主导，但第三产业逐年提升，占GDP比重高，城市现代化水平较高无锡市产业经济目前呈现以下特点GDP产值逐年走高第二产业占据主导第三产业逐年提升第三产业在GDP中所占地比重高于苏州、宁波，仅次于上海、南京、杭州无锡市历年第三产业占比2009年无锡市各产业占比无锡产业经济第三产业在GDP中所占的比重无锡近五年GDP走势无锡恩格尔系数3539之间，整体波动较小，人均可支配收入位列江苏第二，无锡城市居民处于富裕阶段，蕴藏巨大中高端消费需求。无锡消费水平无锡恩格尔系数无锡人均可支收入无锡人均消费水平无锡人均可支配收入位列江苏第二无锡在长三角主要商业城市排名第五，处于前例P排名城市人才指数R1城市规模指数R2经营成本指数R3消费力指数R4客运指数R5货运指数R6经济活力R7创新指数R8总得分1上海0857131100091150909310656640892810653513096412080072杭州0928620928430128113074835088510765240663412090774077833宁波0557190878840209410087982072923082613075628090265076984南京1108517601144140741560863820831920668311079499075545无锡06107708752503719607506305613504585084163081038073736苏州0717940946320187911075063045697027C区，共有两栋酒店式公寓各为33层，一个星级酒店30层，及一个购物中心，总建筑面积达25万，目前B、C区已经售完，A区暂为售楼中心。目前只推出少量商铺在售。C区采用了体块结合连廊的设计形式，将体块之间的互动关系紧密结合，形成内街式步行空间，更凸显了其主题特色。商业生活资料市场星级酒店酒店式公寓综合商业街区主题购物中心（规划）CBAC区明年元旦开业，B区在建中，餐饮为主，业态如下1F服务配套、餐饮、服饰2F服饰、大型餐饮、西餐3F特色餐饮、大型餐饮4F酒楼、大型餐饮、休闲娱乐5F足浴、私人会所、SPA、KTVB1百货、超市、珠宝、生活配套P哥伦布广场商业是以卖场为主力，集购物、休闲娱乐、为一体的商业街区，以中档大众化消费为主，辐射范围有限，无法彻底满足其周边不断滋长的各类需求项目名称哥伦布广场开发商崇安新城龙安置业有限公司物业公司深圳长城物业管理股份有限占地面积42358建筑面积200000面积区间4580地址广南路与广益路交汇处交通13、42、45、55、60、75概况哥伦布广场分为一期和二期工程，二期总建面积约86万平米，34万平米的购物中心，2,4万平米的时尚公寓，1万平米的写字楼，目前入驻的商户主要有家乐福、屈臣氏、祖祖花园、金逸电影院、钱贵KTV等。一期商业业已对外营业，项目开盘初期首层主力首付3050万元/套，二层主力首付1025万元/套，紧邻家乐福铺位价格最高，一层价格大约356万之间，其余铺位均价首层25万左右。采用10年委托经营，即买即收5年租金。商业生活资料市场一期商业一期商业业态如下1F大卖场、餐饮、运动休闲、亲子、百货、家居、家电2F休闲娱乐、家居、家电、亲子、餐饮、百货3F休闲娱乐B1大卖场（家乐福）金科新大陆规划的商业街以服务自身居住、商务客的基本消费为主，体量相对较小P项目名称金科新大陆开发商金科房地产开发有限公司物业公司金科物业占地面积39980建筑面积157万（其中商业14万）面积区间地址江海路与广益路交叉口东南侧交通100、55、75、28、42、6、80公交概况目前金科新大陆推出的主题是“崇安的格调综合体”，项目推出普通住宅33层，公寓24层，酒店9层，商铺3层。现在只有住宅项目在售，商铺、酒店式公寓和写字楼还都未开盘，暂无资料商业生活资料市场星级酒店酒店式公寓住宅办公商业街铺商业街业态如下1F服务配套、餐饮、服饰2F服饰、餐饮3F特色餐饮、大型餐饮生活资料商业市场小结P业态定位租售模式租售率客户分析面向中档型社区消费，以大卖场、餐饮为主，辅以休闲娱乐、服饰百货业态的商业街区成为各项目布局重点崇安新城仍处发展建设阶段，消费部分目前以本地居民为主，投资类客户除本地客外，有部分是周边区县客户未来随着区域各项目住宅、办公等不断建设发展，人口不断导入，以中档型日常消费（卖场、餐饮）为主的社区商业将面临向中高档多业态并存商业调整的必然趋势主要是以出售后统一经营管理形式推出，少量项目采用租售并举销售较好，市场在营项目中，普遍以1F出租率最高。2F3F楼层有一定空置。经营状况良好的项目以哥伦布为代表，空置率高的以睦邻中心为代表未来发展商业生活资料市场板块内酒店式公寓均为办公产权商务楼，供应量较多崇安新城酒店式公寓主要的项目为1、中华美食文化博览城2、哥伦布广场3、嘉饰茂4、名品城二期，5、金科新大陆，6、甲壳虫2933，7、DPARK国际，P名品城公寓嘉饰茂公寓哥伦布五洲公寓中华美食城公寓金科新大陆酒店式公寓市场DPARK国际已上市项目备注1、哥伦布广场一幢31层酒店式公寓2、嘉饰茂两栋LOFT商住两用酒店式公寓3、名品城一幢酒店式公寓4、甲壳虫2933一幢25层酒店式公寓5、DPARK一期4幢LOFT商住两用公寓未上市项目备注1、中华美食文化博览城两幢33层酒店式公寓2、金科新大陆一幢24层酒店式公寓3、DPARK二期一幢高层精装修服务式酒店公寓3112广益路锡沪路2543板块内酒店式公寓产品占据主要市场地位，销售状况良好，深受市场青睐P广益路锡沪路项目名称中华美食城哥伦布海顿国际公寓金科新大陆嘉饰茂名品城甲壳虫2933DPARK国际地理位置广益路与江海东路交汇处广南路与广益路交汇处广益路金科大社区锡沪路99号锡沪东路2号锡沪东路易初莲花东侧50米锡沪路437号体量（万）424246156168售价（元/）均价11000无均价95009600均价8500均价7500均价12000面积区间（）5080暂无50704070293350120层高（M）499暂无4932395楼层33层19层24层18层29层25层12层、21层销售率9699609996备注暂时还没有推出市场价格，暂时无资料公寓已经建好交房入住金科新大陆目前推出的只有住宅，公寓的价格还未推出LOFT公寓上下2层是商住装修，装修规格在1200元/左右酒店式公寓尾盘在售基本售罄目前在售的是一期4幢小高层LOFT精装公寓酒店式公寓市场DPARK国际凭良好的产品规划（5米层高、78米大面宽、小进深、精装修）成为售价最高、销售情况良好的典型项目，未来将有升级版产品精装修服务公寓上市酒店式公寓市场项目名称DPARK国际开发商无锡市东鹏置业有限公司物业公司南京紫竹物业占地面积28422建筑面积79452面积区间50120地址崇安区锡沪路437号交通6，28，42，80，100，102，111路华夏家居港下概况整个项目由5栋楼组成，分2期开发，一期在售LOFT酒店式公寓。二期含酒店。项目09年11月开盘，仅4个月，整体去化率业已高达9661，去化相当理想。邀请国际知名的澳大利亚UDS建筑设计公司，打造目前无锡唯一的南北通透、大面宽小进深的LOFT产品，公共部分及卫生间采用精装修，为目前市场LOFT公寓产品售价最高的项目。一期二期3号楼2号楼1号楼服务式公寓产权酒店名品城以低价、小面积去化，总价相对低酒店式公寓市场项目名称名品城开发商广益资产经营公司物业公司润德梁物业管理服务有限公司占地面积54000建筑面积611C三馆，创建6大平台，从展示功能到研发功能、从时尚生活到休闲购物、从营销功能到商务功能都面面俱到。目前，俱崇安已经有企业入驻，该项目为自己持有项目，只招商，不对外出售。俱崇安广场办公楼市场ABCA展示销售B体验休闲C设计研发哥伦布广场的无限LOFT创意中心为崇安新城最早的LOFT办公产品，希望依托家居产业中心为设计师提供办公场所，实际与LOFT公寓无异。P项目名称哥伦布无限LOFT创意中心开发商无锡崇安新城龙安置业有限公司物业公司深圳长城物业管理股份有限占地面积9282建筑面积18564面积区间5080地址崇安新城广南路与广益路交汇交通13、42、45、55、60、75概况首创DIY复式写字楼震撼登陆无锡，以499米挑高打造自由魔幻办公空间，大堂高93米。2008年开盘，目前已售罄，企业已陆续入驻。办公楼市场无限LOFT创意中心P市场状况分析销售分析客户分析未来市场分析由于区域商务氛围有限，崇安新城的商务楼多以酒店式公寓形式出现，办公楼量少，且除俱崇安外，大部分办公楼品质在产品硬件、软件上与酒店式公寓没有本质差别以致同一项目两者售价无差别。目前租赁客群以哥伦布及俱崇安为主，以周边产业相关企业租赁为主，其次是企事业机关单位。销售客群主要面向整个无锡的投资客，其次是板块内过渡用房的年轻一族及创业者。区域产业结构决定办公楼发展空间缺乏，未来伴随商业升级，需求升级，酒店式公寓将由目前小面积、毛坯的中低端产品向精装修、重管理服务的中高端产品发展，本案未来酒店式公寓产品开发应考虑精装修。酒店式公寓普遍销售情况良好，尤其是品质较好、居住功能佳、带装修者，售价高，去化速度快，如DPARK。办公楼由于需求有限，租售各半，本案以销售为目的，应规避办公楼选择酒店式公寓开发。区域酒店式公寓及办公楼市场小结酒店公寓、办公楼市场崇安新城产权酒店均在规划建设阶段，起步晚，但起点高产权酒店市场1广益路锡沪路23金科新大陆五星酒店中华美食城五星酒店超五星MORE国际大酒店未上市项目备注1、中华美食文化博览城五星级酒店，是否产权酒店不详2、金科新大陆6400，五星级酒店，是否产权酒店不详3、DPARK国际创意酒店（MORE国际大酒店）1万，规划为产权超五星标准创意酒店MORE国际大酒店为区域内首个创意设计主题产权酒店，以多样化的房间风格设计为特色区别于普通星级酒店产权酒店市场项目名称DPARK国际创意酒店（MORE国际大酒店）开发商无锡市东鹏置业有限公司建筑面积10000地址崇安区锡沪路437号交通6，28，42，80，100，102，111路华夏家居港下主题中国首家以室内设计引导风格定位的超五星级精品艺术酒店产品特色复式挑高空间，提供6套风格（浪漫古典、欧式田园、简约时尚、洛可可风、后现代主义风格等风格）迥异的精致空间令入住者独享专属繁华；采用高档实木为材料的耐久性家具保证低折旧率。概况超5星标准国际创意酒店，主旨打造中国以LOFT创意为核心的标杆酒店国际知名酒店管理公司统一管理（待定），投资收益极为稳定。预计上市时间2011年。晶石为锡东新城稀缺的产权酒店，凭借小户型精装修、稳定高额的投资回报，取得良好的销售产权酒店市场项目名称晶石国际精装修产权酒店开发商江苏晶石科技集团地址锡山区东亭中路20号定位精品商务酒店套数160套主力户型60销售均价13000元/开盘时间2010年7月11日销售率去化80，128套备注精装修产权酒店，拎包入住，开盘均价12000元/，去化半年，已近尾盘，价格上调1000元/，10年包租，前五年返还8、后五年返还5，等于10年65回报LEEGARDEN产权酒店，是无锡是最早的产权酒店，依托风景区开发的产权度假酒店，凭借景观价值和特色产品、服务以及高额的回报，取得较佳的销售产权酒店市场项目名称LEEGARDEN产权酒店酒店运营管理香港利园国际酒店集团地址鼋头渚景区定位5A景区超五星产权酒店套数225套主力户型52销售均价1400015000元/（当时售价）开盘时间2007年10月销售率2009年售完产品特色一梯2户的4层楼，错层设计，装修精选美国樱桃木、美国MOEN和MASTERSMARK、意大利WATYCOH和KARATPEGASO等多个国家的知名家居品牌备注5年40高额回报P市场状况分析销售分析产品分析未来市场分析从整个无锡来看，产权酒店由于其管理的特殊性，供应量十分稀缺，崇安新城的产权酒店均在规划建设阶段，起步晚，但起点高，主题鲜明，比如MORE国际大酒店，以独特室内设计作为超五星精品酒店的主题。不论从整个无锡来看，还是崇安新城，产权酒店定位倾向精品路线，小户型、品牌装修、特色产品规划，知名品牌管理，良好运营服务，都较受市场欢迎。产权酒店未来仍有较大的市场空间，主题化、品牌化、专业化的差异发展路线，将成为未来竞争的必要手段。本案可以此为重点开发产权式酒店。从无锡市场已售的产权酒店来看，该类产品的稀缺性和相对稳定的投资回报，使其销售情况良好，销售速度快且容易提升销售价格。产权酒店市场小结产权酒店市场SWOT复合分析PSWOT优势STRENGTH劣势WEAK（1）交通便捷，项目临近江海路高架及未来规划中轨道2号及3号线站点，商务及居住客流源源增加。（2）板块属于沪宁高铁和沪宁高速集合的交通枢纽，未来商务客流将成为重要客群补充。（1）板块内家居专业市场发展日趋成熟高端化，随着宜家购物中心的落成，将标志着区域专业市场全面升级，造成市场饱和，对零售为主的专业市场将造成巨大冲击。（2）板块内卖场聚集，品牌化程度高，饱和度高，可选品牌范围小，且各项目竞争激烈。机会OPPORTUNITYSO战略发挥优势，抢占机会WO战略利用机会，克服劣势（1）市中心与崇安新城商圈都将面临全面升级，两者将形成互补（2）项目周边轨道交通的规划，将带来片区板块升级，导入大量人口及随机性客流1、借势兴市，利用轨道开发和交通集散地带来丰富的商务客流优势，项目定位及业态规划除考虑板块内常住客外，也应将中长期商务客源作为重要的客群补充。1、利用板块升级之机，定位商务、居住客，发展中高端商业2、尽快落实大卖场进驻品牌，抢夺竞争先机（沃尔玛、乐购）威胁THREATENST战略发挥优势，转化威胁WT战略减小劣势，避免威胁（1）政府对片区规划可能的变更、滞后等因素将对本项目带来一系列的综合影响（2）未来商圈升级后，以家庭为单位的中高档一站式购物中心，如华润欢乐颂将对本项目造成一定客源截留。1、利用交通便捷带来的商务客源优势，项目业态功能定位设置瞄准商务客消费需求设置，考虑短住、休闲、娱乐、餐饮消费。2、先人定位，抢占市场开发先机1、遵循销售原则，以市场主流化路线为本案定位基准。2、遵循差异化原则，借助板块升级之机，发展中高端物业形态。SWOT分析中高档定位的可能性市中心商圈和崇安新城副中心商圈都将面临升级，中山路单核商圈将逐渐被打破无锡中高端商业主要集中在崇安区市中心中山路商圈，主要代表是远东百货，未来市中心商圈将向高端商务区升级发展，在建中的恒隆广场是未来高端物业代表。与之相对应的崇安新城副中心商圈将与之形成互补，中高端成为未来发展必然趋势。定位方向思考中山路商圈哥伦布广场恒隆广场红豆国际广场专业市场为主，针对面窄覆盖面广，能级有限辐射能力有限，以大众化消费为主崇安新城商圈名品城P红豆国际广场无锡市中心首个中高端商业项目，通过定位中高端的远东百货和甲级写字楼，超豪华酒店式服务公寓，提升了无锡市中心商务区的整体形象项目名称红豆国际广场开发商无锡红豆置业有限公司定位商业、办公、居住于一体的中高端城市综合体物业管理世邦魏理仕、优帕克占地面积15200建筑面积136000（商业42万、办公3万、酒店式公寓4万）容积率9绿化率20地址无锡市崇安区胜利门广场西，中山路、道长巷、天成巷围合区域概况红豆国际广场，共48层，由台湾远东百货、5A甲级写字楼195套（80230，层高38米）、超豪华酒店式公寓480套（60140）组成，项目2010年6月交付使用，精装修酒店式公寓和甲级写字楼于2008年6月开盘销售，当时售价酒店式公寓20000元/，写字楼16000元/，为无锡市区最高价，目前顶层酒店式公寓精品房源现房销售，均价29500元/，整体销售率达85市中心典型个案远东百货商业业态如下1F女鞋、化妆品、珠宝首饰2F女装3F女装4F男装、运动休闲装5F家用电器、家居用品6F餐饮P恒隆广场总投资约35亿元，成为高端服务业发展重要载体，建成后将在市中心商圈建立起高端物业的标杆项目名称恒隆广场开发商香港恒隆地产有限公司定位集精品购物、高端餐饮、五星级酒店和甲级写字楼等多功能于一体的现代化高端“城市综合体占地面积373239建筑面积389589（地上建筑面积242605，地下建筑面积146984）建面密度6157容积率65绿地率2005地址人民中路与健康路交叉口东南侧概况恒隆广场包括一座楼高6层10万平方米的世界级购物中心及两座各约50层的写字楼，总建筑面积255万平方米，2008年动工，计划2013年落成。无锡恒隆购物中心将打造成一个高档次、高水准的销品茂，购物中心的设计特色为三条成三角形环绕状的通光回廊，使得人有全天候行走于步行街的感受。购物中心背面、靠后西溪为一个休闲广场，广场的主要景点为东大街地块内的三栋文保建筑明代小戏台、老回廊和城隍庙旧址，全部在原址修复。市中心典型个案市中心商圈目前中高端辐射全市，能级有限，而崇安新城商圈目前的专业化市场与市中心无法形成互补，还未形成副中心商圈的能级，档次提升、功能丰富成为必然商圈名称商圈所在区域商圈具体范围辐射范围客流量基本商业概况市中心中山路商圈主要涵盖了无锡最为繁华的几条街中山路、人民中路、人民东路、县前东街、崇宁路、复兴路、健康路、新生路、后西溪、前西溪等。无锡全市50万人以上30万方以上主要是以大型百货商场、大型超市、娱乐中心以及大型餐饮、娱乐场所以及星级酒店业态为主。主要的商业网点有商业大厦、大洋百货、三阳百盛、新世界百货、八佰伴、东方巴黎、崇安寺步行街、家乐福等。崇安新城商圈主要是以锡沪路为主，江海东路和广瑞路为辅的围合区，主要聚集在锡沪路两侧。专业市场面向全市30万人以上20万方以上该商圈主要是以特色的专业市场为主，主要业态为汽配行业和建材五金业。按副中心商圈规划，功能较单一，目前锡沪路上主要是以建材五金商家为主，有华东建材市场、百安居等；江海东路则主要是以广益汽配城和华东汽配城为主。广瑞路则相对只是以社区配套商业为主。定位方向思考发展中高档物业的定位方向思考定位方向思考无锡市中心功能正从中高端向高端发展，与之相互补的崇安新城副中心必将朝着中高端方向发展，现有的专业市场无论是功能还是档次都不能满足副中心商圈的能级需求，发展中高档商业物业势在必行。P项目总体定位及产品定位CONTENTS1、项目定位推导2、项目总体定位3、商业定位4、酒店式公寓定位5、酒店定位分录结合各项条件综合考量，未来中高端商业的崛起将成为板块发展趋势P定位推导条件特征价值交通区位人口政府经济现状城市商业副中心地位为商业能级、居住品质提供良好的发展空间提供高效的物理接壤为城区发展、人口导入、客流聚集提供保障中高端居住/商务人群导入高质量人群为中高端商业提供了消费支撑打造城市副中心的规划蓝图政府扶持，为区域的建设推进，提供保证区域各项经济指数逐年上升经济逐年提升，为商业发展孕育了坚实基础中低端商业为主/中高端商业处于萌芽状态目前区域商业仅满足中低端消费人群的需求，以大众化路线为主。趋势随着城区规划的推进、中高端人口导入，相关商业项目的崛起，整个板块将面临升级机会条件考量区域房地产物业中住宅、酒店、购物中心、专业市场已出现中高端项目P定位推导物业考量区域市场中端及中高端物业现状物业类型中高端代表项目体量住宅金科新大陆14万酒店DPARK1万办公俱崇安39万购物中心华润欢乐颂6万专业市场月新家居10万百货商业街从崇安新城整个市场表现上来看虽然仍已中低端商业为主，但根据目前已出现中高端物业来看，中高端商业已呈现了发展势头。个别中高端项目的崛起，同时反映出了市场需求，本案应以此为切入点，占领市场空白。空白核心问题提炼P定位推导核心问题1、崇安新城商圈以广益路、广南路、锡沪路为轴心。以百货餐饮业片区和家居专业市场为分界。整个商圈正处于急速发展阶段，随着各商业项目的发展、开业、经营等各阶段的落实和推进，区域将面向升级。2、中高端商业项目的崛起已成为板块发展趋势，目前已有同层级项目分别进入开业、规划、待建、起步阶段。根据市场趋势，本案应迅速抢占市场，掌握主动。定位问题市场提炼1、如何在整个板块升级的市场趋势下，把握机会2、针对中高端的市场发展机遇，本案应如何切入市场空白，精准定位根据模式考量，符合本案需求的模式为卖场及商业街P定位推导模式推导模式考量评判百货卖场商业街综合体业态单一，无法最大化满足销售需求可提升商业能级辐射，有市场需求度可最大化实现销售需求物业组合不宜过多，不符合销售原则不推荐可推荐可推荐不推荐卖场商业街符合本案要求，具备市场合理性根据板块中卖场占有率及能级来看，沃尔玛与乐购属于本案最佳选择P国内排名品牌经营状况开店意愿板块已出现未来可进一线家乐福强大润发强沃尔玛良二线乐购良华润万家良欧尚良三线易买得略弱易初爱莲略弱麦德隆略弱四线每家玛弱世纪联华弱定位推导模式推导分析大润发与欧尚之间有竞争协议，未来无法引进。沃尔玛目前与DPARK在洽谈中，尚未签约。乐购与红豆项目处于签约洽谈中，尚未签约。为保证卖场竞争力，应选择一二线品牌的卖场为主，根据目前板块中卖场占有率及剩余卖场能级来看，沃尔玛与乐购属于本案最佳选择，需要争取的机会。以板块的发展特征为分类，寻求本案的发展定位P定位推导市场分析解决两项问题1、根据市场的分界特征，以中高端为机会点，在市场已出现的中高端项目中寻求本案的发展空间。2、锁定竞争对手，以差异化定位规避竞争风险根据板块内广益路、广南路及锡沪路的发展特征分界，基本以百货餐饮、专业市场为分类。专业市场基本已处于饱和状态，行业细分环节已无空白。板块内主要商业项目以中端及中高端为主，业态齐全P定位推导市场分析品牌业态宜家购物中心模式百货、餐娱、家居购物中心华润欢乐颂中华美食城广益商公园档次百货、餐娱、休闲餐饮、百货餐饮、休闲、娱乐购物中心综合体会所中高端中高端中端高端哥伦布百货、餐饮、娱乐综合体中端距离本案6公里16公里08公里09公里06公里从目前市场的中端、中高、高端的项目呈现来看，业态基本齐全，各商业档次的项目已开始萌芽。模式以购物中心、综合体为主。本案定位方向将是哪里商业消费客群模型以特定人群、偶发人群作为分类P定位推导客群模型消费人群特定人群偶发人群紧密型松散型家庭为单位圈层为单位家庭消费客群以家庭、直系亲属为消费主体圈层消费客群以同事、同学、客户、朋友为消费主体随机型圈层为单位家庭为单位偶然型个人为单位因偶然事件而触发的消费行为，如出差、探病、逛街、生日、邂逅、旅途等偶发因素而产生的消费。本案中高端从对比考量中发现，商业项目主要已紧密型客群为主，松散型客群将是本案的突破口P定位推导客群分析品牌宜家购物中心华润欢乐颂中华美食城广益商公园哥伦布主题主力消费人群家居欢乐家庭美食高端会所无紧密型/家庭紧密型/家庭紧密型/家庭松散型/圈层紧密型/家庭竞争锁定强略强弱弱略弱档次中高端中高端中端高端中端依据主要商业项目的客群、档次、主题、竞争关系，寻求差异化从区位、板块、交通等三项条件来看，同时可为本案的差异化客群提供支撑P定位推导客群依据区位人口交通条件特征发展城市副中心中高端客群商务客本案客群松散型客群偶发人群以松散型客群为主，偶发人群为辅作为客群差异化的定位依据。该类人群以餐饮、休闲、娱乐等业态为消费导向，同时为本案的业态结构组合提供了指导方向。未来城市中高端人群密集之处未来将导入34万中高端居住人口轨道交通及高铁将引入大量商务客圈层商务/产业周边办公、公寓、酒店等物业，所带来的高质量客群本案与主要竞争项目的差异化考量P定位推导差异分析与宜家购物中心的差异化本项目与华润欢乐颂的差异化与哥伦布的差异化产品差异化客群差异化主题差异化产品差异化客群差异化环境差异化档次差异化客群差异化产品差异化家居个性时尚、人文艺术紧密型/家庭式消费松散型/圈层式消费购物中心商业街室内中庭景观室内室外景观结合紧密型/家庭式消费购物中心商业街综合体商业街紧密型/家庭式消费松散型/圈层式消费中端中高端本项目竞争项目松散型/圈层式消费本案与主要竞争项目的差异化考量P定位推导差异分析与中华美食城的差异化本项目与广益商公园的差异化产品差异化客群差异化主题差异化档次差异化主题差异化环境差异化美食人文、艺术紧密型/家庭式消费松散型/圈层式消费综合体商业街水乡公园式别墅集群室内室外景观步行街高端会所高端中高端个性时尚、人文艺术（定位差异产品差异业态差异环境差异）/客群差异定位方向本项目竞争项目从演绎图中竞争项目的主题及档次，为本案的定位提供精确指导P定位推导定位演绎华润欢乐颂无家庭欢乐型美食主题档次高端中端低端哥伦布宜家购物中心本项目广益商公园中华美食城中高端高档会所家居艺术、精品定位诠释整合环境资源、增强目的性消费、采用差异化元素P定位推导定位诠释1、整合环境资源考虑到项目本体的优劣及周边环境对项目的影响，通过一系列的推导和演绎，最大化整合一切可利用的环境资源。如区位、交通、市场、人口等条件；2、增强目的性消费本案所处的锡沪路一带属于专业市场集群片区，同时整个板块内购物中心、综合体项目纷纷呈现。所以必须以目的性消费为主，同时借助锡沪路专业市场的氛围，在上一份婚庆产业方案中也是基于这两方面的考量；本次方案也是以目的性消费为定位前提；3、差异化元素采用差异化与目的性消费相结合的方式，同时借用周边的环境资源和发展趋势，提出中高端的客群目标，并以精品艺术人文的概念提升项目在形象、档次、消费、主题上的层级，规避同质化的竞争风险；P寻找项目DNA特质DNACHARACTERISTICSOFTHEPROJECT人文气息高贵享受精品消费艺术环境P项目总体定位万博城市广场艺术精品主题商业广场华丽崛起颠峰塑造P以精致独特的建筑风格折射艺术视角精品荟粹无限空间概念定位领略人文触碰精品透视艺术享受空间根据本案的主力客群锁定，依据客群的消费习惯作为本案商业功能的定位方向P商业定位定位原则餐饮休闲娱乐1、功能结构契合项目的各项元素及主题，设立多项功能，形成业态、体块、功能之间的互动。2、客群范围借助崇安新城的综合优势，各项条件的完善，逐渐辐射整个崇安区。3、业态结构依据本案锁定主力客群的消费特征，为本案提供业态设置的指导；在满足主力客群的消费需求的前提下，同时满足周边居住人群的购物需求；整合购物、休闲、餐饮、娱乐四项功能于一体的主题商业购物缔造精品百货业态，同时配备生活日用品消费链，满足各类客群的购物需求；休闲建立高贵的休闲功能，满足人群对休闲消费的需求；娱乐打造完善的娱乐功能，满足人们对娱乐的消费需求；餐饮设置餐饮功能，满足消费者的餐饮需求；P商业定位功能定位购物功能休闲功能娱乐功能餐饮功能以区域内中高端居住人群、商务人士、周边产业的工作人员作为本案的客群定位P商业定位客群定位仅限于生活日用品之类的大众化消费；在满足基本物质消费层面上，对购物、餐饮有一定需求的；对物质享受和物质消费有更高要求，并追求一定精神层面需求的客群；追求奢华品质、高贵物质享受和精神需求的客群；低端客群中低端客群高端中高端1、区域内中高端居住客群2、市中心及区域内的商务人群3、区域内相关产业的工作人员P商业档次定位应采取逐级抬高的方式，逐渐的根据周边客群的消费水平和消费需求实现最终定位鉴于项目所在区域的人口密集度及商业成熟度的考虑，建议项目的商业档次定位分为两个阶段在前期，中档为发展方向，培育项目的商业氛围，在项目经营过程中进行调整，待项目周边区域及配套逐渐成熟，人口密集度拔高，项目也得到市场认可后转为中高档商业中心。商务生活消费类中档商业中心商务消费类发展成中高档商业中心项目的调整过渡阶段项目周边区域住宅氛围逐渐成熟，项目得到市场认可。交通的设施逐步完善，商务区逐渐形成，往来商贸人口流动增加，商务消费主导市场。项目起步期项目调整阶段项目成熟期商业定位档次定位P人文为风艺术为神精品为形空间为貌主题演绎P商业定位崇安新城商务圈层消费示范区商务消费集群之园时尚圈层汇聚之厅个性塑造艺术之林精品荟粹购物之境市场中塔楼部分的定位不明，多以商住楼的概念推出，办公与酒店式公寓之间无实质功能区别；且销售状况良好P塔楼推导市场分析名称体量（万）单套面积（）售价（元/开盘日期销售率哥伦布广场245080110002010102996金科新大陆246中华美食文化博览城4名品城二期407085002010560嘉饰茂350709500960020096199甲壳虫293316293375002009799DPARK国际8501201200020091196根据塔楼产品在市场中的销售状况，结合各多方因素考量，本案塔楼产品应走市场主流化路线P塔楼推导定位研判市场主流化路线P塔楼推导万博商务名流馆塔楼定位塔楼客群分为租赁客群、投资类客群P租赁客群1、周边产业及企事业机关单位的工作人员及商务人士。购置客群1、无锡地区的刚性购房需求者，对于购房有刚性需求的，并迫于房价压力迫切寻求小户型，低总价的产品。2、无锡地区，以投资为目的的类客群。塔楼推导客群定位市场中借以小面积分割为主，以商住两用的概念推出，较受市场欢迎P塔楼推导定位研判产品面积产品概念产品销售市场特征4070平米商住两用销售状况良好小户型SOHO市场消化力强定位考量1、以小户型4070平米的分割最利于市场销售去化；2、未来中高端市场物业的陆续推出将成为趋势，目前市场的公寓及办公产品虽然装修产品较少，但鉴于未来3年后本案的产品应以契合项目形象推出，应采用精装修的产品作为主打。以精装小户型配合优质服务相结合，树立区域标杆形象，作为本项目塔楼的产品定位P塔楼推导产品定位体系指标特征建筑外观体系综合体建筑尺度与综合体其他建筑和谐共处，树立区域标杆形象；外立面视觉冲击个性化是综合体公寓的首要共性，以便脱离区域建筑，形成视觉冲击；功能化体系舒适/奢华产品小空间制造大尺度，宽厅，主卧套，景观阳台等的运用；独享公共空间精致的入口大堂，高品质电梯间等；精致装修/中高档配置与星级酒店相同或相似的中高标准精装修公寓以及中高端建材配置；精益服务提供星级酒店物管；功能复合体现主题商业的复合功能；人文体系塔尖效应城市中的中高端示范力量；总结从关注生活细节的角度出发，在小空间中最大限度地对空间进行合理利用，从而使小户型也能产生舒适的空间尺度；同时利用综合体的复合功能，提供尊贵的物管及服务；崇安新城的高品质酒店预示着中高端物业的萌芽和发展，同时起到拉升项目形象和品质效应的效果；同时也是区域的稀缺产品P酒店推导市场分析1广益路锡沪路231、中华美食文化博览城的星级酒店，规划四星级以上2、金科新大陆6400星级酒店，具体不详；3、DPARK国际创意酒店（MORE国际大酒店），超五星标准市场分析1、崇安新城目前新推出的酒店，均以四五星标准进行产品规划，凸显高标准的酒店物业，不仅整个提升了项目的档次和整体形象，同时也预示着崇安新城未来的商业服务发展趋势，也是城市副中心地位的印证。2、星级酒店物业出现在两大综合体项目及以酒店、公寓产品为主打的DPARK项目。整体拉升了项目形象，为其奠定了高品质的市场效应。3、板块内的DPARK酒店属于可售型产权式酒店，既满足项目形象的提高，同时又达到回笼资金，完成利润的目标。酒店产品市场考量P酒店推导考量分析考量一本案以中高端的主题性商业形象入市，高标准服务的酒店可拉升项目整体形象；考量二丰富产品功能，与项目各物业之间形成有机组合，促进互动效应；考量三遵循销售及利润最大化的原则，应以可售型的物业作为定位的基本前提；树立形象标杆丰富物业功能彰显项目主题满足销售去化酒店的定位方向目的特色的主题性产权式酒店国内主题酒店上海御花园酒店PP开业时间1995年房间数量54间御花园主题酒店特色一以旧址的文化气息为营销。酒店前身为老上海著名贵族教会学府圣约瀚大学,蕴涵着丰富的历史文化气息,御花园庭院内树影婆娑,其欧陆式典雅建筑配以中国明清装饰风格,中西方文化神奇交融。御花园主题酒店特色二室内装修大量采用木雕原色及屏风等怀旧符号。以老照片、老绘画、老古董、老服饰、老环境等营造怀旧主题，放大某种文化符号，引起顾客共鸣，以达到营造温馨、怀旧、追思、留连的文化氛围。酒店推导酒店案例P万博艺术主题酒店无锡艺术豪庭产权式酒店舒适典雅人文艺术酒店定位主题酒店产品风格建议P酒店推导产品建议建筑风格用建筑风格体现酒店主题最具有视觉效果，直观突出，表现形式有两种在建筑小品或装饰中应用主题元素。在建筑形态上直接表现主题特色如艺术表现的抽象造型内部装修大堂给宾客进入主题酒店第一印象，因此在大堂设计时要尽量强化主题特色，运用多种元素房内装修可通过照片、绘画、摆件、布置、等营造主题，放大某种文化符号主题酒店产品风格建议P外部环境酒店内部庭院环境及公共空间也是表现主题的空间；处理巧妙，将会达到强化主题，吸引客户的效果。设施服务将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。在服务中融入文化、艺术。酒店推导产品建议P产品建议及业态组合CONTENTS1、建筑形态建议2、外部人车流动线3、内部人流动线4、业态布局分录产品案例商业街式的购物中心恒隆广场购物中心体量达11万平方米，为了创造良好的购物环境，并降低大体块商业造成商业面价值低，客流到达率不高的弊端，购物中心设计三条成三角形环绕状的通光回廊，使得人有全天候行走于步行街的感受，将购物中心与步行街完美融合。无锡恒隆广场三条三角形中庭环绕成通光回廊将购物中心体块分割4块，形成三条室内商业街采光中庭分割后的体块之间以天桥连接三角形中庭环绕交汇处以功能定位和销售原则为前提，制定的建筑形态方案P产品建议建筑形态建议本方案为商业街形态，并采用顶层加盖式设计，形成拥有室内空间感的步行街效应。公寓酒店商业建筑形态方案制定原则1、最佳业态组合2、昭示性最大利用3、人车流动线合理设计4、便于市场销售去化以顶层加盖式建筑设计，室内外相结合的空间感，营造独特的购物环境P产品建议建筑空间建议建议采用顶层加盖式设计，以高采光、高透明度的天窗式加盖建筑，与整个项目的商业街形成天然融合。以室内步行的空间感与高透明风格顶层相结合，形成独特的购物环境视觉面建议在两个体块之间构架连廊，为双边人流互动提供高效的物理嫁接P产品建议建筑空间建议顶层的高透明设计，既促进了商业氛围，同时也营造了舒适，敞明的空间环境P产品建议建筑空间建议商业内部中庭效果顶层玻璃天窗设计使整个商业的空间感延伸，形成通透、敞明的空间格局天窗式样的玻璃屋顶与建筑立面及商业入口形成贯通相连的整体视觉效应P产品建议建筑空间建议建议采用玻璃幕墙材质树立建筑外立面风格，有现代感和精致感，与本案的主题相吻合。并且在外部可透视商业内部的空间结构，吸引客户眼球。同时顶层的玻璃结构加盖与建筑立面形成相融贯通，营造独特的视觉效应。建筑方案经济技术指标方案经济技术指标建设基地面积16953建筑密度5000容积率28地上总建筑面积95031商业建筑面积50859塔楼建筑面积44172地下建筑面积342569地下商业面积16000P产品建议方案指标人车流动线设计P产品建议人车流动线车流动线根据地块的控制性详规，只能从地块中间的规划路段设置机动车出入口，所以方案的车流动线是由规划路段分别从地块两处导入。地块东侧设置卖场卸货出入口。地下停车入口，设置在两个地块的南端，保证人车分流。人流动线根据商业价值及昭示性结论，人流主要主要设置七个入口，主要是规划路段、锡沪路。机动车出入口卖场入口卖场卸货口内部人流动线设计P产品建议人流动线1F内部人流动线设计项目1F人流采用的是东西相连贯穿的设计，所有出入口与主动线连成一片，保证商铺良好的通达性。整个动线设计中设置有三个小型广场式节点，起到人流在步行购物中的感官和视野的满足，缓解步行疲劳。2F3F人流动线设计P连廊设计，保证人流于各体块之间通行产品建议人流动线2F3F人流动线设计2F和3F的人流动线设计为回路通畅型，讲究店铺之间的流转关系，以连廊的形式将各体块衔接，尽力做到各商业体块的通行。人流动线设计主要考虑强化楼层和体块距离所造成的商业氛围。1F业态布局组合P业态组合1F业态布局FABCDEHGI1F业种细分表（面积按商业得房率70计算）P区域业态业种品牌推荐单店面积单店数量总面积A百货黄金珠宝老庙黄金、老凤祥、亚一504286钟表眼镜吴良材、宝岛、巴黎三城20041143化妆品欧莱雅、REDEARTH604343餐饮休闲餐饮星巴克、上岛咖啡1501214B百货皮具箱包金利来、安娜苏、LOLLIPOPS806686个人用品石头记、谭木匠、AGATHA704400女鞋GUESS、HARSON、星期六、百丽708800国际礼品KOSTABOOA、GIEN705500日化用品屈臣氏5001714餐饮连锁快餐比胜客、棒约翰2002571C百货女装ONLY、艾格、娅莉维斯1005714家饰品一伍一拾3001429餐饮休闲食品宝珠奶酪、鼎茶503214D生活超市卖场乐购、沃尔玛160011600餐饮休闲食品来伊份、暴风雪、满记甜品、咖啡10081143配套烟酒烟酒专卖店2001286保健品纽崔莱、天然源1002286E配套银行中国银行、民生银行、交通银行3001429移动移动通信营业部2001286邮局中国邮局3001429美容美发永琪、文峰3001429宠物医院心愿宠物医院2001286药店雷允上、华氏2001286早餐店永和豆浆、新亚大包2001286便利店好德、快客1001143牙诊所拜耳齿科、瑞尔齿科2001286餐饮连锁快餐真功夫、思得客3001429F娱乐酒吧官邸80011143G百货工艺礼品琉璃工坊、施华洛士奇604343餐饮休闲餐饮星巴克1201171H娱乐酒吧脉蒽4501643I娱乐酒吧MUSECLUB90011286业态组合1F业种表2F业态布局组合P业态组合2F业态布局FABCDEHGI2F业种细分表（面积按商业得房率70计算）P区域业态业种品牌推荐单店面积单店数量总面积A百货男装七匹狼、百丽、暇步士10081143商务礼品玉器、派客、字画1006857B百货数码颐高200012857运动器械SPALDING、NIKKO2003857C休闲SPA丽池80011143D百货红酒廊维纳斯葡萄酒120011714雪茄吧LACASADELHABANO40021143餐饮咖啡馆COOSTA3001429E餐饮茶室缘圆园、兴旺100011429商务咖啡两岸咖啡、上岛咖啡100011429特色餐饮缘禄寿司2001286F餐饮特色餐饮釜山料理、味千拉面40021143G餐饮特色餐饮海底捞