毕业论文-公允价值计量在投资性房地产的应用问题分析

本科生毕业论文公允价值计量在投资性房地产的应用问题分析以中航地产为例院系名称会计学院姓名学号专业会计学指导教师2013年5月30日摘要近十几年来,公允价值计量问题一直是国际会计前沿中极富挑战性的热点和难点问题。当前,无论是美国财务会计准则委员会FASB,还是国际会计准则理事会IASB,都正经历着将公允价值计量引入会计准则的历程。2006年9月,FASB颁布了第157号财务会计准则公告SFAS157公允价值计量,创建了公认会计原则GAAP下的公允价值计量框架,极大地提高了公允价值计量的可靠性和可操作性。我国对公允价值计量的研究起步较晚,在将其引入会计准则的过程中可谓几经反复，一波三折。在国际趋同和协调的大环境下,最新颁布的企业会计准则2006广泛谨慎地重新引入公允价值计量,从而对我国财务会计的理理论和实务产生深远影响。2006年财政部发布的新会计准则中提出了投资性房地产的概念，符合条件的投资性房地产允许使用公允价值进行后续计量。在近年来我国房地产价值不断攀高的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大利好影响，但是公允价值计量在我国会计发展中还有些问题，在实务应用中有缺陷，因此这样一个对企业有利的政策目前并未被大多数上市企业所采纳。本文通过对投资性房地产采用公允价值进行后续计量进行分析，揭示公允价值计量对企业的影响。同时针对我国投资性房地产公允价值计量中存在的问题提出了对策和建议，并分别从政府和公司两方面进行了论述。关键词公允价值；后续计量；投资性房地产ABSTRACTRECENTLY,FAIRVALUEMEASUREMENTHASBEENTHEMOSTCHALLENGINGHOTTOPICSOFACCOUNTINGINMOSTCOUNTRIESBOTHFASBANDIASBAREUNDERTHEPROCESSIONOFINTRODUCINGTHECONCEPTOFTHEFAIRVALUEMEASUREMENTINTOTHEGAAPNOWFASBISSUEDSFASNO157,ESTABLISHEDAFRAMEWORKFORMEASURINGFAIRVALUE,WHICHSIGNIFICANTLYIMPROVEDTHERELIABILITYANDTHEOPERABILITYOFTHEFAIRVALUEMEASUREMENTOURCOUNTRYINTRODUCEDTHETHEORYOFFAIRVALUEMEASUREMENTLATERTHANTHEOTHERCOUNTRIESDIDNEVERTHELESS,THEREEXISTSTWISTANDTUMSINTHEPROPAGANDAFORINTRODUCINGOFTHEFAIRVALUEACCOUNTINGINORDERTOSTRENGTHENHARMONIZATIONANDCONVERGENCEBETWEENCHINESEACCOUNTINGSTANDARDSANDINTERNATIONALFINANCIALREPORTINGSTANDARDSIFRSS,ACCOUNTINGSTANDARDFORBUSINESSENTERPRISESPROMULGATEDIN2006BYCHINESEMINISTRYOFFINANCEADOPTEDFAIRVALUEMEASUREMENTONALARGESCALE,WHICHDEEPLYAFFECTEDBOTHTHEORYANDPRACTICEOFFINANCIALACCOUNTINGINOURCOUNTRYTHENEWACCOUNTINGSTANDARDSISSUEDBYTHEMINISTRYOFFINANCEIN2006PROPOSEDTHECONCEPTOFINVESTMENTREALESTATE，ELIGIBLEINVESTMENTREALESTATEALLOWSTHEUSEOFFAIRVALUEFORSUBSEQUENTMEASUREMENTTHISYEARTHEREALESTATEMARKETISGROWINGMEASUREDATFAIRVALUEHASASIGNIFICANTPOSITIVEIMPACTONCORPORATEFINANCIALSTATEMENTSMEASUREDATFAIRVALUEACCOUNTINGSTANDARDSINCHINAHAVEACLEARLYDEFINEDITHASMANYSHORTCOMINGSANDDEFICIENCIESSUCHAPROBUSINESSPOLICYHAVENOTBEENADOPTEDINTHEMAJORITYOFLISTEDCOMPANIESTHISARTICLETHROUGHTHEANALYSISOFINVESTMENTPROPERTYATFAIRVALUESUBSEQUENTMEASUREMENTREVEALTHEFAIRVALUEMEASUREMENTOFTHEIMPACTONBUSINESSESANDTHERELATEDDECISIONMAKINGOFINVESTORSATTHESAMETIMEFORTHEPROBLEMSOFINVESTMENTPROPERTYMEASUREDATFAIRVALUELISTSSOMEVIEWSFROMTWOASPECTSOFTHEGOVERNMENTANDTHECOMPANYKEYWORDSFAIRVALUESUBSEQUENTMEASUREMENTINVESTMENTREALESTATE目录引言11投资性房地产运用公允价值计量的原理211公允价值的概念及特征212投资性房地产定义及其公允价值计量目标313投资性房地产运用公允价值计量的原理32投资性房地产公允价值计量现状及影响分析521投资性房地产公允价值计量的现状分析522投资性房地产公允价值计量的影响分析623以中航地产股份有限公司为例63公允价值计量模式应用中存在的问题931使用公允价值的成本较高932出于对税收成本的考虑933公允价值应用的客观环境尚需完善934利润波动幅度加大94规范公允价值计量投资性房地产的对策1041政府方面的对策1042企业自身方面的对策10参考文献12致谢13引言2006年出台的新准则的一大看点,即是财政部颁布了企业会计准则第3号投资性房地产准则。投资性房地产其实一直都存在于企业活动中,只是过去都在固定资产或无形资产项目下进行核算管理,但此模式下,固定资产或无形资产的账面净值随折旧和摊销而逐步减少,投资性房地产的增值部分不能得到有效反映,全国大部分地区的投资性房地产价格持续攀升,房地产行业利润惊人。因房地产投资具有高收益和高风险的典型特征,为了规范随着经济发展而日趋普遍的企业房地产投资行为以及因此日益活跃的房地产市场,降低投资性房地产带来的财务风险,财政部于2005年7月发布了投资性房地产具体会计准则的征求意见稿,对房地产投资行为的会计处理做出了规定,且于2006年2月正式颁布了企业会计准则第3号投资性房地产,并从2007年1月1日起在上市公司实施,其他企业鼓励执行。近年来，我国投资性质房地产市场的持续强劲增长，使不论企业投资者还是个人投资者，都将房地产作为一种投资手段，有将其作为主营的、也有兼营的，有为增值而盈利的、也有为抵御通货膨胀的。而我国目前的市场环境里，投资性房地产大都存在很大程度的升值。企业若继续按照历史成本的原则来计量投资性房地产，特别是土地使用权，会导致会计账面价值与现实市场的真实价值之间出现了巨大背离。这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。所以，投资性房地产采用公允价值计量，对公允、客观地反映企业投资性房地产的价值和投资性房地产的经济实质具有重要意义，也促进了我国会计准则与国际会计准则的进一步趋同。自2006年财政部公布新会计准则以来，针对企业会计准则第3号投资性房地产这一准则，国内的学者展开了热烈的讨论。以下是一些比较有代表性的成果杨传先（2008）以及施颖（2009）均详细的分析了公允价值在投资性房地产准则中的应用以及在多面可能产生的影响作了深入分析和探讨。他们均认为对于上市公司管理层来说，往往自身对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量有所忌惮，因为公司业绩的波动性会影响其考核、相关管理以及股权激励等方方面面，并且还要付出公允价值取得与披露等相关成本，尽管这种计量模式利于投资者决策。付丽（2007）在公允价值计量属性的引入对企业财务信息的影响中提出新会计准则中引入了公允价值计量对无论是盈余管理还是纳税方面都有很大影响。她特别指出了由于计量模式的改变带来的此部分未分配利润未有真正的资金流入，所以短期内实质上并未改善公司财务状况，即公司分配利润的能力实质上并未得到提高。这样，从利于公司未来发展的角度考查，为了避免企业资金状况进一步恶化，避免过度暴露财务风险，宜对这种“纸面”未分配利润予以一定限制。裘宗舜及夏炎（2007）在投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式中从投资性房地产后续计量模式选择出发，分析了投资性房地产后续计量方式的现状，即多数经营房地产的上市公司不愿采用公允价值进行后续计量，提出了由于相关政策的不明确和滞后性，导致上市公司宁愿采取现在看来更稳健的成本模式进行计量投资性房地产。本文第一部分为引言，第二部分介绍了公允价值在投资性房地产中的应用原理，第三部分分析了公允价值价值计量在投资性房地产中应用所产生的经济后果，并且以中航地产股份有限公司为例进行了分析。第四部分主要是总结自2006年应用新会计准则以来公允价值在我国会计应用中存在的问题并对这些问题进行分析,找出问题存在的根源。最后对公允价值计量模式在我国应用存在的问题提出一系列建议和对策。1投资性房地产运用公允价值计量的原理11公允价值的概念及特征FASB从上世纪七十年代开始使用公允价值概念。直至九十年代己有20项具体准则采用公允价值这一概念。ISAB将公允价值定义为“公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。可理解为公允价值就是现时的市场交易价格。FASB在上世纪七十年代、八十年代和九十年代以后分别有7项、15项和29项会计准则采用公允价值概念。在2006年9月发布的公允价值计量准则中将公允价值概念定义为“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时市场参与者在计量日支付的价格”。我国在新颁布的会计准则中将公允价值定义为“在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。由上的各种定义比较可知,公允价值不仅是与其它计量属性并列的一种计量方法,可以说是其他属性存在的基础,即需要反映交易和事项内含的公允的价格,并同时兼有可靠性和相关性的信息质量特征。FASB发布的SFAS157号准则公允价值计量把公允价值定义为“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时市场参与者在计量日支付的价格”,其中有序交易是指信息在计量日前向市场公开并按通常惯例允许涉及同类资产和负债的市场行为,其计量目标是在出售资产或转移负债这种假设交易中确定其脱手价格。由此可见,FASB认为公允价值具有公允性、不确定性和时效性三个方面的特征。我国新会计准则中进一步把公允价值的主要特征解释为形成公允价值交易的公平性、计量对象的广泛性以及交易和交易双方的假定性。可见,公允价值的基本特征为公允性、假定性、广泛性和时效性。12投资性房地产定义及其公允价值计量目标将房地产作为一种投资手段，近年来在企业中已经成为一种普遍的经济现象。根据投资性房地产准则，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，能够单独计量和出售。投资性房地产与普通房地产不同，体现在以下三个方面（1）目的不同投资性房地产是指为赚取资金或资本增值，或两者兼而有之而持有的，具有投资性质，需要公允价值来动态反应其价值的变化。而普通房地产则侧重于该项资产在商品的生产、劳务或供应过程等中的使用。（2）现金流归属性不同投资性房地产很大程度上独立于企业的其他资产，能够独立的产生现金流，而自用房地产产生的现金流不仅归属于该项房地产而且归属于生产或供应过程中所使用的其他资产，在这点上与企业自用房存在本质的不同。（3）风险收益性不同与一般的房地产相比，投资性房地产的投资金额较大，周期较长，而流动与变现能力较差，同时还具有高风险与高收益的特征。根据新会计准则，上市公司的投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。而国际会计准则第40号的投资性房地产包括的范围还要更广，它还包括以融资租赁方式租入的房地产和满足特定条件下的以经营租赁方式长期租入的房地产，即租入的房地产转租以赚取租金也属于投资性房地产范围。按照我国新准则对公允价值的定义，投资性房地产的公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人之间自愿进行房地产交换的价格。投资性房地产公允价值应以脱手价格而非进入价格为计量目标，不仅因为这一目标体现了从房地产市场交易者角度对资产未来流入和对负债未来流出的当前预期，且与会计准则对资产的定义是一致的，同时，从财务报告的角度上讲，脱手价格目标也更为合理。另外，从概念上讲，进入价和脱手价是不同的，某一房地产的市场价格，对出售者来说是脱手价，对购买者来说却是进入价。交易主体可能在一个市场购买房地产，而到另外的市场去出售或转让。财务报告应当致力于对主体当前持有房地产而不是欲购置房地产的情况进行“公允表述”，从而从出售者或转让者的角度考虑投资性房地产的公允价值计量。13投资性房地产运用公允价值计量的原理在2007年我国在上市公司中执行新的会计准则，公允价值计量模式成为投资性房地产市场资产计量的重要模式之一。在此之前，投资性房地产的初始计量和后续计量基本采用成本模式计量。新的会计准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，而且计量模式一经确定，不得随意变更。即采用公允价值模式进行计量，应当满足两个条件一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场中取得同类或类似房地产市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。采用公允价值模式进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量（徐汉峰，2007）。当我们应用公允价值计量时，还必须注意它的特殊性第一，公允价值不同于市场价格，用公允价值计量的资产要求具有活跃的市场，其交易是大量而有序的，报价是公开并很容易取得。但是对公允价值来说，这样的市场报价还只是属于最佳的估计市场价格。如果缺乏活跃的市场，则公允价值就丧失最重要的可靠的估计依据了。第二，公允价值不是现实交易时产生的。它的估价对象是假想交易，并非已发生的现实交易。只要该资产或负债一直存在，就需要进行持续后续计量。第三，公允价值计量不是以交易双方为基础，而是以市场为基础。资产或负债的货币表现始终近似于市场价格。因此，每个报告日，它都要调到当时的市价。投资性房地产运用公允价值模式计量和成本法后续计量中有很大的差别，会对企业的真实价值和会计利润产生很大的影响（何江，2008）。采用成本模式计量投资性房地产的时候，不需要确认公允价值的变化所产生的利得或损失，只需要考虑资产的减值以及计提折扣和摊销，用公允价值模式计量时，则不再需要对投资性房地产计提折旧或摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额计入当期损益。2投资性房地产公允价值计量现状及影响分析21投资性房地产公允价值计量的现状分析211采用公允价值计量模式的上市公司数量不多，但呈增加趋势通过上网查阅20062009年年报的方式，收集了对投资性房地产采用公允价值模式计量的上市公司数据，计算披露有投资性房地产的上市公司中应用公允价值的比例。如表311所示表311资料来源冯群英，投资性房地产的公允价值计量模式研究J现代经济信息，2012（6）从统计的结果可以看出，上市公司对投资性房地产公允价值计量模式的采用大多都持谨慎态度。2006年年报中披露采用公允价值模式后续计量的有9家，占上市公司总数1592007年增加到18家，占上市公司总数286，2009年增加到25家，占上市公司总数324，数量上呈年递增的趋势。212确定公允价值金额的方法各异，有待进一步规范公允价值是在公平交易中熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额，相关计量价值的取得需要采用一定的方法。从上市公司来看，主要采用了以下方法，见表312表312年份公允价值计量公司数统计公司数比例200925772324201031839369201140927431201247983478房地产评估价格第三方调查报告双方谈判价格参考同类同条件房地产价格披露合计数量（家）14322425比列（）56128816100资料来源冯群英，投资性房地产的公允价值计量模式研究J现代经济信息，2012（6）表312中可以看出，上市公司确定公允价值金额的方法非常多样，主要以评估价格为主，其次是第三方调查报告和参考同类同条件房地产的价格，少数企业未披露确定公允价值的方法。上市公司选用的方法与准则要求的相比，存在一定距离，仍需要进一步规范。22投资性房地产公允价值计量的影响分析221增加企业的利润企业投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,能够更加真实地反映期末投资性房地产的价值,而且通过比较能够得到前后期投资性房地产公允价值变动,结合相关政策,对投资性房地产未来走向进行更加科学合理地预期,从而能够进使作出的投资决策更加理性。新准则规定,投资性房地产采用公允价值进行后续计量的,将不用对其进行折旧或是摊销,而是在期末将其变动计入“公允价值变动损益”。由于不再计提折旧或进行摊销,企业的费用因而会减少,期末企业利润会相应增加另外,由于近年来我国房地产市场不断升温,企业持有的投资性房地产的实际价值相对于取得时的成本,已经有了大幅提高,这时候采用公允价值进行后续计量,公允价值与其账面价值的巨大差额均计入“公允价值损益”,客观上也会增加企业当年的利润。222改善企业的资产和负债结构采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,使得拥有较多投资性房地产的企业净资产账面价值得到较大程度的提升,资产增值“显性化”另一方面,重分类后的投资性房地产采用公允价值计量,则不用计提折旧,相应地也会增加净资产的价值。而资产账面价值的提升,则会降低企业的资产负债率,使企业在表面上呈现较低的财务风险,为企业融资带来了便利条件,有利于公司进行融资、并购以及规模扩张。223增加企业的所有者权益企业从成本模式变更为公允价值模式,根据准则的要求,属于会计政策的变更,应当根据企业会计准则第28号一会计政策、会计估计变更和差错更正的相关规定进行处理。在变更的当年,企业要采取追述调整的方式,调整年初所有者权益。而近年来房地产价格大大高于取得时的成本,由此导致的结果就是,企业上年度的资本公积其他资本公积会大幅度提升,所有者权益也会相应大幅度增加。另外,新准则规定,企业将自用房地产转换为投资性房地产,公允价值如果大于账面价值,其差额也计入所有者权益,这两种情况下,企业的所有者权益都会增加。23以中航地产股份有限公司为例231中航地产股份有限公司简介深圳中航地产股份有限公司是经深圳市人民政府以深府函199413号文批准,于1994年3月30日成立的经深圳市证券管理办公室深办复字1994第142号文批准,向社会公开发行股票,深圳证券交易所1994年9月24日深证市字1994第23号文批准上市交易,注册资本为人民币139325万元。2007年11月16日,该公司2007年第二次临时股东大会审议通过了关于增加公司注册资本的议案,同意将公司注册资本由人民币139325万元增加至人民币22232万元。同时,本次临时股东大会还通过了关于公司更名为深圳中航地产股份有限公司的议案,同意公司将原用名“深圳市南光集团股份有限公司”变更为“深圳中航地产股份有限公司”。公司经营范围为从事各类投资、开办商场、宾馆服务配套设施、国内商业物资供销业；另有物业管理、经营、举办各种产品展销、开展科技交流活动、举办科技学术交流会议。本公司及子公司主要产品为商品住宅及商铺、物业服务、酒店服务。公司凭借上市公司的有利平台,整合资源、扩大规模、突出主业,先后完成了物业、酒店、地产三大业务的整合重组工作,充分发挥整体协同优势,着力打造城市综合体,发展“中航城”核心产品品牌,形成以深圳为基地并辐射珠三角的业务核心,同时强势挺进中国西南、西北、中南、长三角和环渤海区域,进而形成全国战略发展布局。232中航地产投资性房地产计量的现状及影响中航地产在2008年资产负债表日对持有的投资性房地产采用成本模式计量。公司对投资性房地产扣除10的净残值后按50年进行平均摊销。2009年4月26日,该公司以通讯表决方式召开了第五届董事会第二十六次会议,审议通过了关于投资性房地产会计政策变更的议案及公司投资性房地产公允价值计量管理办法试行,决定自2009年1月1日起,对持有的投资性房地产采用公允价值进行后续计量,具体会计政策如下资产负债表日,公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,不对其计提折旧或进行摊销,并以期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,并在2007年及2008年度可比报表中进行追溯调整。下面，是中航地产变更投资性房地产后续计量模式对企业财务状况的影响。根据公司2007年末及2008年末投资性房地产公允价值的估值结果，对公司2007年及2008年资产负债表相关项目影响的增加额如表331表3312007年度2008年度投资性房地产351,266,99085336,546,00510递延所得税负债70,253,3981767,309,20102盈余公积24,454,6072923,225,454801对企业净资产的影响中航地产股份有限公司的投资性房地产在09年年初的总价值为5717465万,占中航地产2009年年初资产总额的1092,应该说数额很大。而这些项目在2008年资产负债表日采用成本模式计量时,账面加之仅仅为2352005万,也就是说,通过变更计量模式,中航地产直接调整08年账面净资产的数额为3365460万,投资性房地产账面加之增加幅度为143。通过这一调整,2008年每股净资产直接由原来的651上升到了764,上升幅度为173,应该说变化相当之大了。另外,2008年年报显示,变更会计政策前企业的资产负债率为634,而变更后资产负债率则变为615,大大降低了其资产负债率,有利于其接下来的融资配股。2对企业利润的影响中航地产在08年资产负债表日,持有的投资性房地产账面净值为2352005万，而在2009年年初公允价值则为5717465万，公允价值变动额3365460万，这均追溯调整2008年的留存收益,扣除递延所得税负债的影响673092万，最终政策变更对2008年净利润的累计影响为2692368万。另外,由于会计政策的变更追溯调整回投资性房地产于2008年计提的折旧导致的55951万公司对投资性房地产扣除10的净残值后按50年进行平均摊销，摊销折旧的减少又会导致当期所得税费用的增加11190万，因而由于折旧的减少会增加2008年的利润总额为44761万，这些都大幅增加了2008年的留存收益。2009年年末，投资性房地产的公允价值损益为316913万，再加上减少的折旧55951万，当期由于投资性房地产公允价值变动增加当期利润372864万，而企业当期的营业利润为1184822万，占了当期利润总额的315，受此影响，当期的净资产收益率也由2008年的048上升到了370，而每股收益更是由08年的003上升到了028。可见，变更会计政策对09年利润及净资产收益率等财务指标影响重大。3对企业所有者权益的影响中航地产通过变更投资性房地产计量模式，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，由于变更会计政策日，投资性房地产公允价值超过账面净值数额为3365460万，扣除递延所得税负债的影响673092万以及少数股东权益196533万后当期所有者权益增加了近25亿，而根据中航地产2008年年报显示，其公司权益总额17亿，由于投资性房地产后续计量模式的变更所有者权益增加了147，增加的幅度是巨大的。未分配利润237,420,41600226,358,04362少数股东权益19,138,5693919,653,30566通过对中航地产2008以及2009年年报分析，可以看出,在公允价值模式下,无论是企业的净资产、利润以及所有者权益，还是相关的财务指标，如每股净资产、每股收益、净资产收益率以及资产负债率等，均要高于成本模式下企业与只想对应的指标。因而，公允价值计量确实在表面上对企业的财务带来了积极的影响。3公允价值计量模式应用中存在的问题31使用公允价值的成本较高在我国新准则体系中，体现出“公允价值级次”的理念，公允价值分为三个级次，当前活跃市场报价为一级，近期活跃市场报价为二级，采用估价技术为三级。公允价值的获取，最接近实际的是活跃的公开市场报价，由于我国房地产市场发展的很不成熟，公开市场的报价取得比较困难，目前最贴合实际的办法就是聘请独立的评估机构的测量师对投资性房地产的价值进行评估，这样做就增加了这项企业评估的成本，对企业损益会造成一定的影响。32出于对税收成本的考虑相关条例明确规定计税时投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑，在实际结算或处置资产时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入结算或处置期间的应纳税所得额。企业如果采用成本计量模式，新会计准则和税法的处理基本一致，根据会计核算的利润直接计算所得税，比较简便易行。采用公允价值模式，因为要考虑会计和税法处理的差异，企业不能直接根据利润进行核算，而只能通过纳税调整额来计算应纳税所得额，这样核算的难度及工作量势必是增加。此外，公允价值计量模式下，计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的所得，也不能按计提折旧或摊销处理，没有抵税的效果。而企业在成本模式下，计提折旧或摊销处理具有抵税效果，这样，公允价值模式并没有给企业带来现金流入，企业必将会权衡公允价值模式给企业带来收益和折旧摊销抵税之间的利益关系。33公允价值应用的客观环境尚需完善目前我国市场化程度不高，交易环境很不完善。我国新的会计准则对公允价值计量模式在投资性房地产的运用设定了严格的限制性条件，禁止公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。另外，根据新准则应用指南的要求，同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。要找到地段、楼层、朝向都不相同的房地产活跃市场，也是很困难的。34利润波动幅度加大在成本模式下，如果存在资产减值迹象应进行资产减值测试，计提相应的减值准备，同时减值准备计提后不得转回。这项规定明确了企业不得调整利润，但是采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动而上下变动。而目前我国的投资性房地产市场飞速发展，伴随房价增长政府出台政策抑制房价，各大城市的房价增长都可能会有所放缓甚至下跌，因此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者，甚至间接影响企业的市场形象及其股票价格。4规范公允价值计量投资性房地产的对策41政府方面的对策411建立公平的投资性房地产交易市场，加快市场经济发展活跃的市场是公允价值运用的基本前提,然而我国目前有相当部分的房地产缺乏完善的市场,价格及相关资讯不健全。为了增强公允价值的公正性和客观性,国家应采取有效的措施,积极培育活跃的房地产二级交换市场,建立完善的资产评估准则体系。具体来说,需要考虑创造一个良好的交易环境,建立网络性的二级房地产交易中心,集信息、交易、服务、管理为一体,交易中心包括与房地产交易有关的房地产登记、中介、公证、税收、金融等机构。在交易中心内,大力推广网络技术,建立完善的房地产网络系统,以形成良好的市场信息归集、发布体系,定期向社会发布详尽的房地产信息,形成一个真正统一的、可持续发展的房地产市场。412加强对采用公允价值计量模式企业的监管公允价值的使用是一把双刃剑，在促进会计信息公允性和相关性的同时，也为一些投机者提供了利用公允价值操纵利润的可能。应建立独立的会计监督管理体系，对企业操纵利润的行为进行严格的监督与控制，明确舞弊主体的法律责任和完善惩罚机制。国家审计部门、财政部门、国家监督机构和证监会，应扩大打击力度和监督的范围，不定期的对投资性房地产企业进行检查和审计。413制定税收优惠政策，鼓励公司采用公允价值模式计量税务机关应推出更多的实惠的政策，来更好地促进公允价值计量模式在实务中推广和应用，减轻企业的税收负担，打消企业的成本顾虑，避免企业为了避税而继续使用历史成本模式计量。42企业自身方面的对策421转变收益观念，引人全面收益理论全面收益既包括己确认并已实现的损益，也包括已确认但未实现的损益。证监会在制订相关考核指标时，应分别将未实现的损益与己实现的损益进行考核，并对投资性房地产在持有期间确认的损益与其实际产生的现金流进行对比披露，提醒投资者警惕投资性房地产产生的无现金流支撑的损益，让投资者能更加深人地了解公司的经营运转的状况，以避免因高估或低估企业的价值而做出错误决策，同时也减少了企业操纵利润的动机。422增加公允价值的信息披露除了准则要求披露的内容外，如果上市公司采用估值模型和估值技术确定公允价值的，还应当披露相关的估值假设、关键技术参数的选取原则以及估值结果对相关假设和技术参数的敏感性等信息，以帮助财务报表使用者更好的理解相关信息对收益影响。通过充分披露投资性房地产公允价值的相关信息，以达到正确引导上市公司相关利益关系人的投资决策，增加会计信息的可比性和透明度的目的。423加强会计职业判断，提高财务人员职业素质采用公允价值计量需要有完善公平的房地产交易市场和客观公正的评估机构，涉及多个经济环节，评估难度很大。从我国相关从业人员的现状看，会计人员的业务素质不容乐观，专业的评估师队伍也不够强大，应尽快加强对财务人员和评估人家的培训，提高财务会计人员的职业素质，使他们能切实加强会计职业判断，对公允价值做出客观公正的评估。参考文献1樊丽丽投资性房地产公允价值计量对财务状况及股价影响的研究J会计之友，2012（7）2冯群英投资性房地产的公允价值计量模式研究J现代经济信息，2012（6）3葛家澍会计选择问题探究面向公允价值的计量选择J当代会计论，200964郝菊玲公允价值在投资性房地产中的应用J财经研究，200935翟留镜浅谈投资性房地产以公允价值计量对利润的影响J西部财会，2010（6）6李攀投资性房地产公允价值计量研究J商业会计,2012（2）7王海燕新会计准则下公允价值对上市公司利润的影响J商业会计，2011128王磊投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析J会计之友，2012（19曾小青，向玉章关于我国引入公允价值计量的思考J会计之友，2009110张芳公允价值计量下投资性房地产的市场反应J财经论坛2012（811张兴，徐文学，柳萍上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析J商业时代，20123112郑惠霞公允价值在上市公司中的应用研究N福建财会管理干部学院学报，2011413INTERNATIONALACCOUNTINGSTANDARDSNO40THEFIRSTINVESTMENTREALESTATEINTERNATIONALACCOUNTINGSTANDARDSBOARDLONDON，UK2010致谢逝者如斯夫，四年大学生活转瞬即逝，回首过往，有喜有乐。感谢我的母校，河南财经政法大学给了我在这里四年的学习机会，感谢会计学院诸位老师的悉心培养和谆谆教导，感谢会计十三班各位同学在平时学习生活中给我提供的帮助。同时还要感谢我的家人，在我的大学学习期间给予我的支持和理解。正是大家对我的关怀使我顺利完成学业，度过了充实快乐的大学生活。尤其要感谢的是我的论文指导老师陈莉老师，在我准备论文期间，陈老师给了我很大的帮助。陈老师治学态度严谨，抽出时间与同学们交流论文选题、进度以及我们在准备论文过程中所遇到的问题。感谢陈老师给予我的鼓励和关心。因本人学识有限，若有不足，望指正。刘婵娟河南财经政法大学您好，为你提供优秀的毕业论文参考资料，请您删除以下内容，O_O谢谢ALARGEGROUPOFTEAMERCHANTSONCAMELSANDHORSESFROMNORTHWESTCHINASSHAANXIPROVINCEPASSTHROUGHASTOPONTHEANCIENTSILKROAD,GANSUSZHANGYECITYDURINGTHEIRJOURNEYTOKAZAKHSTAN,MAY5,2015THECARAVAN,CONSISTINGOFMORETHAN100CAMELS,THREEHORSEDRAWNCARRIAGESANDFOURSUPPORTVEHICLES,STARTEDTHETRIPFROMJINGYANGCOUNTYINSHAANXIONSEPT19,2014ITWILLPASSTHROUGHGANSUPROVINCEANDXINJIANGUYGURAUTONOMOUSREGION,ANDFINALLYARRIVEINALMATY,FORMERLYKNOWNASALMAATA,THELARGESTCITYINKAZAKHSTAN,ANDDUNGANINZHAMBYLPROVINCETHETRIPWILLCOVERABOUT15,000KILOMETERSANDTAKETHECARAVANMORETHANONEYEARTOCOMPLETETHECARAVANISEXPECTEDTORETURNTOJINGYANGINMARCH2016THENTHEYWILLCOMEBACK,CARRYINGSPECIALTYPRODUCTSFROMKAZAKHSTANASMALLARTTROUPEFOUNDEDSIXDECADESAGOHASGROWNINTOAHOUSEHOLDNAMEINTHEINNERMONGOLIAAUTONOMOUSREGIONINTHE1950S,ULANMUQIRARTTROUPEWASCREATEDBYNINEYOUNGMUSICIANS,WHOTOUREDREMOTEVILLAGESONHORSESANDPERFORMEDTRADITIONALMONGOLIANMUSICANDDANCESFORNOMADICFAMILIESTHE54YEAROLDWASBORNINTONGLIAO,INEASTERNINNERMONGOLIAANDJOINEDTHETROUPEIN1975HESAYSTHEREARE74BRANCHTROUPESACROSSINNERMONGOLIAANDACTORSGIVEAROUND100SHOWSEVERYYEARTOLOCALNOMADICPEOPLE“ICANSTILLRECALLTHEDAYSWHENITOUREDWITHTHETROUPEINTHEEARLY80SWESATONTHEBACKOFPICKUPTRUCKSFORHOURSTHESKYWASBLUE,ANDWECOULDNTHELPBUTSINGTHEFOLKSONGS,“NASUNSAYSTHEVASTNESSOFINNERMONGOLIAANDTHELACKOFENTERTAINMENTOPTIONSFORPEOPLELIVINGTHERE,MADETHEIRLIVESLONELY“THENOMADICPEOPLEWEREVERYEXCITEDABOUTOURVISITS,“NASUNRECALLS“WEDIDNTHAVEAFORMALSTAGETHEAUDIENCEJUSTSATONTHEGRASSUSUALLY,THEPERFORMANCESBECAMEABIGPARTYWITHLOCALPEOPLEJOININGIN“FORHIM,THEREWARDINGPARTABOUTTOURINGISNTJUSTABOUTSHARINGARTWITHNOMADICFAMILIESBUTALSOABOUTGAININGINSPIRATIONFORTHEMUSICANDDANCEULANMUQIRLITERALLYTRANSLATESAS“REDBURGEON“,ANDTODAYSPERFORMERSOFTHETROUPESTILLTOURTHEREGIONSVILLAGESANDENTERTAINNOMADICFAMILIES,BUTTHEIRFAMEHASSPREADAROUNDTHEWORLDONMAY16AND17,NEARLY100SINGERSANDDANCERSFROMTHETROUPEPERFORMEDATBEIJINGSPOLYTHEATERTHEIRSHOW,TITLEDULANMUQIRONTHEGRASSLAND,DEPICTEDTHEHISTORYANDDEVELOPMENTOFTHEARTTROUPE“BEINGFROMTHEREGIONALLOWEDMETOEMBRACETHECULTUREOFINNERMONGOLIAANDBEINGAMEMBEROFTHETROUPESHOWEDMEWHEREIBELONGED,“NASUN,THEARTTROUPESPRESIDENT,WHOISALSOARENOWNEDTENOR,TELLSCHINADAILYDURINGATOURIN1985,HEWENTTOAVILLAGEANDMETANELDERLYLOCALMAN,WHOTOLDHIMASTORYABOUTHISFRIENDSHIPWITHASOLIDERFROMSHENYANG,CAPITALOFNORTHEASTCHINASLIAONINGPROVINCE,DECADESAGOTHESOLIDERGAVETHEOLDMANAHANDMADESADDLEWHENTHEYBIDFAREWELLTHESTORYINSPIREDNASUNTOWRITECARVEDSADDLE,ASONGTHATLATERBECAMEONEOFHISMOSTPOPULARNUMBERSNOW,EVERYYEAR,NASUNRECRUITSYOUNGSINGERSANDDANCERSFORTHETROUPETHETROUPEHASALSODESIGNEDANEWREPERTOIRE,WHICHISMOSTLYBASEDONTHEDAILYLIVESOFMONGOLIANPEOPLE,ESPECIALLYTHELIVESOFNOMADICFAMILIES,ANDHASCOMBINEDCONTEMPORARYMUSICALELEMENTSWITHFOLKSONGSOFTHEREGIONHAIMU,A25YEAROLDKHOOMEIALOCALVARIANTOFOVERTONESINGINGSINGER,JOINEDTHETROUPETHREEYEARSAGOALONGWITHASIXMEMBERBAND,HEPERFORMSFASTSONGSANDSOFTONESTHATHEWRITESALLWHILEPLAYINGTHEHORSEHEADFIDDLE“ALTHOUGHILEARNEDTHEPIANOSINCECHILDHOODANDGREWUPLISTENINGTOVARIOUSKINDSOFMUSIC,TOME,THEFOLKMUSICOFINNERMONGOLIAISTHEROOT,“HESAYS“PERFORMINGINREMOTEVILLAGESISPLEASANTIFEELATHOMEONTHEBOUNDLESSGRASSLANDS,ANDTHEWARMPEOPLETHEREMAKEMEFEELFULFILLED“THEFIRSTROUNDOFSPRINGAUCTIONSEASONINBEIJINGENDEDLASTWEEK,BUTITFAILEDTOCREATEMUCHSPRINGINTHEARTMARKETALTHOUGHTWOPIECESOFCHINESEPAINTINGFETCHEDMORETHAN100MILLIONYUAN,THEDECLINEINTRADINGVOLUMEANDSALERATESHOWEDADOWNTURNTHISYEARINTHE“GRANDVIEWCHINESEPAINTINGHIGHLIGHT”SESSIONATCHINAGUARDIAN2015SPRINGAUCTIONS,PANTIANSHOUSREPRESENTATIVEWORKEAGLE,ROCKANDFLORAHITARECORDAUCTIONPRICEOF279MILLIONYUAN,WHILELIKERANSMASTERWORKJINGGANGMOUNTAINFETCHED1265MILLIONYUAN,ANUNEXPECTEDHIGHINRECENTYEARSHOWEVER,THETRADINGVOLUMEFELLSTO187BILLIONYUANFROM222BILLIONYUANINTHESAMEPERIODTHEYEARBEFORETHEHUANGCHEN2015SPRINGAUCTIONS,WHICHRECORDED425MILLIONYUANINTOTALSALES,EXPERIENCEDTHESAMETHESECTIONNUMBERWENTDOWNTO5FROM12COMPAREDTOLASTYEARACCORDINGTOEXPERTSHAOJIANWU,THEARTMARKETDIDNOTATTRACTMUCHEXCITEMENTTHISYEARDUETOTHEBOOMINGSTOCKMARKETANDTHEPERSISTENTPROBLEMSOFFORGERYANDFAKEDEALSTHETWOPI