大营村新区合作开发方案（a3版)

前言为了支持美丽春城的发展建设，发挥我公司在旧城改造、“城中村”改造与新区建设和房地产开发等方面的优势，在政府的引导下，我公司配合昆明市西山区城中村改造，并按有关部门的整体规划要求，根据马家社区第三居民小组的置换地情况，以优化方案、优惠居民、造福社会为宗旨，特提出本方案，以便双方合作，圆满完成马家社区第三居民小组的住宅新区大营村新区的建设，实现社会效益与经济效益双赢的目的。大营村新区公建配套设施1、物管设施按照大营村新区建成投入使用后的管理要求，单独设置值班室、物业管理用房等。2、消防设施按照云南省昆明市消防管理部门具体要求设置消防系统。3、安全防护采用完全封闭式小区管理，由大营村新区组成物业管理委员会进行物业管理。4、景观配套新区内按现代化社区建设要求建设有绿地、小品、雕塑、水景等。绿化率达5480。5、停车设有室外停车场，其中机动车车位150个，自行车及电单车车位共160个。大营村新区市政配套设施1、供水设施根据自来水公司相关要求实施加压泵房系统。2、供电设施供电配置由新区统一安排，并为新区居民预留厨房做饭用电设施供选择。3、煤气设施新区居民厨房设置煤气设施供选择。4、太阳能根据新区居民要求安装太阳能热水器。5、排水设施按照现代小区建设要求，新区内全部实行雨污分流及中水回用系统。6、区内道路设无障碍设施和盲道、景观路灯，符合现代化小区建设要求。7、通信网络新区每户装配分房间电话、宽带网络系统、全频道数字化有线电视系统，每单元安装可视对讲系统。8、其它设施按照现代小区建设要求，设置垃圾收集装置。建设情况说明1、结构类型框架结构2、交房套数280套3、交房面积总面积33600平方米，每套120平方米。4、交房标准室内装修标准为简装，交房即可入住。5、新区绿化及道路严格按规划部门批准的设计图实施并交付使用。6、涉及到转让给开发商建设的用地，在公共用地部分（绿化与道路），大营村新区居民将有权享受道路和绿化地的使用，开发商不收取任何费用。技术经济指标1、新区住房部分净用地面积约15500M2，拟建筑总面积33720M2。其中居住面积33660M2，可容住户280户，每户120M2。公建面积20M2，用作值班室、物业管理使用。2、新区容积率为218，绿化率为548。3、新区设室外地上汽车车位150个，另外设自行车、摩托车车棚，可停放约160辆。4、小区按中高档次的住宅小区进行开发建设，建筑为框架结构的多层七层住宅楼。新区住宅装修情况说明1、客厅、卧室、餐厅地面铺高级抛光地砖。墙面、顶棚刮双飞粉。2、厨房地面铺高级抛光地砖。墙面贴高级瓷砖。顶棚刮双飞粉。安装洗涤盆一座。3、卫生间地面铺防滑地砖。墙面贴高级瓷砖。顶棚刮双飞粉。主卫生间安装座便器、洗面盆各一座。次卫生间安装蹲便器、洗面盆各一座。4、楼梯间地面铺花岗岩。墙面、顶棚刮双飞粉。安装高级扶手栏杆。5、所有室内门为实木门，分户门为复合防盗门，所有窗为白玻带纱塑钢窗。6、水、电等管线均采用暗敷安装，每个房间安装白织灯、开关及插座各一只。7、外墙面为高级外墙涂料。8、住宅每单元安装高级防盗门一樘，同时安装可视对讲系统一套。附件1大营村新区建造成本测算及说明建造成本测算一、技术、经济指标（一）、大营村新区住房部分A区净用地面积约15500M2233亩，拟建筑总面积33680M2。其中居住面积33660M2，可容住户280户，每户约120M2。公建面积20M2，用作值班室、物业管理使用。（二）、A区容积率为218，绿化率为548。（三）、A区设室外地上汽车车位150个，另外设自行车、摩托车车棚，可停放约160辆。（四）、小区按中高档次的住宅小区进行开发建设，建筑为框架结构的多层七层住宅楼。二、成本构成预测（一）、前期费用1土地城市配套及耕地开垦费、征地受理费、有偿使用费、耕地占用税、公证费、土地局工作经费、土地管理费、工本费等50亩3万元/亩150万元。2土地出让金50亩315万元/亩2539375万元基准地价按315万元/亩计算。3土地出让契税39375万元31181万元。4土地转让契税50亩50万元375万元转让地价按50万元/亩计算。5土地出让公证费09万元。6土地转让公证费2万元。7土地评估费3万元。土地完善成本小计39375118175091502363646万元第三居民小组用地约一半，按50计算为31823万元8、防空地下室移地建设费3366万M240元/M213464万元。9、新墙体材料保证金3366万M27元/M22356万元。10、城市增容费3366万M239元/M213127万元。11、散装水泥保证金3366万M21元/M2337万元。12、招标费用（含预算标底）3366万M210元/M23366万元。规划费成本小计13464235613127337336632650万元。13、地质勘测、设计费3366万M230元/M210098万元。14、地质灾害分析、环评3366万M25元/M21683万元。15、监理质监费3366万M211元/M23702万元。成本小计100981683370215483万元。（二）、建筑主体建安成本1地基打桩3366万M2100元/M23366万元2、地上建筑土建3366万M2680元/M2228888万元3、水、电安装3366万M250元/M21683万元建安成本小计33662288881683279378万元三、水、电、管网配合费1、高压配电及配电室3366万M230元/M210098万元2、室外低压配电室3366万M220元/M26732万元3、变频加压泵及设备3366万M210元/M23366万元4、室外供水、管网3366万M220元/M26732万元注明高、低压供电按现代住户用电计算，自来水系统按昆明市自来水总公司的要求计算，换算为每平方米价格。小区住户实行一表一户，并设置变频加压系统。水电等成本小计26928万元（四）、室外工程及绿化1、室外道路、排水、照明弱电等3366万M295元/M231977万元2、绿化、景观、小品、雕塑、水景等3366万M290元/M230294万元室外等成本小计62271万元（五）、项目审计、工程竣工、资料归档等3366万M210元/M23366万元（六）、公司项目营运期间管理费用1、管理人员费成本23719430027438万元2、财务成本不计3、广告及营销费用不计4、不可预见费不计5、银行贷款利息不计管理等成本小计7438万元（七）、税收营业税5000万估计55275万元（八）、配套费1方案一煤气管道供热336625元/M28415万元方案二电饮太阳能供热（800元2000元）280784万元大营村新区供热两方案中选择其中之一来实施。2有线电视、电话、宽带接口、单元可视对讲防护门约2300元/户，2300元/户280户6440万元（九）、室内装修费用地面铺地砖1、客厅1间卧室3间餐厅1间约95M22、600600MM中档面砖15元/片材料费41元/M23、人工费22元/M2含水泥、沙等共需费用95M263M2元5985元/户实木门及塑钢门1门框250元/个2实木门260元/个3塑钢门170元/M2共需费用250260317062550元/户厨房及公共卫生间1地面300200MM铺砖50元/M210M2500元2墙面45元/M230M21350元共需费用1850元/户三项合计59852550185010385元/户10385元/户280户29078万元（十）、1、前期费用（一）3182332651548379956万元单位前期费用79956万元3366万237元/M22建安费用（二）（三）（四）（五）27937826928622713366371943万元单位建安成本371943万元3366万1105元/M23管理及税费等（六）（七）743827534938万元单位管理及税费34938万元3366万104元/M24配套及装修费（八）（九）总价64484152907843933万元单位配套及装修费1308元/M2十一、开发成本1开发总价79956371943349384393353077万元2、单位开发成本2371105104130815768元/M2说明目前该地块净用地面积31047073M2、约465亩。地块东侧有一清水河，需退让8米217米1736M2（26亩），大营村新区住宅小区部分（A区）用地约23亩，剩余净用地约23亩。大营村新区住宅（A区）280套、每套120M2共计33660M2建成新区共需资金33660M215768元/M253077万元即每套住房成本12023M215768元/M21895万元如大营村新区居民每套出资775元/M2120M293万元含配套费、装修费开发公司需补助189593965万元共需补助9652802702万元2702万元23亩117万元（净用地）因此土地成本过高，为弥补差距，开发公司只有通过从剩下的23亩地的开发中提高容积率，提高售价，减短开发时间，降低成本等方面来弥补，力争收支平衡略有盈利。大营村新区居民每套住房为完全商品房，