苏州高端楼盘项目考察报告(ppt)

苏州高端项目考察报告考察背景项目接受杂志媒体的邀请，去苏州考察高端楼盘项目的现场售楼部、景观示范区及样板房等。考察目的1、借鉴高端项目的营销推广、品牌装修、形象展示、服务标准等方面的模式；2、了解异地市场购房客群，对楼盘的价格、品牌、企业、产品等方面的接受程度；考察项目列表中海独墅岛九龙仓国宾一号建屋金鸡湖1号华润平门府九龙仓国宾一号项目简介九龙仓国宾1号位于苏州工业园区金鸡湖大道，地处双湖高端住宅板块，坐拥李公堤商业水街、高尔夫球场等稀缺资源，进得城市繁华，退享人生静谧。项目占地近34万平方米，总建面约20万平方米，集聚地中海、西班牙和意大利建筑精髓，打造以独栋和双拼为主的别墅社区，开创城市领袖专属的尊崇领地。九龙仓国宾1号，藏于金鸡湖、独墅湖之心，为城市秘境深处的私密别墅领地。近邻金鸡湖大酒店、凯宾斯基大酒店等圈层私享领地，与金鸡湖高尔夫球场仅一路之隔；出入此地，体验“出入皆人物”的居住境界。国宾一号采用特别风格的售楼部装饰，从酒店式大门到高吊水晶灯，无一不体验项目在售楼部形象展示方面的独到之处。欧美式酒店大门高吊水晶灯仿古楼梯售楼部内部企业品牌区品牌的定位、核心价值观、战略计划等方面展示全程服务标准。售前、售中、售后服务的质量和内容等方面展示企业历史墙项目公示区企业项目版图像九龙仓这样拥有品牌房企会将企业品牌和实力的数据，放在展示的最明显位置，企业品牌和项目品牌形成互动关系，体现市场公信力的方面。材料展示区模型沙盘区成熟的产品发展模式、全面质量管理体系标准、材料采购等多方面展示项目景观篇国宾一号在景观方面并没有采用太多的小景，而是运用恢宏气势的水景和茂密的绿化，使整个项目的房子和道路都包裹在一层层的绿化景观中间。样板房篇左图的地下车库通道设置非常人性化，单独的单户车行道，适当的缓坡，完全不会给业主任何的不便。采光天窗完美的融入进整体样板房的设计中，并且还是贴近周边的绿化景观。左上图是项目的外立面，每栋房子都在绿化景观的包围中，让人体验到独栋大宅的感觉。整体样板间的装饰搭配偏普通，并没有太多的亮点，餐厅的椅子感觉有点现代古典的感觉，厨房间的橱柜、大理石墙面，都很好的体现别墅的档次，因为最终是以“毛坯”销售，所以主要还是体验到户型的格局较合理。敞开式茶桌观景式浴缸艺品间而二层套房的浴室整体感觉很有异域风情的味道，不仅是因为上面的窗帘，更加注重设计元素的体现。茶室和艺品间相连，因此设计采用的是同样的风格和材料，简单的柜子和灯光的装饰，体现出搭配的效果。国宾一号的样板房最大的特点就是在于设计风格的混搭，但基本所有的房间都会以书桌、床和观景窗这样的方式，房间风格转变非常快。左图具有可爱元素，以及墙纸的贴花、对称式地毯等。右图中的线条菱形图案墙纸，应该是其中一个亮点。华润平门府华润置地平门府项目属于华润置地开发的顶级产品系，踞于千年历史文化积淀的苏州古城龙脉之上，是古城区核心唯一成规模的纯独栋别墅府邸。平门府观北寺塔、邻拙政园，嵌于环护城河风貌带中，距离苏州繁华中心观前街仅18公里，绝佳的地段成就其藏品级价值。府内拥有近14亩的中央景观园林，借北寺塔景入园；为确保园林景观完整、宜游，平门府创新地上行人、地下行车的人车分层系统，通过地下行车系统直接入户。一期户型面积330520平方米，房型设计大面宽、浅进深，高度私密性与舒适性完美结合。华润置地，再次以国际化视野和全球观审视苏州古城这块厚土，精雕细琢平门府，成就传世豪宅。华润平门府的入口景观绿化完全与项目定位相匹配，一进入就步入中式宅院的感觉，绿化景观的种类并不是很多，整个项目都是采用同一种风格的绿化植被，房子被包围在景观中，还是让人觉得住在这里不错的感觉。项目的指示系统是最能看出项目服务的重点，特别是售楼部或者物业服务中心等地方，引导系统的设计合理性等问题，都会成为购房者首先看到的点。看过入口景观、引导系统，再来看一下华润平门府最核心的景观带，叠式中央水景，位于项目售楼部的入口处，阶梯式搭配水景和绿化，算是别有一番风味独有特色的绿化和叠式阶梯水景的搭配固然是项目的亮点，但真正让人觉得眼前一亮的，应该算是售楼部和采光天窗，象征古代中国皇室的“翘尖”屋檐，隐藏在绿化丛中的大面积构造天窗，足以看出项目的用心。最后观赏的是姑苏古城内高端楼盘的样板房，沿袭项目定位的中式或亚洲式精装修风格，不过因为是毛坯交付，不会影响高端业主对于个性化、舒适性的居住品质的要求，至于样板房的装修品牌就不予深究，但从样板房设计来看还是不错。建屋金鸡湖一号金鸡湖一号，占地约58万平方米。坐落于金鸡湖八景之一的金姬墩风貌带板块。金鸡湖一号距金鸡湖CBD中心仅5分钟车程，以卓然独立的隐士风格，成为不可多得的湖居别墅区。金鸡湖一号是由建屋集团开发建造。建屋集团，是江苏省最大的综合性房地产开发企业之一，自成立以来，在苏州打造出众多优品楼盘，不断筑建标志性地产精品，“让城市聆听幸福”。金鸡湖一号作为苏州本地国企精心打造的豪宅项目，并没有在售楼部和样板房方面过度包装，支撑项目1500万左右价位的豪宅定价，而是用项目景观、风格、区位和整体豪宅的品质，保证未来的业主的层次与生活环境。项目的物业公司也是建屋自己的组建的，并且拥有较高的资质，能给未来的业主提供高品质的服务内容。小区最大水系景观水中天使源自美国纽约中央公园的毕士达喷泉中国古代的“日晷”小爱神“丘比特”水景源自梵蒂冈的“圣彼得广场”小区道路边的绿化道路绿化远景绿化景观中的休息亭路边的小型水池溏因为是毛坯销售，并且独栋的价格又在1000万至1500万左右，此类目标高端客群大部分都喜欢装修个性化、品牌奢侈化和居住舒适性等，所以毛坯是必然最佳选择。金鸡湖一号项目关键在于楼盘景观、功能和服务的营造，从图中可以体验到住在美式大宅中的感觉。中海独墅岛中海独墅岛项目位于独墅湖南、墅浦塘东侧小岛之上，尽享园区、古城区双CBD繁华与舒适。占地34万方，容积率08，规划建设成为一个高档别墅社区。小区交通便利，近可快速入老城区、园区、高教区，远可经由苏嘉杭高速直抵上海等区域。小区与外界仅与两座桥相连，私密感强。岛上直面1152万平方米的独墅湖湖面，湖景怡人。进可得城市繁华，退可享宜人生态，“独特岛形态、稀缺湖资源”更为苏州高尚住宅罕见。售楼部篇当看房车进入中海独墅岛项目的时候，第一眼进入眼帘的就是层次分明的景观绿化。一路继续前行，步行至售楼部，全部在绿化的围绕中，不管后面的内容如何，至少在初次的印象中，给人符合豪宅的感觉。进入售楼部，瞬间从“公园”转换到“宫殿”的感觉，在灯光的反射下，整个售楼部都被暖色调氛围包围。硕大的区域沙盘通过销售人员的讲解下，逐渐对项目清晰起来；项目主沙盘采用实水沙盘，虽然不算新颖，但也让观看者清楚了解项目的最大卖点。视线转移到户型模型，升降式的模型一般也比较少用，不过配合销售人员讲解，对于此独栋的每层户型格局，很快便能初步掌握。房产行业现在越来越需要高新技术水平的、富有创意的设计，模型沙盘所展示的内容就是一种，以最佳视觉效果向购房者展示项目构造分布。特别是沙盘的每一个细节处都必须精益求精，从项目的整体构建到缩放比例、从内部高仿真的分布到周边景观布局部分特殊材料的采用让购房者能真正身处其境全方位、多角度了解项目情况是最终目的。除了项目信息的展示道具，其他展示形象的每处细节，都能给购房者提供最佳的体验，从而有成为项目未来业主的愿望。洽谈区休闲沙发桌椅售楼部内水景小品项目景观篇整体从项目角度观察，中海的景观确实设计的布局分明、层次相应，关键在于抓到每个展示的细节。除了细节部分，便是景观与建筑的搭配，每家房企在对景观的设计方面都会有不同之处。如九龙仓多数项目都依靠自有的苗圃基地的苗木种类繁多，从而一个项目就可以用上百种植被来妆点。而独墅岛项目，中海依靠对景观细节的把握，特别是造型景观。感觉“绿化”是中海独墅岛的外衣，当建筑外型通过模仿世界各种著名建筑而吸引高端购房者眼球的时候，层次分明的绿化景观搭配众多大小不一的水景，就是促成购买重要因素之一。特别是独墅岛的造型绿化，通过长期专业的维护和修剪，绿化成为项目展示的亮点。项目需要绿化、水景的衬托，另外更需要功能区的设置，无论是展示性还是实用性为先的，都会成为很好的小细节。就如中海独墅岛的观湖休闲桌椅、水上高尔夫、模拟高地果岭等，都会对项目的营销推广带来帮助。独墅岛的景观最大亮点是便是众多大小不一的水景。平行排列的观湖休息区、热带植物小径、造型小池塘等，只要能把创意设计全面展示，都会成为未来项目的小卖点，以及未来业主喜爱的小乐趣区。从这两个角度都能看到中海独墅岛未完工的房源，正在施工状态中，项目采用层次密集绿化作为阻隔，现场工地与景观示范区的融合非常重要，特别是项目进入营销推广期后，项目现场是代表楼盘的形象和房产企业的形象，因此中海作为一家知名度较高的品牌房企，在这里做的还是比较到位的。另外还有多种方式可以进行施工场地和景观示范区的包装，如通过临时广告墙、围挡、绿化等各种方式，都能阻隔施工的灰尘、噪音问题对项目形象的影响。景观示范区拍摄这张图的用意在于作为反面教材，中海独墅岛其实整体来分析，无论从景观、区域、户型、建造品质等方面，都是值得称道的项目。但当我们走到这段看房通道前，顿时对形象大打折扣，豪宅项目却简易的搭了这么一段看房通道，无法让购房者对未来生活环境满意的期许。因此现场工地、售楼部、景观示范区等方面，都会成为购房者挑剔项目的重要关键点，往往不经意的疏忽就会变成项目的死角。样板房入口绿丛后径仪式感的标志性景观和错落有致的绿化，给业主尊崇的感觉，不过固定的中心景观看得时间久了或许会视觉上觉得比较单一样板房篇建筑外立面基本按照国外的知名建筑设计，会给人非常好的入户仪式感。入户的阶梯和附近的设备都给人一种独门独户的体验感觉，石材等建筑材料的运用也恰到好处。英郡（组团名）艾琳多南堡（别墅名称）建筑面积306户型概述地下一层54米挑高，双向采光，独创的夹层空间设置，拓展空间利用率，人性化的双车位配置。地上一层方正户型，双向进门设计，局部错层，形成高挑空客厅空间。地上二层景观露台多重功能，可根据实际需求随性布置，两个卧室全套房设计。地上三层顶层为超豪华整层独立主卧，附带男、女两大豪华衣橱；南、北两大双向露台。样板房入口客厅全貌窗外景观这间样板房的客厅户型不仅在于方正，更在于客厅的位置，特别是作为别墅，一层窗外的景致引人入境。不过缺点在于进户直接就是客厅，完全没有通过玄关，另外也许会考虑样板房拥有入户花园的因素。这间敞开式的休闲平台，明显高于其他地面，这里设计师确实是创意的体现，原本只是整层54米的客厅，专门从中做出一个夹层，作为一间休闲平台，铺上暗红色的绒地毯，摆上一套沙发桌椅，又架了大提琴，很有艺术范儿，体现设计师对于生活品位的展现。独立私人书房套房配套卫生间观景式浴室简易走入式衣柜这套样板房的户型确实是比较有优势，特别是在于每间套房外都有观景阳台，对于居住者生活环境的要求完全满足，再看下图中的卧室套房间，床上的物品的色系运用丰富，与之相对应的墙面的色彩很单一，只是在纯色墙纸上悬挂装饰品，视觉效果的穿插很明显，另外采用移门的方式扩大整个房间的采光范围。上图中的卧室套房，应该是一间主卧，没有过多色彩的运用，而是简单的加入了绿化盆栽作为点缀。比较引人注意的是床的四个角的装饰，不过对于喜欢这种风格的人来说会觉得不错，反之亦然。整体家具摆放的位置，充分利用卧室的空间宽度，并且采用了透明玻璃推门的方式连接卧房和阳台。鸿堡（组团名）阿尔罕布拉宫（别墅名称）建筑面积562户型概述阳光层（地下一层）首层双玄关入口，家庭娱乐厅设计，下沉式庭院，双车位独立车库直接入户，设计全地下行车系统。花园一层（地上一层）超大客厅、餐厅连为一体，与后庭花园相连，超大私家庭院，南北双向采光，链接私家庭院书房。花园二层（地上二层）豪华景观套房，附带独立卫生间和超大露台，精致套房的独立卫生间和玄关衣橱俱全，超大豪华主卧套房，设置入门玄关，附带主卫、更衣间和露台。上图为该样板间一层的私家花园，采光空间完全释放，并且与书房和客厅连接，设置比较合理，给人非常好的体验。下图为超大豪华客厅，不仅体现在客厅的面积大小，而是在整体空间设计元素的体现，沙发和桌椅的摆放，无不体现大气风格。相比客厅的大气，餐厅就感觉整体较窄，上图中的餐厅，也许只是简单作为一个中式家庭的用餐使用，去除复杂的现代类配套（如电视机等）。上面这间是次卧，相对来说风格较为简陋，可能适合年纪大的人居住，房间内装饰也不是太复杂，舒适度还是不错的。下面这间主卧样板间，相对同层的两间次卧套房在在装饰和配套上都有比较大风格变动。上图的套房与简易次卧有异曲同工之处，都采用简约设计风格，判断应该是作为客房使用，包括房间内墙上的装饰都不太复杂。全透明的大面积落地玻璃用来装饰楼梯，确实在此类风格的别墅中是不错的设计；在别墅中单独设计一个房间作为影音室，会给主人和客人带来舒适、功能全的感觉。进门后走过玄关便走进宽敞的客厅，这套样板房的客厅背景装饰采用带灯的装饰柜，摆放一些艺术品之类，增添雅致生活的气氛，但是摆放过于繁多，又会较凌乱，另外客厅休息区的朝向直接对着楼梯口，觉得应该稍微调整一下。现代风格的装饰，将整个卧室凸显的雅致而温馨。大扇的内平开窗，配上纱状窗帘，即