2010年杭州市房地产市场总结及2011年市场预测

2010年杭州市房地产市场总结及2011年市场预测2010年杭州市房地产市场总结及2011年市场预测第一部分2010年政策回顾及2011年预测2010年房地产调控政策汇总如下出台时间出台机关政策内容20100110国办要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展20100112央行上调准备金率,强力遏制信贷冲锋20100220银监会发布流动资金贷款管理暂行办法20100310国土部强调房地产用地监管开展突击检查20100318国资委要求78家非地产主业央企15天退出方案20100411银监会银行不得对投机投资购房贷款20100413住建部加快保障房建设遏制房价过快上涨20100415国务院常务会贷款买二套房首付不得低于5020100417国务院房价过高地区可暂停发放第三套房贷20100420住建部未获预售许可项目开发商不得收取定金20100504三部委联合下发通知加强廉租房管理20100526国家税务总局土地增值税清算有关问题通知20100604住建部关于规范第二套住房认定标准的通知20100613住建部关于加快发展公共租赁住房的指导意见20100618七部委关于做好住房保障规划编制的通知20100712银监会严格执行差别化房贷政策不能动摇20100802国土部发1457宗闲置土地黑名单20100918李克强加快公租房建设,坚决抑制投机性需求20100927国土部住建部闲置土地一年以上禁拿地20100929多部委暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数20101020央行上调人民币存贷款基准利率025个百分点20101111央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点2010111浙江省建设厅预售资金监管政策自2009年年底以来，调控政策密集出台。从已出台的政策来看，新一轮调控不但采用了多元政策，而且采取了政策密集连发、狠抓政策落实，具有明确的目的和针对性，凸显中央政府全面调控的决心。新一轮调控比2007年的调控要严厉得多。从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从十月份楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。注数据来源于动力机构监测系统本图中均为商品住宅交易数据，不含别墅交易上图显示，始于4月份的年度调控对楼市产生以下影响N首次调控立竿见影，效果却昙花一现。随着调控政策的密集出台，5、6月份，楼市成交面积大幅下降，但成交价格依然强势上扬。成交金额也跌至谷底，开发商资金链遭受严重考验。N就在7、8月份，调控已呈强弩之末的态势。房价持续上涨，成交量大幅增加。到了9月份，成交金额已经与2009年楼市最为火爆时期持平。经过几个月的持续上涨，开发商资金链非常充裕。N10月份，随着二次调控落地，房价终于出现回落迹象。成交面积和成交金额也环比大幅下降。整体来看，房企经营业绩依然喜人。即使与2009年相比，也算不上处于逆境。但在政策调控之下，市场波动明显，尤其是成交量。而房价依然高位震荡。10月份涨势有所减缓。由于开发商资金充裕，预计2011年出现全面大幅回落的概率很小。对于2011年政策走势，各方均有不同预期。我机构观点如下政策焦点2011年实施的可能性判断依据信贷政策尽管中央政府一再强调实施宽松的货币政策，但对房地产行业来说，信贷仍将趋紧目前调控政策效果尚未具有明显效果，不可能放松。加息政策继续加息的可能性很大，甚至不排除进入加息周期的可能通货膨胀已经非常明显。楼市虚火依然旺盛。房产税政策2011年出台的可能性不大房产税出台是个复杂的过程，需求其他完善的配套。而且对于房产税能否抑制房价过快上涨，各方争议很大。即使出台，预计只是在几个主要城市进行试点。第二部分2010年供应回顾及2011年预测一、土地市场供应分析从近两年土地成交情况来看，2009年6月份开始土地市场进入活跃期。2010年第一季度由于惯性，土地市场表现尚可，随后在一波紧似一波的调控之下，土地市场逐渐低迷。二商业用地成交量开始显露。2010年前10月份共成交商业用地993万平方米，住宅用地725万平方米。而2009年同时期成交商业用地475万平方米，住宅用地1546万平方米。数据显示，2010年住宅用地成交仅为去年同期的50。商业用地则大幅增加，是去年同期的2倍。二、商品房市场供应分析从住宅和商业可售面积的变动来看，商业地产发展较为平稳。住宅类可售面积呈现明显的“V”型轨迹。2009年由于住宅市场异常火爆，导致住宅可售面积急剧下滑，到了2009年年底，住宅可售面积仅为749万平方米。从2010年5月份开始，受到调控影响，处于对未来不确定因素的考虑，很多开发商开始大力推盘，使得住宅可售面积在10月份突破200万平方米。这与2009年3月份基本持平。三、2011年商品房市场供应预测从土地市场对商品房市场的转化来看，2011年市场供应将不断放量。2009年大量成交的住宅用地将以商品房形式投放市场。这部分供应量高达3138万平方米，加上目前的200万平方米的存量房，明年总供应量将超过500万平方米。而住宅市场井喷的2009年全年销售量是620万平方米。数据对比显示，市场后期压力较大。2009年商业用地成交量为72万平方米，加上目前的62万存量房，总供应为134万平方米。2009年商业类物业销售量不足12万平方米。市场销售压力非常明显。第三部分2010年销售回顾及2011年预测2010年前10个月共销售住宅36047套，商业销售975套。而2009年同期分别是71259套和1419套。预计2011年在国家强势调控的背景下，住宅销售将会回落到2008年的水平。全年预计销售住宅约3万套。2008年成交量走势如下所示第四部分2010年价格回顾及2011年预测2010年商品房价格走势如下在密集调控之下，杭州楼市价格依然表现出强烈的上扬趋势。尽管10月份有所回落，但依然保持高位。预计2011年房价不会出现大幅回落第一、楼市成交量已保持1年多的旺盛态势，开发商资金充裕，短期不会全面降价。第二、土地市场尽管较2009年有所趋缓，但楼面价格依然居高不下。在土地价格不断上涨之下，商品房价格下行的空间有限。第三、通货膨胀凸显，大宗商品价格持续攀升。带动上下游行业纷纷提价。在这样的背景之下，房价难以出现全面下降的趋势。但是在强势调控之下，房价上行压力也将持续增加。截至目前，调控虽未对开发商造成实质性压制。但此次调控与以往不同，主要表现在以下两点（一）调控力度最强。2010年之前房地产市场经历过好多次宏观调控，包括出台国八条、国六条、新国四条等等，但是这些政策出台后，开发商往往看不清方向。而这一次的新国十条，不仅严厉，而且方向明确，就是要把房价降下来,降低楼市风险。此次政策出台密集程度、力度都是空前的。（二）调控周期最长。此次调控自出台以来，就遭受到一片质疑。无论是普通购房者还是业内人士，都质疑此次调控难以为继。但随后中央和各部委的表态和行动，显示了对于调控的决心。早在今年8月份，国务院副总理李克强就曾经在8天内两次提出坚决抑制房地产投机炒作行为。从讲话释放的信号来看，此次房地产调控不达目的不会罢休。此轮调控有可能成为史上最长的调控。因此，如果房企不能适时调整发展战略，后期所面对的调控压力非常大，对企业长期发展非常不利。如果不能当机立断，一旦态势发生转变，那时将亡羊补牢，为时已晚。笔者建议开发商转“危”为“机”，在基于宏观形势判断下，快速调整自身发展战略。企业需要主动配合政府的宏观调控，正如王石所言“这次调控不是严厉打击的开始，而是重新建设的开始，市场格局重新变化，行业发展趋势也将发生变化，发展商必须主动配合这种趋势。”这就需要开发商做到以下几点首先，要树立对楼市调控和楼市发展的正确认识。要充分认识到调控的目标是要建设一个更加健全的多层次的住房供应体系，而不是要彻底摧毁年住房货币化改革的根基。这种涵盖社会各个层面居住需求的住房供应体系，需要政府和企业的共同努力。因此，理性、建设性才具有现实意义。其次，要向专业化、规模化、集团化方向发展。我国房地产业经过几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。从全国范围看，部分房地产企业正逐渐从地方走向区域、走向全国、实现规模化。一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响力的房地产龙头企业正在脱颖而出。实力小而又缺乏核心竞争力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。第三，要转变单一模式的投资战略。由于近几年住宅市场发展快速，房企都蜂拥而入。形成了住宅市场一枝独秀的不均衡格局。对房地产行业的发展极为不利。房企应该以此次调控为契机，将多元化经营纳入战略规划。争取在商业、