城乡规划管理指导意见培训版

依法规范城乡规划管理维护人民群众合法权益自治区建设厅城市规划处依法一、城乡规划管理的主要内容二、城乡规划法及法规规定三、主要目标四、主要措施五、自查的重点和要求一、城市规划管理的主要内容组织编制和审批城乡规划，并依法对城乡土地的使用和各项建设的安排实施控制、引导和监督的行政管理活动。城乡规划的地位和作用1、城乡规划与经济和社会发展城乡规划是实现社会经济发展目标的重要手段，也是国家调控和管理城乡建设的基本手段。2、城乡规划与土地利用合理用地是城乡规划的核心任务，即对土地资源的开发利用、治理、保护与管理，在合理控制和引导城乡开发和建设的同时，协调人与土地资源、环境的关系。具体说就是对城乡各类建设用地进行统筹安排、综合部署。（一）城乡规划的组织编制和审批管理包括城乡规划编制的组织，编制城乡规划应当遵循的基本原则和程序，城乡规划编制的层次，各层次规划的编制内容、深度要求，城乡规划的审批机关、审批内容及审批程序，城乡规划修改程序等内容。1、城乡规划审批制度城乡规划的审批依法纳入法制管理城市、镇总体规划的审批主体国务院、省（自治区）政府、地区行署、州人民政府城市、镇详细规划（控制性详细规划和修建性详细规划）的审批主体城市、县人民政府2、城规划体系城镇体系规划全国、省域、市域、县域、跨行政区域的城镇体系规划城市、镇总体规划城市、镇详细规划乡规划村规划县域城镇体系规划村镇总体规划（二）城乡规划实施管理的主要内容1、建设用地规划管理2、建设工程规划管理3、城乡规划实施的监督检查城乡规划许可制度（1）规划许可制度是城市规划法和城乡规划法的核心制度，具体由“两书两证”制度构成，另，乡村建设发乡村规划建设许可证。（2）建设项目选址意见书建设工程选址和布局必须符合城乡规划，项目可研阶段进行（3）建设用地规划许可证确定建设项目用地位置和界限，提供规划设计条件。取得用地规划许可证后向土地管理部门申请用地。（4）建设工程规划许可证项目开工的必备条件（5）建设工程竣工规划认可书项目投入使用的必备条件城乡规划监督管理对违法建设行为的查处，城乡规划的立法、司法、行政、社会监督，城乡规划公共参与，违反城乡规划的行政责任追究等。包括对建设活动的监督检查；行政机关的监督检查；立法机关监督检查；社会监督。对城镇土地使用情况的监督检查主要对单位或个人使用土地的性质、位置、范围、面积进行检查对建设活动全过程的行政检查主要对建设工程规划许可证所规定的内容的实施情况进行检查。验线、竣工验收查处违法用地和违法建设即是否取得用地规划许可和工程规划许可（违证）城乡规划行业管理规划编制单位资质，规划师执业资格、规划中介咨询服务机构、规划编制质量监督等市场管理。城乡规划管理系统的关系（以城市为例）二、城乡规划法及法规规定城乡规划法和城市规划法关于调整城乡规划的规定（主要为控规）关于规划条件的规定关于容积率的规定（规划管理技术规定）1、城乡规划法和城市规划法1989年12月26日七届全国人大常委会表决通过城市规划法并正式颁发；1990年4月1日城市规划法正式施行。1990年10月1日自治区实施城市规划法办法正式颁布施行。2007年10月28日十届全国人大常委会表决通过城乡规划法并正式颁发；2008年1月1日城乡规划法正式施行。城市规划法废止。2009年2月1日自治区实施城乡规划法办法正式颁布施行。21调整城市总体规划的规定城市、镇总体规划的调整程序局部调整城市政府审批，报同级人大和原审批机关备案重大调整向规划审批机关提出调整报告，经认定后依照法律规定组织调整，按原审批程序报批。2008年前执行城市规划法22修改城市、镇总体规划的规定修改前提“上级政府城乡规划发生变更、提出修改规划要求；行政区划调整、因国务院批准重大建设项目、经评估以及审批机关认为应当修改规划的其他情形”修改城市、镇总体规划前,，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告；修改涉及强制性内容的，应先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。23城市、镇总体规划的强制性内容城乡规划法第十七条规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地（黄线）、水源地和水系（蓝线）、基本农田和绿化用地（绿线）、环境保护、自然与历史文化遗产保护（紫线）以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。24修改控制性详细规划的规定修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内厉害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性规划经本级政府批准后，报本级人大常委会和上一级人民政府备案。修改控制性详细规划涉及城市、镇总体规划强制性内容的，应先修改总体规划。25控制性详细规划的强制性内容城市、镇控制性详细规划的强制性内容包括规划地块的土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿化率、公共绿地面积、规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定，以及历史文化街区、建筑中重点保护地段的建设控制指标等。目前，设市城市控制性详细规划编制覆盖率为，县城为。二关于规划条件的规定规划条件主要内容规划条件出具依据和作用1、规划条件主要内容城乡规划行政主管部门对建设用地规划许可证申请人提出规划条件，应当对下列事项提出明确要求（一）出让地块的位置、使用性质、用地范围；（二）土地使用强度，主要包括容积率、建筑密度和建筑高度；（三）避难场所、疏散通道的设置；（四）核定建筑节能、绿地、市政设施与公共服务设施的配置、交通出入口方位、汽车停放车位、车库和物业服务用房等要求；（五）对房地产开发项目提出的保障性住房建设要求；（六）法律、法规、规章规定的其他事项和有关规范、标准的强制性内容2、规划条件提出依据在国有土地出让前，城市、县规划部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度（含容积率）等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。无规划条件的，不得出让国有土地使用权规划条件，任何单位和个人不得擅自改变。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该合同无效。（三）关于容积率的规定针对现实中开发建设单位取得规划许可后，通过各种方式变更规划确定的容积率、建筑密度、建筑高度，获取高额利润的突出问题，对变更容积率、建筑密度、建筑高度等规划条件进行限制。容积率是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万/）或以居住区总建筑面积（万）与居住区用地（万M）的比值表示。建筑密度居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率（）1、关于变更容积率的规定建设单位不得擅自变更容积率、建筑密度、建筑高度等规划条件，因特殊需要拟调整的，应当依法提出变更申请。收到申请的城乡规划行政主管部门作出变更决定前，应当举行听证会，通知建设工程所涉区域内利害关系人、同一地块使用权竞买人等参加。依法作出变更后，应当将变更的决定通报建设用地批准机关。以出让方式取得建设用地使用权的建设单位，经依法批准变更规划条件的，由建设用地批准机关重新出让建设用地使用权；无法重新出让的，按照不少于变更后增加建筑面积对应的建设用地2倍追征土地出让金。建议单位在规定期限内未支付的，由建设用地批准机关收回建设用地使用权。（实施办法第三十三条）2、标准规范对容积率的规定居住区规划设计规范住宅建筑面积净密度控制指标多层170中高层79层200高层35自治区城市规划管理技术规定旧城区建筑基地建筑密度、容积率上限指标建筑密度容积率多层不大于35不大于18中高层不大于30不大于21高层不大于25不大于35三、规范城乡规划管理的目标围绕解决违反法定权限和程序擅自改变城乡规划、改变土地用途以及在房地产开发中违规调整容积率等突出问题，全面开展排查，完善法规制度，坚决纠正和严肃处理城乡规划领域的违法违规行为，推进城乡规划法的贯彻实施，力争通过两年左右的时间，使城乡规划编制、修改、审批、实施管理工作进一步规范，规划变更、容积率调整中腐败易发多发的势头得到有效遏止，维护城乡规划的严肃性，维护人民群众的合法利益。四、规范城乡规划管理的措施（一）重点对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理（二）加大规划行政执法力度（三）完善城乡规划管理及建立监督检查制度（四）提高规划管理的公众参与度（五）加强对规划环境影响评价制度执行情况的检查及其他措施（一）重点对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展治理、对建设用地容积率指标的规划管理进行检查、对调整容积率、改变用途的情况进行检查、严肃查处违纪违规案件力度近期工作该治理将在县市自查自纠地州检查的基础上纳入自治区工程建设领域突出问题专项治理，检查和总结阶段工作顺延。目前，全面开展建章立制工作，自治区要求各地建立完善相关制度，并在2009年底前向社会公开。（二）加大规划行政执法力度加强对城乡规划编制、修改、审批和实施管理的监督检查。自治区人民政府城乡规划主管部门依据自治区城镇体系规划，对区域性城镇体系规划和跨区域专项规划的实施进行监督检查；州、市（地）人民政府城乡规划主管部依据区域性城镇体系规划和跨区域专项规划，对城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划的实施进行监督检查。对各地制定的违反法律法规规定的规划管理相关内容进行清理纠正，特别是容积率管理政策规定建立派驻城乡规划督察员制度加强对城乡规划许可后的监督检查。城乡规划主管部门应及时纠正违反规划许可的行为，纠正重许可、轻监管的行为（实施办法第四十六、四十七条）。对地方人民政府、城乡规划主管部门不履行监督检查、备案审查职责，擅自下放规划管理权，违法批准临时建设等行为追究行政责任（实施办法第四十八条）（三）完善城乡规划管理及建立监督检查制度完善控制性详细规划编制修改管理制度，严格控制性详细规划编制修改、审批程序。完善城乡规划法相关配套制度规定开展城乡规划法执法监督检查制定上级城乡规划行政主管部门对下级城乡规划行政主管部门工作检查和纠错的办法制定上级城乡规划行政主管部门建议对下级城乡规划行政主管部门工作人员处分的办法（四）提高规划管理的公众参与度城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告时间不得少于30日。（城乡规划法第26条）城乡规划组织编制机关应当设置固定场所，及时向社会公布依法批准的城乡规划；城市、县人民政府城乡规划行政主管部门或者镇、乡人民政府，应当在规划区域和建设工程施工场地设置公示栏，公布修建性详细规划、建设工程设计方案和总平面图。（实施办法第22条）行政许可的实施坚持依法行政的原则（实施办法第四十二条）城乡规划主管部门在审查建设工程规划许可申请时，发现申请条事项直接关系他人重大利益，且在已经公布的详细规划中未明确的，应当在建设工程所涉区域进行公告，申请人、利害关系人有权陈述、申辩、要求听证。（五）其他措施1、科学制定城乡规划完善城市规划编制体系做好近期建设发展规划。抓好控制性详细规划的实施和管理。以城市总体规划和近期建设规划确定的优先发展地区为重点，提高控制性详细规划的质量，进一步引导科学合理地开发利用城市土地。加强历史文化名城（镇、村）和风景名胜资源的保护。大力抓好历史文化名城保护规划的实施，指导正确处理好文物古迹，历史风貌保护与设施现代化的关系，实现有机更新。（1）要实事求是地制定城镇化战略，避免城镇盲目膨胀；（2）要集中紧凑地合理利用土地，安排好基础设施建设；（3）积极治理环境污染，推进城乡节水和节能，优先发展公共交通；（4）安排好各项社会服务设施，倡导建设优美和谐、反映民族与地方特色的城市景观；（5）坚持以人为本，创造适宜居住和创业的城乡环境。2、积极探索和改进城乡规划管理机制，保障城乡规划实施建立和完善灵活、协调与可靠的管理工作运行机制，建立和完善城乡规划管理的“三个机制”。一是要建立和完善城乡规划的民主决策机制。二是建立和完善城乡规划的公开监督机制。三是完善城乡规划编制市场的有序竞争机制。四是建立和完善城乡规划实施的长效监管机制。1建立和完善城乡规划管理委员会制度。委员会应当有公务员、专家和社会公众代表按比例组成，并负责对重大城乡规划问题实行民主决策。（2）实行派驻城市规划督察员制度。建立快速反馈、有效监督、及时处理问题的规划监督机制，完善公众参与、专家评审、政府决策“三位一体”的规划审批机制，全面建立科学民主的城市规划决策和实施监督机制。（3）强化各级人大对城乡规划的监督作用。逐步推行城市规划法定图则，对城市各片区的土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政设施及城市设计等方面做出详细控制规定，报经城市人大常委会批准后成为法定文件，作为实施规划管理的依据，加强对规划管理的刚性约束。（4）建立完善城乡规划公示制度。将批准的城乡规划、各类建设项目以及重大案件的处理结果及时向社会公布，减少规划许可的自由裁量权，保证规划许可公开透明、高效便民。（5）加大对城乡规划违法违规行为的查处力度。经过批准的城乡规划具有权威性和强制性，必须坚持“一张蓝图管到底”，任何个人、任何单位都不得随意更改。有的规划如果确实需要修改，必须进行充分的科学论证和经过严格的法定程序。3、改革规划审批的内容，将规划管理的内容放在规划的强制性内容