《税法》教材0701

第七章资源税法和土地增值税法本章考情分析本章中资源税法是考试中非重点税，主要命题为单选题、多选题，一般分值3分以内；有时也可以与增值税结合进行计算题命题，则分值能达到5分以上。本章中土地增值税法是考试中的重点税，命题除单选题、多选题外，每年都有计算题命题（2014年除外），一般分值8分以内。本章内容7节第一节资源税纳税义务人、税目与税率第二节资源税计税依据与应纳税额的计算第三节资源税税收优惠和征收管理第四节土地增值税纳税义务人与征税范围第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目第六节土地增值税应纳税额的计算（含清算）第七节土地增值税税收优惠和征收管理本章新增及变化内容资源税1自2015年3月31日起，对稀土、钨、钼由从量改为从价征收；2铁矿石资源税减按40征收。土地增值税新增企业改制重组土地增值税政策。本章内容讲解第一节资源税纳税义务人、税目与税率资源税是对在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。作用调节级差收入，促进企业之间开展平等竞争；促进对自然资源的合理开发利用；筹集财政资金。知识点纳税义务人与扣缴义务人考情分析近三年无考点一、资源税的纳税人资源税的纳税义务人是指在中华人民共和国领域及管辖海域开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人。【解析1】资源税是对在中国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收，而对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税。【解析2】资源税是对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人，在出厂销售或移作自用时一次性征收，属于价内税。【解析3】资源税纳税义务人不仅包括符合规定的中国企业和个人，还包括外商投资企业和外国企业。自2011111起，开采陆上和海洋的油气资源的中外合作油气田、开采海洋油气资源的自营油气田，不再缴纳矿区使用费，依法缴纳资源税。二、资源税的扣缴义务人收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人，包括独立矿山、联合企业、其他收购未税矿产品的单位。【例题多选题】下列各项中，属于资源税纳税义务人的有（）。A进口盐的外贸企业B开采原煤的私营企业C生产盐的外商投资企业D中外合作开采石油的企业正确答案BCD答案解析资源税对进口应税资源不征税、对出口应税资源不退税。知识点税目和税率考情分析2014年选择题考点一、税目（征税范围）目前只有7大类1原油。是指开采的天然原油，不包括人造石油。2天然气。是指专门开采或与原油同时开采的天然气，地面抽采煤层气暂不征税。3煤炭。包括原煤和以未税原煤加工的洗选煤。4其他非金属矿原矿。是指除上列产品和井矿盐以外的非金属矿原矿。5黑色金属矿原矿。6有色金属矿原矿。7盐。包括固体盐、液体盐（卤水）。固体盐，包括海盐、湖盐原盐和井矿盐。【说明】1纳税人在开采主矿产品的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。2未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，由省、自治区、直辖市人民政府决定征收或暂缓征收资源税，并报财政部和国家税务总局备案。【考题单选题】（2014年考题）下列生产或开采的资源产品中，不征收资源税的是（）。A卤水B焦煤C地面抽采的煤层气D与原油同时开采的天然气正确答案C答案解析对地面抽采煤层气暂不征收资源税。二、税率（一）比例税率和定额税率相结合。矿产品税率形式具体标准原油、天然气（2011年11月1日起）比例税率610煤炭（2014年12月1日起）比例税率210稀土、钨、钼（2015年5月1日起）比例税率产品差别其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐固定税额矿产品差别、地区差别0460元/吨（二）扣缴义务人收购未税矿产品的税额确定1独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。2其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。3开采海洋或陆上油气资源的中外合作油气田，按实物量计算缴纳资源税，以开采量扣除作业用量、消耗量之后的产量为课税数量，由作业者代扣资源税。第二节资源税计税依据与应纳税额的计算知识点计税依据考情分析2014、2015年考点一、从价定率征收的计税依据销售额销售额为纳税人销售应税产品向购买方收取的全部价款和价外费用（如违约金、优质费等），但不包括收取的增值税销项税额。【提示】与应税矿产品缴纳增值税的销售额一致。【特殊情形】（1）纳税人开采应税产品由其关联单位对外销售,按关联单位销售额征收资源税；既有对外销售,又有将应税产品用于连续生产非应税产品或其它自用,对自用的这部分应税产品,按对外平均售价征收资源税。（2）纳税人将其开采的应税产品直接出口，按离岸价格（不含增值税）征收资源税。【例题单选题】某油田2015年10月共计开采原油8000吨，当月销售原油6000吨，取得销售收入（不含增值税）18000000元，同时还向购买方收取违约金23400元，优质费5850元；支付运输费用20000元,取得运输业增值税专用发票。已知销售原油的资源税税率为6，则该油田10月应缴纳的资源税为（）。A108万元B10803万元C10812万元D10815万元正确答案D答案解析取得违约金和优质费属于价外费用，价外费用一般视为含增值税税。应缴纳的资源税18000000（234005850）（117）61000010815（万元）二、从量定额征收的计税依据销售数量1基本规定销售数量包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和视同销售的自用数量。2纳税人不能准确提供应税产品销售数量的，以应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量。3纳税人在资源税纳税申报时，除财政部、国家税务总局另有规定外，应当将其应税和减免税项目分别计算和报送。4金属和非金属矿产品原矿因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量，其计算公式为课税数量折算【例题多选题】某铜矿2015年9月销售铜精矿4000吨（选矿比为15），每吨不含税售价1500元，当地铜矿石资源税每吨12元，应纳资源税和增值税税额为（）。A资源税168万元B资源税24万元C增值税78万元D增值税102万元正确答案BD答案解析应纳资源税400051224000（元）应纳增值税15004000171020000（元）5纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。【例题单选题】某产盐企业，5月份以外购液体盐3000吨加工成固体盐600吨，以自产液体盐5000吨加工成固体盐1000吨，当月销售固体盐1500吨，取得销售收入300万元，已知液体盐每吨单位税额5元、固体盐每吨单位税额40元，该产盐企业5月份应缴纳资源税（）。A20000元B35000元C45000元D60000元正确答案C答案解析纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。应纳资源税1500403000545000（元）知识点应纳税额的计算考情分析2014、2015年单选题（计算）考点一、两种计税方法计税方法计算公式适用范围从量定额征收应纳税额课税数量单位税额其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐从价定率征收应纳税额（不含增值税）销售额原油、天然气、煤炭、稀土、钨、钼税率二、煤炭从价征收的资源税1纳税人开采原煤（1）直接对外销售的原煤应纳税额原煤销售额适用税率销售额不含从坑口到车站、码头等的运输费用。（2）将开采的原煤自用于连续生产洗选煤的，在原煤移送使用环节不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售原煤。2纳税人将其开采的原煤加工为洗选煤（1）洗选煤对外销售洗选煤应纳税额洗选煤销售额折算率适用税率洗选煤销售额包括洗选副产品的销售额，不包括洗选煤从洗选煤厂到车站、码头等的运输费用。（2）洗选煤自用的视同销售洗选煤。3新增原煤及洗选煤销售额中包含的运输费用、建设基金以及随运销产生的装卸、仓储、港杂等费用应与煤价分别核算，凡取得相应凭据的，允许在计算煤炭计税销售额时予以扣减。4纳税人同时以自采未税原煤和外购已税原煤加工洗选煤的，应当分别核算；未分别核算的，按洗选煤对外销售计算缴纳资源税。【考题单选题】（2015年）某煤炭开采企业2015年4月销售洗煤5万吨，开具增值税专用发票注明金额5000万元，另取得从洗煤厂到码头不含增值税的运费收入50万元。假设洗煤的折算率为80，资源税税率为10，该企业销售洗煤应缴纳的资源税为（）。A400万元B404万元C505万元D625万元正确答案A答案解析洗选煤应纳税额洗选煤销售额折算率适用税率，洗选煤销售额包括洗选副产品的销售额，不包括洗选煤从洗选煤厂到车站、码头等的运输费用。该企业销售洗煤应缴纳的资源税50008010400（万元）三、原油、天然气资源税计算对开采稠油、高凝油、高含硫天然气、三次采油的陆上油气田企业及低丰度油气资源，根据上年符合上述减税规定的原油、天然气销售额占其原油、天然气总销售额的比例，确定资源税综合减征率和实际征收率，计算资源税应纳税额。综合减征率（减税项目销售额减征幅度6）总销售额实际征收率6综合减征率应纳税额总销售额实际征收率四、改从价征收的有色金属矿资源税计算自2015年5月1日起稀土、钨、钼由从量定额计征改为从价定率计征，其应税产品包括原矿和以自采原矿加工的精矿。（一）以精矿销售额计算资源税应纳税额精矿销售额适用税率【提示】精矿销售额不包括洗选厂到车站、码头或用户指定运达地点的运输费用（二）纳税人开采并销售原矿的，将原矿销售额（不含增值税）换算为精矿销售额计算缴纳资源税。原矿销售额与精矿销售额的换算1成本法公式为精矿销售额原矿销售额原矿加工为精矿的成本（1成本利润率）2市场法公式为精矿销售额原矿销售额换算比【提示】原矿销售额不包括洗选厂到车站、码头或用户指定运达地点的运输费用（三）纳税环节1纳税人将其开采的原矿加工为精矿销售的，在销售环节计算缴纳资源税。2纳税人将其开采的原矿，自用于连续生产精矿的，在原矿移送使用环节不缴纳资源税，加工为精矿后按规定计算缴纳资源税。（四）视同销售1纳税人将自采原矿加工为精矿自用或者进行投资、分配、抵债以及以物易物等情形的，视同销售精矿，依照有关规定计算缴纳资源税。2纳税人将其开采的原矿对外销售的，在销售环节缴纳资源税；纳税人将其开采的原矿连续生产非精矿产品的，视同销售原矿，依照有关规定计算缴纳资源税。五、资源税与增值税之间的关系（一）两税区别征税范围不同；环节不同；与价格的关系不同；计税方法不同。（二）两税联系同时缴纳时，从价计征的销售额有一致的情形。【考题计算题节选】（2014年）某石油企业为增值税一般纳税人，本月开采原油9000吨，其中当月销售6000吨，取得不含税销售收入2700万元，同时还向购买方收取延期付款利息351万元；取得运输业增值税专用发票注明的运费9万元、税额099万元。原油的资源税税率为6正确答案应纳资源税税额2700351/（117）616218（万元）应纳增值税税额2700351/（117）1745951（万元）第三节资源税税收优惠和征收管理知识点减免税项目考情分析近三年无考点一、减免税项目1开采原油过程中用于加热、修井的原油免税。2纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。3铁矿石资源税减按40征收。4尾矿再利用不征收资源税。5对地面抽采煤层气（煤矿瓦斯）暂不征收资源税。6油气减征资源税项目（1）油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气，免征资源税；（2）对稠油、高凝油和高含硫天然气资源税减征40。（3）对三次采油资源税减征30（4）对低丰度油气田资源税暂减征20（5）对深水油气田资源税减征30。7煤炭减征资源税项目（1）对衰竭期煤矿开采的煤炭，资源税减征30（2）对充填开采置换出来的煤炭，资源税减征50二、出口应税产品不退（免）资源税的规定【链接1】开采企业直接出口应税资源产品，按离岸价格征收资源税。【链接2】进口应税资源产品不缴纳资源税。此规则同城建税的规定。【考题多选题】（2011年）下列各项关于资源税减免税规定的表述中，正确的有（）。A对出口的应税产品免征资源税B对进口的应税产品不征收资源税C开采原油过程中用于修井的原油免征资源税D开采应税产品过程中因自然灾害有重大损失的可由省级政府减征资源税正确答案BCD答案解析对出口的应税产品不退（免）资源税。知识点资源税的征收管理考情分析近三年无考点一、纳税义务发生时间【链接】资源税的纳税期限与增值税、消费税基本相同。1纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间为销售合同规定的收款日期的当天。2纳税人采取预收货款结算方式的，其纳税义务发生时间为发出应税产品的当天。3纳税人采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。4纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。5扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的的当天。【例题多选题】下列各项中，符合资源税纳税义务发生时间规定的有（）。A采取分期收款结算方式的为实际收到款项的当天B采取预收贷款结算方式的为发出应税产品的当天C自产自用应税产品的为移送使用应税产品的当天D采取其他结算方式的为收讫销售款或取得索取销售款凭据的当天正确答案BCD答案解析采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间为销售合同规定的收款日期的当天。二、纳税地点开采或生产所在地主管税务机关3个地点开采地、生产地、收购地。具体情况1凡是缴纳资源税的纳税人，都应当向应税产品开采或者生产地主管税务机关缴纳。2如果纳税人应纳的资源税属于跨省开采，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采的矿产品一律在开采地纳税。3扣缴义务人代扣代缴的资源税，也应当向收购地主管税务机关缴纳。【例题单选题】甲县某独立矿山2015年7月份开采铜矿石原矿3万吨，当月还到乙县收购未税铜矿石原矿5万吨并运回甲县，上述矿石的80已在当月销售。假定甲县铜矿石原矿单位税额每吨5元，则该独立矿山7月份应向甲县税务机关缴纳的资源税为（）。A12万元B15万元C32万元D40万元正确答案A答案解析本题考核资源税的计算。收购未税矿产品应该向收购地税务机关缴纳资源税。向甲县税务机关缴纳的资源税380512（万元）资源税总结第四节土地增值税纳税义务人与征税范围土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。（199411开征）房地产转让环节税金营业税、城建税及附加税、印花税、土地增值税、所得税知识点纳税义务人考情分析近三年无考点土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。不论自然人、法人；不论经济性质；不论内资与外资、中国公民与外籍个人；不论部门。【例题多选题】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（）。A建造房屋的施工单位B中外合资房地产公司C转让国有土地的事业单位D房地产管理的物业公司正确答案BC答案解析土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。知识点征税范围考情分析每年选择题考点一、基本征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。基本征税范围不属于征税范围1转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；2地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；3存量房地产的买卖。1不包括国有土地使用权出让所取得的行为；2不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。二、具体事项征税的规定有关事项是否属于征税范围（1）继承；不征（无收入）1继承、赠予（2）赠予公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征2出租不征（无权属转移）3房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征4房地产交换单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征5合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征6代建房不征（无权属转移）7重新评估不征（无收入）8改制重组符合条件不征，但不适用于房地产开发企业【考题单选题】（2014年）下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（）。A工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权B房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业C甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用D房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入正确答案A答案解析选项B，房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不缴纳土地增值税；选项C，合作建房后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；选项D，房地产开发公司代客户进行房地产的开发，不属于土地增值税的征税范围。第五节土地增值税税率、应税收入与扣除项目知识点税率四级超率累进税率考情分析2013、2015年计算题考点知识点计税依据增值额考情分析2013、2015年计算题考点一、应税收入的确定包括货币收入、实物收入、其他收入二、扣除项目的确定计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本3房地产开发费用4与转让房地产有关的税金5财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让1房屋及建筑物的评估价格评估价格重置成本价成新度折扣率2取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3转让环节缴纳的税金（一）新建房地产转让项目的扣除1取得土地使用权所支付的金额，包括（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。2房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用等地价款、开发成本1一般按实际发生额扣除【例题计算题】某房地产开发公司，2015年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下（1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，政府减征了10，该公司按规定缴纳了契税（税率5）。（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。（3）该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元；另外5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。要求（1）计算该公司土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。正确答案800058000（110）（2000025000）6080（万元）（2）计算该公司土地增值税时允许扣除的开发成本。正确答案12000（2000025000）9600（万元）3房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。关键取决于财务费用中的利息处理（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5以内【利息扣除注意三点】提供金融机构证明；不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10以内开发费用取决于“利息支出”（1）单独扣除（2）不单独扣除开发费用（地价成本）10以内【关于利息的其他规定了解】【例题计算题】依前例由于利息支出不能按转让房地产项目计算分摊，允许扣除的开发费用（60809600）101568（万元）4与转让房地产有关的税金（1）房地产开发企业扣“两税两费”（营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加）（2）非房地产开发企业扣“三税两费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育费附加）。5财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20的扣除加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20【例题多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20扣除范围的有（）A支付建筑人员的工资福利费B占用耕地缴纳的耕地占用税C销售过程中发生的销售费用D开发小区内的道路建设费用正确答案ABD答案解析销售过程中发生的销售费用属于房地产开发费用，不能加计扣除。（二）存量房地产转让项目的扣除1房屋及建筑物的评估价格。即由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格重置成本价成新度折扣率2取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3转让环节缴纳的税金（营业税及附加、印花税）。【特殊规定】（1）凡不能取得评估价格、但能提供购房发票旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。（2）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5的基数。（3）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。【考题单选题】（2011年）位于县城的某商贸公司2010年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税05万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2007年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（）。A6396万元B6401万元C7601万元D7637万元正确答案C答案解析销售旧的办公楼需要交营业税、城建税及教育费附加（1000600）5（153）216（万元）；因为无法取得评估价格，所以按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5扣除，600（145）720（万元）；对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5的基数，所以可以扣除的金额合计数为72021618057601（万元）。第六节土地增值税应纳税额的计算（含清算）知识点应纳税额的计算与清算考情分析2013、2015年计算题考点，2014、2015选择题考点一、税额计算一般方法应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数一般计算步骤1扣除项目合计5/4/3/2（选择，计算）2土地增值额应税收入13增值率找税率（记）纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税1隐瞒、虚报房地产成交价格的。2提供扣除项目金额不实的。3转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4旧房及建筑物的转让。【例题单选题】2015年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入14000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为最高比例；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A22565万元B24455万元C30705万元D30805万元正确答案B答案解析（1）计算扣除金额48004800107704800207010（万元）；（2）计算土地增值额1400070106990（万元）；（3）计算增值率699070101009971，适用税率为第二档，税率40、速算扣除系数5；（4）应纳土地增值税6990407010524455（万元）。【考题计算题】（2015年）某工业企业2015年3月1日转让其位于县城的一栋办公楼，取得销售收人12000万元。2008年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。（其他相关资料产权转移书据印花税税率05，成新度折扣率60。）要求根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（1）请解释重置成本价的含义。正确答案（1）重置成本价的含义是对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。（2）计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。正确答案计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格8000604800（万元）（3）计算土地增值税时允许扣除的营业税金及附加。正确答案应纳营业税120005600（万元）应纳城市维护建设税600530（万元）应纳教育费附加和地方教育附加600（32）30（万元）计算土地增值税时可扣除的营业税及附加6003030660（万元）（4）计算土地增值税时允许扣除的印花税。正确答案计算土地增值税时可扣除的印花税12000056（万元）（5）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。正确答案计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数4800300066068466（万元）（6）计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。正确答案转让办公楼的增值额1200084663534（万元）增值率353484661004174应纳土地增值税35343010602（万元）二、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。【例题单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（）。A规划申报项目B审批备案项目C商业推广项目D设计建筑项目正确答案B答案解析土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。（二）土地增值税的清算条件1符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85以上，或未超85，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；【考题单选题】（2015年）下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的是（）。A直接转让土地使用权的B房地产开发项目尚未竣工但已销售面积为50C转让未竣工结算房地产开发项目50股权的D取得销售（预售）许可证满1年仍未销售完毕正确答案A答案解析符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。2房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。3土地增值税清算时，（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（四）土地增值税的扣除项目1不予扣除除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2计算扣除房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。3公共设施的扣除房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。4装修费用房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。5共同成本费用属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。6扣留建筑安装施工的质量保证金在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。7开发缴纳的土地闲置费不得扣除。8为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。9拆迁安置费的扣除规定（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆