冠呈文化创意产业园项目可行性分析报告

冠呈文化创意产业园项目可行性分析报告第1页对外经济贸易大学硕士学位论文冠呈文化创意产业园项目可行性分析报告姓名穆金申请学位级别硕士专业高级管理人员工商管理指导教师范黎波20070401第2页摘要本篇论文对冠呈文化创意产业园项目进行了详细介绍，通过对现行北京市房地产政策与房地产开发形势以及城市发展总体规划进行分析，制定出符合本企业的战略性发展规划。文章首先介绍了项目背景信息，并列出了项目建设的必要性；第二部分根据北京市总体经济状况、北京市房地产市场以及区域房地产项目对项目进行了全面的市场分析；第三部分列出相关数据，对项目进行经济分析和效益评估；第四部分针对所要开发的房地产项目现有情况地理位置以及公共建筑开发前景，进行整体项目建设规划，制定专门针对本项目的产品定位及运营策略，对建设内容中的总体设计和各个单项专业的设计及所面临问题作出详细的解决方案，充分考虑项目建设实施过程中的问题及解决办法。文章最后得出分析结论项目的开发对提高该地区商业、服务业综合配套水平有着很大的作用，具有较好的社会效益；项目的建设有利于该地区环境的改善，可以较好提高该地区城市建设的水平，符合北京市城市发展规划，具有较好的环境效益；通过项目的财务评价，本项目建设周期短，投资回报率较高，具有较好的投资收益。总体来说，项目具有可行性。主题词冠呈文化创意产业园可行性分析第3页，；，；，；，击伍；，；碰，哆第4页一、项目背景第一章项目背景信息、项目名称冠呈文化创意产业园、项目主办单位北京冠呈房地产开发有限责任公司、项目主办单位背景北京冠呈房地产开发有限责任公司是以房地产开发为支柱的现代企业，公司已发展为以房地产业为龙头，集物业管理及燃料经营于一体的综合性公司。发展至今，公司已初步形成一批有规模、有品质的地产物业项目，形成了拥有产权的“北京冠呈文化大厦”、“秦皇岛冠呈家园”等已经建成和长线收益物业项目，这些物业地产项目不仅为企业赢得可观的经济效益，还为企业积累了相当丰富的房地产开发和经营经验。、项目的提出（）战略规划依据依据一当代文化产业发展趋势在新一轮全球化浪潮的推动下，国内外产业发展都呈现出经济与文化日益复杂的双向交流、普遍互渗、全面融合的新趋势。发达国家自上世纪年代出现知识经济发展浪潮后，正在从知识经济走向文化经济，并日益呈现出“高技术和高文化联姻”的特点。数字技术推动新兴文化产业在全世界蓬勃发展，内容产业和创意产业又接踵而来，全球性和地方性的文化创意产业集聚中心正在出现。一个以文化创意产业为主导的全球性“文化仓意产业”正在悄然诞生。我国近年的发展基本上与国际趋势同步。特别值得关注的是，广州、深圳、上海、北京等大都市，已经出现了国际上最前沿的文化创意产业发展新势头。依据二文化产业发展的需求空间文化产业发展需求空间由以下三个层次构成一是由于消费结构升级、信息技术进步而产生的最终消费需求；二是由于产业结构调整和升级、新兴工业化发展战略的参考文献摘自贾旭东等北京市。十一五期问文化产业发展规划研究之前言所谓文化创意产业，就是要将抽象的文化直接转化为具有高度经济价值的。精致产业”。这是一种使知识与智能创造产值的过程源自国第5页实旌，以及信息产业的迅猛发展而产生的生产性需求；三是由于文化体制改革的深化、文化市场准入程度提高而产生的制度性和政策性需求。北京市文化产业要满足这三个层次需求，必须面向本市、全国、以及国际三个市场。为此，需要引入创意这一概念，以拓展我们对文化产业的理解，这对于整合、提升北京市文化产业整体实力和竞争力，占领全国文化产业发展高端，加入文化产业的区域和全球分工，都具有重要意义。依据三文化产业的区域和竞争环境在全球化条件下，经济区位竞争已经让位于作为一个整体的经济区域竞争，基本竞争单位已经从企业和国家转向城市，特别是大城市圈和大城市群。“十一五”将会成为一个全国区域经济重组的重要时期。北京市的区域布局调整也将步入新阶段。从各个区县正在制定的“十一五”规划中可以看出，一场争夺文化产业高端的“区位优势”之争正在展开。因此，应破除以行政区域为单位的传统区位之争，按照经济规律和产业发展需要，进行区域性规划，以避免出现新一轮重复建设和区域产业结构雷同问题。依据四文化产业的发展模式美国经济学家麦克尔啵特认为，决定一个国家的某种产业竞争力的有四个因素生产要素一一包括人力资源、天然资源、知识资源、资本资源、基础设施。需求条件一一主要是本国市场的需求。相关产业和支持产业的表现一一这些产业和相关上游产业是否有国际竞争力。企业的战略、结构、竞争对手的表现。这四个要素具有双向作用，形成钻石体系。（）项目的环境依据和实施冠呈文化创意产业园项目位于朝阳区四惠桥东侧的通惠河南路百子湾地区，根据北京市总体规划，该地区由工业仓储用地调整为居住用地，该地区大部分央属、市属单位陆续开始进行土地开发。经商王四营乡政府和区政府，为改变该地区的经济落后状况并为地区提供金融商业配套设施，根据北京市规委意见，冠呈房地产开发有限责任公司准备该项目进行地产开发，开发产品以住宅为主，兼顾商业、餐饮、娱乐等设施，目前该项目已进入建设工程规划许可证审批阶段。考虑到区域市场上写字楼项目的逐渐出现，预计通惠河南侧、百子湾及周边区域的北京市规划委员会控规调整通知书（规控审字）第6页商务氛围会在年内得到明显提升，同时随着区域道路交通的改善和周边项目的带动，此地区日益被在东三环沿线及区域工作的白领阶层所认可和接受，未来此地区人口结构将会有较大的改变，常住人口的收入及消费能力均处于较高水平，为写字楼和商业提供了潜在的消费力。因此，为合理规划使用土地，提高土地整体利用价值，冠呈房地产开发有限责任公司于年月日通过市场公开竞价方式摘牌取得该地块商业金融用地国有土地使用权，拟将该地统一规划进行开发建设，形成一定规模的商业商务综合体，提升项目品质和价值。、项目建设依据（）项目控规调整通知书（）北京市交通委员会关于京城雅居等四项目交通影响评价报告评议意见（京交规函号）（）北京市规划委员会规划意见书（规意选字号）（）北京市国有土地使用权出让合同（京地出【合字（）第号）二、项目标的、项目位置该地块位于朝阳区四惠东桥通惠河南路，具体四至范围是东至王四营乡王村，南至王村南路，西至古坊园路，北至通惠河东路。、项目现状以及周边环境（）土地现状该用地总规划建设用地面积平方米，东西长约米（备用地米除外），南北宽约米，用地范围内地上无高压线路；地下无国家级军用电缆；场地内无居民住户，目前该用地已完成“三通一平”工作。（）周边环境项目地处朝阳区东四环通惠河、百子湾地区，该地区已经市政府批准为北京市东部地区的大型居住用地。规划占地面积约公顷，规划总建筑面积万平方米，包括住宅、商业和公建部分，规划新增人口约万人。由于受到商务区的强烈辐射，该区域的配套设施和商务氛围日益成熟，近年来京土整储挂（朝）号文件）簟北京市规划委员会控规调整通知书（规控审字）第7页该区域已成为北京市房地产开发的新热点区域之一，新项目不断出现，目前区域内已有以上的土地进行了开发建设，其余土地大部分也在申报审批之中。目前，区域内交通配套设施基本满足公共交通和驾车出行的需求生活配套方面，医院、银行、邮局、学校等设施一应俱全，运动健身场所也将随着周边社区的建设得到补充。、项目的功能定位该项目拟定名称为冠呈文化创意产业园。创意产业的兴起是产业发展演变的新趋势，既有设计、研究开发、咨询、会展策划、印刷包装等生产性服务的内容，也有信息、文化艺术、时尚消费和娱乐等消费性服务的内容。可以说，创意产业是二、三产业共同发展的结合点，是城市经济发展的新内容和新载体。创意产业的发展并不仅是个人和单个企业的行为，而是需要集体的互动和企业的地理集聚，形成集群化的环境。朝阳区“十一五”期间将建设和培育家文化创意产业园。，其中潘家园文化园区、高碑店民俗文化园、北京欢乐谷等几座园区座落在东四环大郊亭附近，将在年内相继成熟，已初步形成创意园区的基本构架。而随着凤凰卫视电视台在大郊亭落户信息的确定，将带动周边地区文化事业的迅猛发展，生产性及消费性等相关行业，将随其而至，冠呈文化创意产业园在周边环境业已成熟情况下应运而生，将提供崭新创业平台，与相邻几家园区遥相呼应，探索新科技和传媒相结合的产业结构，开辟规模化、集群化、社区化、国际化为一体的发展模式，力争成为北京市“两区一轴多中心”文化产业发展新布局中的一个中心。三、基本数据总用地面积吖建设用地面积时代征城市公共用地面积其中代征道路用地面积代征其他用地面积容积率源自北京市朝阳区。十一五”时期文化发展规划两区一轴多中心所谓两区，一是由朝阳和通州组成的东部创意区，二是石景山，门夹沟和海淀组成的西部创意区；一轴就是长安街；多园，就是六大中心落地区组成的多个文化产业目摘自北京市城市总体规划第8页总建筑面积（地上时地下面）其中商业综合建筑面积时（地上灯，地下）写字楼建筑面积（地上）地下车库面积设备配套用房时项目总投资万元项目开发建设周期年四、项目建设的必要性项目建设符合北京市建设发展规划首先，根据北京市“两轴、两带、多中心”的城市战略规划，奥运会举办将会影响城市的发展模式；卫星城计划的颁布；地铁和轻轨的逐步建设发展；六环路、快速路的建设；首都机场扩建、新国际展览中心的建设。在规划政策方面，确定了市区进行进一步的重建；各类型物业继续郊区化；逐步完善市政基础设施建设确定东部和东北部地区为重点发展地区。此中长期规划为北京东部区域的长期发展指明了方向，而本项目所处区域位于两轴之一的政治文化轴（长安街）东延长线以南公里处，紧邻，是商业金融、商务办公发展的热点区域，是完善区域商务、商业物业配套的节点地区。其次，通惠河、百子湾仓储工业区总占地面积公顷，未来该区域将形成万平方米以上的建筑规模，规划新增人口约万人。本项目的出现为通惠河、百子湾区域的居民提供必要的购物、休闲、娱乐场所，丰富了本地新增居民的工作和生活，并在一定程度上促进了区域内的就业。第三、根据朝阳区政府的规划，到年底，在和其辐射区建设城市主次干路条，将成为主次干路的一个集中区域；通惠河的改造、南磨房主题公园、中心花园广场、四环百米绿化带等工程及散布在期间的各种街区花园也将在该区域陆续建成。被誉为“北京第三长安街”的广渠路东段（广渠门桥至大郊亭桥）目前已开始施工建设，预计年底竣工通车；东四环至东五环路段也已列入改造规划中，广渠东路拓。北京城市总体规划年第9页宽为米，主路双向六车道，将成为市区与通州区之间重要的连接线。而本项目所在的百子湾区域必将受益于以上规划，届时便捷的交通将会带来大量的商业人流和商业机会。本项目的开发可为京城东南部居民提供购物、餐饮、休闲和娱乐等商业服务，避免因其进入内城区消费而带来交通拥堵等问题，为首都的交通通畅做出贡献。第四、根据在“中心城调整优化”中城八区的功能定位中“朝阳区是国际交往的重要窗口，中国与世界经济联系的重要节点，对外服务业发达地区，现代体育文化中心和高新科技产业基地”的总体定位，本项目所在地恰好位于朝阳区最为国际化的东四环沿线，因此冠呈文化创意产业园的建设不仅符合市政府规划的总体精神，同时也体现出我公司要以自身的项目开发带动周边基础设施建设，加速该地区国际化进程，为奥运会的顺利举办创造良好的城市风貌的长远目标。因此，本项目的开发建设符合北京市。两轴、两带、多中心”的城市发展总体规划，将为加速北京城市化的进程，促进东郊仓储工业区的整体改造，改善东部地区的居住环境和商业商务环境发挥自身的推动作用。项目地理位置具备较好的公共建筑开发前景从所处的地理位置来看，本项目具备突出的地段优势。朝阳区百予湾区域距离中央商务区东缘公里，距离位于四方桥的年奥运会小球馆和华侨城主题游乐园公里，距离朝阳公园的国际公寓区和第三使馆区仅分钟车程，是北京国际化都市进程的前沿区域。项目东距五环路约公里，西距东四环路约公里，北侧的通惠河东路已列入改造规划中。通过道路连接东三环、东四环、东五环及京通路沿线商务区、居住区的人流可以方便抵达本项目，而本区域的商务人士也可以通过以上道路方便的到达北京的任何一个地方。毗邻”是本项目面临的最大发展机遇，由于是北京市商务办公最为密集的区域，几年来随着大量国际企业的进入，租金逐年上涨，使很多起步型、成长型公司望而却步，同时也带动了周边诸多的新兴商务区，目前已经形成和正在改善的交通路网系统也为本项目商务办公提供了有利的交通支持。就商业项目而言，在四惠桥东侧这一泛典型居住区内，至本项目竣工时累计开发面积将超过万平方米，大量的由商品住宅开发所带来的新增常住人口，有较强的消费能力，为本项目的商业物业经营奠定了客流基础；同时，由于本项目所处区域位于北京城市总体规划（）伸中央商务区糟奸翳）简称，位于大北窑国贸及其周围的区域第10页联通城市中心区与边缘居住区的交通节点位置，便捷的道路交通将为本项目商业提供稳定、广泛和大量的外部客源。从区域内商业项目的发展现状上看，商业中心区域的地位已经初露端倪，本项目的商业部分无疑将成为北京东部最大商业区的受益者。该项目的开发符合主办单位的战略发展规划该项目开发有利于合理规划使用土地，提高住宅项目的整体形象和品质，并为本地区住宅项目提供便捷的商业配套设旌，使用地效益最大化。同时，开发建设一定规模的公建产品，形成持有经营的物业资产，对于安置企业职工就业，调整产业结构，将起到重要作用，符合冠呈公司总体发展战略目标。第11页一、北京市总体经济状况分析第二章市场分析年，北京市整体经济依然保持健康良好的发展势头，主要领域保持平稳运行，各项措施得到有效落实。经济运行在平稳性、协调性、效益性等方面出现积极变化，主要特点是工业持续快速增长，消费市场总体平稳，投资增速趋于稳定，贷款降幅有所减缓，价格指数小幅攀升，城乡居民收入进一步提高。国内生产总值“年，北京国内生产总值（）已经达到了亿元，按可比价格计算，较年增长。其中，第一产业增加值亿元，下降；第二产业增加值亿元，增长；第三产业增加值亿元，增长。按常住人口计算，当年人均达到元（折合美元），比上年增长，是年的倍。”社会消费品零售总额北京年社会消费品零售总额为亿元，同比增长，扣除物价上涨因素，实际增长。”可支配收入年城镇居民人均可支配收入已经增长到，元年，比上年增长。扣除物价因素，实际增长。根据预测到年，北京城镇人均可支配收入每年将会以的速度增长，而消费性支出将会以的速度增长，到年人均可支配收入可达到，元人年。人均可支配收入的不断增长将有力地支持社会消费品零售总额的快速稳定增长。”消费价格指数北京消费价格指数从年的降至年的，高于上年个百分点。预计未来北京消费价格指数在中短期内将保持稳定。“年月日市统计局和国家统计局北京调查总队发布的年北京国民经济和社会发展基本情况及经济普查北京数据修订结果年月日市统计局和国家统计局北京调查总队发布的年北京国民经济和社会发展基本情况及经济瞢查北京数据惨订结果年月日市统计局和国家统计局北京调查总队发布的年北京国民经济和社会发展基本情况及经济普查北京数据修订结果“年月日市统计局和国家统计局北京调查总队发布的年北京国民经济和社会发展基本情况及经济普查北京教据修订结果第12页房地产开发全市完成房地产开发投资亿元，比上年增长，增幅比上年回落个百分点。全市房屋施工面积万平方米，比上年增长；其中住宅万平方米，增长。房屋竣工面积万平方米，增长；其中住宅万平方米，增长。商品房销售面积万平方米，增长；其中住宅万平方米，增长。商品房空置面积万平方米，增长。商品房销售额亿元，增长。房屋销售价格指数为，高于上年个百分点，其中商品住宅销售价格指数为，上升个百分点。城镇居民人均住房使用面积平方米，比上年增加平方米，比年增加平方米。”二、北京市商业地产和写字楼市场分析北京商业地产市场（）北京商业地产市场现状，供应、吸纳状况及分析年，北京市商业市场累计销售面积达到平方米，共计套，成交金额亿元，平均成交价格元。其中成交面积比上年提高，成交金额比上年提高，单价上涨蹋，充分说明商业物业正处于一个良好的发展成熟阶段，供需两旺。”层前北京商业物业发展处于初期阶段，尚不具备成熟市场的特征和发展规模。但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京经济持续发展，商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型现代化的购物中心、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布。居民对消费品的需求呈逐年上升趋势，消费品价格指数持续下降，为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。因此开发商对商业地产重视程度加强，街区型的商业发展得更为迅速。近年商业物业供应量较大，预计年会有小幅度的调整，同时市场细分得到加强。（）北京商业地产市场需求状况分析第一、随着年向国外零售业逐步解禁，外资零售企业必将加紧在北京市场”年月日市统计局和国家统计局北京调查总队发布的年北京国民经济和社会发展基本情况及经济瞢壹北京数据修订结果年月日市统计局和国家统计局北京调查总队发布的年北京国民经济和社会发展基本情况及经济瞢查北京数据修订结果第13页的扩张，而国内外零售企业间的市场竞争将越发激烈，这会带来对商业地产的大量需求。第二、受整体经济走势影响，消费市场的规模将不断扩大。在年人均可支配收入、全市社会消费品零售额都保持增长的情况下，年全市社会消费品零售额将继续走强，居民购买力也将不断提高。第三、根据权威机构的商业调查显示，对开设新店有近期计划和中期计划的商家占到受调查者总数的；其中，服务餐饮业有的商家有开店计划，比例最高。而在开店计划的调查细目中显示，在未来至年内有开店计划的商铺中，的受调查表示会考虑租赁购买商业街的独立店铺作为新店，比例最高，其次为专业市场中的店铺。第四、据近期北京市统计局数据显示，目前北京市人均商业面积约为平方米，远低于国外发达国家人均平方米商业面积的水平，同时也小于上海市人均平方米商业面积的发展水平。（）北京商业地产发展预测分析细分市场方面，社区型商业随着开发企业对商业认知的上升，街区型商业和底商最先成为近年商业开发的主流。这是因为随着北京住宅郊区化进程的加快，新住宅区不断产生，新需求也应运而生，社区型商业发展的市场空间相应放大。此类商业立足于社区及周边区域，与人们生活密切相关，需求量较大，长期发展前景看好。北京写字楼市场分析（）北京写字楼市场供应与吸纳状况及分析年，北京市写字物业市场累计销售面积达到平方米，共计套，成交金额亿元，平均成交价格元。其中成交面积比上年提高，成交金额比上年提高，单价上涨。”就新增写字楼的分布区域而言，中关村区域的写字楼存量占到北京整个写字楼市场存量的四分之一，其次是区域；而甲级写字楼存量最大的区域则是燕莎商圈，其次是中关村、金融街区域。就新增写字楼的档次而言，甲级写字楼和超甲级写字楼占总供应面积的，其余部分以乙级写字楼为主，前者主要位于、中关村以及金融街等三大热点区域。就新增写字楼的成交情况而言，单次大面积成交量所占比重较大。据租略统计，年这类写字楼产品成交面积达到年度总成交面积的以上。此类公司分为两类，一类盯源自年月甘市统计局和国家统计局北京调查总队发布的年北京国民经济和社会发展基本情况及经济普查北京数据修订结果第14页是国有大型企业，如中国铝业、中国商业银行等；另一类为国外金融机构，如摩根大通、安联投资等。（）租金走向北京甲级写字楼市场租金将趋于稳定。年北京预计将有近万平方米写字楼面积供应市场，且广泛分布于各个区域。其中，在供应面积较多的金融街及地区，新增面积均将达到万平方米；而东二环、东长安街建国门和中关村区域也将分别新增万，万和万的办公面积。虽然新增楼盘去化时间较长，但是年，中国将正式迎来入世过渡期的最后一年。北京作为总部经济发达的国际化大都市，开放程度的全面提升以及经济的持续稳定增长，势必会进一步增强它对国内外投资者的吸引力，为写字楼市场带来更多更广的需求支持。（）市场展望综上所述，我们认为在未来来的几年内，虽然写字楼供应继续放量，但是因为新政（“住宅禁商”）、入世过渡期的结束和奥运会日益临近等多种原因，北京市写字楼市场仍然保持售价、租金的稳中有升。三、区域房地产市场分析、商业项目（）区域商业市场产品细分目前在本区域中，商业产品主要分为两种，即独立商业和社区商业。百子湾地区首先作为的核心居住区逐渐发展起来，因此该区的商业首先表现为社区底商，如后现代城、易构空间、金港国际等早期项目均配有社区性底商。并且在目前的住宅项目中基本均有底商，珠江帝景、沿海赛洛城、金都杭城等。社区商业的建筑形式以底商或者裙楼这种形式出现，主要功能为满足社区里居民的一些日常的消费购物的一个场所，它所经营的业态是和日常的生活是息息相关的，所面对的主要主体是服务于社区的居民，因此，这种商业一般规模较小，设施设备配套较低，经营业态受限制，且基本服务于社区自身，目前此类商业在区域内的四环以西部分已经达到了饱和，本项目所属的四环以东区域还有一定发展空间。独立商业一般表现为综合购物中心或者大型专业卖场等形式，多数独立商业作为区域的商业中心而存在，它的建筑形式更丰富，辐射半径更大。本区域内目前除了家乐福、第15页百安居、燕莎这一处于区域边缘的大型商业外，还尚未有投入运营的大型独立商业。但这一状况将很快改变，大成国际中心、东都等大型独立商业将陆续投入运营并为区域带来巨大的商业人流和商业机会。（）区域商业项目列表表区域商韭项目项目名称商业形式商业建筑面积租金出租率业态餐饮、美容美发、便利店、酒底商、独立后现代城万平米元平米吧、洗衣店，房屋中介等社区商铺配套商业中天、中原房屋中介、作品酒易构空间底商万平米元平米楼、洗衣、航空售票、酷赛台球等锾饮、美容美发、便利店、洗金海国际底商、裙房万平方米元平米衣店等社区配套商业福奈特百望齿科翰皇连锁、金港国际底商万平米元平米元康大药房、民生银行等风度柏林底商万平米元平米医药、超市等乐成国际底商万平米元平米传奇底商万平米沿海赛洛城底商万平方米元平米写字楼底苹果社区商，独立商万平方米业金都杭城底商、裙房万平方米独立商业、肋东都万平米元平米美凯龙、美罗城、迪卡浓底商、裙房独立商业、外企大厦万平米写字楼底商第16页大成国际中心独立商业万平米乐购超市（产权商铺销售中）底商、独立餐饮、美容美发、便利店、酒合生旗舰万平米元平米商业吧、房屋中介等配套商业从表可知，区域内底商类的社区配套型商业物业供应相对过剩，业态规划简单重复，出租率较低，而纯商业项目如东都等受到了大型国外商业机构的青睐，可见百子湾区域已逐步由自给自足的社区配套商圈向京城东南部的商业中心区转变。（）区域商业市场发展趋势经过对区域商业物业的调查、研究，我们得出以下结论独立商业的发展机遇大于社区商业的发展机遇根据目前大百子湾区域的商业项目现状来看，区域内的社区型商业供应相对过剩，空置面积较多，而已经问世的独立商业项目则市场反应较好，如燕莎和东都项目。四惠桥及大百子湾区域未来会形成散点状商业集中区其中之一为家乐福、百安居和在建的外企大厦，这一区处于广渠路与西大望路交汇处。主要为超市和家居，另外原来西大望路的餐饮业也主要集中于此。之二为东都，以其超大的规模和成功的招商策略吸引了大型商业龙头美凯龙、美罗城和迪卡侬进驻，又有东四环便捷的交通为其配套，使东都将成为该区最具竞争力的商业中心；之三为大成国际中心，处于百予湾路与东四环交汇处，定位为高档大型购物商业，并颇具规模。可以预见，随着这些商家的陆续进入营业，再加上周边住宅项目的陆续入住，以大郊亭桥为中心，东西广渠路为轴线，南北东四环为交通干线，将形成一个全新的区域型商业中心。这些项目的聚集在带来激烈竞争的同时，也吸引了大量的客流，为后续小型商业项目的招商、经营，奠定了客户基础，提供了规划经验。京东商业中心区已初具规模，后来者需以特色和差异取胜在大百子湾区域，新的商业项目不断出现，未来竞争将较为激烈，但是由于在市场培养过程中会不断出现优胜劣汰，而本项目在开发时间上又晚于现有的商业项目，因此本项目在业态规划、比例控制、商业管理和营销推广方面较有时间优势，用以借鉴其他项目的经验和避免重复其他项目的错误。因此，产品的创新和营销的创新将成为本项目成功的关键。综上所述，在百子湾区域这个充满商机、并且逐渐成熟的商业区域内，本项目应通第17页过科学的商业经营理念，以及灵活、创新的建筑规划和特色、差异的业态规划去创造良好的经济效益和社会效益。、办公产品四惠桥东南地区和百子湾地区作为传统的厂区和仓储区，分布着一些工厂和由于北京东站和建材市场的存在所产生的一些仓储、货运的行业，由此派生出一些化工产品、商贸、代理、货运、装饰、建材等类型的公司，另外加之邻近，因此一些承受不了高租金的小型企业或者不需要在商务核心区办公的企业选择在此办公，主要有咨询、中介、科贸、技术服务、设计、广告等类型，刺激了四惠桥东南地区和百子湾地区的办公产品的发展。随着四惠桥东南地区和百子湾地区的整体规划完成，住宅项目的快速开发，该区居住人群也日渐增多，商业和办公类物业不断出现，目前主要体现为商住两用楼和商务楼如后现代城，还分布一些早期建设的丙级写字楼，如居安写字楼、大望写字楼等，近来该区市场也逐渐出现了一些高档写字楼项目。（）区域办公市场产品细分百子湾地区目前办公市场状况主要分为三类丙级写字楼即早期建设的办公楼，如居安写字楼、鑫企旺写字楼（据悉该楼可能于明年拆迁）、友金大厦、宏久写字楼、浩然大厦、中水商务楼等，这些楼交通位置尚可，但产品硬件已经很陈旧，办公条件较差，配套设施落后，其客户多是从事工业产品销售代理、装饰、贸易、货运、技术服务、建材等行业。随着区域改造进程的深入，此类物业将逐步退出市场。商住楼其一为以住宅立项的办公楼，其中有纯商务楼如后现代城、号楼，在售的苹果社区北区、东都和传奇，这些项目是按办公设计的开问式办公，可以做到一定程度的分割组合；其二为商住两用楼，如易构空间、金港国际，此类项目的商住楼多数临街，且带有部分住宅的格局或特征，客户多数处于创业初期。年月日开始，北京市工商行政管理局停止为以住宅为办公地的企业办理营业执照（所谓“住宅禁商”的“”新政），此政策必将使区域内过热的商住楼建设降温，大量的商住产品在一段时间内只能“消化”现有客户，为百子湾区域写字楼打开了新的发展空问。第18页写字楼目前区域内写字楼有外企大厦、大成国际中心等几个项目另外，珠江帝景也规划了十余万平方米的写字楼，计划于明年开始施工，金海国际二期公建为万平米，其中部分立项为写字楼，现已动工。（）区域办公市场发展趋势四惠桥东南地区和百子湾区域的规划虽以住宅为主，作为距最近的核心居住区，衍生了对本地办公的需求，后现代城于年区域住宅板块启动时期就推出了商住类产品并取得了良好的业绩。然而，“”新政引起的“蝴蝶效应“减缓了区域内的住宅开发商对商住物业建设的步伐，预计未来几年，若政策执行持续渗透，区域内将不会再出现新兴的商住公寓产品。在区域内商住产品火爆销售、租赁时，不少开发商看到了四惠桥东南地区和百子湾区域的商务价值，纷纷精心策划纯写字楼产品，力图成为区域内的商务中心。如大成创意中心、金海国际等，而外企大厦更是将写字物业自持，以获得长期、稳定、持续走高的租金回报。另外，在四惠桥北的远洋商务中心和住邦项目目前的销售均价已经达到元，商业氛围也已经成熟，将极大地带动一桥之隔的百子湾区域。从市场的表现来看，区域写字楼产品的价值己被供应和吸纳双方所认可，区域商业市场的繁荣将出现在不远的未来。（）区域办公项目列表由表可以看出四惠桥东南地区和百子湾区域内早期的写字楼产品供应量较小，多为以出租为主的丙级写字楼，虽然档次和品质都不高，但由于其位置毗邻中心区，同时具备租金优势，对中小型企业具备较强的吸引力，市场表现较好。从新供应情况来看，这些即将上市的写字楼项目也将目标锁定在了发展阶段的中小企业上，随着周边商务氛围的改善和提高，这些新上市的项目在品质和档次上都有所提升，预计随着的东扩，该区域的办公物业将会得到越来越多中小企业的认知和重视。”。蝴蝶效应”由美国麻省理工学院气象学家洛伦兹（）提出。柏自百度知道第19页表百子湾区域典型办公物业类型项目名称规模租金出租率客户情况居安写字楼万咿元天时工业产品销售代理、装鑫企旺写字楼万元天盯丙级饰、贸易、货运、技术友金大厦万时元天时服务、建材等行业中水商务楼万时元己堪后现代城万时元天时苹果社区万时处于创业初期的咨询、商务楼东都万时中奔、科贸、技术服务、传奇万时设计、广告等行业金都杭城待定外企大厦万咿写字楼珠江帝景待定金海国际二期未定表东泛区域写字物业项目名称项目地址参考价售价租金物业费入住率售价元平米未入住韦伯中心光华路号物业费元平米月东都华腾国际公寓、华售价；元平米未入住朝阳区大郊亭号腾新天地大厦物业费元平米月朝阳区地区东三售价元平米未入住苹果社区转基因苹果环国贸桥东南米物业费元平米月（距东三环米）物业费美元平米月德纳国际广场（甲级）朝阳区百子湾路租金元平米第20页协成商务会馆（乙级）朝阳区大望路租金元平米日申奥商务楼（丙级）朝阳区双井桥租金元平米日朝阳区西大望路与广渠售价元平米未售外企大厦座路交叉路口的西北角物业费元平米月售价元平米富顿中心（甲级）朝阳区国贸南倜租金元平米日物业费元平米月蓝堡国际中心售价元平米朝阳区西大望路（甲级）物业费美元平米月后现代城朝阳区现代城往南售价元平米（后现代中心）米往东物业费元平米月售价元平米未售温特莱中心朝阳区西大望路租金美元平米月物业费美元平米月华腾北搪商务大厦售价元平米朝阳区劲松桥东（商住）物业费元平米月朝阳区朝外红庙延静西华商大厦（甲级）租金元平米日里号在售朝阳区西大望路号售价元平米华贸中心（甲级）（国贸桥东米）物业费元平米月朝阳区百子湾甲号售价元平米在售大成创意大厦（甲级）（东四环百子湾桥东南物业费元平米月角）朝阳区东四环与朝阳路售价元平米未售远洋国际中心（甲级）交汇处慈云寺桥东南角物业费元平米月友金大厦（丙级），朝阳区劲松桥东租金，元平米日住邦（商住）朝阳区东四环与朝阳路售价元平米第21页交叉处慈云寺桥东南角物业费元平米月由表可以看出东泛区域内写字物业种类包括商住和纯写字楼包含有甲级、乙级和丙级三个档次销售租赁兼而有之。由于地处于京城经济热点区域这些项目的出租率都比较高其中一些高档物业如德纳国际广场、华商大厦等项目由于看好对周边区域的辐射效应采用持有经营的形式以获取长期的回报。、区域房地产市场供求现状对本项目的影响写字楼方面由于本项目所处地理位置临近中央商务区随着商务区内可利用土地的逐年减少以及交通拥堵状况的日益加剧商务区东扩的趋势日益显露。同时随着周边环境的日期成熟该区域的商务办公类物业正在逐渐增加尤其是本项目附近的写字楼都将在未来卜年内纷纷入市且入市时间都将早于本项目这将为本项目发展写字楼物业预先打造一个良好的商务氛围和市场知名度。另外区域内的居住群体以白领阶层居多其中相当一部分都会选择自主创业所设立企业的业务范围和目标客户多与和东部商务区相关那么临近及其住所的本项目无疑是其办公选址的最佳选择。商业物业方面目前区域的竞争商业比较多规模较大业态涉及全面包含了大型购物中一，、百货商场、商业街、专业市场、超市以及休闲娱乐（影院、健身等）类商业而随着东都等大型商业项目的启动各大知名商家和特色商业将逐渐入驻在它们的带动下区域的消费力将被全面启动整个区域的商业环境在年有一个飞跃性的改观。总的说来近年来周边不断涌现的公建项目对区域的商务环境起到了很大的促进作用相信未来区域的认可度和成熟度会有很大提升开发写字楼和商业产品将会有很大的潜力。第22页一、社会效益分析第三章经济分析与效益评估、对周边居民生活水平的影响由于本项目地处核心居住区，且预计未来两三年内将成为一个能够提供给万人所使用的大型商业区。随着本项目以及周边相关项目的开发建设，将有效地解决该区域居住人群生活配套问题，提高区域内人口的居住和生活质量。此外，随着广渠路的拓宽，新京通快速路的建设，以及市政基础设施的改善，本地域将成为北京市人文环境较好、居住质量高、规划配套完善的生活社区。本项目的开发建设以及周边相关项目的开发建设将提高百子湾区域商业及服务业的规模和水平。、对区域经济的影响项目的开发建设将会促进区域内外对本区域的投资力度，有利地安置部分劳动力，改善百子湾的综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，促进区域经济持续、健康、快速的增长。对社区的影响随着本地区开发建设的逐步完成，使得该地区成为一个集居住、商业的大型生活社区，将极大的改善该地区的环境状况。本项目完成后，对广渠路沿线的城市景观建设以及该区域的城市面貌起到良好的作用。本项目对运行过程中产生的生活污水、噪音、生活垃圾等污染物将严格进行处理，达标排放。因此本项目的开发将会对提高该地区的环境质量。随着本地区污染扰民企业的迁出和该地区开发建设的逐步完成，该地区将成为一个集居住、商业的大型生活社区，对该地区的环境影响因素有着极大的改善。本项目将在年之前开发完成，主要性质为居住和商业区，届时将大大改善局部生态环境，成为绿色、宜居的城市新区。本项目无“三废”产生，主要治理污水、油烟排气及设备噪声。因此本项目的开发将对提高该地区的环境质量有很好的推动作用。二、经济效益分析财务数据第23页（）计算依据营业税率所得税率折现率开发周期年（）建设总投资万元其中土地费用万元单位面积投资元平方米楼面平均地价元平方米（）资金来源全部为自有资金（）公司拟将全部物业用于持有经营项目年租金收入万元商业年租赁收入万元（出租率）可租赁面积矿租赁单价元”月（不含物业费）写字楼年租赁收入万元（出租率）可租赁面积时租赁单价元月（不含物业费）车库租赁收入万元（出租率）可租赁数量辆租赁单价元个月注以上数据均为项目第一年的租赁收入。（）财务指标财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年（）财务评价基础数据的选取建设投资主要包括土地费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。共需资金万元。第24页项目计算期选取该项目分为准备期、建设期两部分，其中准备期为年月年月；建设期分为年，即年月至年底。包括项目前期、施工期、竣工验收期、投入运营期。经济效益租赁收入、税金、利润（）物业租赁预测区域内的公建租金递增率第一年为，以后保持年增长率。在第五年与第十年区域面貌得到大的改善，租金有较大增长，达到，以后租金保持稳定。保守估计本项目第一年的商业出租率，写字楼出租率为，以后每年上涨，至。项目商业初期租赁单价元平方米月，写字楼租赁单价；元平方米月，车库租赁单价元个月考虑到物业在周期内价格上涨因素和通货膨胀等因素，累计年租金万元，其中商业部分年租金收入；万元；写字楼年租金收入万元；车库年租金收入万元。（）税金及附加按照税率计算营业税及附加，共计万元（按年计）。（）利润估算本项目利润总额为万元（按年计），税后利润为万元（按年计）。（）项目建设经济效益评价财务净现值万元财务内部收益率敏感性分析租赁收入、建设投资、经营成本对内部收益率的影响程度都比较大，但租赁收入变动对内部收益率的影响大于建设投资和经营成本对于灵敏度的影响。（）经济效益评价结论项目总投资万元，项目财务净现值万元，内部收益率，财务指标基本令人满意，具有稳定的盈利能力。从敏感性分析可知，本项目具有较好的抗风险能力。综上所述，本项目在财务上可行。三、投资估算及资金筹措、估算依据第25页本项目投资估算依据初步方案提出的各项技术参