物业管理案例分析

物业管理案例分析案例一员工违规操作造成的法律责任由谁负某物业管理公司的一名保洁员在该公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤。王某为此要求该公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失，否则，将向人民法院起诉该公司。该公司认为他们曾经多次教育员工在工作期间严格遵守操作规程，严禁高空抛物；且事发后，该公司已将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当自己向该名保洁员索赔，与公司无关。案例二访客崴伤脚物业管理公司是否应承担责任周小姐在某晚去一小区探望朋友，恰逢该小区因供电局检修线路而停电。周小姐走在小区的道路上时，被一块石头崴伤脚。于是，周小姐认为物业管理公司没有保障小区道路的明亮并清理障碍等，应承担责任，并要求给予经济赔偿。案例三业主拆暖气放弃集中供暖怎么办2001年8月，孙先生购买了宣武区的一处房屋后，与小区物业管理公司签订了供暖协议书，约定由物业管理公司为他家供暖，供暖费为每采暖季30元平方米。孙先生说，入住几年来，由于小区在供暖季供暖温度始终偏低，他每年都需要用空调取暖。2005年9月，他干脆将家里的暖气全部拆除。孙先生说，当时他通知了物业管理公司，对方没有要求他恢复暖气安装，并答应可以免除他部分供暖费。最近，孙先生被物业管理公司推上了被告席，理由是他拆除暖气后拖欠供暖费，物业要求他支付上一供暖季的供暖费19305元。同时，物业管理公司否认曾答应过孙先生可以免除他部分供暖费。案例四物业管理公司能擅自处理寄存的书柜吗钱先生原来家住上海某小区，因故将一只价值几千元的书柜寄放在物业管理公司指定的临时寄存家具处，并付了相关费用。目前当他要将该书柜搬出时，发现书柜已不见。经多方打听，得知已被物业管理公司处理掉。钱先生和物业管理公司交涉半个多月，对方始终未拿出一个解决方案。物业管理公司解释说，当初，钱先生租用物业管理公司一间专门存放家具的房子，为期两个月。之后又有几名业主租用过那间房子。前不久，物业管理公司在整理房间时，发现书柜一时找不到物主，就叫清洁工处理了。案例五小区自家楼门口丢失自行车，业主要求赔偿怎么办某日，付女士所在的小区一夜之间同时丢了4辆自行车，但是物业管理处只赔偿车棚内丢失的自行车，放在自家楼门口的却得不到赔偿。某日下午记者在该小区看到，一个绿色自行车车棚建在塔楼中间，车棚外有近200辆自行车围在塔楼周围。车棚看守人告诉记者，去年年底车棚里的206个车位就已经满了。付女士说，她也想把车子存到车棚，可车棚车位不够，而且她向物业管理处交了保安费，物业就应对业主的人身、财产安全负责，物业应当对此承担责任。案例六业主养公鸡扰民怎么办开元国际管理的某小区5栋的一位业主来到物业管理处投诉，反映他家楼上有人养鸡。鸡每天天不亮就打鸣，严重影响正常休息，使其老年冠心病加剧，要求管理处马上出面处理。接堕人员首先给予安抚，并且承诺立即进行调查和解决。案例七屋顶维修费由谁来承担某小区多层住宅的顶楼业主张先生，最近发现下雨时他家屋顶有很多地方渗水，于是到物业管理公司的客服中心报修，客服中心当天就通知工程部安排维修，工程部安排维修人员立即赶赴现场了解情况。维修人员在现场观察后认为，只要在屋顶渗漏部位重新烫沥青就可解决，但提出该楼宇已经超过开发商保修期限，维修费用应由张先生承担。但是，张先生对此提出质疑。案例八业主楼道滑跤摔伤责任谁来承担麦某2004年2月11日上午10时从家中外出，当行至其住所二楼到一楼的楼梯时，麦某突然脚下一滑，一头栽下楼梯，原来楼道内有一滩积水，路面湿滑。其家属迅速将其送至中山大学附属第三医院急诊室检查，2004年2月13日经确诊为闭合性左股骨颈骨折，遂住院进行手术。在住院期间，因病情需要麦某家人为其雇请了一名护工，2004年3月10日麦某方才病愈出院。为治病花去了大把费用的麦某和家人愤懑不已，他们认为是小区的物业管理公司没有按照物业服务合同的约定搞好楼梯的清洁工作，致使小区内设施隐藏不安全因素。后经过调查，麦某及其家人了解到小区的物业管理公司已将清洁工作承包给某清洁服务有限公司。因此麦某要求物业管理公司和清洁公司对其遭受的身体及精神损失承担全部责任。赔偿包括精神损失费8000元在内，共48358元。案例九车辆破损进入车场后车主推卸责任怎么办某日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻护卫员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向护卫班班长汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认。次日清晨6时20分，护卫员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。护卫员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真实性一方据理评说，一方拒不认账，一时难以扯清。案例十物业管理费和采暖费应该怎样追缴1994年，杨某在沈河区购得一处住宅，并与某物业管理公司签订了物业管理协议。杨某在交纳了L994年9月L996年12月的物业管理费、采暖费、电费后，不再交纳任何费用。2004年7月19日，该物业管理公司诉至沈河区法院，请求法院判令杨某给付19972003年的物业管理费、采暖费和水费。案例十一员工违规操作是工伤吗某日上午9时，某物业管理公司管理处维修技术员李某、于某对小区配电中心低压配电柜进行带电除尘作业，在施工作业中，李某、于某觉得使用手动皮风器的除尘效果不好，便改用毛刷刷毛宽5CM，长L2CM；手柄长L7CM进行除尘作业，但未对毛刷的铁皮进行绝缘处理刷毛与木柄连接处的铁皮长L2CM，宽L5CM。下午2时30分，于某在对一个配电柜除尘时，刷子横向摆动导致毛刷的铁皮将C相母排与零排短接，造成短路，联络断路器总闸保护跳闸。瞬间短路产生的电弧将于某的手部、头发和面部有不同程度的烧伤，李某也受了轻微伤头发和眼眶。管理处即刻安排专人将于某送至医院医治，同时组织人员对配电系统进行检查，L5时30分设备恢复正常运行。物业管理公司事后认定于某情况属于个人违规操作所致，故仅给与300元补助，未按照工伤处理。于某不服申请了仲裁。案例十二业主的装修损失物业管理公司承担吗某物业管理公司在前期物业管理工作中，由于疏忽大意未将“业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修”的住宅装修期定告知业主。多名业主在不知情的情况下，装修时封闭了共用管道检修孔。此后的物业使用中，共用管道发生堵塞，在疏通修理的过程中，给业主的装修造成了一定程度的损坏。业主向物业管理公司提出赔偿要求。案例十三污水倒灌给业主带来损失谁承担某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象。接业主报修电话后，物业管理公司进行了现场勘察，发现堵塞物位于5楼业主阳台的排水管中。该业主考虑到自己的房子新装修好，借故阻挠物业管理公司进来维修。数天后，因排水管道严重堵塞，污水从2楼业主的房间中倒灌出来，给其造成严重损失。2楼业主依据自己的损失向物业管理公司索赔。案例十四新购住房发生的维修责任由谁承担陈先生年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，该房部分墙面开始渗水，损坏了陈先生室内的部分装修。陈先生为此多次向物业管理公司反映，物业管理公司两次派人前来维修。但是，该房墙面渗水问题仍然存在。物业管理公司表示，其已尽了维修义务，陈先生应向房地产开发商进行交涉。陈先生对此甚为不解。案例十五赠送阁楼应不应该交物业管理费李先生购买了一套住房，开发商承诺赠送阁楼。李先生屋顶的阁楼，顶部与地面高差约4米左右，而四壁是倾斜屋顶坡面，只有约半米为垂直墙面。李先生说，当初与开发商签约时开发商没把阁楼部分计入销售面积，仅按复式两层楼的建筑面积写进合同，合同中标明的建筑面积为L50余平方米。而物业管理公司要求在此基础上再加上阁楼面积约30M2进行收费。案例十六小区道路上管井多怎么办某小区在施工过程中，物业管理公司就曾多次向开发商提出，小区的道路上管井过多、过密，希望能够调整位置或者加以妥善处理。然而由于是“子”公司，人微言轻，再加上销售火爆，没有市场压力，这一意见和建议并未得到开发商足够的重视。业主一住进小区，矛盾马上就暴露出来。没有实行人车分流的小区道路上人来车往，那些与井箍密贴不严的井盖被压得乱响，到了夜间更是搅得邻边住户心神不安。于是，业主纷纷投诉到物业管理公司。案例十七垃圾桶位置之争某小区自装修开始，102室业主就投诉垃圾桶位置离他家窗户太近，不卫生且有煞风景，要求将垃圾桶移走。可现场除101、102室前勉强有放垃圾桶的位置外，就近没有其他合适的位置。物业管理处在承诺将安排专人对垃圾桶进行定期清洗、垃圾实行袋装、及时清运等多项建议仍不能奏效的情况下，安排人员将垃圾桶移至该楼侧边自行车棚处。第二天，该栋楼上有业主向保洁员投诉，说垃圾桶距离太远，倒垃圾不方便，有的甚至将垃圾直接倒在单元门侧边地面上，以示抗议。不得已，该栋保洁员在不知情的情况下，又将垃圾桶移回了原位置。L02室对此意见很大，认为物业管理处是在蒙骗他。万般无奈，物业管理处抱着应该不会被101业主投诉的侥幸心态，安排人员将垃圾桶移至L01室侧边位置。然而很快，101室业主即来到物业管理处强烈抗议，要求物业立即恢复垃圾桶的位置，并在当天晚上私自将该栋垃圾桶搬回原来的位置。这使得L02室对物业管理处极为不满，要求问题必须立刻解决。案例十八业主有了成见怎么办某小区一位业主装修时，擅自在阳台顶棚焊接铁架，与楼宇内其他阳台极不协调。管理处发现后，立即发出停工整改通知书。业主对此怨声载道，说管理处限制她的自由，铁架非搞不可。管理处有关人员三番五次地耐心给她讲解装修管理法规，说明保持楼宇外观统一的必要性，在原则问题上决不退让。业主看出管理处态度坚决，只好按照要求进行整改。虽说违章装修的问题解决了，但这位业主的心中也留下了对管理处的成见。影响了之后与业主的沟通，对此管理处应该怎么办案例十九小区围墙倒塌砸坏汽车，物业管理公司该不该赔2005年6月24日凌晨，吴先生住的小区一段围墙突然倒塌，将他的汽车砸坏。因多次与物业管理公司协商无果，该车一直未能修理。后吴先生单独委托价格鉴定机构对汽车修理价格进行了评估，物业管理公司拒绝恢复车辆原状和赔偿损失，吴先生不得已只能根据评估报告自行修理。他请求法院让物业管理公司支付汽车修理费、拖车费和评估费共计31026元。物业管理公司辩称事故发生后，吴先生向某保险公司提出赔偿申请，并于同日获得保险公司赔偿的车辆维修费和拖车费27923元，因此，吴先生无权作为诉讼主体请求物业公司支付修理费、拖车费和评估费等费用。在本案中，吴先生的实际损失为22626元，保险公司实际赔偿了吴先生2792340元，即吴先生的损失已全部获得赔偿，而保险公司赔偿超过评估价值的部分属于保险公司的自愿行为，其也无权向物业管理公司追索。此外，物业管理公司曾对小区的围墙进行过维修保养，并尽到了物业管理单位的义务。事故发生当日因降雨量很大，致使建造多年的围墙倒塌，并损坏了吴先生的车辆，因此吴先生的损失属于因意外原因导致的损失，不应由物业管理公司承担。案例二十保安未抓到窃贼，物业被判失职要赔偿由于家在一楼且位于小区一角，严先生在住房上自行开设的一扇窗户外安装了防盗栅栏。2004年1月28日下午1时许，两名窃贼进入小区，一人从严先生家自行开设的窗户爬了进去。正当小偷入室时，在隔壁小区目击一切的另一住户陈某，立即奔至严先生小区的门卫室向保安人员报告。保安接报后前去巡视却未发觉异常情况，于是保安便又折回了门卫室。下午3时许，严先生回家，发现家中现金被盗23300元，当即报案。尽管不久后两名窃贼在另行作案时被捕，但严先生却以因保安的疏忽直接导致家中失窃而将物业管理公司告上法庭。案例二十一市政水压低业主屡屡投诉怎么办某花园13层采用一次供水，其他部分实行二次供水。由于市政供水的水压偏低，导致3层以下用户的热水器经常无法使用，停水、断流现象频频发生。管理处多次向供水企业口头和书面反映，供水情况却一直没有得到改善。业主经常就此问题进行投诉，甚至有人还出言不逊。案例二十二业主投诉噪声扰民怎么办某山庄入住后不久的一天凌晨，凌云L02室的业主来投诉，反映地下室水泵发出的低频噪声和水锤的撞击声，严重干扰他们的睡眠。维修班长马上到业主家中及水泵房实地勘察，发现投诉属实。于是当即采取了临时性补救措施停小泵，用大泵，先消除水锤的撞击声，保证业主当晚能有一个较好的睡眠环境。同时向业主承诺，等天亮以后再想办法给予彻底解决。案例二十三租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私，但联系不上正在国外的业主。按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，否则管理处不予放行这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情。急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便。物业管理公司应该怎么办案例二十四夜间电梯停运延误抢救，物业管理公司是否应承担责任某夜2时许，家住某小区高层楼宇的孙姓老人心脏病突发，老人家属拨打急救电话后，立即背着老人冲向电梯口，但此时电梯已停运，由于老人是心脏病不方便多动，所以不能由家属背着从楼梯下楼，等家属辗转联系到电梯值班人员，已经与老人发病时间隔了将近一个小时，老人因抢救无效死亡。其家属认为物业公司应按照约定提供电梯服务，其未按约履行义务，致使老人在病情危急的情况下无法使用电梯而导致死亡，应赔偿丧葬费、死亡赔偿金及精神抚慰金共计25万元。案例二十五外墙挂广告住户家长毛责任谁承担张先生是大东区草仓路某小区的业主。2004年LO月30日，他与负责小区物业管理的物业管理公司签订了一份协议。协议约定，物业管理公司在张先生家西外墙处做墙体广告，并在广告期间给张先生一定补偿。协议签订后，沈阳某广告有限公司开始在张先生家西外墙体上安装广告牌。此后，张先生发现自家室内墙壁角部发霉。去年4月下旬，他将物业管理公司和广告公司告上法庭，称物业管理公司和广告公司在家西外墙上安装广告牌，致使屋内墙体长毛，要求赔偿经济损失一万元，并将墙面恢复原状。案例二十六这样的物业管理招标合不合法某物业管理公司接到了成都某开发商发出的招标邀请，参加了由该开发商举办的大型住宅区物业管理招投标活动。后该开发商向该物业管理公司发出“中标通知书”，通知该物业管理公司中标。该物业管理公司依照约定前往成都与该开发商签订”前期物业管理服务合同”。到达成都以后，该物业管理公司发现该开发商同时向3家物业管理公司发出了“中标通知书”，该物业管理公司要求依照投书的内容签订”前期物业管理服务合同”。但开发商表示，需要就前期物业管理服务合同的主要条款与3家物业管理公司再进行协商，并根据协商的结果确定与哪家物业管理公司签订正式合同。案例二十七业主委员会贴失实“公告”怎么办思南新苑位于思南路88号，由陆家嘴物业公司进行前期物业管理。思南新苑业主委员会成立后，于当年9月23日在小区的公告栏内张贴致业主书情况汇报，说陆家嘴物业公司做假账，侵吞属于思南新苑小区全体业主的停车费，并且将小区的设备运行维修费挪作发工资及其他用途，侵占了业主的利益。陆家嘴物业公司一纸诉状把思南新苑业委会告上法庭。法院审理后认定，思南新苑业委会在小区内张贴致业主书情况汇报，措辞激烈，且所涉事实依据欠充分，其申诉意见缺乏事实依据案例二十八乱停车的访客蛮不讲理怎么办某双体日，一辆外来的挂着武警牌照的白色宝马车停在某大厦地下车库进出通道的挡车器前，要求存车去见楼上的一位业主。车库保安员礼貌地上前告知，这里都是私家车位，不能停放外来车辆。车主转而又要求打开车挡，说到车库调头后就走。谁知他进了车库，并没有要走的意思。保安员再次前去，委婉地劝其另寻就近的停车场，车主竟破口大骂。管理处安全主管从办公室的监视器中发现了这一情况，急忙赶到现场。他应该怎样处理这件事案例二十九业主遛宠物污染环境怎么办在北京欧陆经典万兴苑小区，许多业主家里都养了猫、狗等宠物。养宠物的人大多有个习惯，就是每天清晨和傍晚，带宠物到小区内遛圈。此时也恰逢宠物便溺的时候，经常弄脏小区的道路、广场、绿地等。案例三十不帮业主抢险，物业管理公司是否应承担责任张先生在江北某小区内有一处一楼的门面，经营着一家餐饮店。2006年7月7日早上6时许，天降暴雨。小区人行道下的排洪沟突然爆裂，大量污水迅速涌入地势较低的餐饮店内。店内人员来不及抢救店内财物，造成店内存放的食品、原材料及部分设施设备被污水浸泡、毁损。事发时，小区的物业管理处也遭受了污水的袭击。物业管理处工作人员忙着抢救自己的财物，没有派员工对该店的财物进行抢救，没有一个人来张先生店里帮忙。据悉，20022005年，该排洪沟已发生4次爆裂。事后经清点，物业管理处认可张先生遭受的财物损失为15万余元。由于赔偿问题没有得到解决，张先生将物业管理方告上法庭，要求赔偿财物损失15万余元和停业损失共计32万余元。物业管理法规部分1、某集团组建新的物业服务企业，已领取营业执照，注册资金为350万，准备响应一个25万平方米建筑面积的住宅项目物业管理招标。请回答1物业服务企业是指的企业A、依法取得独立法人资格B、具有相应资质C、从事物业管理D、从事物业服务2新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30天内持等文件向注册地房地产主管部门申领资质。A、营业执照企业章程B、物业管理专业人员职业资格证书和劳动合同C、缴纳社会保险费或综合保险费D、取得物业管理师资格的专业人员不少于一人3根据相关规定，你认为该公司可以核定为。A、一级资质B、二级资质C、三级资质D、三级资质并设一年暂定期4以该公司的资质如果参与了以上项目的投标，你认为。A、注册资金已符合要求，B、可以参加投标C、超越了资质等级承接物业管理业务D、房地产主管部门可以进行处罚5该公司核定相应的资质后可以承接以下的物业管理项目。A、各种物业管理项目B、30万平方米以下住宅和8万平方米以下非住宅C、20万平方米以下住宅和5万平方米以下非住宅D、20万平方米以下住宅和8万平方米以下非住宅2、某售后公房小区内楼道的栏杆年久失修，突然断裂，导致肖女士意外从三楼摔到二楼。居民呼救后，物业服务企业人员及时赶到了现场，将肖女士急送医院治疗，被诊断为右侧股骨粉碎性骨折。肖女士为此住了三个月的医院。出院后，双方就赔偿问题多次协商，均没谈拢。肖女士遂将物业告上了法庭。经审理，法院作出判决，物业赔偿肖女士医疗、营养、护理、伤残赔偿、精神损失、律师费等共计596万元。请分析此案1物业服务合同应当对等内容进行约定。A、物业管理事项B、服务质量C、双方的权利义务D、违约责任2物业管理条例规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，为业主提供。A、物业服务B、相应的服务C、优质的服务D、需要的服务3该小区内楼道的栏杆年久失修，说明物业服务企业。A、未能履行管理规约的规定B、未能履行物业服务合同的约定C、对公共部位没有尽到巡查、维修、养护的义务D、对危及公共安全的情况没有采取应急防范措施4该案法院判决物业服务企业赔偿596万元，是因为。A、物业服务企业是公共部位设施管理维修的责任人B、由于未能履行物业服务合同约定，导致业主人身受到损害，应当依法承担相应的法律责任C、物业服务企业是小区的管理者，应当承担法律责任D、肖女士是小区业主，凡人身受到损害，物业服务企业都应当赔偿5物业存在安全隐患可能危及公共利益或他人合法权益的，。A、责任人应当及时维修养护B、责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可由物业服务企业维修养护C、责任人不履行维修养护义务的，依法追究刑事责任D、维修费用由责任人承担3、某房地产开发企业建造一住宅小区，建筑面积十万平方米。2007年5月通过招投标选聘了物业服务企业，2007年10月1日开始售楼。请问1建设单位应当在销售物业之前做好以下工作。A、制定临时管理规约B、选聘物业服务企业C、将临时管理规约向业主明示D、对遵守临时管理规约予以书面承诺2根据物权法的规定，业主对建设单位聘请的物业服务企业，。A、一定要认同B、有权依法更换C、到前期服务合同期满可以更换D、成立业主大会后可以依法更换3根据物权法的规定，对于建筑物及其附属设施，业主。A、可以自行管理B、可以委托居委会管理C、可以委托物业服务企业管理D、可以委托其他管理人管理4小区内的业主应当在物业所在地的区、县的指导下成立业主大会。A、房地产行政主管部门和人民政府B、房地产行政主管部门或街道C、房地产行政主管部门或民政部门D、房地产行政主管部门和街道5如果该小区符合条件成立业主大会，选举业主委员会的，应当白业主委员会成立后30天内，向物业所在地备案。A、区、县房地产行政主管部门B、街道办事处C、乡镇人民政府D、居委会4、某房地产公司开发的景泰花园共有商品房1126套。从2004年LL月开盘出售，到2005年5月全部销售完毕，并交付使用了960套，占全部建筑面积的85。2005年7月，该开发企业和物业公司共同筹备成立业主大会的各项事宜，并建议在该小区的围墙内侧让广告公司做一些广告牌，使小区业主能有一些收益。请分析1该小区成立业主大会符合哪一项条件。A、出售建筑面积50以上B、首套住房出售并交付使用已满两年C、房屋入住超过50D、出售并交付使用的建筑面积达50以上2召开首次业主大会应当由书面报告房地局。A、物业公司或建设单位B、街道办事处或居民委员会C、建设单位或业主D、业主委员会或业主大会3房地局接到建设单位书面报告后应当。A、和物业公司组织业主推荐产生业主大会筹备组B、和街道办事处组织业主推荐产生业主大会筹备组成员C、筹备组成员名单白成立后七天内在小区书面公告D、筹备组白成立后三十天内召开首次业主大会4利用小区的围墙内侧做广告，应当由。A、业主大会决定B、经营收益归物业公司和业主共同所有C、经营收益归拥有该物业的业主所有D、主要补充物业维修资金5业主大会的主要议程有。A、表决通过两个文件业主大会议事规则和管理规约B、选举产生一个重要机构业主委员会C、作出一个重要决定一对原有的物业服务企业是续聘还是另行选聘D、选举业主委员会主任、副主任5、本市某一住宅小区内按规划配置的属于开发商地下停车库尚有空余，但开发商只售不租，造成部分车主路面乱停车，且不付停车费，由此引起矛盾。业委会和物业公司都颇感棘手。请分析1物业管理区域内的机动车停车场库，。A、必须提供给本区域内的使用人使用B、只能提供给本区域内的业主使用C、应当提供给本区域内的业主使用人使用D、可以提供给本区域内或区域外的的业主使用人使用2停车位尚有空余的，可以给本区域外的单位或个人使用。A、临时出借B、临时抵押C、转让D、临时出租3业主大会决定对车辆在全体共用部分停放的。A、不得占用消防通道B、不得妨碍行人和其他车辆通行C、如有违规，物业公司可以按约定进行处理D、费用由责任人承担4物业服务企业应当按照以下要求提供停车管理服务。A、履行物业服务合同相关停车管理的约定B、制定停车管理制度C、地面、墙面设立交通标识D、遵守业主大会决议5此案应如何处理A、建设单位按规划要求配置的停车设施，尚未出售的应当出租，不得闲置不用。B、停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主和使用人C、按照规定或约定机动车停放人应交纳车辆停放费D、车辆在公共部位停放的收益，归共同拥有该物业的业主所有6、某住宅小区分二期开发。一期完工后，业主入住，并成立了业主大会。业主大会就整个区域的物业管理事项作了约定一年后，二期工程完工，二期部分业主以一二期物业有差异为由，要求在一二期物业之间增设围墙，并称一期业主大会无权对二期的物业管理事项作出决定，要求独立成立业主大会，另行选聘物业服务企业由此引发矛盾。请分析1该小区二期部分业主要求独立成立业主大会。A、正确。因为是分期开发，物业档次不同，所以可以独立成立业主大会B、正确。如果二期另行选聘物业服务企业，则可与一期物业开展竞争，优胜劣汰。C、错误。该小区虽分期开发，但属划定为一个区域，配套设施设备共有D、错误。划定为一个区域的二期业主进户后，自然成为该业主大会的成员，不可再单独另行成立业主大会2业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知。A、房管部门B、街道政府C、业主大会D、建设单位3建设单位在继续销售该区域内其他物业时，应在中明示业主大会的决定事项。A、业主公约B、业主大会议事规则C、销售合同D、物业服务合同4一期业主大会的决定，对具有约束力。A、一期业主B、已进户业主C、已入住业主D、全体业主5尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区县房管部门应当会同街道办事处乡镇人民政府，按照配套设施设备共有规定，结合当地划分物业管理区域。A、传统习惯B、居民习惯C、居委会布局D、物业管理布局7、某小区部分业主对物业服务企业公布的专项维修资金帐目有疑义，更对道路车辆停放、电梯轿厢设置广告等经营收入和使用情况不明。因此，要求物业服务企业公布所有费用的发票和清单，并接受业主的查询。请分析1关于专项维修资金的表述，正确的是。A、专项维修资金属于全体业主B、专项维修资金每年至少公布二次C、专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设施的维修和更新、改造D、专项维修资金收取、使用、管理的办法由业主大会决定2物业维修、更新、改造的费用按以下规定承担。A、专有部分的费用由拥有专有部分的业主承担B、部分共用部分的费用由拥有这部分产权的业主按各自建筑面积比例共同承担C、全体共用部分的费用由小区全体业主按各自建筑面积比例共同承担D、人为损坏的由责任人承担3业主对物业服务企业公布的专项维修资金帐目有疑义，可以要求。A、业主委员会公布维修资金发票原件和费用清单B、业主核对维修资金发票原件和费用清单C、业主发现违法使用维修资金情况，可向房地产管理部门进行投诉。D、经业主大会决定，可委托具有相应资质的会计事务所对维修资金情况进行审计。4物业服务企业代管的维修资金应当至少每半年公布一次。A、交纳使用结存的金额B、维修项目和费用及分摊情况C、利用共用部分从事车辆停放、设置广告等经营收入和使用情况D、业主大会、业主委员会工作经费支用情况5市业主大会可以委托社会中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的活动。A、维修资金记帐B、维修资金代理记帐C、审计D、工程预决算审价8、甲小区某号502室业主王某因某物业服务企业未在该号楼顶平台落水管道进121处按规范要求设置防护网，被小鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞，又加上602室业主华某在装潢时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接151处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角流入502室，致使502室业主王某的装潢、家电受损。王某要求赔偿，但因602华某与物业管理公司相互推诿，王某遂诉讼至法院。试分析1502王某家中进水的主要原因是。A、物业公司没按规范要求设置防护网B、小鸟钻进管道筑巢使之堵塞C、602业主擅自封掉阳台排水口D、遭遇大雨，不可抗力所致2物业服务企业每年应不少于两次对小区的进行循环性、预防性的疏通。A、明沟B、暗管C、天沟D、立管3擅自将阳台排水口封死，是属于物业使用禁止行为中的。A、违法搭建建筑物B、破坏房屋承重结构C、破坏房屋外貌D、损坏共用设施设备4对业主违规的装修行为，物业服务企业应当。A、及时采取积极有效措施予以劝阻制止B、发出违法规行为整改通知书C、劝阻无效的，24小时内书面报告相关部门D、不予办理该房地产的转移、抵押登记5本案502业主要求赔偿，你认为。A、此事由602和小鸟共同引起，物业服务企业没有直接责任，所以应由602赔偿。B、602的违规装修物业服务企业没有及时劝阻制止，所以主要应由物业服务企业赔偿。C、602业主负主要责任，物业服务企业负次要责任。D、物业服务企业负主要责任，602业主负次要责任。9、某业主办理了入住手续后，即请施工队进行装修。为增加室内净空高度，业主要求施工队凿去现浇楼板的面层，致使楼板局部产生裂缝，也影响其楼下业主的正常使用。1为规范装修行为的宣传和指导，物业服务企业应当依据有关法规制定，履行对业主装修的管理职责。A、住宅使用公约B、业主公约C、住宅装修须知D、物业管理服务合同2要加强住宅装修前的管理，就要做到。A、物业服务企业应当及时向业主告知住宅装修的禁止行为B、业主应当将施工单位、施工期限、装修内容等书面告知物业服务企业C、物业服务企业应当对业主提供的施工方案有违规的提出整改意见D、物业服务企业可与施工单位签订住宅装修管理协议3发现业主在物业装饰装修中违反法律法规及管理规约、临时管理规约的，要予以劝阻制止，这是住宅物业保安人员岗位规范中岗的要求。A、门卫B、巡逻C、监控D、车管4业主在物业装饰装修中违反法律法规及业主公约、业主临时公约的，经劝阻制止无效，属于。A、一级物业管理重大事件B、二级物业管理重大事件C、三级物业管理重大事件D、四级物业管理重大事件5三级物业管理重大事件的报告程序和时限是。A、报告人是小区经理B、发现30分钟内及时报告公司主管领导C、同时报告房地局和相关管理部门D、协助处置10、某业主装修，造成楼下业主卫生间的顶棚渗漏水。楼下业主向物业服务企业反映，物业服务企业接到报修后，立即到现场查明原因并要求楼上业主配合修理。但楼上业主不愿配合，致使楼下卫生问顶棚渗漏水问题不能解决。302室业主便对物业服务企业有关人员说“问题不解决，我就不交物业服务费”。假定该小区按照三级服务标准收费的，请分析该案例，回答以下问题1物业服务企业接到报修后正确的做法是。A、要按物业管理行业规范的要求，及时提供修缮服务B、要协助业主检查损坏原因C、提供维修建议D、有修理能力的，为业主提供有偿服务2该物业的维修问题属于项目。A、一般维修B、急修C、翻修D、大修3按照三级服务标准，物业公司应该如何处理本案中的维修问题。A、24小时受理业主和使用人报修B、半小时内赶到现场处理C、一般修理一天内完成D、两小时内赶到现场处理4违反物业服务合同约定，业主逾期不交物业服务费用的，。A、业主委员会应当督促其限期交纳B、物业服务企业应当督促其限期交纳C、逾期仍不交纳的，业主委员会可以向业主收取滞纳金D、逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉5本案的渗漏水问题楼上业主应当及时配合维修，因为A、物业使用中已经危及了他人利益B、责任人应当及时应急维修C、责任人不履行，物业服务企业可在公安机关或居委会到场见证下具体实施D、费用由责任人楼上业主承担11、业主张某于2004年11月购买了本市某商品住宅一套，。2005年1月该住宅出售单位书面通知张某办理入住手续。可是张某直到2005年6月才前往物业服务企业办理进户。物业服务企业要求张某缴纳2004年LL月至2005年6月的服务费。张某觉得6月份之前自己并未入住，不该交费用的。分析本案，回答下列问题1国家和本市规定的物业服务收费的原则是；A、合理、公开、收费与服务水平相适应B、合理、公开、收费与经济能力相适应C、合理、公开、质价相符D、合理、公平、质价相符2业主张某的物业管理费开始起算的依据是；A、办理入住手续之日的当月B、书面办理入住手续之日的当月C、书面办理入住手续之日的次月D、书面通知办理入住手续之日的次月3假如张某购买的是二手房，那么应当从起支付物业管理服务费。A、房屋产权转移之日的次月B、办理入住手续的次月C、办理入住手续的当月D、房屋产权转移之日的当月4业主在物业管理活动中，履行下列义务。A、遵守管理规约、业主大会议事规则B、遵守物业管理区域内公共部位、设施设备使用等各方面的规章制度C、按时交纳物业服务费用D、按规定交纳专项维修资金5物业服务企业收取物业服务费后应当。A、遵守法律法规及有关文件的规定B、严格履行物业服务合同C、为业主提供优质服务D、为业主提供质价相符的服务12、张某2006年10月通过二手房交易买下家园小区一楼两室一厅的住宅一套，并立即开始装修，装修过程中擅自在独用天井内搭建房屋，并改变卫生问原有设计位置。2007年5月张某将该处房屋出租给理发店老板做宿舍，结果这套房屋住进了16个人，这些人每天半夜归来，嘻哈吵闹，楼上居民不得安宁。居民们多次向物业公司反映，小区经理找了业主张某，找了理发店老板，也找了这些居住在里面的理发店员工，几次协调都无成效。请问1业主张某的行为属于。A、损坏房屋承重结构，违法搭建建筑物、构筑物，群租B、违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变物业使用性质，群租C、擅自改变物业使用性质，损坏房屋承重结构，群租D、违法搭建建筑物、构筑物，占用共用部分，群租2业主大会和业主委员会对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人。A、停止侵害B、消除危险C、排除妨害D、赔偿损失3对侵害自己合法权益的行为、相关业主、使用人可以依法。A、向人民法院提起诉讼B、由居委会协调C、由业主委员会制止D、物业服务企业劝阻4根据上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划的有关内容，整治违法搭建工作由市城管执法局牵头等部门配合。A、市规划局B、市消防局C、市房地资源局D、街道办事处5根据上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划的有关内容，整治“群租”工作由牵头，会同有关部门共同组织实施。A、市公安局B、市工商局C、市人口综合管理办公室D、市房地资源局13、2006年初别墅区62单元业主在自已的三层露台上建造阳光玻璃房，并在房屋北侧侵占一部分公共绿地搭建房屋，物业服务企业发出整改通知单，业主仍不整改，遂报告了房地产办事处。试回答1该业主的行为，是以下各条中的。A、违法搭建建筑物、构筑物B、破坏房屋外貌C、擅自占用物业管理区域的绿地D、擅自改变物业使用性质2下列说法正确的有。A、物业服务企业发出整改通知单是合法的民事关系的处理方式B、物业服务企业发出整改通知单是依法作出管理手段C、业主不予整改不承担相应责任D、房地产办事处接到报告后应依法制止，责令其整改3根据本市有关规定，对该业主违规搭建行为，可依法作出限期拆除决定的部门有。A、市或区县规划管理部门B、区县房地产行政管理部门C、市和区县城市管理执法部门D、市和区县工商管理部门4区、县房地产管理部门查证认定附有违法建筑并结构相连的房屋，其处理程序为。A、制作认定书，送达房地产登记机构B、制作认定书，送达当事人和房地产登记机构C、房地产登记机构收到认定书后，应在房地产登记册予以注记，并不予办理房地产转移、抵押登记。D、认定书中可要求当事人限期白行拆除违法建筑，当事人白行拆除后，依法办理注销附有违法建筑并结构相连房屋的注记。5根据上海市加强住宅小综合管理三年的行为计划对违法搭建的整改精神要求有。A、有效遏制新增违搭建B、积极梳理、分类解决存量违法搭建C、加快网格化管理向住宅小区延伸D、整治违法搭建工作由市城管执法局牵头，市规划局、市房地资源局等部门配合。14、杨浦区某某苑小区成立第二届业委会后，经业主大会决定，业委会委托沪江诚信会计事务所对前两年的物业服务费和车位费等情况进行了审计，审计发现，大量支出不规范，如前业委会主任签字，入帐一张白条为人防工程维修费6000多元，人工费占78且只有一人签名代领，并在车位费中支出等。1委托会计事务所，必须经物业管理区域中。A、专有部分占建筑物总面积的23以上的业主且占总人数过23以上的业主同意B、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意C、全体业主的23以上D、全体业主的L2以上2会计事务所的职责是。A、应当委派专业人员按照相关法规和有关规定进行管理，并接受业主及业主委员会的查询B、对违反国家相关法规和维修资金收支使用管理规定以及损害业主利益的行为，应当向业主委员会提出改正意见C、业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况，并在审计报告中加以注明D、专人负责日常货币收支保管，以及现金、银行日记帐地登陆3根据本市有关规定，对物业维修、更新费用在维修资金中列支的，必须。A、物业服务企业凭业委会主任审核签章的支付凭证和有关费用清单入帐。B、物业服务企业凭业委会正、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单入帐。C、发生的维修项目和费用以及按户分摊情况每半年向全体业主公布一次。D、业委会的活动经费可以在维修资金中列支。4案例中入帐的一笔人防工程维修费6000多元，下列说法中正确的是。A、人防工程维修费不可以在车位费收益中支出B、车位费收益应纳入维修资金，归全体业主共用C、维修用的设施材料费不能以白条入帐D、维修人工费按总费用的30提取5上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划中，明确提出，要引导业主选举产生，热心公益事业、责任心强，具有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员。由此案例可看出其重要性。A、知法B、守法C、公正D、廉洁15、某某花园属高层住宅小区，于2006年初建成并出售交付使用，开发商将物业服务费改为285元M2，许多业主由于对分等收费规定不甚了解，因此只觉得收费较高而有意见。试回答1上海市住宅物业服务分年收费管理暂行办法实行的日期是。A、2003年9月1日B、2004年11月1日C、2005年10月1日D、2007年10月1日2案例中建设单位决定的物业服务费标准上海市住宅物业服务等收费标准的最高服务等级收费标准。A、符合B、未超过C、已超过D、基本符合3案例中建设单位拟定物业服务费标准必须符合。A、在选聘物业服务企业发布指标公告或协议价格15个工作日前将拟定的收费标准报物业所在地的区县物价部门确认。B、物业服务企业有提供未涵盖的服务内容和设施设备而提高服务水平的C、应委托市物业管理协会组织专家论证D、经市价格主管部门备案的4物业服务企业应当按规定明码标价，其内容包括企业名称、等。A、服务内容、标准B、计费方式、起始时间C、收费项目标准D、监督举报电话5物业服务企业违反国家和本市物业管理法规及有关规定，未提供相应物业服务的又收费不规范的，由根据国家与本市的有关规定分别予以处理。A、房地产行政主管部门B、工商行政管理部门C、价格主管部门D、区县政府物业管理概论部分1、本市某住宅小区前期物业管理合同2005年L2月底到期。由于很多业主对先前的物业服务不很满意，2005年8月底，业主委员会通过决议，拟选聘新的物业企业，提交业主大会讨论。业主大会以书面征求意见的形式下发了业主大会意见征询单。请你根据所掌握的知识回答以下问题1业主大会作出选聘新的物业企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权以上通过A、二分之一B、三分之一C、三分之二D、四分之三2业主大会选聘具有相应资质的物业管理企业，业主大会选聘物业管理企业。A、必须通过招投标的方式B、可以通过招投标的方式C、必须通过协议的方式D可以通过协议的方式3业主大会会议的召开，可以采用的形式。A、集体讨论B、书面征求意见C、业主委员会会议D、电话征求意见2、某开发商白2002年2月起至2005年9月开发了S住宅小区，2003年8月开始出售并交付使用住宅的建筑面积达到百分之九十以上，业主多次要求成立业主大会。开发商借条件不成熟为由未向区县房地产管理部门书面报告。无奈，业主向区、县房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。开发商还是借故拖拉至今。请回答以下问题1S住宅小区符合了业主大会成立的条件，这是因为。A、首套房屋出售并交付使用已满2年B、首套房屋出售并交付使用已满L年C、房屋出售并交付使用的建筑面积达到了三分之二D、房屋出售并交付使用的建筑面积达到了百分之五十以上2对开发商还是借故拖拉，区、县房地产管理部门应责令其限期改正，可处的罚款。A、一万元以上十万元以下B、一千元以上一万元以下C、一万元以上三万元以下D、五万元以上十万元以下3S住宅小区共有住宅200套，其中19套未出售。2005年10月，在区物业管理行政主管部门的主持下一切筹备工作就绪后进行了投票选举业主委员会。以下说法正确的是。A、未出售的19套住宅应计算为开发商投票权B、未出售的19套住宅按二分之一9套计算为开发商投票权C、未出售的19套住宅应计算为业主投票权D、未出售的19套住宅不计算投票权3、最近，某高校想将学校的后勤及服务部门重新整合，成立物业公司。于是授权学校后勤处负责人筹备成立物业公司。该负责人虽然建筑专业毕业，也从事后勤行政管理工作，但对物业管理工作毫无经验，也了解物业管理的组建过程、设立条件等基本要求。请你给他当当参谋。1设立物业管理公司起名时。A、必须预先审核企业名称B、不须预先审核企业名称C、可以预先审核企业名称D、必须在名称中标明“有限责任”的字样2物业管理公司的组建过程主要包括等几个方面。A、可行性研究B、人才储备C、起草公司章程D、注册登记多3物业管理公司的设立条件包括等。A、注册资本金B、股东的人数和法定代表人C、管理处住所和公司人员D、公司章程和组织机构4设立有限责任公司所需提交的主要文件有等。A、登记申请书B、公司章程C、验资证明D、公司法人任职文件5物业管理企业设立的投资主体可分为等。A、国有物业管理企业B、合伙物业管理企业C、个人独资物业管理企业D、外商投资物业管理企业4、某小区通过招投标选中了上海某物业公司来管理。在管理过程中，物业管理处了解到该小区退休干部较多，但提供老人活动场地没有，健身器材也没有。管理处与街道办事处协商，最后由街道办事处落实健身器材，再由管理处管理的一间空仓库改建成小区居民室内健身活动中心。物业公司还协助居委会开设了插花班，英语学习班，美术班等一系列丰富多彩的老年学习班。1“落实健身器材，改建室内健身活动中心“是的工作内容。A、社区建设B、行业管理C、城市建设D、创建文明小区2创建文明小区活动，物业公司应该。A、与我无关B、积极参与C、大力支持D、综合协调3构建社区物业管理与社区建设良性互动机制能（。A、发挥社区对物业管理的指导协调工作B、形成主动参与社区建设的新格局C、共享社区公共资源D、解决物业管理中的“急难愁“问题4协助居委会开设一系列老年学习班，搞好社区文化是物业管理企业的A、权力B、义务C、任务D、责任5本案体现了物业管理与社区建设在的方面是一致的A、改善居民的生活环境B、提高居民的生活质量C、健全居民的治安秩序D、增强居民的自治意识5、管理处王主任接到上级今晚台风警报的通知，便叫操作工人用铅丝把刚种植的小树固定住，并在旁边插上警示牌子。当晚李某带领四岁女儿回家，女儿在绿地上蹦跑是撞到了铅丝上，脸上出血。王主任闻讯立即和李某把孩子送到医院，王主任又打电话给操作工人要求用毛竹一劈二，把铅丝包起来，毛竹涂上醒目的绿漆，又写上小心油漆几个大字。次日王主任家访了该女孩，李某深受感动。请分析该案例1造成小女孩受伤，应承担责任A、物业公司B、业主李某C、王主任D、小女孩2用铅丝固定小树是物业公司的A、绿地规划B、绿地施工C、绿地养护D、绿地植物配置3从这件事上反映出物业管理人员应具备的职业道德A、爱岗敬业B、诚实守信C、办事公道D、真实服务4住宅小区的绿化具有的作用A、保护，改善生活环境B、美化环境C、陶冶情操，修身养性D、弥补建筑物的缺陷5王主任在处理该事件中始终坚持了原则A、服务第一，以人为本B、企业经营，以人为本C、综合管理，以人为本D、业主自治管理，以人为本6、某小区业主大会委托业委会与A物业公司商