济宁市房产市场调研报告

济宁市场调研报告浩华不动产机构1济宁市房产市场调研报告浩华不动产机构济宁市场调研报告浩华不动产机构2目录第一部分济宁市概况11、城市背景分析12、城市规划第二部分济宁市房地产市场分析21、整体市场分析（房地产布局图）22、整体楼市数据分析23、重点项目调研分析第三部分济宁市房产市场营销现状31、品牌包装32、卖场包装33、领先地级市的营销理念第四部分济宁市房地产开发公司信息整合济宁市场调研报告浩华不动产机构3第一部分济宁市概况11城市背景分析一、城市背景分析1、城市概况1）区位贯通南北，涉足水、陆、空，交通网线发达。但与东部交流不密切。济宁位于山东省西南部，总面积11万平方公里，辖市区、曲阜市、邹城市、兖州市、微山县、等12个县市区。交通便利，京沪、京九铁路和京杭大运河纵横南北，兖新铁路横穿东西，104、105、327国道及京福、日菏高速公路在此交汇，济宁机场开通了济宁到北京、广州等地航线。2）人口中心区人口密度大，亟待扩张。截至2008年末全市总人口达823万人，市区人口达100多万。3）经济以矿业为支柱，人均GDP处山东中下游，略低于潍坊、泰安。济宁矿产资源分布广、品种多、储量大，已探明的煤炭储量200多亿吨，是全国八大煤炭基地之一。济宁市场调研报告浩华不动产机构42008年全市实现地区生产总值212216亿元，比上年增长131。人均GDP达到26721元，增长124，位居山东省17地市的第13位。人均GDP020000400006000080000100000120000济南青岛淄博枣庄东营烟台潍坊济宁泰安威海日照莱芜临沂德州聊城滨州菏泽人均GDP2008年，第一产业增长37；第二产业增长148；第三产业增长135。在第三产业中，房地产业实现增加值4778亿元，增长109。三次产业结构比例为121558321。全市规模以上工业企业由上年的2562家发展到3213家，增加651家。完成工业增加值10477亿元，增长176。2008年市区居民全年人均总收入16873元，增长133。4）人文历史悠久，以运河文化为代表，素有“江北小苏州”之称。济宁历史文化悠久，是东方文明的重要发祥地。旅游文化方面济宁市素以“孔孟之乡”、“江北小苏州”而著称，远古时期的“三皇五帝”在此留下活动踪迹。济宁市场调研报告浩华不动产机构512城市规划双城六片、三心三轴东拓西跨南联北延1）双城西城西城以老城片区为核心，以济北新区、滨河新区、滨湖新区为主体构成。东城东城由以高新区、接庄新区构成。济宁市场调研报告浩华不动产机构62）六片老城片区重点发展旅游、文化、教育等产业。滨河新区以打造“一河两岸”城市滨水新景观带为出发点，发展旅游观光、居住、物流等功能滨湖新区以滨湖新区为基础，在南环路两侧、日荷铁路小北湖之间拓展城市用地。济北新区以现有的济北新区为基础，向北拓展，发展生活居住、物流。高新区建设高新技术产业基地，承担市级商业、文化、娱乐等职能。接庄新区以接庄镇和任城开发区为基础，以发展装备制造业和环保新能源产业为重点。3）三心滨湖新区市级中心主要承担主要金融、商务办公、旅游服务、文化产业功能。老城副中心主要承担大型商业零售、文化娱乐、医疗、旅游服务等综合服务功能。东城副中心主要承担商务办公、商贸物流、科技研发、信息咨询生产服务功能。4）三轴主轴（横轴）以红星路与太白路两条城市主干道为依托，贯通东西，成为组织中心城区各功能区的中枢。次轴一（纵轴）以古槐路和共青团路形成的文化发展轴贯穿西城，是串联济北城市中心、老城区中心、滨湖城市中心区、小北湖的发展轴。次轴二（纵轴）高新区发展轴线贯穿东城，联系杨家河湿地、东城中心区、新接庄城市中心区、济东湿地。小结市中区、任城区、高新区、北湖度假区四大板块架构明晰，任城区政府北上，济宁市政府南下的政策导向明确了下一步开发重点将锁定北湖旅游度假区和济北片区。此外，济宁将在突破中心城市的基础上，加快推进“济兖邹济宁市场调研报告浩华不动产机构7曲嘉”相向融合发展，加快“都市圈”的崛起。第二部分济宁市房地产市场分析21、整体市场分析由图可知济宁房地产市场物业和价格梯度呈现明显的圈层现象，由中心向四周容积率和价格逐步降低。自2004年济宁商品房进入快速发展期以来，市中心多层商品住房一统天下的局面被打破，根据城市规划发展的方向自然济宁市场调研报告浩华不动产机构8划定几个圈层，高、中、低住房在地理位置、产品特征、销售价格等各方面均有明显差异。目前济宁房产市场三大圈层区域范围区域项目特征第一圈层红星路古槐路太白路科苑路老城区中心，新开发项目有限，住宅以高层为主，均价在50006000元/平米，红星中路和东路的两个楼盘，分别因稀缺地段和产品特色（科技、精装），均价高达6500元/平米和7000元/平米。第二圈层常青路环城西路龙形路洸府河西05年后的重点开发区域，项目集中，以小高层为主，均价40005000元/平米。此区域也是本案的重点竞争区域。第三圈层金宇路济安桥路车站路洸府河东此区域为城乡结合区域，以低端物业开发为主，均价30004000元/平米。此区域为本案所属圈层。22、整体楼市数据分析2009年5、6月济宁市房产信息（资料来源于济宁房管局网站）济宁市场调研报告浩华不动产机构9从以上数据看，新建商品房09年4、5月，交易量相比，个人住宅消费交易量增加345，非住宅交易量增加2667；4月住宅、非住宅交易量分别同比增长了3551、24667，5月住宅、非住宅交易量分别同比增加了2635、18947。4、5月商品房相比，住宅价格减少了268，非住宅2567，住宅价格4、5月分别同比增长655、133；非住宅价格4、5月份同比增加了1574、9623。二手房交易情况（数据取自交易登记库）月份类型套数价值面积均价住宅2465121039827208335924580709年4月非住宅926189967091436932住宅1944308327333168899825508209年5月非住宅836155040251435953251784从以上数据看，存量房09年4月、5月相比，个人住宅消费交易量减少2114，非住宅交易量减少1111。4、5月存量房价格相比，个人住宅消费价格增长了377，非住宅价格减少了3182。小结通过对4、5月份的成交数据分析可以看出，住宅销售量相对均衡，去化面积增长明显；同时，价格涨幅较大，说明市场潜力、客户购买能力较强，这给我们树立较强信心。另外，二手房成交量占据一手房成交量的30左右，远低于一手房的价格形成强有力的冲击；二手房凭借现房、地段、配套、低价等优势吸引了部分中低端客户群体，形成部分客户分流。济宁市场调研报告浩华不动产机构1023、重点项目调研分析项目名称兴唐国翠城项目地址开发商营销代理推广语交房标准济宁市红星东路28号济宁兴唐房地产开发有限公司北京达观有限公司居住与世界同步精装修项目规模总占地面积52208平方米，住宅总建筑面积约116258平方米。由8栋28层高层板楼与4栋多层板楼组成，层高28米。一期已经入住，二期建设3栋28层，三期4栋沿街带底商。社区配套设施有幼儿园、羽毛球场、会所、网球场。目前在售的产品为6、7、9号楼的房源，面积从77180平米不等。借助一期交房推出了部分特惠房源，全部为7层以下的住房。销售现场包装豪华，有专门保安人员服务，销售人员形象、语言专业化程度较高。主力面积主力户型为90平米两居、130150平米三居、180平米四居销售价格一层（东户）6680元（西户）6530元七层7900元优惠策略78月98折，登机卡减免1万元物业服务自有物业公司物业费16元交房时间一期2009年5月已交房二期2010年5月交房目标客户政府单位公务员、医生、私营业主项目优势1、济宁首家高舒适度、低能耗科技主题社区，科技节能恒温恒湿建筑物理系统济宁市场调研报告浩华不动产机构112、位居市区繁华地段，紧邻公园绿地、大润发、爱客多等大型超市，二院、银行配套齐全。3、豪华精装修项目名称森泰御城项目地址开发商全程推广推广语交房标准济宁市红星东路与火炬路交汇处济宁森泰房地产开发有限公司北京振庚房地产经纪有限公司藏锋御景藏天下毛坯房开发规模总建筑面积15万平米，由十二座板式小高层和一座十七层酒店式公寓组成，容积率仅为229，绿化率376。建材，均采用国内外知名品牌，选用电梯品牌蒂森克虏伯电梯；多功能五星级会所，恒温游泳池作为配套；采用彩色可视对讲系统，引进全国知名实力物管公司保利物业，物业费1元（不含电梯费）。社区采取人车分流，光纤入户。层高28米，地暖。销售现场拥挤，售楼部内部包装一般，销售人员形象尚可，专业化程度较次。销售部与安防、建材体验区结合良好。户型面积96平米112平米125平米130平米137平米143平米164平米销售价格均价4800元/平米，10F4969元/平米交房时间2009年10月济宁市场调研报告浩华不动产机构12购房群体私营业主、企事业单位员工项目优势1、位居古皇营（乾隆行宫）的独特地理位置2、景观设计、水景园林及高绿化率3、高科技安防，知名物业公司项目名称万佳广场项目地址开发商策划顾问推广语交房标准济宁市太白中路任城区政府西邻（原齿轮厂片区）山东万佳置业有限公司深圳明仕地产顾问有限公司城市之巅优越之上精装修项目规模位居市中心繁华地带，兴隆北街与太白楼路交汇处，周边交通便捷。处于在太白商圈的核心地带，地理位置优越。本项目建设规划用地20567M2，总建筑面积105166M2，其中住宅楼建筑面积3528155M2，住宅公寓综合楼2404356M2，地面商业21870M2，地下建筑面积23970M2。建筑密度392，容积率为395，绿化率336。社区共含共三栋高层项目，1楼为公寓带4层底商，共32层。2楼、3楼为住宅，是含小公寓、普通高层住房为一体的综合社区。2楼为蝶形设计，其中5层整层架空，设计为空中花园，作为各楼座之间的联系桥济宁市场调研报告浩华不动产机构13梁。本项目于2009年7月26日正式开盘，住宅层高为29米，物业费1元（含电梯费）。当前热销户型为3561平米公寓，多为投资。销售现场包装到位，销售人员业务水平较好，具备专业化团队素质。户型面积公寓3561平米一室一厅住宅98平米、102平米、116平米、126平米、136平米、149平米销售价格公寓14层5400元住宅20层5400元优惠政策开盘日购房享98折优惠购房群体投资客户、年轻白领项目优势1、地理位置优越，位居太白核心商圈2、建筑设计在济宁市场具有创新型3、小户型产品的投资价值较好，广受市场关注项目名称龙城美墅项目地址开发商全程推广项目定位交房标准古运河与小洸河交汇处九巨龙房地产开发有限公司两河双水情景洋房毛坯房开发规模项目用地规模61公顷，建筑面积92万平方米，容积率20，绿化率35。共14栋住宅，由多层情景洋房、多层电梯洋房、小高层瞰景洋房、高层水景洋房组成，8栋多层，多层为7层，有1栋有4个单元，其他7栋有3个单元。一梯2户，济宁市场调研报告浩华不动产机构14共有350户。2个小高层为11层，一层有3户，共66户。高层为17层有4栋，2栋1个单元，一梯4户，2栋2个单元，一梯6户，共544户。该小区一共有960户，小区车位400个。4、7、10、11、14五栋为47层情景洋房，2、3号为11层小高层，5、6、9、12号为17层高层，1、8、13为67层多层电梯洋房。6楼东侧建设1600平米的国际化双语幼儿园为社区主要配套。自有物业公司，物业费081元。户型面积50、56平米一居室80、90平米两室120、130平米三室150平米四室销售价格在售1、2、3、5、6、9、12高层均价4700元/平米4、7、10、11、14情景洋房未开盘，预计均价5700元交房时间多层上房时间为2009年10月份小高层和高层上房时间为2010年5月份项目优势1、有别于同期市场的销售产品，水景洋房、多层洋房、电梯洋房大大提升居住舒适度2、开发商品牌形象项目名称锦绣前城项目地址开发商全程推广推广语交房标准济宁市济安桥北路（金城家居广场西邻）济宁金城地产私藏一座城市的奢华毛坯房济宁市场调研报告浩华不动产机构15项目规模位于济宁市济安桥北路，金城家具广场西邻，规划金城路路南。项目规划建设面积32450M2，其中住宅建设面积29700M2，公建面积2750M2，共建设3栋18层点式高层，设计住户288户，地下车库可泊车185辆。小区沿街3层（局部4层）商业及会所位于小区北侧。小区东北角处设有600余平米的街头绿地景观，在建筑设计上，项目楼体外立面着重体现建筑物的现代感，住宅主体简洁、明快；配套公建造型精巧，富有商业气息，虚实结合，凹凸有序。小区准现房销售，目前3号楼已销售完毕，2号楼为150平米以上大户型，1号楼为90130平米户型。小区物业费预计081元/平米。项目销售部为简易楼房，卖场包装陈旧，未装修，销售人员不专业，为开发商自行销售。户型面积90平米、103平米、125平米、136平米、157平米、177平米、181平米销售价格2号楼均价3500元3号楼均价3600元18层西3600元11层东3780元整体楼层差为10元/层地下室2200元/平米交房时间预计2010年5月或2010年底项目名称阳光花园项目地址开发商全程推广推广语交房标准红星路南与济安桥路东交汇处新世纪公司新世纪新地产新生活毛坯房项目规模占地944平米，总建筑面积184700平米，由18栋多层和6栋高层组成，共1418户。目前一期销售完毕，已交付使用，济宁市场调研报告浩华不动产机构16仅有高层个别大面积房源（142平米）可售。二期正在预约，交付2万进行排号，具体价格、规划及开盘时间未确定。二期预计2年后交房。销售价格一期均价3650元项目名称开泰花园项目地址开发商全程推广推广语交房标准济宁光和路与新华路交汇处汇源开泰房地产有限公司人城市自然毛坯房项目简介开泰花园总用地315公顷，总建筑面积315000平方米，绿化率40，可容纳近万人居住。建筑为6层、111层、171层三种。小区内有10万平米住宅为经济适用房。开泰花园多层已上房，小区高层在建；小区物业费多层为03元、高层1元。目前在售的为一栋多层和社区北邻小高层。户型面积7090平米小户型销售价格多层3F3500元/4F3400元/储藏室1600元/车库3000元/项目优势1、社区规模较大，一期业主的入住，增加成熟氛围2、社区配套进一步完善，周边项目的开发建设即将启动大型生活区济宁市场调研报告浩华不动产机构17项目名称博雅佳苑项目地址开发商全程推广推广语交房标准济宁光和路与新华路交汇处汇源开泰房地产有限公司共享和谐城市生活毛坯房项目简介位于光河路西首，与新华路交汇处，33路15路38路公交车经过社区。小区占地面积约273公顷，总建筑面积近56310平方米。由5栋多层和2栋高层组成。绿化面积达358，实行人性化的物业管理，采用高智能化管理系统，包括闭路电视监控，电子巡更可视对讲等。该小区规模为2栋6层楼房带阁楼1栋6层24户144户1栋6层18户108户共252户。博雅佳苑位于开泰花园对过，2008年3月正式开盘，与开泰花园为同一开发商开发，统一在开泰花园销售现场销销售。户型面积7090平米小户型交房时间多层与2009年5月份交房，高层在建。销售价格小高层11F3230元储藏室1600元/车库3000元/济宁市场调研报告浩华不动产机构18项目名称长安花园项目地址开发商全程推广推广语交房标准洸河路与济安桥路交汇处北100米山东欧隆投资置业有限公司山东世纪泰丰都市新贵府邸毛坯房项目规模项目位于洸河路与济安桥路交汇处向北100米路东，规划总用地1102435平米，规划总建筑面积25125754平米，容积率247，绿化率36。总建30余栋多层和高层，总规划户数1185户，其中多层16栋，1629层大高层15栋。社区配套全面，含沿街底商、幼儿园、会所、社区服务中心等，另有地上停车位287个、地下停车位377个。作为大型城中村改造项目，长安花园2009年5月日正式开盘以来，备受政府关注。前期矿区职工、法院等行政事业单位形成大量团购，业主整体素质良好，形成较好的市场影响。项目沿街四层商业正与银座购物广场协商合作，是当前销售的一大卖点。小区物业费08元/平米，销售现场装修中等，销售人员专业化程度较低。户型面积82、97平米两房两厅104、125平米三房两厅150平米三房两厅两卫销售价格均价3700元1313F3900元21F3910元交房时间2010年12月30日优惠政策3050元/平米项目优势1、周边生活配套齐全联华商场、振宇批发市场、金城农贸市场济宁市场调研报告浩华不动产机构192、教育资源丰富洸河幼儿园、乔羽小学、五中、十四中3、政府重点旧城改造项目，单位团购形成良好口碑项目名称古槐家园项目地址开发商全程推广推广语交房标准洸河路与济安桥路交汇处北100米济宁永胜房地产开发公司毛坯房项目规模古槐家园位于济宁市城区西北部，古槐路与金宇路交界处，地理位置显赫。小区总用地面积65公顷，总建筑面积约12万平方米，其中一期工程用地3公顷，由6栋16层高层、2栋多层住宅组成；二期由2栋26层（4层底商）沿街高层组成。2006年8月9日一期正式开盘，目前一期已交付使用；二期未建，预计明年初开始预约，2年后交房。所有住宅楼均安装豪华电梯。户型面积50平米102平米126平米133平米140平米150平米170平米180平米销售价格二期起价4078元项目优势1、位于古槐路文化长街，地理位置优越济宁市场调研报告浩华不动产机构202、市政配套齐全，生活便利项目名称领秀庄园项目地址开发商全程推广推广语交房标准吴太闸路与供销路交汇西山东新德蓝房地产有限公司房易领袖风尚名流生活毛坯房项目简介项目建设5栋高层，由4栋12层和1栋19层组成，共计364户。项目2006年入市，2009年5月交房，小区沿街带有2层底商。两梯两户设计，物业为自有物业公司管理，物业费1元/平米（含电梯费）。目前现房销售，销售工作进入尾声。户型面积95平米两室120、130平米三室160、180平米四室销售价格均价4800元14层东户（共19层）5090元商铺11万元优惠政策最大优惠额200元/平米项目名称都市豪庭项目地址开发商全程推广推广语交房标准济宁市场调研报告浩华不动产机构21吴太闸路与供销路交汇处济宁市大地房地产开发有限公司创造一个城市的梦想毛坯房项目简介为都市春天三期工程，都市春天整体项目分四期开发，共23栋高层。都市春天（二期）工程之都市豪庭总建筑面积约18万平方米，容积率217，绿化率达到38以上。二期7月16日正式奠基，目前销售17、18楼；一期2004年入市，二期2007年5月入市，三期2008年10月入市，目前一期二期已经入住，三期年底交房。小区物业费1元/平米。户型面积95、101平米两室117平米三室151平米三室两厅两卫销售价格均价5100元地下室地下一层3200元地下二层2800元地上车库5000元/平米地下车位76万/个优惠凭政府拆迁证享受优惠项目名称新世界花园项目地址开发商全程推广推广语交房标准济宁吴太闸路与琵琶山路交汇西山东永胜房地产开发有限公司倾城尊贵豪门气派毛坯房项目简介项目共两期，一期已经入住，销售完毕。目前二期工程待建，规划3栋高层，一栋26层，两栋30层，四层底商。塔楼两梯8户设计，5楼设有挑空花园，作为连接3栋高层的景观线。物业为自有公司，物业费08元/平米。二期预计明年开盘，预约交付十万以上预约金，无优惠，2011年交付使用。济宁市场调研报告浩华不动产机构22销售价格二期预定价格5层起价6300元、17层7000元项目优势1、紧邻新世纪广场，地理位置优越，自然环境较好2、自有物业公司多次得奖，售后服务广受认可3、底商大型商场提供便利的同时，提升投资价值项目名称冠亚星城项目地址开发商全程推广推广语交房标准济宁市洸河路北侧、吴泰闸路南侧、洸府河景观带西面济宁怡景地产有限公司小居室，慢生活；城中城，园中园，打造富人宽居终极乐园毛坯房项目简介总建筑面积约55万平方米，区内由63幢小高层和高层组成，小区分四期开发，一期2006年5月开盘，二期2007年4月开盘，三期2007年12月开盘，目前在售四期，为小区北高层。小区内设有双语幼儿园、小学、会所、运动场、室内游泳池、摩尔街、大型购物超市、银行、派出所等配套济宁市场调研报告浩华不动产机构23设施。小区物业管理费1元/平米。户型面积89平米107平米110平米120平米150平米等销售价格B9号楼5F4400元937层3850元817层3950元48F4850元优惠政策2万元/套项目优势1、东城大盘，紧邻洸河，开发区环境优势明显2、社区配套齐全，会所、幼儿园、运动场、超市、治安所均有。项目名称运河盛世项目地址开发商全程推广推广语交房标准龙行路与古运河交汇处济宁九巨龙房地产开发有限公司时尚经典水岸豪庭毛坯房项目介绍项目位于济宁市古运河与越河濒水交汇处，总建筑面积136万，由4栋18层和1栋28层高层组成，共1000余户，小区内部规划大型中央庭院与9600平米沿河绿化广场。项目销售现场简陋，为一期底商，未装修，销售人员不专业为开发公司自行销售。一期已上房，二期在建，将于2010年6月交房。小区物业为自己济宁市场调研报告浩华不动产机构24物业公司管理，物业费为08元/平米。户型面积塔楼，局部三梯九户设计5378627、73376489034、11258、11365、12483、131平米143平米152平米销售价格18层4399元19层4429元地下室约1万一个车库78万一个商业13万元/平米项目名称龙泽苑项目地址开发商全程推广推广语交房标准太白西路与济安桥路交汇南济宁九巨龙房地产开发有限公司领袖西城高尚生活毛坯房项目介绍龙城龙泽苑地处济宁市西部，西靠济安桥路，北临越河。建设规划总用地132公顷，总建筑面积约24万平方米，规划设计为两幢16层高层住宅，沿街3层底商，一梯五户设计，准现房销售，先推出1号楼销售，随后推出2号楼。户型设计济宁市场调研报告浩华不动产机构2549122平米多种户型。龙城龙泽苑距离运河河口公园仅600米,西靠济安桥路，北临越河路，距太白路500米，沿街3900平米商业，在600米范围内，还有规划中的大型休闲购物广场。外围有机关幼儿园，永丰街小学，第十四中学；20路、102路、201路公交车直达小区门口，方便出行。户型面积47、50平米一室79、85、89两室119、126平米三室销售价格均价3900元项目名称杨柳国际新城项目地址开发商全程推广推广语交房标准济宁高新区原327国道北、光府河东、东外环路西山东火炬房地产开发集团有限公司150万国际风情水岸洋房社区毛坯房济宁市场调研报告浩华不动产机构26项目简介项目占地110万平方米，A、B、H、I区的物业都属于长虹物业,H、I区大部分已上房A、B区还在施工。G、F区的物业属于柳行新区物业共38栋G区北面的3栋是回迁户。C区的还在施工D区的施工已经完成都是回迁户，E区的还在施工，也是回迁户，目前无物业管理。目前170栋已起，总户数过万。当前在售的为小高层产品。销售价格26002800元交房时间2009年7月项目名称鸿顺豪园项目地址开发商全程推广推广语交房标准太白路与建设路交汇处山东鸿顺房地产开发有限公司城市梦想家毛坯房济宁市场调研报告浩华不动产机构27项目简介项目共6栋，3栋多层和3栋18层高层，分两期开发，一期开发3栋多层，已于5月正式交房。2期开发建设3栋高层。预计2010年年底交房，小区物业费1元/平米。项目销售现场拥挤，销售部装修简陋，外包装不明显，销售人员专业化程度欠缺。户型面积77103平米两室134156平米三室销售价格均价3900元项目优势1、位于城市中心商业区，地理位置优越2、户型面积适中，广受客户欢迎3、临近商业街，卖场人气旺盛项目名称永泰新景湾项目地址开发商全程推广推广语交房标准济宁市场调研报告浩华不动产机构28常青路21号（中区公安局西邻）济宁永泰房地产开发有限公司传承经典成就明天毛坯房项目介绍位于济宁市中区,南毗常青路，东邻济宁中区公安局，小区总占地面积38公顷，规划用地44000平米，规划建筑面积69260平米，主要建设为小高层和高层建筑，是含住宅、商业、娱乐休闲、购物及办公等于一体的高档生活社区。共12栋建筑，其中6层2栋，11层3栋，高层2栋。一期2007年开盘，当前业已交房，目前二期正在客户积累阶段，预计8月正式公开预约。项目销售现场装修中等，较有特色，但销售部外部不明显，受道路绿化的遮挡明显，卖场客户较少，目前现场有3名销售人员，业务能力一般。户型面积90130平米销售价格二期8月份开始预约，价格未定交房时间一期2010年3月，二期2011年。24、市场特征分析小结1）开发量较大，各片区均衡开发，无明显区域倾向济宁市场调研报告浩华不动产机构29房地产开发量大，在售项目较多，而且较为分散，其中西部和中心城区主要为老城区改造项目，北部和东部为新城扩建项目，绝大项目的开发体量较小，普遍建筑规模在6万平米左右。但也有部分开发体量较大的项目，例如冠亚星城、杨柳国际新城、开泰花园以及长安花园等，主要分布在东部新城以及西部旧城区。2）销售价格区域差距不大，全市商品房售价集中在35004500元根据走访调查，济宁市全市房地产价格目前主要集中在35004500元之间，城区、东部开发区、西北老城区无明显价格差距。除个别市中心高端项目凭借产品创新、高科技、精装修等形式增加项目价值，销售价格高于市场其他在售楼盘。如兴唐国翠城的恒温恒湿精装修住房，销售单价突破8000元/平方米；龙城美墅的多层电梯洋房，高舒适度住房预计均价5700元/平方米。另外，受位置与环境的影响，济宁市场尚有部分楼盘销售单价低于3000元/平米，但随着城市化进程的进一步加强，这部分项目被客户接受的程度较低，对市场上其他在售项目的影响较小。3）产品多样化，高层为主，塔楼、点式楼等占据开发主力产品的多样性，每一个项目均有自己独特的卖点，市场同质化竞争不大，主要在产品的细节方面走差异化竞争。市场上目前以高层建筑为主，产品多为塔楼、点式楼，板楼较少。整体来看，市场正在健康、有序发展阶段。4）户型面积从50180平米均由，主力开发面积90120平米之间，满足不同阶层需要市场销售较好的面积在90120平米两室或三室，居民购买力较强，有较高的承受力，高端客户居多。购房目的以改善居住环境为目的的占绝大部分，对于户型面积和居住的舒适性有较高的要求。同时户型设计也有较大的可选性，从一室一厅到四室两厅，从50平米到180平米均有分布，无论家庭居住还是投资升值选择性较多。5）准现房销售，近期较少新项目开发，多以前期项目的后续工程为主。济宁市场调研报告浩华不动产机构306）本土开发企业占据主要市场，外来资金较少，企业品牌树立较好在当前的济宁房地产市场上，本土企业和房产品牌占据半壁江山，外来资金较少。当地实力雄厚的房产品牌较多，并有多个开发企业在北京等一线城市有项目开发，在济宁同期有多个项目在建设。如火炬房产、兴唐房产、九巨龙房产等。本土企业对企业形象的塑造来源于多项社会活动，更来源于多年来开发的众多项目。兴唐房产开发的兴唐经典已经入住，是06年广受欢迎的济宁高档住房之一；九巨龙同期开发项目有红星八号、运河盛世、龙城美墅、龙泽苑等多个高端项目，并在产品上均有创新。7）营销推广水平较好，开发商自行销售造成销售力欠缺济宁房产市场的营销推广及包装水平较好，堪比大中城市。无论是在卖场包装还是围墙、户外广告、宣传品的展示上，均凸显了较高的营销水平。部分项目的营销策划为深圳、北京企业外聘，带来较新理念。但项目基本是由开发商自行组建销售团队，多数销售人员专业化程度较低，销售执行力不够，对项目的语言包装和销售力度不全面和不够完善。目前的济宁市场在一定程度上停留在卖方市场。8）优惠、打折现象明显，促销力度明显多数楼盘在开盘至封顶的多半年时间内，销售状况一般，多数准现房销售凭借优惠、折扣、活动等进行促销，优惠幅度达到25万元不等，优惠幅度较大。第三部分济宁市房产市场营销现状31、品牌包装济宁市场调研报告浩华不动产机构31济宁市房地产开发公司较重视对公司品牌的塑造，也重视对于项目品牌包装，使其项目在市场上有着一定的影响力，同时扩大公司在市场上的影响力。例如，九巨龙、兴唐、火炬等开发企业，在项目品牌与公司品牌的包装上均有较大的资金投入，其项目在市场上也均引起广泛的关注。消费者对于品牌有较高的认同感。如九巨龙企业宣传语人人九巨龙，家家生活美32、卖场包装现代感强，对产品优势的挖掘包装到位目前市场在售项目的销售现场装修与项目市场定位基