八大篇4-亚洲领先不动产运营商精简版

亚洲商业巨舰 万达集团全解读之（四）亚洲领先不动产运营商(超越开发层面的万达远见)【引言】 万达集团掌舵人王健林曾说：“从现在起，再称呼万达为开发商就不准确了，应该叫不动产运营商。”其实所有洞察万达用意的人都明白，单纯的开发，永远不可能跨出国门，参与国际化的竞争。从“开发”到“运营”，是从简单机械的改造变增，到策略远见的良性再生，也是万达跻身世界级不动产运营商的战略根基。那么，万达距离世界级不动产运营商首席位置究竟有多远？万达一步步问鼎龙头地位的不二法门究竟是什么？带着这些问题，笔者将去万达再探究竟。亚洲商业巨臂舵指世界级不动产运营商2011年，足以载入万达集团史册，集团总资产1950亿元，同比增长40%；收入1051亿元，同比增长43%。在严厉的宏观调控下，取得这样的增长相当不错。这是万达创立24年历史上，年收入首次迈进千亿大关，标志万达进入新的发展阶段。集团董事长王健林曾说过：“现在我们取得了一点成绩，但不能骄傲，更不能停下来享受成果。别人在追赶我们，同时我们也在追赶别人。所以我们一定要快，更快。”的确，在身后追赶万达的房地产企业有一大群，但万达有着别人无法企及的目标。作为中国商业地产第一品牌的万达集团，目前持有开业收租物业面积566万平方米，堪称中国的大“房东”。2012年，目标开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米。在万达提出的五年中期奋斗目标中，2015年，商业地产公司力争开业130个万达广场，持有开业收租物业面积2100万平方米。按目前速度发展下去，万达将在2015年超过排名第一的美国西蒙公司，问鼎全球不动产行业龙头将指日可待!以万达现在的实力，没有人会怀疑这个“大房东”的巨大能量。万达这个“大房东”做得越优秀，投资万达广场的业主，受益也就越多，因此万达第三代产品城市综合体刚一推出市场，就受到市场的热烈追捧。全国顶级“三大平台”坐定商界龙头首把交椅顶级商业管理万达商业管理公司，世界行业纪录保持者商业地产建成易、管理难，万达跨区域运营，考验的不仅仅是人才和资金，更重要的是企业的管理制度和文化。万达商业管理公司拥有卓越的商业人才团队、丰富的品牌商业资源、科学的运营管理模式以及专业的设备管理能力，具备商业规划、招商统筹、营运策划及营销推广的强大优势。作为中国领先的连锁商业经营管理企业，万达商业管理公司的经营管理范围覆盖全国所有的万达广场，并且创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录。2011年，万达商管公司租金收入34.6亿元，同比增长77%；其中租金收缴率99.8%，物管费收缴率99.9%，创造商业管理公司成立以来的最好纪录，连续七年保持世界不动产行业租金收缴率第一的纪录。如今，万达商业年会已成为“中国商业第一会”，每次都有超过一千家商业企业的领导前来参会。依托商管公司的专业优势，万达广场无论建在城市中心还是新发展区域，都能运筹帷幄，占尽先机。顶级商业规划万达商业规划研究院，商业地产龙头核心竞争力商业地产，规划先行。万达商业规划研究院担负着万达集团所有开发项目的方案设计、初步设计及景观设计、机电等业务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作，每年承担的商业建筑设计任务超过1000万平方米。它不但是万达商业地产链条中的核心环节，还是中国率先从事城市综合体、大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的专业机构。“订单商业模式”是成就万达商业巨舰的第一要素，“订单模式”吸引众多品牌主力店追随并进入每一个万达广场，先租后建、满场开业、场场旺铺。在“订单式商业地产”中，万达商业规划研究院就起到了举足轻重的作用。在每一座万达广场招商开始后，规划院就会迅速开始为这些签约主力店入场做好充分的准备，规划至每一个商铺、设计至每一个细节，尽量避免商家进场后进行改建，减少浪费，同时也是对入场商户负责。顶级商业团队万达项目管理团队，标准化打造高效集团军全国性布局、规模化扩张的万达，有赖于高效的项目管理团队。超强的战略意识和卓越的执行能力是万达管理团队的特点。万达还通过召开项目经验总结大会、组织拓展训练营等多种方式，不断整合和提高各个项目管理团队、各个项目岗位的管理水平，从而确保用先进的制度支持项目的进度，用标准化的模式复制出一个个万达广场。此外，为了满足源源不断的高级人才需求，建立商业地产运营管理的人才储备库，万达在河北省廊坊市建设了占地面积达200亩的高规格的万达学院。四大商赢哲学成就万达财富巨舰核武动力哲学一：长期稳定的现金流住宅地产产生的现金流多，但属于一次性，不会产生二次现金流，物业管理甚至会亏损。但商业地产则不同，其现金流是长期且稳定的，只要这个物业存在，每年都会带来现金流，也许刚开始时偏低，但现金流会逐年增加。长期来看，甚为可观。哲学二：资产聚变的双重利益除了获得长期稳定、逐年增长的现金流外，商业地产还能享受因时间变化所带来的价值聚变。由于商业经营良好，在企业获得稳定的现金流之外，还会因消费拉动做热这个区域板块，使区域的土地价值提升，进而拉动整个区域价值的飙升，资产由此变得更具价值。哲学三：规避经济周期变化的影响相对而言，商业地产不容易受到经济周期影响。经济低潮期，人仍需吃饭消费生活用品。比如1997年爆发的亚洲金融风暴，房地产行业遭受重创，但亚洲的零售业在金融风暴期间仍然保持了增长。作为中国最早专注于商业地产开发的企业，万达集团一直坚持在商业领域深耕细作，已形成成熟的商业模式，拥有强大的企业核心竞争力，能从容应对复杂的经济周期变化，即便身处逆势也能实现大发展。哲学四：创富业主，共谋发展万达广场以城市综合体为重要特征，涵盖酒店、写字楼、购物中心、住宅（公寓）、国际影院、百货、电玩城等众多业态，其中除了居住、办公物业、独立底商部分对外销售外，其余全部自持经营，不再销售铺位（临街独立底商除外）。万达的“自持”不仅符合商业地产发展趋势，更有利于整个商业部分的科学规划与业态配比，同时为后续的运营管理打下了良好的基础，从而为中小型商户业主提供了一个长期的创富平台。昆明西山万达广场万达集团深耕昆明十载，将滇池卫城从昔日滩涂建成壮丽大城，创造了昆明高尔夫高品质人居大盘传奇。2012年，万达传奇再次上演，集团斥资百亿打造昆明最顶级商业综合体昆明西山万达广场，项目位于西山区前兴路东侧， “昆明泛亚金融产业中心园区”核心位置，总规划建筑面积约68万，其中约300米高的昆明双塔写字楼，将成为昆明第一高楼，也将成为昆明城市地标性建筑。昆明西山万达广场是万达集团迄今为止打造的最顶级的商业