某地产商业招商定位方案(PPT 61页).ppt

富兴嘉城一期商业招商定位方案,目录,一、项目情况说明二、区域商业特征分析三、区域消费特征分析四、市场机会分析五、业态定位建议六、铺位分割及建筑修改建议七、项目租金定价及工作建议八、我司下阶段工作思路九、大集公司介绍,一、项目情况说明,1.位置：本项目位于万芙路交叉口（国家电网对面）。东临万芙路，北靠友谊路，南临新韶路。2.交通：友谊路、万芙路、新韶路双向6车道。新韶路与友谊路连接芙蓉南路与韶山南路两条城市主干道，但目前过往的车辆较少；途径的公交路线有145、116、140等。3.周边情况：项目周边多为新兴住宅楼盘林立，入驻居民少，成熟老居民社区稀少。目前周边人流车流较少，商业气氛较淡。,4、项目规模情况项目商业分主力店和街铺门店，现一期主力店共三层，已修建完成，准备启动招商，总计9000平方米；其它商业2万多平方米，分二、三期开发，车位420个。,一期项目主力店,二期临街门店,二、区域商业特征分析,该区域楼盘多为在售、在建项目，住房空置较多，入住率极低，人气缺乏。周边楼盘入住居民尚少，除满庭芳、青园花都、星语林、鑫天山水洲城有一定入住外，其余楼盘入住率很低，同时还有较多在建或拟建项目，入住率极低，居民入住需要较长时间。,周边商业主要依附于韶山路商业气氛漫延，现有成形只分布在友谊东路沿线，以及鑫天水洲城沿街一段（因入住率较高），其业态为餐饮、宾馆、水果店、日杂、小型超市、药房、中介等为主，其中餐饮小型餐饮居多，大型餐饮有戴家村、辣的叫湘菜馆。,周边商铺空置普遍周边项目裙楼商业及临街门面较多空置，商业成熟度较低，发展水平低，需要一定的发展培育期。项目对面的湘超景园、及电力活动大楼等，裙楼均有商业分布，且大部分商铺为空置状态。,三、区域消费特征分析,周边人口分布不集中，近几年入住率低，氛围不成熟目前周边成熟的住宅小区较多，但入住率少，消费群体不集中，区域商圈暂未形成。,1.5公里范围内，超市较多，项目目标群体缩小周边周边1.5公里范围内，有大润发、标志的新一佳（1万平米）、红星步步高、奥园的沃尔玛、等大型商超盘踞，加之未来几年，该区新规划的商业如（鑫远城市商业广场）等，与众多新楼盘裙楼底商的出现，定会有商超业态据地力争；因此本项目的主力消费群体，更多还得以依靠项目本身，及周边5分钟路程范围内的目标消费群体。,四、市场机会分析,未来商业发展前景好项目位于两大城市主干道（韶山路和芙蓉路）的中心区域，随着市政规划的完善，路网和基础设施也将密集发达、完善，入住率的提高，人流、车流会逐渐多起来，商业气氛逐渐提升，发展前景很好。品牌连锁商业业态基本为空白，社区配套需复合型商业业态周边商业物业档次普遍较低，商业业态单一，商品种类不齐全，缺乏复合型商业设施，服务水平低下，难以满足居民的多层次消费需求，市场业态空白点主要体现在商业中心、专业店、体育文化、餐饮、休闲娱乐项目等一站式消费上。,未来一二期本项目的商业辐射能力强单从一期9000平方的商业体量，结合目前周边商业环境现状、周边的商业业态竞争激烈性分析；及本项目二三期的风情商业街尚未建设，未能形成强势聚合效应等因素分析；本项目保守辐射范围应在木莲冲路、五凌路、塘坡路、韶山路围合的区域内。,五、业态定位建议,主题：通过差异化业态定位组合，打造与区域现有商业业态互补的商业项目方案：社区配套业态+休闲娱乐+餐饮档次：从提升项目整体品质出发，定位整体中档，局部中高档,六、铺位分割及建筑修改建议,1、根据业态需求的分割和整改建议一楼尽量划成小铺出租，二、三楼裙楼划为一至三个商家进驻，临街一楼预留二个楼梯、如二、三只有二个商家进驻，可去掉一个预留楼梯。,2、一层商铺分割示图如下：,3、二层分割示图如下：本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺、也可划为二个铺或整层出租。,4、三层分割说明：本层商铺中间可分割成的暂划为三个铺、也可划为二个铺或整层出租。,商铺现状建议：建议开发商尽快拆除围墙，将商铺水、电到位，玻璃、圈闸门等安装到位，达到一般商铺的交付条件。,七、项目租金定位及工作说明,1、总的策略是：提前进行一、二楼主力店（面积1500以上品牌连锁店）的招商，后进行临街商铺零散连锁品牌店和另外各层商铺的招商，具体为先将裙楼二、三楼作为重点进行招商，确定二、三楼主力店的主入口，方便一楼临街门面的分割、招商；,2、租金先以较低起点（和周边物业租金水平差距不大），逐年递增的方式进行，“放水养鱼”，将商业先做起来，逐渐提升商铺租金价格，缩短投资回收期。3、如引进的是知名品牌连锁店，能对项目成熟起一定的带动作用，可在招商政策方面给与一定优惠。,4、周边类似商业裙楼租售情况分析周边如鑫天.山水洲城、恒盛世家、湖南电力科技园、湘超景园等项目，一楼租金起价一般在50-120元/月水平，二层租金在30-35元/.月水平，三层租金在23-28元/月水平，但本项目暂不成熟，一期业主未入住，人流少，培育期时间约为23年，和其它项目无类比性。,5、项目租售建议：项目周边商业不成熟，直接销售，售价较低；本项目属于典型的未成熟项目，重点在于招商，先将商业做起来（前期培育期约2-3年），加大后期租金递增，再销售，售价相对较高，本项目建议以招商为主，三年内暂不销售，总体原则是（三年内）先将商业做起来，将以较高售价出售，达到该项目商业部分利益最大化。,建议每层起始租金水平如下：,八、我司下阶段工作思路,根据业态定位，与设计院完成物业分割及修改；依据面积测量，制定详细租金定价方案目标商家拜访推荐，招商提前启动。根据商家需求，提出建筑的硬件修改意见,大集商业地产顾问,集聚、荟萃、整合。有集乃大，有集乃强。集取众家之势，集采众人所长。,集,公司理念：整合商业资源服务商业地产,专业的商业地产服务公司，主要业务为：商业地产市场研究，商家选址服务，以及商业物业与商业地产项目的策划、招商、销售等。,大集商业地产顾问,“租铺网”是大集公司旗下的网络平台。网站以服务商家选址与商铺（商业地产项目）招商为主要目的，现已成为商业地产领域市场反应最好的专业网站。,租铺网,租铺网功能介绍,租铺网，整合各类商铺租赁信息与市场资讯，为广大商家选址提供便利；同时也为各种商铺与商业地产项目提供了一个向商家展示的机会，在商铺（商业地产项目）与商家之间建立了一条有效的对接渠道，让商铺出租、求租双方之间的信息传播再无障碍。,强大的资源整合能力已与16个行业中的600多家品牌商家与建立了合作伙伴关系。通过我们网络平台与商家资源库进行商业地产项目的招商，能大大提高招商效率，降低招商成本。,合作品牌商家,日用零售类：116家,休闲娱乐类：122家,餐饮类：204家,酒店类：26家,电器通讯类：3家,金融类：22家,强大的专业整合能力设置了专业的团队服务于商家选址，并对商家选址进行研究与分析。已与众多商业及商业地产领域的专业人士建立了良好的合作关系,组建了强大的专家顾问团队。通过对商业地产项目的前期介入，根据市场需求对项目定位与规划进行指导，可以避免业态规划错位、建筑结构不合理等潜在风险。,银行：民生银行、兴业银行、中信银行、交通银行、中国邮政银行、北京银行、广发银行电器卖场：国美电器、苏宁电器、通程电器、飞鸿电讯百货：天虹百货、岁宝百货、佳华百货、华润万家、惠民百货超市：新一佳、人人乐、步步高、大润发、卜峰莲花（易初莲花）、华银旺和、家润多、万家惠、千惠超市、心连心超市、爱家超市、家之福水果中式餐饮：毛家饭店、参谋天下、秦皇食府、好食上、戴家村、湘厨世家、藏氏秘制烤鱼、徐记海鲜、江洋海鲜、麓港小镇、57湘、锦绣红楼西式餐饮：百盛餐饮集团、麦当劳、绿茵阁、上岛咖啡、咖啡之翼、老树咖啡、金牛角王、德克士、豪客莱、山堤咖啡,合作代表商家,特色餐饮：好好香锅、小肥羊、味千拉面、永和豆浆、台北豆浆、乡村基、华莱士、新概念盖码饭、木桶三国、湘阳春面粉健身：奇迹健身、活力健身、冠军健身、青力健身、海东青健身、康祺健身美容美发：汎歌美容、漂亮宝贝、上海文峰、尚艺美发、金标榜美发、皙泉国际、克丽缇娜、佐丹妮丝美容、椰岛造型、美度、索菲亚洗浴休闲：大江南北、天之道足浴、九龙足浴城、非常道足浴、颐而康、极地雪龙、重庆富桥酒店：和一大酒店、汉庭连锁酒店、锦江之星、七天连锁酒店、上海如家快捷酒店、莫泰168、格林豪泰、五星大酒店、华天之星、西雅酒店、凯旋龙大酒店,合作商家代表,娱乐：新麦克KTV、好乐迪KTV、欢乐迪KTV影院：潇湘影院、时代今典院线、横店影院、金逸影院药房：养天和、双舟、老百姓、益丰、千金、芝林糕点：罗莎、满记甜品、元祖食品、元味蛋糕、仟吉西饼、马里奥饼店母婴用品：贝贝熊母婴用品、贝贝之佳母婴用品、贝因美母婴用品、长沙咿呀母婴用品服饰：弥敦道、达芙妮、奥康、猫人国际、上海饰空间、耐克珠宝：金至尊珠宝、世纪情珠宝广场婚纱摄影：艾特集团,合作商家代表,银行,电器卖场,百货超市,酒店,中式餐厅,中西餐厅,特色餐饮,糕点,美容美发,足浴,健身,双舟药业,药房,其它,中建建和（中国建筑旗下