抚州市商业市场调查报告

抚州市商业市场调查报告调查目的：了解抚州市目前商业现状，在现有数据上进行发展前景预测，为抚州购物公园的招商工作做好前期调研。调查主体：抚州市临川区第三产业重点调查区域：抚州汽车站马家山广场商圈、五皇殿商圈、赣东大道、丹亭步行街、大公路与赣东大道交接点、其他新兴商业中心及老城区。重点调查行业：饮食酒店、娱乐、美容美发、精品服饰、电子通信电脑、百货超市、休闲健身等。调查完成日期：2004年2月24日一、 抚州市宏观经济环境抚州市位于江西省东部。全境地貌概括为 “七山半水两分田，半分道路和庄园”。全市土地总面积1.88万平方公里；人口370万，现辖临川区和南城、南 丰、黎川、崇仁、乐安、宜黄、金溪、资溪、广昌、东乡10个县。全市总人口366.45万人，社会从业人员178.7万人，其中:国有经济单位职工24.4万人， 城镇集体所有制单位职工4.1万人，个体劳动者25.9万人。主要经济指标：提前4年实现了比1980年翻两番的目标 。“九五”期间，全市社会固定资产投资累计达108.3亿元；国内生产总值、固定资产投资、城镇居民人均可支 配收入和农民人均纯收入，年均增长分别为9.2、23、14和7.5。主要支柱产业：粮食、纺织、食品工业和轻型汽车。二、抚州市商业市场供需情况商圈调查（一）抚州市现阶段商业物业存量及分布1、现阶段抚州市商业物业存量情况目前市区商业网点，其具体的分类统计情况如下表：超市类名称 营业面积 业态形式 年营业额 位置马家山广场 具体不详 精品购物 位于抚州汽车站与东华理工学院附近五皇殿 1.5万 小商品批发 已搬迁至临川大道田缘商贸城 2万 综合型超市 大公路，接近新华书店丹亭步行街 在建 步行街 赣东大道市政府边上，地理位置较好贸易广场 约1.5万 专业性市场振宇超市 10多家 社区型超市 遍布抚州市各条道路赣东大道 商业街 抚州最有影响力的商业购物场所抚州市拥有营业面积3000 M2以上的超市已达10来家。按照平均2000M2一个超市的营业面积计算，总的超市营业面积远远超过了3万M2，按照沿海发达城市一个1万M2超市需要10万人支撑的情况，抚州市总的超市消费市场需要30万人支撑，这其中还有众多的社区型超市在争抢客源。无疑抚州市超市业已经饱和，如果说有市场的话：只有打倒一批，更新一批了。百货商场类名称 营业面积 业态形式 年营业额 位置国光商场 6800 综合性百货商场 大公路荆公商场 30002 综合性百货商场 赣东大道与临川大道交接处新母子商厦 1000 精品、百货商城 赣东大道与大公路交接处电脑城 不详 高档品牌服装 临川大道赣东玉祥广场 2000 综合性百货商场 赣东大道玉祥宾馆移动大厅 2000 手机通信专卖 南湖路移动公司洪客隆广场 不详 综合性百货商场 在建 赣东大道与大公路交接处沿海发达城市的成熟商业业态已经开始进入目标市场细分阶段并呈多元化发展，例如深圳就形成了女人世界、俪人世界、儿童世界、男人世界和铜锣湾等细分目标消费群体的主题性商业市场和Shoppingcenter。根据以上数据统计分析，抚州市大型的、综合性的百货商城、超市、批发市场比较密集而且基本已经饱和，而且缺乏主题鲜明的商业业态，包括成规模的专卖店群和主题商业街区和商城。抚州购物公园商业步行街项目开发期处于抚州市超市、百货和批发市场等传统业态已经饱和的市场状态。作为后期开发的项目，如果需要从商业业态供给方面进行定位分析的话，最好采用引入先进商业业态的形式进入市场，引进主题型经营的Shoppingmall力促给抚州商业市场带来新的亮点。2、现阶段抚州市商业物业分布特点抚州市现阶段商业物业分布规律可以总结为为：社区型、邻里型商业中心，一般以这两年开发的住宅区为主；都会型商业中心集中在了新华书店（大公路和赣东大道之间）商业中心区。其中，社区型、邻里型商业中心分别以大型超市为中心集中分布，而赣东大道商业中心区集中了大量的百货商场、批发市场、专卖店和特色商业街区等形态，其密集度是整个抚州市最大的。（二）抚州市商业物业未来供给1、规划中的大型商业专案A、丹亭步行街计划开发全长500余米；B、抚州购物公园商业街；C、洪客隆百货购物广场（在建）；从这些浮出水面的商业项目未来可能达到的商业总供给量来看，总商业面积已经达到了10万平方米。而且所有的商业项目都集中在了赣东大道和大公路的交接口附近。2、抚州市房地产发展带来的商业供应在抚州近期开发的物业，基本都设置了商业物业功能，涉及到商业物业供应的数个项目已经开始进行施工或使用了：具体见下表项目名称 项目位置 项目规模 功能分类西湖绿洲 外环路、抚北路、湖滨路交汇处 470余亩（含湖的面积） 商务会所、超市、便利店、专卖店、餐饮、影剧院、体育馆、休闲广场、图书馆才子嘉园 大公路与学府路（环城路）交接十字路口 占地面积：12000平方米 目前商铺销售状况不理想金诚广场 环城南路与瑶坪路交接处， 占地面积160亩 商住两用华鼎广场 环城西路与玉茗大道交接处 占地面积2500平方米 商住两用洪亮阳光城 南湖路中段 商业面积6220平方米 商住两用现代城商业 大公路与赣东大道交接处 商业面积1200平方米 商住两用恒盛花园 临川大道与玉茗大道交接处 不详 商住两用抚州贸易广场 黄巢东路 经营面积不详 汽车材料、家具、装饰居室用品自选市场区、建材交易区从上表统计所得：八个物业建设为未来带来的商业物业的供应量大约为2万平方米以上，当然这些商业物业主要是为了满足抚州市社区需要，作为社区配套的商业，并不对抚州市整体商业市场形成较大冲击（抚州贸易广场除外）。随着旧城改造的深入，将会有更多的用地作为商业用地开发供应商业物业市场。3、竞争市场中商业项目如何脱颖而出不庸置疑抚州商业市场现状和未来是供过于求。在竞争极其激烈的环境下，新开发商业项目如何脱颖而出，拥有生存和发展的机会和空间呢？强化商业项目的核心竞争力、细分目标市场、特色主题经营、强强联合是市场的突破点。（三）未来竞争项目的状况丹亭商业步行街1、丹亭商业步行街基本经济技术指标：规划总面积：不详； 街面长度:500米；路宽15-20米，2、规划定位：建设成为抚州市高标准、高品位的完全步行街，集购物、休闲、展示、文化为一体的多功能全天候商业步行街。3、综合交通组织在两侧修建地面停车场，内部执行交通管制。4、竞争分析丹亭商业步行街工程将极大的改善这一路段的商业休闲购物环境，内部花园广场的配置，将一改抚州市商业环境恶劣的局面，同时形成巨大的消费人流聚集力，加上其引进上岛咖啡、德克士等商家对人流的集聚能力，丹亭商业步行街将形成前所未有的商业繁荣和聚集度。无论从商业规模还是购物环境，丹亭商业步行街都具有其他项目不可替代的地位，抚州购物公园商业步行街很难在规模和地块开发受限的情况下，形成赣东大道的商业核心点，切实可行办法的就是强调商业中心区配套功能定位。洪客隆百货超级购物中心规划中的洪客隆是抚州市外来商业投资中超级航母，将是抚州最大的超级购物中心(SHOPPING MALL)，位于流金之地，被赣东大道和大公路紧紧包围。建筑主体为两层，下面为品牌高档专卖，二楼将以抚州最大的超级市场亮相经营。超级购物中心将规划成多功能的集合体，具有购物、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲、旅游、商务等八大功能，属于一站式消费场所。每天的客流预计在5万8万左右，相当振宇超市节假日客流的2倍。预计2006年元旦营业。据了解，规划中的SHOPPING MALL将以百货商场作为主力店（面积在1万平米左右）；还有家居、电脑等专业店、品牌专卖店、书店等，经营面积在1-2万平米；餐饮包括肯德基、快餐等；休闲设有各种品牌的咖啡馆、酒吧甚至国际品牌的美容研修中心等。SHOPPING MALL全空调休闲的消费环境，是一种全新的休闲娱乐购物模式。它将满足各个层次消费者的不同需要。规划中的超级购物中心无论从规模、商业业态的先进性、功能组合的合理性还是商业配套的齐全性方面都是其他项目所无法比拟的。但是抚州市能否支撑起这个项目就很值得怀疑了，而且作为大型综合型项目面面俱到，对有特色的其他商业项目影响并不是很大。行业调查（一） 简单分析从上面的商圈调查中可以发现，抚州市的百货超市类已经接近饱和，在未来开发的物业中都几乎涵盖了商业供应，因此决定了抚州购物公园必须在商业业态上引进主题式经营，形成新的商业亮点。（二） 行业调查服装：主要分布在赣东大道，几乎所有的知名品牌都已经入驻。从营业状况看，适宜年轻人的运动休闲的服饰品牌比较受欢迎，而高档的西服类则门可罗雀。从另一方面来说，真正知名的象NIKE、ADIDAS、LINING等年轻人喜欢的品牌还未进入抚州，如果抚州购物公园能够引进其中之一，相信对于整个市场的人气聚集是相当明显的。饮食：目前抚州市的饮食出现了一个真空层。明显的分为高端和低端两大部分。缺少口味好，有鲜明特点的饮食店，也没有适宜对饮食有较高要求却无力负担酒店高消费的中产阶级的饮食要求。在赣东大道和大公路上除了今年春节开张的德克士、佳佳基，没有其他可以和购物休闲很好的连接起来的餐饮。建议引进象南昌好口福、四季红火锅等有特色的酒店，可能的话可以引进麦当。电子通讯电脑：虽然在抚州已经有了电脑城和移动大厅，但是由于市场推广的不力和地理位置的原因，抚州人在购买高档的手机和电脑时还是非常不方便。而且从市场容量和发展速度来看，也无法解决抚州市民的巨大需求。建议和抚州移动（联通）合作，建立抚州移动（联通）赣东大道营业厅。美容健身：在赣东大道上有名门闺秀、章飞一绝等名牌连锁美容企业，象AVON、美宝莲、清妃、OLAY都已经登陆抚州。从抚州的市民消费意识有待加强引导来看，这一市场还有一定的增长空间。在健身方面，在若士路与赣东大道交接处以及赣东玉祥宾馆、临川大酒店都有大型健身按摩场所，而且一般的抚州市民对这个比较敏感。休闲娱乐：目前抚州的娱乐场所经营状况混乱，缺少健康的场所。知名的有位于赣东大道的嘉年华、国康娱乐城、咆哮酒吧；临川大道的金色年华等等。环境较差是这些场所共同的毛病，缺少有品位的咖啡厅、酒吧、茶座，可考虑引进名典咖啡语茶等品牌入住。结论：1、商业市场看重一个稳定的市场环境。抚州市经济持续稳定增长，人民收入持续增收，是一个经济发展中的城市，商业市场也处于从传统商业向现代商业调整发展之中。2、抚州市超市、百货和批发市场业态已经饱和的市场状态下，要决定抚州购物公园商业步行街后期开发，最好在商业业态的先进性方面有所突破，引进主题型经营，力促给商业市场带来新的亮点。3、从这些浮出水面的商业项目和隐藏的商业项目来看，未来商业总供给量已经超过了20万平方米。而几乎所有的商业项目都集中在了赣东大道两边。4、抚州购物公园商业步行街项目开发必须强化商业项目的核心竞争力、细分目标市场、特色主题经营、强强联合是市场的突破点。虽然竞争项目商业设施规模庞大，而其餐饮、休闲娱乐设施配套不全，缺乏直接针对细分消费人群。我们的竞争性定位：成为赣东