房地产开发项目建设阶段成本控制

房地产开发项目建设阶段的成本控制摘要：本文以房地产开发项目建设各阶段成本管理为主要内容，对当前房地产开发项目成本管理现状进行研究与分析，充分论证房地产开发项目建设阶段成本管理的重要性。关键词：房地产建设阶段成本控制在我国停止住房分配后，房地产企业开始迅速发展。 在这种形势下，房地产开发建设阶段的成本控制不仅具有一定的现实意义，也与相关开发企业如何在困境中生存和发展有关。 创新才是有道理的，相关开发企业必须创新成本管理措施。 这与房地产开发企业在项目开发过程中如何降低成本，扩大有限的利润空间有关。 由此可见，房地产开发在建设阶段成本控制的重要性。一、房地产项目开发的主要阶段一般来说，房地产项目开发投资时间长，从土地拍卖开始，需要进行拆迁、相关项目规划、设计、招标、工程施工、竣工验收等阶段。 另外，各阶段的特征和工作重点、工作内容不同。 由此可知，不同阶段的成本管理方法不同。 因此，房地产开发人员必须通过逐步、重点、逐步完善工程整体系统的成本管理，实现工程成本的降低，实现项目预约成本的管理目标。二、项目工程土地费用阶段的成本控制土地使用权的取得是房地产商开发成本的重要组成部分，开发企业在购买土地时需要支付一定的资金，但这部分资金的总额很大，因此房地产企业开工前需要对政府拍卖的区划进行考察。 调查对象是该区域的商业价值、交通状况、周边环境、给排水状况、三方条件等。 经过现场调查，了解和掌握该区的具体情况，比较准确、客观地评价其实际开发价值和开发成本，为拍卖时的投标环节奠定了良好的基础。 此外，还需要了解现有地块的建筑物的拆除、拆除的建筑物的拆除进展情况、历史上是否存在遗留问题、竞争对手的状况等。 通过以上环节，掌握了该区的具体情况，还能控制上一期土地取得的成本费用，达到了我们控制整体成本的目的。三、项目工程建设阶段成本控制(一)项目工程决策阶段；项目决策阶段成本管理包括项目建议初步投资报价、可行性研究阶段投资报价、初步设计阶段估算、项目决策阶段备选方案选择等。决策阶段进行成本控制对整个项目建设成本的影响很大，在可行性研究阶段，项目开发人员可以与相关专家以科学的方式选择项目方案，在大幅度调整工程成本的设计阶段，相关人员可以比较选择的方案， 合理选择必要项目的技术，大幅度调整成本，确定能达到最佳目的的所有阶段后，施工阶段只能按照设计规定，按照施工组织优化和相关技术降低开发成本。 总的来看，投资估算阶段尤为重要。根据项目的特点，投资估价的采用方法不同。 必须根据必要的精确度、取得的技术经济方面的资料，选择合适的报价方法。 投资估算方法有产能指数估算法、资金周转率法、兰格系数法和指标估算法。 对房地产开发企业长期采用指标计算法计算项目投资，指标与具体工程数据存在差异的情况下进行局部调整和换算。(二)项目工程设计阶段；设计阶段是房地产项目总体成本控制的重点和关键。 设计费用占工程总体费用的比例不大，但这一阶段对工程总体工程成本影响很大，房地产开发企业可以在这一阶段有效地进行成本控制。 这对整个工程具有非常重要的意义。房地产开发人员引进竞争机制，加强对相关设计投标的技术经济分析，使最终设计不仅具有适用性，而且具有技术先进性。 这不仅保证了整体性能和质量，还降低了项目投资费用，在可以控制项目整体费用的设计变更的一部分加强了管理，尽量减少了突发情况的影响，严格地管理了可以降低项目成本损失的设计所需的费用， 实行矩阵组织结构和专业多元化利益相关者制度，建立提高人员利用率的风险激励制度，达到提高设计者责任感和积极性的目的。(三)项目工程施工阶段的成本控制；审查施工组织的设计，施工组织的设计不仅是承包人施工作业时的纲领文件，还是？ l承包人严格控制工程质量管理、成本目标、工程期及索赔处理的重要依据工程价款。 工程货款支付管理具有不事先支付、根据工程计量结果扣除不符合要求的工作量、拒付、不推迟支付、不降低承包商积极性的工程变更控制，工程建设工期长、成本高、技术复杂等特点。 在调查设计的基础上，发现了很多工作粗糙、施工中意外的问题，不得不变更设计，工程数量也会发生变化。 因为事前无法涉及的相关方面很多，所以设计变更、工期延迟、原材料变动等可能会导致成本的增加。 在这个阶段进行建筑项目成本管理，必须确保各部门的及时沟通和积极合作。四、项目工程竣工结算阶段的成本控制项目工程建设完成后，首先进行工程项目竣工验收。 开发人员在此阶段组织有关部门和专家仔细检查整个工程，整体试用项目的各种使用功能，立即监督承包商修复存在的质量问题，保证工程使用后不再存在质量等问题，不再产生相关费用的项目开发人员， 通过明确及时地将检验合格的房地产和设备交给房地产管理部门，使房地产部门能够迅速有效地开展房地产管理工作，制定能够减少上期开发人员在房地产管理中产生的费用的完整用户手册， 明确告知业主应注意的事项和相关设备的正确使用方法和流程，业主的使用方法错误造成了建筑物的损失，开发人员应尽可能减少不必要的成本支出的工程结算工作应当及时进行。 工程完成后，有关工程内容处于隐蔽状态，收集结算资料应及时。 因此，今后可以避免工程项目资料不足、人员变动等发生争议，成本管理变得困难。参考文献：1蔡东明.浅谈房