房地产开发公司成本部管理制度与流程

房地产开发公司管理制度成本部1、 成本部职能。成本部管理职能是在房地产投资开发项目的策划、设计、招投标、发包和项目施工阶段，将房地产开发成本控制在预定的目标之内，以保证项目建设过程中合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和经济效益。2、 工作原则。2.1、 正直忠诚，公正廉洁原则。2.2、 实事求是，精细精准原则。2.3、 严格保密原则。2.4、 最大限度节约公司成本原则。3、 成本部职责和工作流程。3.1、 项目策划阶段。3.1.1、项目策划阶段职责。负责协助市场策划部完成项目可行性研究报告。依据项目定位和历史造价数据、造价指标等编制项目投资成本估算，项目成本利润分析等。为项目决策、筹集资金和控制造价提供依据。3.1.2、项目策划阶段工作流程。3.1.2.1、结合工程技术部对项目的定位、规划指标、规划要点分析、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标。3.1.2.2、依据关于项目定位的市场调查报告、土地规划指标及相关土地状况资料，该地区类似项目成本造价指标，市场同类档次项目的建造标准及形式等信息编程项目可行性分析估算成本报告。3.1.2.3、项目有多方案需要比较的项目，成本部应对各方案的成本差异性进行分析和说明，比较后提出成本建议。3.2、项目规划和设计阶段。3.2.1、项目规划和设计阶段职责。负责项目规划设计阶段编制限额设计成本目标，组织成本部、工程部、市场营销部等部门对规划设计进行优化讨论，提出合理优化建议。完成设计阶段建安成本的概算，编制项目目标成本。 3.2.2、项目规划和设计阶段工作流程。 3.2.2.1、成本部须组织工程技术、营销策划部对规划方案进行研讨，对规划方案设计成本提出要求和建议； 3.2.2.2、规划方案设计完成后，成本部依据提供的规划方案设计完成成本测算，对前期可研阶段的项目成本估算进行修正并对项目成本影响较大或成本容易流失的单项工程做专项成本分析和建议。 3.2.2.3、成本部将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上，形成技术设计阶段的成本限额设计初步建议；3.2.2.4、 成本部组织召集公司相关人员讨论技术设计阶段的成本限额初步建议，充分沟通，审批后作为技术设计阶段的成本限额；3.2.2.5、技术设计完成并提交后，成本部须组织编制项目成本概算，概算依据技术图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格；3.2.2.6、编制施工图限额设计成本控制建议书，要求具体如下：成本部根据项目成本目标，结合施工图设计任务书、初步方案及市场水平，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议；对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段限额设计成本控制重点；3.3、项目招投标和合同签订阶段。 3.3.1、项目招投标和合同签订阶段职责。 成本部负责编制招标文件、招标控制价（或标底），组织设施招标公告、开标、评标、定标、中标通知书等招投标工作。参与各类合同编制，洽谈、签订工作。 3.3.2、项目招投标和合同签订阶段工作流程。 3.3.2.1、依据设计施工图及项目技术文件，编制施工图预算及招标控制价（或标底）； 3.3.2.2、依据项目招标要求编制招标文件、发出招标公告并对招标文件进行答疑澄清、投标资格审核、开标、评标、定标、发中标通知书等； 3.3.2.3、依据招标文件和中标通知书，与中标人签订施工合同；参与合同的编制、洽谈、修改、补充和签订工作；3.4、项目施工阶段。 3.4.1、项目施工阶段职责 成本部负责项目施工阶段的成本控制和管理工作。负责审核工程进度款、审核工程设计变更签证单、审核工程经济签证、审核工程认质认价材料价格、审核工程竣工结算、编制月变动成本报表，技术经济资料整理归档。 3.4.2、项目施工阶段工作流程 3.4.2.1、工程进度款审核工作流程 当项目工程形象进度到达合同约定节点后，由项目承包人向项目监理部申报工程进度款支付申请表（一式五份），项目监理部收到申请后对承包人本期施工完成的工程进行全面的审核，包括工程的进度、质量、安全、文明施工、申请付款金额、付款计算书等。满足付款条件时，在3日内签署付款意见并上报公司项目经理部。不满足付款条件时将其驳回重审。 公司项目经理部收到监理工程师报送的进度款支付申请后，对承包人申报的工程的进度、质量、安全文明、申请付款金额及计算书等进行核实和审核，对监理部签署的意见进行核实。满足付款条件时，在5日内签署付款意见并上报公司成本部。不满足付款条件时驳回重审。 成本部收到项目经理部的进度款支付申请后，对承包人申报的工程进度、质量、安全文明、申请付款金额及计算式进行核实和审核。情况满足付款条件的，结合监理部和公司项目经理部意见，确定工程应付工程款金额，并在7日内签署付款金额和意见上报公司总经理审批。情况不满足付款条件时驳回重审。（另外，公司会计部每月将施工工地缴纳水电费发票复印件（两份）报送成本部，成本部存档一份，送承包人一份。承包人在计算进度款时应扣除水电代缴费用。） 公司总经理收到成本部签署的进度款支付申请后，对工程进度款支付申请进行审批，同意付款的情况下，5日之内签署批准下发公司成本部。如有问题驳回重审。 公司成本部收到总经理签署批准的进度款支付申请后，内部存档一份，其余送公司会计部一份，返还监理部、项目部、承包人各一份。 公司会计部收到批准后的进款支付申请后，进入进度款拨付流程。 3.4.2.2、工程设计变更签证单审核工作流程 工程设计变更单文件统一由公司工程技术部发出（无论是设计提出的变更，还是承包人提出的变更），发送公司成本部一份、项目经理部一份、监理部一份、承包人一份，发出文件必须要求收到文件部门在文件收发薄上签字确认，防止工程未及时变更时以未收到变更文件为理由推卸责任。 工程设计变更实施完成后5天内（属于隐蔽工程的，在隐蔽工程隐蔽前），承包人应督促现场监理和甲方代表验收，验收合格后报送设计变更签证单（一式四份）给项目监理部。对于工程设计变更涉及到费用减少的，承包人也必须按规定报送，否则公司成本部自动核算费用减少金额，承包人视为认可。工程变更实施后超过5天未报送的，或者隐蔽工程已经隐蔽未报送的，视承包人已经放弃该部分费用，公司不再予以认可。 项目监理部收到承包人报送的设计变更签证单，在2日内对签证内容进行审核。审核内容包括设计变更是否实施完成，完成的质量是否合格，签证内容是否叙述清楚属实完整，费用计算是否正确符合现场实际，是否超过报送时限等。监理部经审核无问题则签署意见报送项目经理部。如有问题则询问承包人或驳回重审。 项目经理部收到承包人报送的设计变更签证单后，在3日内对签证内容进行审核。审核内容包括设计变更是否实施完成，完成的质量是否合格，签证内容是否叙述清楚属实完整，费用计算是否正确符合现场实际，是否超过报送时限等。项目经理部经审核无问题则签署意见报送公司成本部。如有问题则询问承包人或驳回重审。 按照合同专用条款15.1.8条约定，承包人须督促监理部和项目经理部在5日之内签字并报送公司成本部，否则视为承包人放弃该签证费用，公司不予认可。 公司成本部收到项目经理部报送的设计变更签证单后，在5日内对签证内容进行审核。审核内容包括设计变更是否实施完成，完成的质量是否合格，签证内容是否叙述清楚属实完整，费用计算是否正确符合现场实际，是否超过报送时限等。成本部经审核无问题，则结合监理部和项目经理部意见，确认最终费用金额，签署意见，如有问题则询问承包人或驳回重审。成本部每月30号将本月已经审核的设计变更签证单集中上报公司总经理。 公司总经理收到成本部集中上报的设计变更签证单后，在10日内对本月的设计变更签证单进行审批。审批通过则签署盖章下发公司成本部。 成本部收到批准过的设计变更签证单后，内部存档一份，送项目经理部、项目监理部、承包人各一份。并将批准后的费用成本编入月变动成本报表，每月30日上报公司总经理。 3.4.2.3、工程现场经济签证单审核工作流程 工程施工过程中需要签证的事件发生时，承包人应及时通知监理部和公司项目经理部知晓。如承包人出现需签证事件而不通知的，监理部和项目经理部有权不予认可该项签证事项。项目监理部和项目经理部接到承包人需要签证通知，首先应判断该事项发生的费用是否应由公司承担，如果不是应予告知，如果判断没有把握，可以咨询公司成本部。再次如果需要判断签证事件涉及费用，如果涉及费用较大时（预计费用超过一万元），应及时告知成本部，成本部须到现场核实情况并汇报公司总经理。签证事件需要在施工前收方计量的，承包人应及时通知并组织项目监理部和项目经理部、公司成本部进行现场收方计量，填写现场收方记录并各方签字。现场收方记录原件由成本部保存，承包人复印4并追加签字作为现场经济签证的原始资料。对于事前需要计量而承包人没有及时通知并组织各方现场收方计量，事后无法计量的，项目监理部和项目经理部有权不予认可该项签证事项。签证事件施工完成后5日内（属于隐蔽工程的，在隐蔽工程隐蔽前），承包人通知并组织项目监理部和项目经理部验收，验收合格后报送现场经济签证单（一式四份）给项目监理部。签证事项完成后超过5天未报送的，或者隐蔽工程已经隐蔽而未报送的，视承包人已经放弃该部分费用，公司不再予以认可。项目监理部收到承包人报送的现场经济签证单，在2日内对签证内容进行审核。审核内容包括现场签证产生的原因是否合理，施工完成的质量是否合格，签证内容是否叙述清楚属实完整，费用计算是否正确符合现场实际，是否超过报送时限等。监理部经审核无问题则签署意见报送项目经理部。如有问题则询问承包人或驳回重审。 项目经理部收到承包人报送的现场经济签证单后，在3日内对签证内容进行审核。审核内容包括现场签证产生的原因是否合理，完成的质量是否合格，签证内容是否叙述清楚属实完整，费用计算是否正确符合现场实际，是否超过报送时限等。项目经理部经审核无问题则签署意见报送公司成本部。如有问题则询问承包人或驳回重审。 按照合同专用条款15.1.8条约定，承包人须督促监理部和项目经理部在5日之内签字并报送公司成本部，否则视为承包人放弃该签证费用，公司不予认可。 公司成本部收到承包人报送的现场经济签证单后，在5日内对签证内容进行审核。审核内容包括现场签证产生的原因是否合理，完成的质量是否合格，签证内容是否叙述清楚属实完整，费用计算是否正确符合现场实际，是否超过报送时限等。成本部经审核无问题，则结合监理部和项目经理部意见，确认最终费用金额，签署意见，如有问题则询问承包人或驳回重审。成本部每月30日将本月已经审核的现场经济签证单集中上报公司总经理。 公司总经理收到成本部集中上报的现场经济签证单后，在10日内对本月的现场经济签证单进行审批。审批通过则签署盖章下发公司成本部。 成本部收到批准的现场经济签证单后，内部存档一份，送项目经理部、项目监理部、承包人各一份。并将批准后的费用成本编入月变动成本报表，每月30日上报公司总经理。 3.4.2.4、计日工签证审核工作流程 原则上尽量不产生计日工，但是工程中确实遇到一些零星的、难以计量的工程可以跟现场实际情况签计日工。计日工单价为60元/工日，该单价是经过承包人认可的单价，承包人不得以计日工单价低为由要求项目经理部管理人员多签计日工。 工程事件确实需要使用计日工时，承包人应及时通知项目经理部管理人员，经项目经理部管理人员同意后方可安排人员施工。 项目经理部收到承包人要使用计日工请求时，首先应判断该事项发生的费用是否应由公司承担，如果不是应予以拒绝，如果判断没有十足把握，可以咨询公司成本部。再次要判断是否必须使用计日工，如能收方计量的应予以拒绝，要求收方计量了；如果能采用费用包干的，可以商量费用包干。再次要判断计日工预计需求数量，原则上如果发生事件预计十个计日工以内能完成的，项目经理部可以同意。如果该事件使用计日工如果需要十个以上的，项目经理部需询问公司成本部，经成本部报公司总经理批准后，方可同意使用。 承包人得到项目经理部同意使用计日工后，须在施工过程中每日向项目经理部人员报计日工工人人数，由项目经理部管理人员核实并进行监督，如发现计日工工人出现人数不对，消极怠工等情况时，有权可以根据情况拒签或少签计日工数量。工人工作一天满八小时为一个工日，不满八小时按照比例签数量，如：0.8工日。承包人已经充分考虑夜间施工情况，所以夜间施工，计日工不做调整。承包人应及时申报和督促项目经理部管理人员及时签署计日工签证单（原件一份由项目经理部管理收集整理，每月10号、25号上交公司成本部，承包人留复印件并督促项目经理部追加签字）。计日工原则上一日一签，如遇特殊情况不超过3天。超过3天计日工承包人还未督促签字的，项目经理部有权不予认可，视承包人放弃该项费用。 承包人每月10号、25号将每月15天内发生的计日工签证单收集汇总作为附件编制现场经济签证单（一式四份、复印件须追加签字），按照现场经济签证单流程予以申报。承包人应按照规定及时申报，如：本月25号申报本月10号至25号之间的计日工。如超过时限，如：本月25号申报的计日工中有上月25号-本月10号发生的计日工，则超过时限，视为承包人放弃该部分费用，公司不予认可。 3.4.2.5、认质认价材料的审核工作流程 按照合同约定，工程施工过程中使用的材料，属于甲供材料的由甲方供给；属于甲控材料的，按照合同（附件甲控材料清单一览表）约定方式供给；除此之外，出现需要使用合同中没有约定的材料时，须与项目监理部和项目经理部商议，是否必须使用该种材料，经项目监理部和项目经理部同意使用该种材料后，由承包人提出申请，执行本流程。 承包人须在材料使用前30天提出该材料认质认价的申请，如果承包人未及时提出申请影响材料供给，造成工期拖延的，承包人自行承担责任。 承包人填写材料认质认价申报表（一式四份），标明材料的名称，规格，需求数量，如有需要备注技术性能要求，并提供三种品牌厂家及报价。填写符合规范后上报项目监理部，项目监理部对认质认价材料进行审核，监理部收到申请表后2日内审批签署意见报项目经理部。 项目经理部收到申报表后，对认质认价材料进行审核。对该材料是否能够满足工程技术要求，了解三种品牌的性价比，并对材料价格进行初步审核。3日内审批签署意见后报公司成本部。 公司成本部收到申报表后，对认质认价材料进行审核。对该材料是否能够满足工程技术要求，了解三种品牌的性价比，通过了解材料市场价、信息价等，并对材料价格进行进一步审核。最终选定一种材料的品牌，并核定材料价格。3日内审批签署意见后报公司总经理。 公司总经理收到成本部上报的申报表后，对认质认价材料的品牌和价格进行最终审批，3日之内审批签署盖章后返还成本部。 成本部将审批过的认质认价申报表，内部存档一份，发送监理部，项目经理部，承包人各一份。 承包人报送的进度款计算书、签证等涉及到认质认价材料的，报送资料须附加审批的认质认价材料申报表复印件。 3.4.2.6、工程奖罚款工作流程 按照合同约定奖罚制度、公司管理下发承包人的管理规定等，在施工过程中，承包人做的好的，按照相关制度规定条款进行奖励；承包人做的不好的，按照相关制度规定条款进行罚款。 项目监理部和项目经理部在施工管理过程中，承包人做的不好进行罚款时，应填写工程罚款单并送给承包人（要求承包人在发文薄上签字），承包人在受到罚款单后应在2日内签字盖章返还给项目监理部/项目经理部。如果承包人对罚款有异议的，须在收到罚款单2日内与项目监理部/项目经理部解释沟通