律师在土地项目转让过程中进行尽职调查的实务操作

律师在土地项目转让过程中进行尽职调查的实务操作北京盈科律师事务所 闫拥军 律师联系电话： 今年以来不少中小企业，因为债务关系或是信贷趋紧等政策因素，需要利用公司名下的土地，进行建设用地使用权转让。在转让之前，有必要对土地进行法律尽职调查。尽职调查也称审慎重调查（Due Diligence ) ，通常是指在收购过程中一方对目标公司的资产、负债、经营、财务状况、法律关系以及目标公司所面临的机会和潜在的风险等进行的一系列调查。完整的尽职调查包括法律尽职调查、财务尽职调查和人力资源尽职调查、经营和技术尽职调查。 尽职调查可以自行进行也可以委托专业机构进行，例如委托律师事务所、会计师事务所、资产评估事务所、投资咨询公司等。笔者是专业从事土地投资法律事务的律师，笔者认为作为律师接受客户委托进行尽职调查，务必审慎审查，因为律师的专业调查分析和判断已成为企业决策的前提和重要依据，而这些需要调查的项目往往涉及标的金额巨大，如果调查报告不能充分提示风险或可能存在的问题，将误导客户决策从而给客户带来巨额损失。因此，尽职调查在土地法律事务中是非常重要的工作，是土地投资者进行交易的决策基础。根据华人民共和国土地管理法规定，按照土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。本文是对建设用地的使用权进行转让时的尽职调查展开的论述，不涉及到农用地和未利用地。建设用地使用权，是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。一、律师在建设用地使用权转让尽职调查的范围和重点。建设用地使用权转让时，律师应当进行土地权属前期调查，主要包括以下内容：1、转让方的建设用地使用权证、建设用地规划许可证（含附件设计要点和红线图）、建设用地批准书。主要调查土地的容积率、密度、商业比例、绿化率、车位、设施配套等和土地所有权性质、 土地用途、出让方式。2、建设用地使用权证的内容与土地登记机关的存档文件记载的内容是否一致。3、转让方是否是建设用地使用权证上载明的建设用地使用权人。4、转让方拟转让的建设用地使用权的取得方式，是出让还是划拨。5、调查国有土地使用权出让合同及缴纳地价款、契税等费用的单据，是否符合出让合同的有关约定：(1)是否已经支付全部土地出让金。(2) 是否已经按照出让合同约定进行投资开发：属于房屋建设工程的，是否已经完成开发投资总额的25以上；属于成片开发土地的，是否已经依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。6、以出让方式取得的建设用地使用权的出让年限。7、调查转让方关于项目的工程进度及投资情况的说明及相关证明文件，是否已按出让合同的约定对土地进行了开发建设，是否属于闲置土地。8、转让以划拨方式取得的建设用地使用权，是否按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。9、拟受让的建设用地使用权是否存在地上建筑物、其他附着物，以及地上建筑物、其他附着物产权登记情况。10、建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物是否已经出租。如已出租，承租人有优先购买权，应先征得承租人的同意。如地上建筑物、其他附着物已经出租，租赁合同尚未解除且承租人放弃优先购买权的，建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转移后不影响原租赁合同的效力，新的建设用地使用权人及其地上建筑物、其他附着物所有权人应当继续履行原租赁合同。11、拟受让的建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物有无设置抵押等他项权利。12、凡需在签订建设用地使用权转让合同前征得他人同意的，该同意的意思表示应为书面形式。13、审查拟受让的建设用地使用权有无下列禁止转让的情形：(1)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；(2)已被国家有关机关依法收回建设用地使用权的；(3)权属有争议的；(4)未依法登记领取权属证书的；(5)以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。14、划拨方式取得建设用地使用权的，转让建设用地使用权时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理建设用地使用权出让手续，但应当将转让收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设城市房地产管理法第24条规定的项目的。(2)私有住宅转让后仍用于居住的。(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。(4)同一宗土地上部分房屋转让而建设用地使用权不可分割转让的。(5)暂时难以确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的。(6)根据城市规划建设用地使用权不宜出让的。(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取建设用地使用权出让方式的其他情形。 在律师对土地的权属作出调查后，律师还应对转(受)让方主体资格进行调查1、拟转(受)让建设用地使用权的转(受)让人属于有限责任公司、股份有限公司的，律师应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。2、拟转(受)让建设用地使用权的转(受)让人属于国有公司的，律师应当审查政府主管部门的批准文件。二、律师在土地尽职调查中的方法1、与委托人的公司、对方的有关人员会面和交谈，初步了解公司的具体情况。2、根据公司情况设计尽职调查文件清单和问卷表，向公司提供尽职调查文件清单和问卷表，索要文件和资料，审阅文件、资料与信息。3、到公司所在地工商登记机关进行查询，了解境内公司的成立日期、存续时间、公司性质、公司章程、公司的注册资本和股东、公司的法定代表人等情况以便判断公司是否合法成立、有效存续。