浅论对房地产中介市场的管理

浅论对房地产中介市场的管理 摘 要：随着房地产市场的蓬勃发展，房地产中介服务业也呈现出良好的发展势头，虽然我国的房地产中介行业渐成规模，但是整个行业仍然处在一种无序的、缺乏规则的状态。因此，加强对房地产中介的管理，引导房地产中介更好地发挥房地产市场润滑剂的作用，是房地产市场健康发展的重要保障。 关键词：房地产中介；政府管理；行业自律管理 中图分类号：F293.355 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）13-0274-02 对房地产中介的管理，是房地产行政主管部门和其他有关组织代表国家、政府和行业自身，为满足房地产市场发展的需要，运用行政、经济、法律、教育等手段，对进入房地产中介市场的组织和个人进行监督、指导、协调、控制。对房地产中介的管理包括政府管理和行业自律管理。过去，我国对房地产中介行业的管理主要是以政府主管部门为主，管理手段以行政手段为主。随着社会主义市场经济的日渐成熟，房地产中介管理应逐步定向政府主管部门和行业协会共同管理，以法律手段为主，伴以行政手段、经济手段的综合管理模式。 一、房地产中介的政府管理 政府的管理主要是对房地产中介机构及其工作人员的行为进行规范和约束，主要包括对房地产中介从业人员的资格和行为的管理，对房地产中介机构资质和行为的管理，以及全行业的综合管理等。 （一）加强房地产中介政府管理的必要性 政府作为社会经济的宏观管理者，有理由对国民经济各项产业，以及各经济组织进行管理，尤其是对以服务为核心的房地产中介业，政府管理更具有必要性。 首先，加强对房地产中介政府管理是维护关系人权益的需要。房地产中介政府管理一方面可以通过约束中介专业人员的行为，促使其合法经营，依法中介，以保证房地产各关系人在房地产经济活动中的权益不受损失。另一方面房地产中介政府管理可以保护房地产中介人员的权益或合法收入。 其次，加强对房地产中介的管理是规范行业行为的需要。房地产中介政府管理的目标是要规范房地产中介行为，培育公平、公开的房地产中介服务市场，房地产中介行业是一个对专业技术水平要求较高的行业，如果对从业的个人和组织没有政府的统一管理，则容易造成该行业运作的混乱，不利于行业的规范发展。此外，房地产中介机构对其行业协会的较强依赖性，信誉水平特别重要等，所有这些都需要政府予以特别的管理。 再次，加强对房地产中介的管理是完善房地产市场和保证社会经济可持续发展的需要。房地产中介业是房地产业的一个重要组成部分，规范的房地产中介能提高房地产市场的效率，为国民经济和社会发展营建一个良好秩序或外部环境，以保证社会经济的可持续发展。 （二）房地产中介政府管理的方法 按照管理手段角度的不同，我们将房地产中介的政府管理分为行政手段管理、经济手段管理、技术手段管理。 1.行政手段管理，主要是房地产管理部门、土地及工商行政等管理部门，对房地产中介机构及其从业人员的资质认可、注册登记等方面所做的行政管理。行政管理主要包括四个方面，一是利用有关资格证书对房地产中介人员、机构、行为等予以认可，主要是对房产估价事务所、房产经纪公司的资质以及房产经纪人的资格证书等进行的准入、核准等管理工作。二是对房地产中介机构进行注册登记，将有关人员和机构纳人统一的日常管理，注册登记的文件也是房地产中介人员以合法身份开展正常业务的法律凭证。三是行政许可管理，即对符合准入条件的中介机构和从业人员颁发许可证或执照，对中介机构和人员的业务开展予以许可，并就其活动内容和业务范围予以限定。四是行政处罚及行政裁决管理，对于违反规定的房地产中介人员和机构可以进行吊销资格证书、营业执照等处罚，对于涉及委托人和房地产中介机构的矛盾纠纷，中介主管部门也可以进行行政裁决。 2.经济手段管理，政府对房地产中介机构及从业人员的经济管理，主要是奖惩管理。对那些能够合法经营且对房地产市场贡献较大的中介给予一定的精神和物质奖励，并适时通过税收优惠政策、价格保护政策等，给中介机构予以鼓励和支持。对一些违规经营、违法收受财物、谋取不正当利益以及违反行业禁止的房地产中介及从业人员，在吊销资格证书、营业执照的同时，要给予罚款、没收违法收入等经济性的行政处罚措施。 3.技术手段管理，政府对房地产中介的技术管理主要体现在三个方面，一是制定具体的行业技术规程；二是公布诸如城市基准地价、房产价格走向、房产销售状况、房地产发展趋势等等一些具有较大信息量的数据及参数；三是政府组织专业技术培训和相关项目研究等。通过技术管理，规范和引导房地产中介机构坚持正确的发展方向，调动其发展动力。 二、房地产中介的行业自律管理 行业自律管理由房地产中介同行业组织内部对行业自身的管理，是为了规范行业行为，协调同行利益关系，维护行业间的公平竞争和正当利益，促进行业的良性发展，行业自律和政府管理一道成为房地产中介市场管理的主要手段。政府虽然是社会经济的管理者，但由于专业和技术知识的限制，政府对行业的管理不可能面面俱到、细致入微，行业自律管理便显得尤为重要。减少政府过多干预，注重行业自律管理成为目前经济社会发展的大趋势，房地产中介市场也不例外。 （一）设立房地产中介同行业组织的必要性 1.弥补政府单纯行政管理职能的缺憾。市场经济的发展进一步削弱了政府对具体经济事务的干预，在一个有效的市场经济体制中，政府的作用是有限的，政府不是法力无边的“万能人”，政府在对房地产市场进行管理时，哪些该管，哪些该放，政府往往难以把握一个合适的“度”。政府刚性的行政管理手段有时并不能起到很好的社会管理效果，因为有些行业之间的规则、技术等并不适合政府直接管理，这时政府就应当借助一个适当的“助手”来协助其管理各项经济活动。在房地产中介市场领域，政府的主要任务是做好其宏观调控的职能，管好其应该管的事，对政府难以管理或不能管理的具体事宜可由房地产中介业组织协助管理。 2.促进房地产信息资源的有效利用。房地产信息是在房地产交易服务过程中所形成的各种信息资料，包括房源信息、客源信息和房地产价格信息。房地产信息是房地产中介的重要资源，是房地产中介得以生存的基石，也是房地产中介机构实力的重要标志。在当今信息化时代，如何开发和利用好信息资源，是提高房地产市场运作效率，促进房地产业快速健康发展的关键一环。但就目前房地产中介并没有实行信息资源的共享，他们往往为了自身的经济效益而各自为战，这种“信息壁垒”一方面会增加他们获取信息的成本，另一方面也不利于同行业之间的良性竞争。合作是为了更好地竞争，在竞争中合作，在合作中竞争，这是市场主体利于不败之地的法宝，房地产中介同业组织可以将各个房地产中介有机联系起来，使他们能够将自己掌握的房地产信息互通有无，使他们真正能够做到在合作与竞争中求发展，促进房地产信息资源的有效利用，降低社会成本。 3.提高中介人员素质、规范房地产中介活动。一方面，房地产中介同业组织可以通过“行规”和“行约”对房地产中介执业人员的行为进行严格约束，提高他们的道德素质，通过培训、考核等形式，提高他们的专业素质。另一方面，房地产中介同业组织也可以通过“行规”和“行约”，来规范和约束中介个体的行为，目前我国的房地产中介机构主要有个人独资、合伙和公司制企业，由于其组织形式和管理方式不同，服务质量也参差不齐，收费标准、技术标准、技术参数难以统一，通过房地产中介同业组织可以将上述项目进行统一，制定统一的行业标准，保证房地产中介行业在一个有序的轨道上运行。 （二）我国房产中介行业自律管理的方法 由于我国房地产业发展水平还比较低，产业素质还比较差，房地产中介自律性组织尚处于不断建立和完善阶段。就目前来说，我国房地产自律性组织主要包括房地产业协会、房地产估价师学会、土地估价师学会、房地产经纪人协会。这些协会通过制定章程，规定协会的业务范围和主要任务，来实施对房地产中介机构及从业人员的自律管理。 1.房地产业协会的管理。房地产业协会，是房地产企业和房地产事业单位自愿组成的、自我服务的社会团体，是不以盈利为目的的自律性组织，它不是房地产业的行政管理机构，本身没有政府行政权力，日常工作主要是协助房地产主管部门从事各种房地产管理、服务工作，主要是为政府和房地产企业提供服务。房地产业协会是政府房地产主管部门和房地产企业之间的桥梁和纽带，也是政府房地产主管部门得力的助手和参谋。 2.房地产估价师学会的管理。房地产估价师学会是由获国家建设部和国家人事部颁发的“房地产估价师学会资格证书”的个人会员和团体会员组成的学术团体。房地产估价师学会接受各级政府及其主管部门的管理，其主要的任务是协助政府从事行业自律管理，通过制定行规行约并监督执行，规范房地产评估市场，保障行业公平竞争，提高房地产估价服务的质量和水平，促进房地产市场健康发展。 3.土地估价师学会的管理。土地估价师协会是由具有土地估价资格，从事土地估价工作的组织和个人自愿结成，属于非营利性社会团体法人。土地估价师学会的主要任务是协助政府主管部门制订土地估价政策和行业标准，承担土地评估机构和人员资质认定，受理土地估价业务活动中发生纠纷的调解和裁定等。 4.房地产经纪人协会的管理。房地产经纪人协会，或称房地产经纪人学会，是房地产经纪行业的自律性组织，依法对房地产经纪业务及从业人员的经纪活动实行自律管