房地产估价理论和方法重要公式（整理）

完美的WORD格式房地产估价理论和方法的重要公式1.2房地产的概念建筑密度%=建筑基地总面积的100%建设用地面积容积率=总建筑面积建设用地面积总建筑面积=总土地面积、建筑密度、建筑层数建筑面积比=建筑密度建筑层数室内建筑面积=室内建筑面积内墙面积内阳台面积建筑面积=内部建筑面积=共用建筑面积2.3房地产供求与价格供应=存量-拆迁-转换为其他类型的房地产转换为其他类型的房地产新开发弹性=作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求的价格弹性=房地产需求的百分比变化房地产价格的百分比变化房地产需求的收入弹性=房地产需求的百分比变化消费者收入的百分比变化房地产需求的人口弹性=房地产需求的百分比变化人口百分比变化房地产需求的交叉价格弹性=房地产需求的百分比变化另一房地产或商品价格的百分比变化房地产需求的价格弹性=房地产需求的百分比变化房地产价格的预期百分比变化房地产供给的价格弹性=房地产供给的百分比变化房地产价格的百分比变化房地产供给的要素成本弹性=房地产供给的百分比变化要素价格的百分比变化2.4房地产价值和价格的类型良好的评估值=正常交易价格=市场价格基准地价：在城市规划区范围内，根据当前使用条件下不同等级或不同同质区域的土地的商业、居住、工业等用途，分别评估确定某一评估期日法定最长期限内的土地使用权区域平均价格。标定价格：在正常的土地市场条件下，根据管理需要，政府在某一评估日对某一土地进行评估的土地使用权价格，是该区域该土地的标准指导价格。房屋重置价格：在某一基准日期建造不同地区、不同用途、不同建筑结构、不同等级或等级的房屋所需的所有合理和必要的费用、税收和利润。房价=土地价格建筑价格地价=房价-建筑价格建筑价格=房屋价格-土地价格底价=土地总价格总居住面积底价=土地总价格=土地总面积=土地单价总建筑面积、总土地面积容积率拍卖行的当前价格=现有房屋的当前价格-出租现有房屋的净收入的贴现值(从拍卖行到现有房屋的预期期间)-风险补偿地价=变更后的地价-变更前的地价溢价(单价)=当前楼层价格当前楼层面积比-原始楼层价格原始楼层面积比地价(总价)=地价(单价)总土地面积地价(单价)=原始底价(当前容积率-原始容积率)地价(单价)=原容积率下的土地单价(现行容积率-原容积率)原始地积比率4.4建立可比价格基础建筑面积价格=套内建筑面积价格建筑面积建筑面积价格=使用面积价格建筑面积建筑面积价格=建筑面积价格套管内的可用面积1公顷=10，000平方米1亩=666.67平方米1平方英尺=0 .平方米1平=3.30579平方米每平方米价格=每公顷价格10，000每平方米价格=每亩666.67元平方米以下的价格=平方英尺以下的价格为0。每平方米价格=每平方米价格3.305794.5交易情况的修改百分比法修正交易情况的一般公式如下：可比案例交易价格修正系数=可比案例正常市场价格可比实例1的交易价格=可比实例的正常市场价格1S%或：可比实例的交易价格100=可比实例的正常市场价格100S %在上式中，1或100是交易条件的修正系数1S 0S %使用差额法纠正交易情况的一般公式为：可比案例的交易价格=可比案例的正常市场价格正常交易价格-卖方应付税款=卖方获得的实际价格买方应付的正常交易价格税=买方支付的实际价格卖方应付税款=正常交易价格，卖方应付税率买方应纳税额=正常交易价格，买方应纳税额正常交易价格=卖方实际获得的价格1-卖方支付的税率正常交易价格=买方支付的实际价格1买方支付的税率4.6交易日期的调整收盘时可比实例价格(1T%)=评估时可比实例价格可比实例在结算日的价格(100t)/100=可比实例在估价日的价格使用固定基准价格指数调整交易日期的公式如下：可比实例在交易日期估价时点的价格指数=可比实例在估价时点的价格收盘时的价格指数使用环比价格指数调整交易日期的公式为：收盘时可比实例的价格、收盘日下一期的价格指数和下一期的价格指数.估价时的价格指数=估价时可比实例的价格通过逐级增减价格变化率来调整交易日期的公式为：可比实例在结算日的价格(1个价格变化率)周期数=可比实例在估价日的价格使用该期间平均价格变化率调整交易日期的公式为：可比实例在结算日的价格(1个价格变化周期)=可比实例在估价日的价格4.7房地产状况调整主要有百分比法、差值法和回归分析法来调整房地产形势。房地产状况调整系数下可比实例的价格=估价对象房地产状况下可比实例的价格或者房地产条件下可比实例的价格为1=估价对象房地产条件下可比实例的价格1R %房地产条件下可比实例的价格为100=估价对象房地产条件下可比实例的价格100R房地产条件下可比实例的价格为100/()=估价对象房地产条件下可比实例的价格房地产条件下可比实例的价格为100/()/100=估价对象房地产条件下可比实例的价格注：以上公式()为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4.8计算比较价格百分比法下的修正和调整系数乘法公式：估价对象价格=可比案例交易价格修正系数、交易日期调整系数、房地产状况调整系数估价对象价格(1S %)(1R %)=)=可比实例交易价格(1T %)；或者估价对象价格=可比实例1的交易价格(1T %) 1或1S % 1R %估价对象价格=可比实例的交易价格100 100T 100100S 100 100R百分比法下修正和调整系数的累积公式：估价对象价格=可比实例的交易价格(1交易条件修正系数交易日期调整系数房地产条件调整系数)估价对象价格(1s% r%)=可比实例交易价格(1T%)或估价对象价格=可比实例交易价格的1T%或1S %R %估价对象价格=可比实例的交易价格100吨100SR差分法下的公式估价对象价格=可比实例的交易价格修正系数交易开发利润=开发后房地产价值-土地收购成本-开发成本-管理成本-投资利息-销售成本-销售税计算基数=征地成本开发成本，即直接成本利润率=开发利润/(征地成本开发成本)计算基数=征地成本开发成本管理成本：投资利润率=开发利润/(征地成本开发成本管理成本)计算基数=征地成本开发成本管理成本投资利息销售成本。相应的利润率可以称为成本利润率，即：成本利润率=开发利润/(土地收购成本开发成本管理成本投资利息销售成本)计算基数=开发后房地产价值(销售价格)，相应的利润率可称为销售利润率，即：销售利润率=开发利润/开发后房地产价值5.3成本法的基本公式成本法最基本的公式是：房地产价格=再购买价格-折旧新开发土地价格=获得待开发土地的成本土地开发成本管理成本投资利息销售成本销售税开发利润在上式中：开发后可转让土地面积比例=开发后可转让土地总面积/开发区总面积的100%新开发区一块土地的单价=(收购土地总成本土地开发总管理费用总投资利息总销售费用总销售税金总开发利润)/(开发后可转让面积占土地总面积的比例)用途和位置等调整因素荒地开发后获得可转让耕地平均单价的过程如下：荒地开发后可转让耕地的总价格。=获得荒地的总成本10土地开发总成本10总管理费用10总投资利息总销售费用总销售税总开发利润=获得荒地的总成本10土地开发总成本10行政总费用10总投资利息可转让地黄总销售费用、销售税和开发利润的比率获取：荒地开发后可转让耕地的总价格=(收购荒地总成本10土地开发总成本10总管理成本10总投资利息)1-销售费用、销售税和开发利润的比率荒地开发完成后可转让耕地的平均单价=获得荒地的总成本土地开发的总成本总管理成本总投资利息(1-销售费用、销售税和开发利润的比率)可转让耕地面积=(获得荒地总成本土地开发总成本总管理费用总投资利息)(1-销售费用、销售税和开发利润的比率)可转让耕地面积与荒地总面积的比率新建住房价格=土地成本土地开发成本建筑施工成本管理成本投资利息销售成本销售税开发利润新建建筑价格=建筑工程造价管理成本投资利息销售成本销售税金开发利润旧房价格=土地收购价格建筑再购买价格-建筑再购买价格旧建筑物价格=建筑物再购买价格-建筑物折旧5.5建筑物折旧建筑物折旧=建筑物的再购买价格-建筑物的市场价值剩余经济寿命=经济寿命-有效过去年数直线法的年度折旧计算公式：di=D=C信噪比=C (1R) /N在上述公式中，第一年的折旧额为第。d是常数；C建筑再购买价格；S建筑净残值建筑物的经济寿命；R建筑物净残值率；(c-s) 称为折旧基数；年折旧率d=d/c100 %=(c-s)/(cn)100%=(1-r)/n100 %有效年限为t年的建筑物总折旧et=dt=(c-s) t/n=c (1-r) t/n直线折旧法计算建筑物现值的公式为：v=c-et=c-(c-s)t/n=c1-(1-r)t/n在上述公式中，Et建筑物的总折旧；V建筑物的现值；(c-s) 称为折旧基数；新的折扣方法V=C+q其中：V建筑的现值；C建筑再购买价格；Q建筑改造率(%)；用直线法计算新费率的公式如下：Q=1-(1-r) t/n 100%，当r=0时，q=(1-t/n) 100%=1(1R) Nn/N100%=t/N100%=1(1R) t/t+n100%=n/t+n100%建筑物的经济寿命=1年折旧率修理所需费用修理后的房地产价值-修理前的房地产价值扣除超额函数导致的折旧后的成本=重置成本-超额持有成本扣除超额函数导致的折旧后的成本=重置成本-(无效成本超额持有成本)5.6成本应用涉及的相关规定年折旧额=原价(1-残值率)/使用寿命6.1收益法的基本原则地价=年地租购买年地价=地租/利率某基金利率=房地产净收入房地产价格=净收入/房地产利率6.2薪酬资本化方法公式v=A1/1+Y1+A2/(1+Y1)(1+Y2)+An/(1+Y1)(1+Y2)(1+Yn)v=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+An/(1+Y)na的结尾=a(1y)的开始V=A/Y11/(1+Y)nv=年/年Kn=11/(1+Y)n=(1+Y)n1/(1+Y)nV70=VK70V50=VK50v =V50/K50V40=V40K40/K50Vn=VNKn/KN=VN(1+Y(1+Y)n1/(1+Y1Vn=a/yn 1-1/(1 yn) n或vn=a/yn 1-1/(