第五章 固定资产及投资性房地产(中财)ppt课件

1,第五章固定资产及投资性房地产,第一节固定资产概述第二节固定资产的初始计量第三节固定资产折旧第四节固定资产后续支出第五节固定资产清查和处置第六节投资性房地产,2,第一节固定资产概述,一、固定资产的定义与特征（一）固定资产的定义是企业为生产商品、提供劳务出租或经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产,房屋建筑物机器设备机械设备运输设备工具器具,3,（二）固定资产的特征企业持有其的目的是在于使用而非出售能够在生产经营过程中长期使用，并基本保持其原有实物形态其价值的转移是在企业受益期内逐步完成的,第一节固定资产概述,4,第一节固定资产概述,二、固定资产的确认标准固定资产项目的确认：必须符合固定资产的定义；同时满足两个条件：与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业。若某项目预期不能给企业带来经济利益，或不能确定预期是否能够带来经济利益，则不能确定为固定资产。该固定资产的成本能够可靠地计量。,5,第一节固定资产概述,三、固定资产的分类（一）按经济用途分类生产经营用固定资产非生产经营用固定资产（二）按使用情况分类使用中的固定资产未使用的固定资产不需用的固定资产,6,第一节固定资产概述,（三）按所有权分类自有固定资产租入固定资产（经营性租赁、融资租赁),7,第一节固定资产概述,（四）综合分类（固定资产核算分类）生产经营用固定资产非生产经营用固定资产租出固定资产（经营性租出）不需用固定资产未使用固定资产土地（过去已估价单独入账的土地）融资租入固定资产（视同自有资产进行核算),经营性租入的不纳入本企业固定资产的核算范围,8,第一节固定资产概述,四、固定资产的账簿体系,固定资产卡片,固定资产总账,卡片：按固定资产项目设置。会计部门和使用或保管部门登记并保管。登记簿：按固定资产类别登记,9,一、外购固定资产（一）现购：以现有货币资金购买或短期信用购买固定资产。成本按实际支付的价款确定包括：买价等相关费用、达到预定可使用状态前发生的其他支出。,第二节固定资产的初始计量,10,购入需要安装的固定资产购置需安装的设备价款及安装费用通过“在建工程”账户归集（外购固定资产直接用“在建工程”，自建固定资产采购物资、设备用“工程物资”，领用时转入“在建工程）安装完毕,交付使用时转入“固定资产”账户。,11,（补充）2008年12月19日发布关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知规定：一、自2009年1月1日起，增值税一般纳税人购进（包括接受捐赠、实物投资）或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额（以下简称固定资产进项税额），可根据中华人民共和国增值税暂行条例规定从销项税额中抵扣，其进项税额记入“应交税金一应交增值税（进项税额）”科目。二、纳税人允许抵扣的固定资产进项税额，是指纳税人2009年1月1日以后（含1月1日，下同）实际发生，并取得2009年1月1日以后开具的增值税扣税凭证上注明的或者依据增值税扣税凭证计算的增值税税额。,12,（补充）（三）最新税法规定，全国统一的运输发票上有发货人和收货人两项内容，运费由谁承担会在谁的税务登记证号的前面加上“+”标志，一般纳税人在发生运费并取得正规的运费发票时，无论你是发货人还是收货人，只要你的税号前有“+”标志，证明你是运费的承担者，取得运费发票后，凭发票上注明的运费和建设基金依7%的抵扣率计算并抵扣增值税进项税额。申报抵扣的月份在纳税申报时，要报送通过“通用税务数据采集软件”采集电子信息和纸制抵扣清单。运费发票自开票之日起90天内申报抵扣。,13,例如：甲公司为一般纳税人，2009年5月12日购入不需要安装的设备，增值税专用发票上注明的设备价款为60万元，增值税为10.2万元。发生的运输费1万元（相关的进项税额可以抵扣），装卸费及杂费共计0.2万元。上述款项均通过银行存款支付。固定资产入账价值=60+1*93%+0.2=61.13万元借：固定资产61.13应交税费应交增值税（进项税额）10.27（10.2+1*0.07）贷：银行存款71.4（61.13+10.27）,14,例如：甲公司购入需要安装的设备，增值税专用发票上注明的设备价款为80万元，增值税为13.6万元。发生装卸费0.8万元。安装设备时领用原材料，账面成本为3万元，购进该材料时的进项税额为0.51万元，应付安装工人薪酬0.6万元。（1）借：在建工程80.8应交税费应交增值税（进项税额）13.6贷：银行存款94.4（2）借：在建工程3.6贷：原材料3应付职工薪酬0.6（3）借：固定资产84.4贷：在建工程84.4,15,第二节固定资产的初始计量,（二）递延付款：超过正常信用条件延期付款，如分期付款。以购买价款（即应支付的总递延付款）的现值为入账价值借：固定资产/在建工程（购买价款的现值）应缴税费应缴增值税（进项税额）未确认融资费用（其他科目汇总借贷差）贷：长期应付款（应支付金额）,16,第二节固定资产的初始计量,二、自行建造固定资产入账价值工程的实际支出自营工程的实际成本出包工程的工程价款,17,第二节固定资产的初始计量,（一）自营工程,工程物资,应付职工薪酬等,在建工程,固定资产,购入,领用,工资等,完工,（工程成本）,18,第二节固定资产的初始计量,若工程领用企业生产的产成品，应视同销售，计算销项税额。借：在建工程贷：库存商品应交税费应交增值税（销项）,19,例如：甲公司自营方式建造一条生产线：（1）为建造生产线购入工程物资一批，价款为200万元，增值税额34万元。增值税率17%。借：工程物资200应交税费应交增值税（进项税额）34贷：银行存款234（2）领用工程物资借：在建工程180贷：工程物资180（3）建造工程人员工薪合计为115万元借：在建工程115贷：应付职工薪酬115（4）辅助生产车间为建造生产线提供的劳务支出合计为35万元借：在建工程35贷：生产成本辅助生产成本35,20,第二节固定资产的初始计量,(二)出包工程,银行存款,在建工程,固定资产,(预付工程款),(完工结转),预付账款,(结算工程进度款),21,第二节固定资产的初始计量,三、投资者投入的固定资产其成本按投资合同或协议约定的价值确定借：固定资产贷：实收资本/股本资本公积资本溢价/股本溢价企业支付的相关税费也应计入该资产价值,22,例5-4：甲股份公司注册资本2000000元，收到乙公司不需安装设备一台，该设备在乙公司账面原价1500000元，已提折旧300000元。接受投资时双方约定价值1000000元，占甲公司注册资本30%。借：固定资产1000000贷：股本600000（200000030%）资本公积股本溢价400000,23,第二节固定资产的初始计量,四、接受捐赠的固定资产入账价值按下列顺序确定：,捐赠方提供凭据凭据上标明的金额税费,捐赠方未提供凭据：存在活跃市场同类或类似资产市场价税费不存在活跃市场该资产的未来现金流量现值,同时，受赠金额计入当期损益（营业外收入）,24,例5-5：甲企业接受乙企业捐赠不需安装设备，根据乙企业提供的凭据，确定该设备价款100000元（含增值税）。根据新旧程度，估计价值损耗10000元。转账支付运输费、包装费3000元（笼统讲运杂费等，不考虑增值税7%抵扣）。解：先计算不含税价值：100000（1+17%）=85470（元）增值税：100000-85470=14530（元）借：固定资产（85470-10000+3000）78470应交税费应缴增值税（进项税额）14530贷：银行存款3000营业外收入90000（78470+14530-3000）,25,第二节固定资产的初始计量,企业还可以其他方式取得固定资产如：融资租入的固定资产非货币性资产交换取得的固定资产债务重组取得的固定资产,26,第三节固定资产折旧,一、固定资产折旧的概念固定资产在使用中：逐渐损耗服务潜力逐渐降低价值逐渐丧失衰竭报废折旧：指固定资产因损耗而逐渐减少的价值。计提折旧：指将固定资产的价值（成本）在其使用寿命内按一定的方法进行系统地分摊。各期折旧额有关的成本费用与收入配比（价值逐步转移）（价值逐步补偿）,27,二、影响固定资产折旧的因素（一）折旧基数一般为取得固定资产的原始价值（年数总和法，以设备原值减预计净残值为基数）（二）固定资产的预计净残值预计使用寿命终了时，从该项资产处置中可获得的现金净额的现值。（三）固定资产的使用寿命一般用预计使用年限表示或用预计所能生产产品或提供劳务的数量表示,第三节固定资产折旧,28,第三节固定资产折旧,对于已计提减值准备的固定资产，应计折旧额还应扣除减值准备累计金额。,应计折旧额,=,原值,预计净残值,29,三、计提固定资产折旧的范围（一）空间范围的界定除下列情况外，应对所有使用、未使用和不需用的固定资产计提折旧:1.已提足折旧仍继续使用的固定资产2.已单独估价作为固定资产入账的土地3.处于更新改造（技术改良，以提高效率）过程而停止使用的固定资产（原固定资产现停止使用，进行更新改造，改造阶段不提折旧，改造完重新按正常方法计提折旧）4.以经营性方式租入的固定资产,第三节固定资产折旧,30,第三节固定资产折旧,下列固定资产均应计提折旧：因季节性或大修理（坏了修好）停用的固定资产融资租入的固定资产（视同自有资产）经营性租出的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的固定资产（按暂估价入账，计提折旧，办理决算后，按实际价值调整原暂估价，但不调整已计提的折旧额）,31,（二）时间范围的界定每月末计提折旧以月初应计折旧的固定资产为依据：当月增加的固定资产，当月不计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧。,第三节固定资产折旧,32,四、计提固定资产折旧的方法（一）年限平均法（直线法）将应计折旧额按固定资产的使用寿命平均分摊,原值预计净残值年折旧额预计使用年限,年折旧率年折旧额原值,第三节固定资产折旧,33,或：,1预计净残值率年折旧率100预计使用年限,月折旧率年折旧率12月折旧额原值月折旧率,第三节固定资产折旧,例5-6，p118,34,（二）工作量法将应计折旧额按固定资产使用寿命内完成的工作量分摊,单位工作量折旧额原值（1预计净残值率）预计工作总量,某项固定资产月折旧额该项固定资产当月工作量单位工作量折旧额,第三节固定资产折旧,35,例5-7：卡车原值150000元，预计可行驶里程475000公里，预计净5%残值率。本月实际行驶3000公里。每公里折旧额：150000（1-5%）475000=0.3（元）本月折旧额：30000.3=900（元）,36,（三）加速折旧法（递减折旧法）特点：各期折旧额呈递减趋势理论依据：随资产的效能逐渐降低带来的经济利益逐渐减少,第三节固定资产折旧,37,1.双倍余额递减法根据每年年初固定资产账面净值（已经提过折旧以后的固定资产账面价值）和双倍的、不考虑净残值的直线法折旧率计算折旧额（1）年折旧率,年折旧率,=,2,预计使用年限,第三节固定资产折旧,38,（2）折旧额,年折旧率,逐年递减,逐年递减,第三节固定资产折旧,39,注意：采用双倍余额递减法在预计使用年限到期前的两年内，应将固定资产账面净值扣除预计净残值后的余额平均摊销（即最后两年改用直线法）。,第三节固定资产折旧,40,例5-8：设备原值100000元，预计使用年限5年，预计净残值率4%。用双倍余额递减法计提折旧。年折旧率=25=0.4第一年应提折旧：账面净值折旧率=1000000.4=40000（元）第二年应提折旧：（100000-40000）0.4=24000（元）第三年应提折旧：（100000-40000-24000）0.4=14400（元）第四年、第五年应改用平均年限折旧法折旧：第四年应提折旧：（100000-40000-24000-14400-1000000.04）2=8800（元）第五年应提折旧：同第四年,41,2.年数总和法根据应计折旧额（原值-预计净残值）和逐年递减的分数（即折旧率）计算折旧额（1）年折旧率,尚可使用年限,预计使用年限的逐年数字总和,包括当年,第三节固定资产折旧,42,（2）折旧额,（原值-预计净残值）,年折旧额,逐年递减,逐年递减,第三节固定资产折旧,43,例5-9：设备原值100000元，预计使用年限5年，预计净残值率4%。用年数总和法计提折旧。第一年：设备尚可使用年限5年（以年初为折旧计提时间标准）预计使用年限的逐年数字总和=5+4+3+2+1=【5（5+1）】2=15第一年折旧率=5/15=1/3第一年折旧额=100000（1-4%）1/3=32000（元）第二年折旧率=4/15第二年折旧额=100000（1-4%）4/15=25600（元）,44,五、固定资产折旧的账务处理按月计提的折旧额:借：制造费用（车间用）管理费用（管理部门用；未使用、不需用）销售费用（专设销售机构用）研发支出（研发项目应负担的）其他业务成本（经营性租出）贷：累计折旧,第三节固定资产折旧,45,第四节固定资产后续支出,一、固定资产后续支出的内容（一）后续支出的内容投入使用后发生的支出（二）后续支出的会计处理原则分为资本化和费用化两种处理方法：,更新改造支出,修理费用、装修费用等,46,第四节固定资产后续支出,固定资产的后续支出,予以资本化计入固定资产账面价值,予以费用化直接计入当期损益,更新改造支出、装修费用一般作资本化处理日常修理费用一般作费用化处理,47,(补充)新准则：符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。其中：“相当长时间”，是指为资产的购建或者生产所必需的时间，通常为1年以上。如果由于人为或者故意等非正常因素导致资产的购建或者生产时间较长的，则不属于符合资本化条件的存货。,48,在建工程,原账面价值转入,后续支出,被替换部分价值转出,完工后的价值转出,固定资产,第四节固定资产后续支出,三、固定资产后续支出的账务处理（一）资本化的后续支出,49,完工后应根据重新确定的尚可使用年限及折旧方法计算折旧额。资本化的，如：更新改造。,第四节固定资产后续支出,50,例5-12：2009.10.8，固定资产采用出包方式改良。（1）2009.10.8：将生产线账面价值200000元，已提累计折旧96000元转入改良工程。借：在建工程生产线改良（200000-96000）104000累计折旧96000贷：固定资产生产线200000（2）支付工程款56000元借：在建工程生产线改良56000贷：银行存款56000,51,（3）取得变价收入6000元借：银行存款6000贷：在建工程生产线改良6000（4）12月末，工程完工交付使用借：固定资产生产线154000贷：在建工程生产线改良154000（104000+56000-6000）,52,（5）2007年一月起，计提折旧。改良后预计尚可使用5年，预计残值率4%。计提折旧。月折旧额=154000*（1-4%）512=2464（元）借：制造费用2464贷：累计折旧2464,53,（二）费用化的后续支出如：日常修理借：管理费用(车间、管理部门)销售费用(专设销售机构)贷：银行存款等,54,（三）固定资产装修一般把装修发生的费用资本化。两次装修期间若短于固定资产尚可使用年限，装修费用（装修部分的费用作为单独项目）单独计提折旧。下次装修时，若原来固定资产清理账户有余额，余额转入营业外支出。,55,例5-13：办公楼装修（1）预付工程款借：预付账款150000贷：银行存款150000（2）补付工程款121000元，并结算借：在建工程271000贷：银行存款121000预付账款150000,56,（3）达到预定可使用状态借：固定资产固定资产装修271000贷：在建工程271000,57,（4）2006年8月完工，预计下次装修是2012年8月，该办公楼预计尚可使用10年。预计装修形成部分的残值是1000元。装修费按6年计提折旧2006年12月，计提折旧（9-12月）（271000-1000）6124=15000（元）借：管理费用15000贷：累计折旧15000,58,（5）2010年8月，重新装修，原来装修形成的价值要转移出去，装修部分的账面价值转移。借：营业外支出91000累计折旧180000贷：固定资产固定资产装修271000累计折旧指2006.82010.8共四年间的折旧额，依据6年的预计试用期来提，共提4年：（271000-1000）64=180000（元）,59,第五节固定资产清查和处置,一、固定资产清查(一)盘盈固定资产的核算盘盈固定资产：作为前期重大会计差错处理通过“以前年度损益”账户核算入账价值按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产新旧程度估计的价值损耗后的余额确定（变现净值）或按预计未来现金流量现值（现值）确定。,60,第五节固定资产清查和处置,(二)盘亏固定资产的核算盘亏固定资产：通过“待处理财产损溢”账户核算按管理权限报经批准处理时：盘亏损失计入营业外支出,61,第五节固定资产清查和处置,二、固定资产处置固定资产处置：出售不适用或不需用的报废丧失使用效能的处理发生非正常毁损的用于对外投资或捐赠用于债务重组用于非货币性资产交换,62,（一）出售、报废、毁损固定资产的核算固定资产清理（资产类，指清理费用）,转入账面价值发生的清理费,处置所得,所获各种赔偿款,应交纳的税金,营业外收入结转净收益,结转净损失营业外支出,第五节固定资产清查和处置,63,例5-15：不需用的写字楼出售。原值8000000元，已提折旧1200000元。（1）转入清理借：固定资产清理（8000000-1200000）6800000累计折旧1200000贷：固定资产8000000（2）收到出售价款7600000元（冲减清理费）借：银行存款7600000贷：固定资产清理7600000,64,（3）按收到价款5%交纳营业税7600000*5%=380000（元）借：固定资产清理380000贷：应交税费应交营业税380000（4）清理完成，结转清理净收益6800000-7600000+380000=-420000（元）即为贷方余额，即清理有净所得。借：固定资产清理420000贷：营业外收入非流动资产处理利得420000,65,第五节固定资产清查和处置,（二）对外捐赠固定资产的核算固定资产清理,转入账面价值发生相关税费,营业外支出,66,第六节投资性房地产,一、投资性房地产概述投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。“已出租”是指以经营租赁（不含融资租赁）方式出租。,67,二、投资性房地产的账户设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”,68,第六节投资性房地产,三、投资性房地产的初始计量外购买价相关费用税金直接归属于该资产的各项支出自建料费工费其他费用（注意借款费用资本化的问题）自建可先在“在建工程”账户归集，完工后同时开始对外出租或资本增值的，再转入投资性房地产。可以比照固定资产的初始计量。,69,第六节投资性房地产,三、投资性房地产的后续计量有两种计量模式：,成本模式,公允价值模式（符合一定条件）,所选模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式，作为会计政策变更处理。已采用公允价值计量模式的，不得转为成本模式。,70,第六节投资性房地产,（一）投资性房地产的成本计量模式在资产负债表日，企业应当首选成本模式对投资性房地产进行计量。比照固定资产和无形资产的计量方式进行计量。按与固定资产和无形资产相同的方式计提折旧或进行摊销。,71,购入：借：投资性房地产贷：银行存款自建：借：投资性房地产贷：在建工程取得租金：借：银行存款贷：其他业务收入出现减值迹象：借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备,72,资产减值损失（损益类，资产损失记借方）减值准备（资产备抵类科目，计提减值准备，记贷方。资产负债表上反映的资产价值是被减值准备递减后的资产净额。）,73,第六节投资性房地产,计提折旧或进行摊销：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（建筑物）投资性房地产摊销（土地使用权）存在减值迹象的，应当进行减值测试，发生减值计提减值准备。其后，折旧和摊销额应根据减值后的账面价值和尚可使用年限重新确定。,74,例：甲公司对已出租建筑物计提折旧10000元，对已出租土地使用权摊销2000元。借：其他业务成本12000贷：投资性房地产累计折旧（建筑物）10000投资性房地产摊销（土地使用权）2000,75,第六节投资性房地产,（二）投资性房地产的公允价值计量模式采用公允价值计量应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,76,第六节投资性房地产,采用公允价值计量的，不计提折旧或进行摊销资产负债表日按公允价值调整账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。即：借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益（公允价值账面价值，则相反）,77,2009年1月1日外购一项投资性房地产，成本1000万。借：投资性房地产成本10000000贷：银行存款100000002009年12月31日，该投资性房地产公允价值变为1100万，借：投资性房地产公允价值变动1000000贷：公允价值变动损益1000000（如果是跌价，做相反的会计处理）,78,第六节投资性房地产,四、投资性房地产的转换投资性房地产其他资产投资性房地产的转换应满足下列条件之一：投资性房地产开始自用；作为存货的房地产（房地产企业以出售为目的的房地产属于存货）改为出租；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值；自用建筑物停止自用，改为出租。,79,第六节投资性房地产,（一）投资性房地产转换为其他资产1.成本模式计量的投资性房地产转换为自用的房地产会计处理，即：,投资性房地产自用房地产账面价值账面价值,80,第六节投资性房地产,转换时:借:固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（转换日余额）累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备,81,第六节投资性房地产,2.公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用的房地产自用的房地产按投资性房地产在转换日的公允价值计量，同时转销投资性房地产的账面价值（账面价值是“投资性房地产成本”与“投资性房地产公允价值变动”的差额。）转换日投资性房地产的公允价值与其账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。,82,例：某投资性房地产账面原价38万，转换日账面价值30万，公允价值35万。做分录：分析：“账面原价38万，转换日账面价值30万”可见原分录：借：投资性房地产成本38万贷：银行存款38万某年资产负债表日，评估公允价值变为30万。借：公允价值变动损益8万贷：投资性房地产公允价值变动8万所以，要把一级科目为“投资性房地产”的所有账户差额（即：账面价值）转为固定资产。,83,借：固定资产35万投资性房地产公允价值变动8万贷：投资性房地产成本38万公允价值变动损益5万（35万+8万-38万）,84,第六节投资性房地产,（二）其他资产转换为投资性房地产1.转换为成本模式计量的投资性房地产（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产,存货核算的房地产投资性房地产账面价值账面