2016.08.01武清别墅市场概况.pptx

武清别墅市场概况,河西新城区/城际板块,开发区板块,河东老城区板块,下朱庄板块,南湖板块,泗村店板块,城际板块,武清在售商品房区域一览：1）以运河为界，河西河东新老城区及城际板块，主要成交客户以“杨村”本土客户为主；2）开发区板块，开发区生活配套中心，主要客户为开发区以北乡镇进城客户；3）朱庄、南湖板块，靠近北辰交界，跟随城市规划而逐渐兴起，主要客户以周边及北辰客户为主；4）泗村店、高村板块，在京津冀一体化下，主要成交以北京客户为主。本案不在武清热门地产板块中，区域投资置业热度相对较低，但靠近泗村店和规划中龙凤新城核心区且近北京未来有成长空间。,本案,开发区板块,下朱庄板块,泗村店板块,城际板块,南湖板块,武清5大别墅板块：城区板块：随着“富力尚悦居”“鸿坤原乡郡”“雍鑫红星华府”等项目别墅产品的售罄，武清市场城区及城际板块目前尚未有新别墅产品推出；南湖板块：生态资源、品牌开发，为别墅产品畅销板块。目前武清别墅多集中此，随着绿博会的召开，南湖板块更是奠定了高端住宅的前景。下朱庄板块：城区与郊区边界，多为高层产品，随着“龙湾城”“世茂”等项目的售罄，目前只有少许别墅产品在售；开发区板块：受城市规划影响，开发区项目较少，主要在售项目中均有别墅产品；高村板块：高村板块以卓达项目（卓达三溪塘、卓达镜湖）为代表，直接针对北京改善客户群。泗村店板块：以鑫苑汤泉、燕云小镇等经济型别墅和恒大山水城、绿洲湾8号等享受型产品兼顾北京和本地改善客户。,本案,2014年武清别墅供应2080套成交1191套，其中城区、南湖及高村表现明显。城区如富力及雍鑫等品牌开发商依托品牌拉力塑造别墅信心，受到别墅客户的认可。南湖及下朱庄板块由于地段原因成交并不理想。2015年武清别墅供应2044套成交2325套，其中城区及城际板块别墅基本消化完毕，南湖板块受绿博会影响上半年表现突出，高村泗村店板块则受到“京津冀”炒热，北京客户不断涌入，别墅成交一度走高。,02,由成交均价来看，武清2015年整体别墅成交价格有所微幅，泗村店板块由于京津冀政策规划拉动价格走高！同时由各版块成交均价来看，板块之间价差不大，较高价格依旧出现在城区及城际板块。同时，通过近期走访，目前武清别墅成交价格在12000元左右，受武清整体楼市影响，别墅价格有所上浮。,2016年1-7月武清别墅成交中，泗村店板块4个项目进入成交排名TOP5榜单，表现抢眼；燕云小镇、哈兰庄园分别以325套、149套成绩成为区域别墅销量冠亚军；颐湖庄园2016年成交2套，排名倒数第三。,从产品供应面积结构来看，200-220面积区间别墅产品为市场供应成交主力，其次是180-200面积段；此外140-180面积段类迷你别墅产品（以叠拼别墅为主）呈现明显供不应求的需求特征。300以上的奢华型别墅需求复苏，总计成交153套，整个区域月均去化21套左右。,别墅市场,武清别墅市场小结：别墅市场占比武清总商品房市场增加到10%，随着别墅资源的稀缺性的凸显以及“京津”市场客户流通，武清别墅产市场势头高涨。但目前来看，武清别墅项目较多，后续供应充足，产品定位相对雷同，市场竞争激烈。随着京津冀一体化规划推进拉动高村、泗村板块热度大幅提升，取代南湖、杨村等老牌别墅板块成为新高端住宅投资置业热点区域，本案后续或可借势其区域热度重点争取北京外溢客户。,京塘线,重点争取泗村板块：本案东侧的泗村店板块别墅项目供应集中且热度较高是本案竞品主要来源；泗村店板块别墅项目主要分布在大东线两侧呈带状分布。引导转化高村板块：交通便利靠近北京等区位特点与高村板块项目在客群定位上有一定重合度。,高村板块,泗村板块,燕云小镇基本信息,物业地址：武清泗村店镇占地面积：42（万）建筑面积：49（万）容积率：1.01绿化率：40%物业类型：联排别墅面积区间：200工程进度：均价：11000元/配套设施：2.65万商业，3900社区幼儿园销售情况：2016年5月17日开盘主要客户：北京自住、投资、武清改善、乡镇拆迁,低总价、温泉入户低密社区,项目特色：,燕云小镇产品情况,北美乔治亚风格,（中间户型）4室2厅3卫200,中间户型赠送前后院，约70左右，挑空大堂,5室2厅4卫200（边户型）,边户型赠送三围合侧院，70-200左右，挑空大堂,燕云小镇推售情况,燕云小镇项目2015年5月入市销售，至今推售3次，累计推出482套联排别墅产品，产品类型以4联排为主，搭配少量6联排，3联排产品。该项目至今去化418套别墅，推售去化率87%左右，销售周期约13个月，月均去化在32套左右。2016年3-6月去化208套，占总成交套数50%，月均52套左右，也是2016年武清别墅销冠项目。,哈兰庄园基本信息,物业地址：武清泗村店镇占地面积：10.66（万）建筑面积：12.92（万）容积率：1.08绿化率：40%物业类型：联排别墅、高层面积区间：151-204工程进度：均价：12000元/配套设施：最近开盘：2016年7月1日主要客户：北京自住、投资、武清改善、乡镇拆迁,红酒文化紧凑户型低总价,项目特色：,哈兰庄园产品情况,南加州建筑风格主打哈兰酒庄红酒文化概念，建筑、园林实景档次不高；营销概念还是别墅产品演绎不足，主要针对本地改善或北京地区价格挤压的刚需客户。,3室2厅1厨3卫建筑面积:151.00,3室2厅1厨3卫建筑面积:156.00,3室3厅1厨4卫建筑面积:181.00,4室3厅1厨4卫建筑面积:204.00,哈兰庄园推售情况,本案2015年9月10日首次开盘，至今推售四次，推售思路为先期以别墅产品启势奠定地位，再推高层回现金，2016年2、3月两次推售高层产品，576套房源在1个月内全部售完。2016年7月1日推出12栋（共计66套）联排别墅产品，受到市场追捧，一个月销售59套，当期推售去化率89%，市场表现抢眼。该项目别墅产品面积控制在204以下，总价260万以下，置业门槛相对较低，客户覆盖面广。,鑫苑汤泉世家基本信息,物业地址：武清泗村店镇占地面积：24.45（万）建筑面积：34.36（万）容积率：1.1绿化率：40%物业类型：联排、双拼、高层面积区间：151-204工程进度：均价：12000元/配套设施：3000温泉会所、幼儿园、休闲商街最近开盘：2016年5月20日主要客户：北京自住、投资、武清改善、乡镇拆迁,项目特色：温泉养生休闲度假低总价,鑫苑汤泉世家产品情况,北美风格建筑，以四联排、五联排产品为主，搭配少量双拼产品，温泉入户。,3室2厅4卫1厨建筑面积:150,4室2厅4卫1厨建筑面积:170,鑫苑汤泉世家推售情况,本案2015年11月入市，至今推售4次，先期推出别墅产品，2016年5月推出高层现金流产品，目前整体去化率约88%左右。该项目别墅产品面积控制得当，总价较低，联排别墅产品月均去化约28-30套左右，去化速度较为理想。鑫苑汤泉世家项目2016年累计成交119套，在武清别墅成交榜单中排名第五。,02,别墅竟项,泗村店板块竟项小结:,燕云小镇、哈兰庄园、鑫苑汤泉世家等经济型别墅产品去化速度较快，月均30套左右；面积200以下总价300以下别墅产品市场接受度较好；区域高端别墅需求复苏：随着区域板块热度提升一些因高总价滞销房源重新受到关注（绿洲湾8号）。本案面积及总价与恒大山水城、绿洲湾8号较为接近，可作为本案双拼客户拦截重点竞品项目；燕云小镇、哈兰庄园等经济型别墅销售势头较好客户量较多，重点争取，转化为联排客户。,绿洲湾8号基本信息,物业地址：武清泗村店镇占地面积：25（万）建筑面积：37（万）容积率：0.6绿化率：50%物业类型：独栋、联排、叠拼、双拼、围院面积区间：210-400工程进度：均价：叠拼8500元/，双拼314-600万/套配套设施：8000温泉会所、5000风情商业街销售情况：2016年6月2日开盘主要客户：北京改善、投资、武清、天津改善,项目特色：超低容积率纯别墅社区温泉会所产品类型丰富,绿洲湾8号产品情况,绿洲湾8号2011年12月9日首次开盘推出联排、双拼、叠拼等多种类型别墅产品总计58套；项目至今推盘6次，累计推出288套别墅房源，目前仍有170套余源，整体去化率约59%左右，月均去化3套左右；低总价叠拼产品去化速度相对较快。2016年泗村店板块被北京客户带热，享受型别墅产品成交有复苏之势。,恒大山水城基本信息,物业地址：武清泗村店镇占地面积：3000亩建筑面积：200（万）（25万（一期）容积率：1.1绿化率：50%物业类型：联排、双拼、高层面积区间：210-400工程进度：均价：14000元/配套设施：销售情况：2016年5月17日推高层，一期售罄主要客户：北京改善、投资、武清、天津改善,项目特色：超级大盘、景观地产、品牌开发商,恒大山水城基本信息,简约欧式风格建筑立面，恒大标准产品线中心景观湖。,恒大山水城推售情况,恒大山水城一期基本售罄，最近一次推售为2015年12月31日推出28套别墅，截止目前已签约21套，月均去化约4套，剩余7套，别墅均价约14000元/。,区域市场推广情况枫丹天城渠道奖励：小蜜蜂带客到访1组10元钱，成交1套3000元，一次递增5000元；渠道分销带客1套2000元；盛世年华常规推广：派单拦截富力尚悦居；45万短信；社区广告；渠道奖励：小蜜蜂带客到访售楼处20元奖励，成交1000元奖励；鸿坤原乡郡常规推广：派单、电开；渠道奖励：底薪3200元，千7提成，到访40元/组；鸿坤原乡半岛常规推广：派单、电开；渠道奖励：底薪3200元，千7提成，