金地-西乡A104-0111宗地可行性研究.ppt

二零零六年八月,西乡A104-0111宗地可行性研究,研究内容,1、城市板块发展分析,2、市场分析,3、项目地块分析,4、项目定位,5、开发计划建议,6、销售计划及分期售价的确定,7、结论及建议,1、城市板块发展分析,经济,规划,路网,配套,本次研究的市场板块界定为“西岸滨海板块”,城市板块发展,城市板块发展,2.规划,1.经济,4.配套,3.路网,经济指标工业生产持续增长，规模以上工业总产值达364.9亿元；加工贸易企业出口额为41亿美元，同比增长26.3%；社会固定资产投资34.06亿元，同比增长54.4%；社会消费品零售总额56.22亿，同比增长15%；两税收入14.98亿，同比增长26.4%。,2005年西乡经济运行情况,居民生活水平2004年社会消费品零售总额26.8亿元，较2000年增长了2.7倍，年均增长28.19%；2005年社会消费品零售总额56.22亿元，同比上年增长15.0。汽车、通讯、电子产品、住房、旅游、文化体育等高消费品比重大幅上升。,城市板块发展,2.规划,1.经济,4.配套,3.路网,未来片区规划,组团功能定位:西部发展轴的综合服务中心，全市重要的物流基地。,宝安新中心区和西乡碧海新区将构成组团城市新区功能区，重点发展商贸、金融、信息和房地产业，并集中行政、文化、体育等主要职能，充分展示滨海城市特征。,加强新区（宝安中心区和碧海中心区）的高标准开发，形成围绕轨道站点的高密度住宅区、站点外围的中高密度住宅区和少量低密度的高档居住社区。形成多层次多元化的居住形态，满足不同层次居民的居住需求。,城市板块发展,2.规划,1.经济,4.配套,3.路网,海滨大道2007年通车;宝安大道2006底通车;地铁一号线2009年通车;广深沿江高速2007年通车。,城市板块发展,2.规划,1.经济,4.配套,3.路网,按照区域规划，碧海中心区规划建4所小学、2所中学和1间医院；坪洲开发区规划建4所小学、1所中学和1间医院。,2、市场分析,板块内市场分析,细分市场分析,板块内中、小户型住宅供需分析6000-8000元/平方米的住宅分析主要竞争对手分析客户分析,市场发展历史及现状市场前景预测西乡宝安南山一体化思考,板块内市场分析,2.市场前景预测,1.市场历史现状,市场供应状况分析:板块内供应的商品住宅供应量统计表(2003年至2006年上半年),定量指标分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,定量指标分析,市场供应状况分析:板块内供应的商品住宅销售率统计表(2003年至2006年上半年),板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,定量指标分析,市场销售状况分析:板块内供应的商品住宅销售价格统计表(2003年至2006年上半年),板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,定量指标分析,价格走势分析:板块内商品住宅销售价格走势(2003年至2006年上半年),项目所在板块内的西乡碧海中心区从2003年的3500元/平方米上升到目前的6300元/平方米。,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,定量指标分析结论,价格走势结论：从历年板块内供应的商品住宅的价格来看，逐年推出的楼盘价格呈上升走势。,市场供应状况结论：板块内2003年供应量只有12万平方米左右，进入2004年供应量大幅增加，全年供应量近30万平方米。2005年供应量再上新的台阶，供应总量超过130万平方米；从2003年至2006年上半年来看，市场供应总量将近达到200万平方米。,市场销售状况结论：从板块内近几年供应的项目的销售情况看来，基本实现了100%的销售，反映了市场强大的吸纳能力；2006年年初入市的西城上筑，尽管体量较大，达到16万平方米，但是同样实现了100%的销售佳绩，证明了市场存在庞大的需求量。,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,典型楼盘分析评价,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,典型楼盘分析评价,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,典型楼盘分析评价,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,市场供应特征之户型分析,板块近年进入市场的商品住宅项目，户型以3房、4房单位为主。,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,结论：从户型面积来看，板块内供应的户型面积相对偏大,市场供应特征之户型面积,板块内今年商品住宅户型面积统计表,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,结论：从户型特点来看，板块内各楼盘均有自身设计特点,市场供应特征之户型特点,板块内今年商品住宅户型特点统计表,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,价格特征：宝安中心区的楼盘价格在板块市场内较西乡碧海中心区的高，这主要与区位和供应的产品档次有关。,市场成交及价格特征,成交特征：安中心区的成交总价最高，西乡碧海中心区的成交总价较中心区低；宝安中心区的成交户型以大户型（三房、四房）为主，西乡碧海中心区的成交户型则为中等户型（二房和小三房）；成交客户来看，宝安中心区的成交客户在购买能力、人均收入、层次方面都比西乡碧海中心区的高，西乡碧海中心区的客户主要以西乡的白领阶层（工厂企业中层员工）为主和较无购买实力的市区需求置业人士。,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,2.市场前景预测,1.市场历史现状,3.西乡宝安南山一体化思考,深圳市场发展趋势,板块内市场分析,未来的供应量将会较大。,未来的供应区域将会主要集中在关外。,未来的供应主要以中、小户型的住宅为主。,供应方面,需求方面,未来仍然存在较大的购房需求量。,“关外置业”将成为主流,未来紧凑的中、小户型单位的需求量将会增大。,价格方面,预期疯狂涨价的情况将不会出现，未来的房价将会在合理的范围内进行增长,2.市场前景预测,1.市场历史现状,3.西乡宝安南山一体化思考,板块市场发展趋势供应市场,2006年下半年供应的项目约有9个，供应面积约99.79万平方米，供应的户型主要以中大户型为主，也有一定的小户型单位。,板块内市场分析,2.市场前景预测,1.市场历史现状,3.西乡宝安南山一体化思考,2007供应的项目约有14个，供应面积约231.09万平方米。,板块内市场分析,板块市场发展趋势供应市场,2.市场前景预测,1.市场历史现状,3.西乡宝安南山一体化思考,2008供应的项目约有8个，供应面积约111.65万平方米。,板块内市场分析,板块市场发展趋势供应市场,2.市场前景预测,1.市场历史现状,3.西乡宝安南山一体化思考,宝安区政府投入使用、宝安大道开通、南头关改造、地铁一号线续建等因素刺激市场；坪洲开发区和西乡片区的工厂企业中层员工对中等价位和中等户型的需求强烈，但目前这部分产品较少；大铲湾集装箱码头作为政府规划的深圳港远期发展港区之一，物流及下游产业的企业不断增多，将带来巨大的、持续的住宅物业需求；随着港区的建设投产，将为中心区带来产业结构的调整、写字楼和商务服务业比重的快速上升；伴随宝安中心商务区的崛起，将会催生一批年轻的置业需求者，对中、小户型住宅物业的需求强大。,板块内市场分析,板块市场发展趋势需求市场,2.市场前景预测,1.市场历史现状,3.西乡宝安南山一体化思考,价格水平,结论：未来项目销售均价将超过8000元/平方米。,板块内市场分析,板块市场发展趋势价格水平,2.市场前景预测,1.市场历史现状,目前板块内供应的产品以三房、四房为主，而中、小户型的供应稀缺；通过市场调研分析，区域内对中、小户型的需求潜力较大，因此我们认为这部分需求是目前供应所未满足的，存在很大的市场机会。,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,板块市场发展趋势市场机会,2.市场前景预测,1.市场历史现状,西乡、宝安中心区、南山市场一体化思考,总体来说，未来在受到各种利好因素的刺激下，前海片区、宝安中心区和西乡片区的房地产价值将会继续提升。而各片区由于在地段、配套、资源等方面存在差异，因此，所吸引的客户群体仍然有所不同，各区之间也会形成一定的价值差异。,板块内市场分析,3.西乡宝安南山一体化思考,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,供应分析,宝安小户型兴起是从2003年开始，从2003年到目前，中小户型的开发呈逐年下降趋势，主要区域位于西乡和新安片区、宝安中心区。,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,需求分析,西乡片区的小户型客户相对而言层次较低，经济收入有限；其他片区小户型大都和西乡类似，不得已才开发小户型。而新安和中心区由于白领多，开发小户型住宅需求旺盛，发展也较快。,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,潜在供应,预计未来1-2年板块内将有一定规模的中小户型面市：花样年、富通城三期、润恒等项目，潜在供应面积约52万平方米。,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,6000-8000元/平方米的住宅分析,结论：宝安目前的住宅价格逐年上涨，未来6000-8000元/平方米价位的住宅将仍然占很大的比重。,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,4.客户分析,细分市场分析,3.竞争对手分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,1.板块中小户型供需分析,依据市场需求分布的潜在客户锁定,细分市场分析,1.板块中小户型供需分析,2.6000-8000元/住宅分析,3.竞争对手分析,4.客户分析,1.板块中小户型供需分析,客户分析结论,年龄均较为年轻，在26-35岁之间；职业主要是白领一族，其次是个体私营业主；文化水平较高；居住区域主要是西乡和新安，南山也不可忽视；收入水平有所差异，总体收入水平相对较低；置业主要是以自住为主，投资较少。,碧海中心区由于较大的价格优势吸引较多客户；户型以2房和3房为主；以紧凑、实用的标准为主；2房、3房、4房户型总价为50万、70万和90万元；对于交通、日常购物和教育配套设施尤其关注。,购房群体以当地和南山客户为主；他们的经济实力有限宝安中心区日渐高企的房价已经令他们望而却步，转而将目光投向了碧海中心区。他们对于改善生活的欲望很强，经济实力的局限使他们只能选择经济、实用的户型。,基本特征,需求特征,客户形态,细分市场分析,3、项目地块分析,项目位置,交通条件,配套设施,周边竞争项目,2.交通条件,3.配套设施,4.周边竞争项目,1.项目位置,项目地块分析,项目地块位于西乡碧海中心区中心地段，东面为西乡大道，南面紧邻兴业路，西面为共乐路，北面为宝源路。,2.交通条件,3.配套设施,4.周边竞争项目,1.项目位置,项目地块分析,项目地块两面临路，周边交通条件良好，道路四通八达。包括有城市主干道西乡大道、宝安大道和海滨大道，城市次干道兴业路和宝源路；宝安大道于2006年底通车，海滨大道预计在2007年通车，将来与市区的距离将大大缩短；兴业路和宝源路与宝安中心区的连接段目前正在施工当中，预计年内通车，与宝安中心区的连接将更加紧密和便利。,2.交通条件,3.配套设施,4.周边竞争项目,1.项目位置,项目地块分析,项目地块目前周边配套有海湾中学、西乡中心小学、海城小学、中英公学、新乐客运站、西乡客运站、西乡邮政所、恒生医院、盐田综合市场和福中福购物广场。,2.交通条件,3.配套设施,4.周边竞争项目,1.项目位置,项目地块分析,2.交通条件,3.配套设施,4.周边竞争项目,1.项目位置,项目地块分析,4、项目定位,项目竞争策略,目标客户定位,产品定位,项目商业定位,产品卖点定位,项目整体形象定位,1.SWOT分析,项目竞争策略,2.竞争策略制定,优势,项目用地形状规则，易于开发利用项目所在区域西乡碧海中心区，具有较好的区位优势交通便利，毗邻地铁1号线西乡中心站项目周边为规划良好的居住区，环境优势明显项目南面邻海，具备景观营造优势,项目竞争策略,2.竞争策略制定,机会点,项目所在区西乡碧海中心区将纳入宝安中心区范围，未来宝安中心区将成为深圳面积最大的中心区，重点发展商贸、金融、信息和房地产业，具有很强大的产业支撑，未来的住宅市场发展空间广阔；随着片区的发展力度加大，各种配套的完善和环境的改善，将成为一个成熟的良好的居住区域；宝安大道和海滨大道与市区的接驳，将大大缩短中心区与市区的距离，能够吸引更多市区的购买客户；西部通道、港深高速公路等重点工程的开发建设，对未来片区的辐射能力有很大的增强作用；片区目前中、小户型住宅的供应较少，尤其是小户型公寓的市场供应极少，存在较大的市场机会；大铲湾集装箱码头的投入使用会带来巨大的住宅物业需求,1.SWOT分析,项目竞争策略,2.竞争策略制定,劣势,项目规模较小，与周边中心区大盘相比竞争存在一定劣势；目前片区内的配套和环境有待提升和完善。,未来西乡碧海中心区多个潜在项目的供应，竞争威胁较大；政府未来可能出台的宏观调控政策，对房地产开发商的要求和限制将增加，包括开发商的资金实力、产品塑造能力等。,威胁点,1.SWOT分析,1.SWOT分析,项目竞争策略,2.竞争策略制定,竞争策略,未来的潜在供应量大，项目面临的竞争较大，应把握未被满足的市场机会；中、小户型产品较为稀缺，没有满足这部分的市场需求；未来，市场存在着一定的新增供应，需要选择合适的入市时机以规避竞争；考虑到项目的自身条件和市场条件，项目的产品定位应根据目标客户的需求进行确定。中高档的中、小户型住宅是较为适宜的开发方向。,目标客户定位,1.基本特征,2.需求特征,3.购买动机,4.来源地区及分布比例,年龄构成：25-35岁之间；职业构成：宝安（新安和西乡）工厂企业白领职员和南山中等收入公司白领职员；收入水平：家庭月收入主要在7000-10000元之间；置业性质：以首次置业、自住为主,基本特征,目标客户定位,1.基本特征,2.需求特征,3.购买动机,4.来源地区及分布比例,需求特征,意向户型：以二房和三房为主，少量一房；意向户型面积：以紧凑、实用的标准为主，2房主要集中在70-75平方米左右，3房主要集中在85-110平方米；意向总价区间：二房总价在50-55万元之间，三房总价在70-75万元之间。,目标客户定位,1.基本特征,2.需求特征,3.购买动机,4.来源地区及分布比例,购买动机,单价和总价较宝安中心区的楼盘低；信任开发商实力和楼盘品质；对西乡碧海中心区发展前景的看好。,来源地区及分布比例,客户的来源区域主要以宝安（新安和西乡）为主，约占总体的60%，其次为南山客户，约占总体的35%。,产品定位,1.物业档次,2.建筑类型及配比,3.户型定位及配比,物业档次,通过对板块内的市场分析、竞争分析和客户分析，建议本项目的物业档次定位为中高档。,建筑类型及配比,1.物业档次,2.建筑类型及配比,3.户型定位及配比,户型定位及配比,说明：2房2厅2卫户型可以扩增为3房2厅2卫单位，3房2厅2卫可以扩增为4房2厅2卫单位。所有户型均应尽量增加赠送、可变的建筑空间。,产品定位,产品卖点定位,主要卖点1休闲风情街区,主要卖点2阳光沙滩泳池,主要卖点3加洲风格建筑,整体形象定位,因此，我们建议项目的形象定位为：西岸阳光加洲风情,经过近两年媒体的炒作、渲染，“西岸”已经成为项目所处城市板块的代名词，也为客户所熟知，能够体现项目的地段特点；项目的目标客户群体属于城市的新生代，追求一种自由、休闲甚至奔放的生活，形象定位符合他们的心理诉求，能够引起他们的共鸣；项目虽然南面临海，但大铲湾港区无疑会对客户的心理造成一定的影响。因此，需要营造一种阳光与海湾的感觉，摆脱港区、码头杂乱的形象。而美国西南部的加洲，是比较恰当的联想对象。,诠释：,项目商业定位,1.地块商业概况,2.片区商业分析,3.商业S.W.O.T,4.商业定位,A104-0111宗地计入容积率的总建筑面积为83420平方米；其中商业面积为1000平方米。(见下图：地块区位图),1.地块商业概况,2.片区商业分析,3.商业S.W.O.T,4.商业定位,片区商业分析,宝安中心组团商圈分布图,项目商业定位,1.地块商业概况,2.片区商业分析,3.商业S.W.O.T,4.商业定位,优势,机会点,劣势,威胁点,所处商圈具有很好的规划前景，商业氛围将逐渐浓厚；地处碧海中心区的核心位置，周边有一定的需求作为支撑；项目商业体量小，将来进入市场易于消化。,所处区域为新的商业区，市场培育尚需时日；周边住宅项目的商业配套较多，面临的市场竞争较激烈。,片区内的商业配套不齐全，商业物业稀缺；碧海中心区作为大型高尚居住区，未来市场的消费购买能力强劲。,周边潜在的商业项目会对本项目造成一定的威胁。,项目商业定位,1.地块商业概况,2.片区商业分析,3.商业S.W.O.T,4.商业定位,物业形态建议,商业业态定位,商业规划建议,本项目商业的物业形态为社区街铺,商业业态以零售、休闲为主，辅以少量餐饮,商业以一层街铺形式为主；建议铺面开间与进深比例约为4米:12米,项目商业定位,3、开发计划建议,分期开发计划安排,工程计划说明及项目开发建设进度安排,项目主要经济规划指标分期安排,分期开发计划,1.经济规划指标,2.分期安排,项目主要经济规划指标一览表,分期安排,项目总建筑面积83420平方米，其中住宅建筑面积82170平方米，商业建筑面积1000平方米，公共设施建筑面积250平方米。项目体量在10万平方米以下，建议项目分一期开发。建筑类型为小高层和高层住宅,工程计划说明及项目开发建设进度安排,4、销售计划及分期售价的确定,销售进度计划,确定销售均价,确定当前时点的销售均价确定项目的入市价格商业价格,销售进度计划,考虑项目的开发建设进度、未来周边配套设施完善进度、重大利好项目的建设进度等多方面的因素，对本项目的销售进度计划安排如下：,项目销售进度计划表,注：本项目的车位采取出租的盈利模式，在此不对其进行销售进度安排；在本报告第7部分的7.3的地价建议中的项目未来价值测算中，为了计算过程的简便，我们假设车位以销售来实现其价值，不对其在使用年期内的出租收益进行测算，此操作对最终的地价测算结果不会造成任何影响。,确定销售均价,1.销售均价,2.入市价格,3.商业价格,区位打分法,产品打分法,该方法是在假定产品相同的前提下，分析由于区位不同带来的价格差异。区位打分法确定的本项目的销售均价为：P区位6928元/平方米,该方法是在假定区位相同的前提下，分析由于产品水平的高低带来的价格差异。产品打分法确定的本项目的销售均价为：P产品6797元/平方米,区位、产品综合权衡,P现时P区位*35%+P产品*65%6800元/平方米,1.销售均价,2.入市价格,3.商业价格,项目最佳入市价格确定,根据项目所在城市的整体市场、片区市场的发展趋势、市政配套建设、以及项目本身的工程进度，预计从当前时点到项目各期入市时点，项目的售价可能的上涨幅度（设为qn），从而确定项目入市的销售价格：Pn期P现时*qn（n为期数）,详细计算过程省略：本项目入市的保守销售均价为7500元/平方米；客观销售均价为7900元/平方米；乐观销售均价为8200元/平方米。,确定销售均价,1.销售均价,2.入市价格,3.商业价格,采用收益还原法测算当前时