房地产评估方案设计讲义.ppt

重庆交通大学河海学院,房地产评估主讲人：黄海,重庆交通大学河海学院,房地产业细分：,重庆交通大学河海学院,我国大陆地区的房地产估价,1978年前：我国城镇土地国有制度，划拨无偿使用制度。土地资产价值未得到实现。我国的房地产估价活动，是在1978年以后改革开放的背景下，随着改革土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地产成为商品可进入市场流通而出现的，起步比较晚，但是发展较快，得到了政府和社会的重视，突出表现在以下4个方面：,重庆交通大学河海学院,1、1994.7.5公布了中华人民共和国城市房地产管理法第三十三条规定“国家实行房地产价格评估制度”，第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。2、93、94年，建设部和人事部联合认定了两批共346名“房地产估价师”。从95年起，取得房地产估价师资格的唯一途径，是通过全国房地产估价师执业资格考试。,重庆交通大学河海学院,3、1994.8成立了全国性的房地产估价行业自律性组织中国房地产估价师学会(chinasinstituteofrealestateappraisers,CIREA)。4、1999.2建设部会同国家质量技术监督局联合发布了房地产估价规范，自1999.6.1起执行。,重庆交通大学河海学院,评估资格考试：土地估价师国土资源部（每1年一次）房地产估价师建设部（每1年一次）相关网站：中国土地估价师协会,重庆交通大学河海学院,本课程内容体系,基础理论：不动产及其不动产价格概念、不动产价格的影响因素、不动产价格评估原则、评估程序等。评估方法：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、长期趋势法等。地价评估：路线价法、基准地价系数修正法、高层建筑地价分摊方法。估价实务：估价报告格式及常见错误分析。,重庆交通大学河海学院,课程性质：理论与实践结合（讲求评估方法理论的学习、实务经验的初步积累）要求：1.熟练掌握评估基础理论2.端正对评估工作性质的认识（科学性和艺术性的统一）3.行业理念的树立（中介服务行业，职业道德）,重庆交通大学河海学院,教材：艾建国等编著，不动产估价，中国农业出版社参考书：1、朱道林主编，不动产估价，中国农业大学出版社；2、柴强主编，房地产估价理论与方法，中国物价出版社；3、赵财富编著，房地产估价，同济大学出版社；,重庆交通大学河海学院,第一章不动产与不动产价格,第一节不动产第二节不动产价格第三节不动产价格的影响因素,重庆交通大学河海学院,第一节不动产（realestate),一、不动产的概念二、不动产的特性三、不动产的分类,重庆交通大学河海学院,一、不动产的概念,(一)不动产的定义:1民法：财产分为动产和不动产，以能否自由移动为依据，不动产不能自由移动，或者虽然可以自由移动，但会破坏其完整性、使用价值及功能，或者带来明显的经济损失。2担保法：不动产指土地以及房屋、林木等地上建筑物。,重庆交通大学河海学院,3.美国的定义：在法律上不动产指土地以及依附于土地的一切物体，不动产所有权从地球中心到无限天际。还包括人类对土地的改良以及利用土地的若干权利。概念总结：不动产指不能自由移动，或者虽然可以自由移动，但会破坏其完整性、使用价值及功能，或者带来明显的经济损失。其内容包括土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分和附带的各种权益。,重庆交通大学河海学院,(二)不动产实物与权益,不动产是实物、权益和区位三者的结合。实物是看得见、摸得着的部分；权益指法律规定的各种权能以及行使这些权能所能获得的收益；区位（location）是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的，西方有这样一个说法，对于房地产价格最重要的三点：“location,location,location”，即第一是区位，第二是区位，第三还是区位。,重庆交通大学河海学院,1不动产实物（1）土地：土地的含义(略)。房地产估价中对土地的认识：坐落位置、面积大小、形状、四至、地势、周围环境、利用现状、产权状况、地质水文状况、基础设施完备程度和土地平整程度、土地规划限制条件。,重庆交通大学河海学院,（2）建筑物：可以分为房屋和构筑物、生产性和非生产性建筑物。房屋：指具有完善的维护结构、能够遮风避雨，并可以供人类在其内直接从事生产生活等活动的空间场所。构筑物:指一般不直接在内进行生产或生活活动的建筑物如水塔、烟囱、桥梁等。生产性建筑物：工业建筑和农业建筑。非生产性建筑物：居住建筑和公共建筑。,重庆交通大学河海学院,房地产估价中对建筑物的认识：坐落位置、面积大小、建筑层数和高度、建筑结构（根据房屋主要承重结构来划分：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、简易结构）、设备、装修、公共配套设施完备程度、平面布置、外观、建成年月、维修保养情况及完损程度、利用现状、产权状况（建筑物可以私人所有）。,重庆交通大学河海学院,（3）其他附着物：指房地产使用功能要求必备的部分、或提高房地产使用价值而设置的部分。评估时要视情况决定是否属于房地产产权人与否考虑其价值。,重庆交通大学河海学院,2不动产权益,权益指法律规定的各种权能以及行使这些权能所能获得的收益。权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻权等。,重庆交通大学河海学院,3.本课程对不动产的用语,在本课程中，为防止含义混淆，主要使用以下几个术语，含义如下：土地：仅指土地部分。不包括地上建筑物部分。建筑物：仅指建筑物部分。不含建筑物所占用的土地。房地产（不动产）：可指土地，也可以指建筑物，还可以指土地和建筑物的合成体。房地：专指土地与建筑物的合成体。,重庆交通大学河海学院,二、不动产的特性,（一）自然特性：1、不可移动性（位置固定性）；2、耐久性（利用永续性）；3、个别性（异质性）；4、数量有限性。,重庆交通大学河海学院,（二）社会经济特性：,1、用途多样性；2、相互影响性；3、权益受限性；4、难以变现性；5、保值增值性。,重庆交通大学河海学院,警察权：指政府为了公共利益，可以运用行政权力限制某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度、绿化率等的规定。,重庆交通大学河海学院,三、不动产的分类,1、按用途划分；2、按是否产生收益来划分；3、按经营使用方式来划分：出售型房地产；出租型房地产；营业型房地产；自用型房地产。,重庆交通大学河海学院,第二节不动产价格,一、不动产价格的概念二、不动产价格的形成三、土地价格与普通商品价格的异同四、不动产价格的类型,重庆交通大学河海学院,一、不动产价格的概念,房地产价格是房产价格和地产价格的统一。是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。房地产价格来源于两个方面（表现了房地产价格内涵上的双重实体性）：劳动所形成的价值：房屋建筑安装劳动（房产价值）与土地开发凝结的物化劳动和活劳动（地产价值）（级差地租）；来源于资本化的地租（绝对地租）。,重庆交通大学河海学院,1、政治经济学的劳动价值论；新古典以后的西方经济学的价值论。2、不动产价格的含义应该从后者来理解：不动产价格指在某个时点上为了取得他人不动产从而获得相应的权益所支付的代价。包括三层含义：指某个时点的价格；不同权益对应不同的价格；以货币或者其他形式支付。,重庆交通大学河海学院,二、不动产价格的形成,1、有用性；2、稀缺性；3、有效需求。三者有机结合形成房地产的交换价值，房地产价格的变动也是这三者作用的结果。,重庆交通大学河海学院,三、土地价格与普通商品价格的异同,相同之处：都是用货币表示；价格随着市场供求变化波动；都是按质论价。不同之处：1.生产成本不同；2.供求变化不同；3.价格差异不同；4.市场性质不同；5.折旧现象不同；6.形成时间不同。,重庆交通大学河海学院,四、不动产价格的类型,（一）按价格的形成形式分类1、成交价格；2、市场价格；3、理论价格；4、评估价格；5、政府指导价和政府定价。,重庆交通大学河海学院,（二）按实物形态分类1、土地价格：生地、毛地、熟地；“七通一平”：通路、通上水、通下水、通讯、通电、通（煤）气（燃气）、通（暖）气和场地平整。出让价格、转让价格；总地价、单位地价、楼面地价；补地价（四种情况）等。,重庆交通大学河海学院,2、建筑物价格。3、房地价格（房价）：单位建筑面积的价格、单位使用面积的价格；实际价格、名义价格；现房价格、期房价格；起价、标价、成交价与均价。,重庆交通大学河海学院,（三）按不同的经济行为分类1、买卖价格；2、租赁价格；3、抵押价格；4、保险价格；5、课税价格；6、征用价格。,重庆交通大学河海学院,第三节不动产价格的影响因素,一、一般因素：指在一般经济社会方面对房地产价格产生影响的因素，这种影响带有地区全盘性，包括社会、经济和行政等几方面。,重庆交通大学河海学院,二、区域因素：指房地产所在地区的自然条件与社会、经济和行政等因素结合所产生的地区特性。对于不同类型的房地产，影响其价格的区域因素所涉及的内容可能不同。,重庆交通大学河海学院,三、个别因素：指房地产的个别特性对于个别价格的影响因素，有些个别因素主要影响土地价格，有些主要影响建筑物的价格。,重庆交通大学河海学院,对影响房地产价格影响因素的认识,一、影响方向不同：各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向不尽相同，有的是降低房地产的价格（如环境污染），有的是提高房地产的价格（如绿地建设）。同一种影响因素影响房地产价格变动的方向，对于不同类型的房地产可能不同。如对于商业房地产来说，临街状况好可以大大提高其价格；而对于住宅房地产来说，临街则会降低其价格。,重庆交通大学河海学院,二、影响程度不同：各种影响房地产价格的因素对房地产价格影响的程度不尽相同。影响程度大的因素的变化对房地产价格变化的作用较大，反之则小。随着时间、地区和房地产类型不同，影响因素作用的大小也可能发生变化。,重庆交通大学河海学院,三、影响表达不同：有的影响因素对房地产价格的影响可以用数学模型来表达，有的则只能定性描述，靠估价人员经验判断。,重庆交通大学河海学院,四、影响关系不同：有的因素对房地产价格的影响是一向性的，即随着这种因素的变化会一直提高或降低房地产价格，如绿地对房地产价格的影响。有的影响因素从某一角度看会提高房地产价格，从另一角度看则会降低房地产价格，如道路建设一方面可以方便交通，但是也会带来噪音污染。,重庆交通大学河海学院,本章小结,1、了解房地产估价的一些政策规定及执业要求。2、掌握房地产、土地、建筑物、附着物等概念以及在房地产估价中应用；以及我国对其产权的一些规定；房地产特性的具体涵义；了解房地产分类。3、掌握房地产价格的含义及其形成条件，土地价格与普通商品价格的异同点；房地产价格类型及其具体涵义。4、理解影响房地产价格的因素及其作用方式。,重庆交通大学河海学院,复习题1、下列叙述正确的是（）A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益；B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大；C.通行权为典型的地役权；D.国有土地使用权即为出让土地使用权。2、由于房地产（），所以具有难以变现性。A.价值量大；B.不可移动；C.独一无二性；D.易受限制性。,重庆交通大学河海学院,3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100B.300C.900D.6004、从本质上看，不动产的基本特征是（）。A.耐久性；B.个别性；C.不可移动性；D.保值增值性。,重庆交通大学河海学院,5、房地产之所以有价格，其前提条件是（）。A.有用性；B.稀缺性；C.有效供给；D.有效需求。6、“五通一平