商品房开发贷款讲座讲义

商品房开发贷款的管理方法及评估案例李义村第一部分新商品房开发贷款管理办法政策解读(a) 商品房开发贷款管理办法修订背景和必要性修订背景：1.近年来，国家、外部监管部门和总行相继出台了一系列针对房地产市场的政策。2001年发布的原商品房开发项目贷款管理办法不再适用。2.在调查过程中，总行也陆续了解到各基层银行反映的一些问题。必要性：1.适应监管要求2、适应当前信用管理体系的要求3、适应市场竞争的需要(二)新方针中的主要政策变化新旧方法对照表新方法旧方法1.定义用于建设商品房及其配套设施用于住房、商品房、综合住房、学生公寓等住房建设项目2.贷款类型1)不适用于经济适用房开发贷款2)明确了住房开发贷款、商品房开发贷款和综合住房开发贷款的定义1)适用于经济适用住房开发贷款2)住房开发贷款、商品房开发贷款和综合住房开发贷款没有明确的定义3.与固定资产计量的趋同1)明确执行固定资产贷款管理办法的相关规定1)个别内容与固定资产贷款管理办法不同4.借款人条件1)强调借款人和股东无重大不良信用记录2)增加“借款人为外商投资企业的，符合国家有关规定。”1)没有强调借款人和股东没有重大不良信用记录的事实。2)借款人是外商投资企业没有单独的规定。5.项目条件1)建设用地的性质显然是出让2)与旧方法相比，资本比率发生了变化(20%、30%、35%)。1)土地的性质不限于转让2)资本比率(30%)6.贷款期限、方式和主体第三章单独列出，对贷款期限、方式和主体有明确要求。没有单独的规定7.贷款流程根据新的信贷规则的要求，对贷款程序作了一些规定。没有规则8.保险和合同签署旧方法的保险条款被取消，合同签订条款被增加。有相关的保险条款，没有签订合同的要求。9.贷后管理1)明确贷款应在销售率达到80%(70%)时偿还2)增加支付管理要求没有这样的要求。(3)实施中应注意的问题1.其他文件，如固定资产措施、贷后管理措施、调查评估措施等，在执行中需要结合起来，以便全面掌握业务。2.结合当前信贷政策的灵活应用。3.新方法同时废除了7个文件。第二部分省分行商品房开发贷款业务相关政策一，全省农业银行业务的发展现状截至今年5月底，全省商品房开发贷款余额192.7亿元，比年初增加29.5亿元。全省商品房开发贷款中不良贷款余额为2200万元，不良率仅为0.1%。二。总部访问政策商品房开发贷款准入指标对照表内体积城市准入标准县录取标准导纳根据文件关于印发商品房开发贷款客户分类标准和客户分类名单的通知(农银办发2009717号)要求新客户必须遵守现行法律法规、行业主管部门的规定、银行信贷管理制度的基本要求和银行的商品房开发贷款支持客户标准。新建项目必须符合商品房开发贷款的有关规定。2010年房地产行业信贷政策:在支持标准的基础上，对新成立的非集团客户控股股东的要求进一步明确。关于印发中国农业银行县域房地产开发贷款业务准入规定的通知(农银发2009174号)关于印发中国农业银行20092010年“三农”和县域信贷业务政策指引的通知(农银发2009329号)顾客导纳标准1.总部和分支机构级别的优质房地产客户、年度百强房地产企业、上海和深圳港口的非ST上市公司及其直接或间接持股50%以上的子公司(包括(3)在建重大项目运行正常，有一定的项目储备，具有较强的可持续发展能力；(4)无不良信用记录。3.具有开发经验的非集团客户必须同时满足以下条件：(一)资产负债率不高于75%，上年末一类地区(浙江)客户所有者权益不低于1亿元；(二)一类地区客户累计开发面积在15万平方米以上；(三)具有三个以上房地产开发资质。(4)从事房地产开发经营的主要管理人员任期不少于3年；(5)在建的重大项目运行正常，有一定的项目储备，具有较强的可持续发展能力；(6)信用等级为AA以上；(7)无不良信用记录。4.新的非集团客户必须同时满足以下条件：(一)资产负债率不高于75%；去年底，一类地区(浙江)客户的所有者权益不低于1亿元；(二)具有暂定级(含)以上房地产开发资质(3)从事房地产开发经营的主要管理人员任期不少于3年；(四)控股股东符合支持类第三条的标准(2010年行业政策进一步规定，控股股东为个人的，控股股东应具有3年以上房地产开发和管理经验，且股东直接或间接控制的企业近3年累计房地产开发面积不少于10万平方米；控股股东为法人的，股东总部的注册资本和实收资本在5000万元以上，近三年直接或间接控制的企业累计房地产开发面积不少于10万平方米。)(5)在建的重大项目运行正常，有一定的项目储备，具有较强的可持续发展能力；(6)信用等级为AA以上；(7)无不良信用记录。(一)具有开发经验的房地产企业应具备以下条件：1.产权清晰，公司治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好；企业及其主要管理人员无不良记录；不存在重大法律纠纷或潜在风险，不存在国土资源部门和建设行政主管部门认定的囤积土地和房屋行为。2.根据银行规定需要信用评级的，信用评级不得低于AA级；3、具有三级以上(含)房地产开发资质；4.房屋开发贷款：所有者权益不低于3000万元；商品房开发贷款：所有者权益不低于5000万元，其中实收资本不低于3000万元；5.住房开发贷款：建设项目竣工合格率达到100%，开发业绩良好，开发项目盈利；除此之外，商业地产开发贷款还应符合以下要求：相关商业地产的成功开发经验；6.主要关联企业经营正常，无重大法律纠纷和风险。(二)房地产开发项目公司和新注册的房地产公司应当符合下列条件：1.产权清晰，公司治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好；企业及其主要管理人员无不良记录；不存在重大法律纠纷或潜在风险，不存在国土资源部门和建设行政主管部门认定的囤积土地和房屋行为。2.控股股东为具有开发经验的房地产公司，符合本条第一款所列条件；控股股东为非房地产公司的，其所有者权益不得低于5000万元人民币；控股股东为个人的，应当具有3年以上房地产开发经营专业经验，业绩良好；3、具有房地产开发资质；4.房屋开发贷款：所有者权益不低于3000万元；商品房开发贷款：t(二)项目建设用地按照国有土地出让合同出售并已付清土地出让金；(3)填写“四证”(四)资本比例符合要求(5)能够提供合法、有效和充分的保证。(6)项目具有良好的市场前景；(一)取得政府主管部门出具的合法有效文件。(2)别墅项目必须在2005年12月2日前取得国有土地使用证和建设用地规划许可证；非别墅低密度住宅项目符合国土资源部和国家发改委2006年联合发布的限制用地项目目录的相关要求，即禁止占用耕地，也不允许先批量办理城市农用地转用，变相占用耕地。(三)项目用地已签订土地出让合同，支付全部土地费用(租赁、补偿、契税等)；获得项目用地建设用地规划许可证和国有土地使用证；获取项目项目的建设工程规划许可证；在发放贷款前获得建筑工程施工许可证。(4)项目资本金：住房不低于总投资的35%，商品房为40%(目前调整为30%和40%)。(五)项目总体规划建筑面积不低于3万平方米的住宅建筑和1万平方米的商业建筑。(六)区位优势明显，产品适销对路。商业建筑：位于市中心商业区和其他繁华地区，其版式设计符合当地市场需求。(7)不超过正常停机。(八)对于商品房，已制定可行的出租或自办计划。注：适用于混合商业模式的综合住宅项目(如混合商场和办公楼、混合酒店和办公楼等)。)，应当执行商品房开发贷款准入规定。地区导纳(浙江)不住房项目：可涉及我省所有县城和省级分行确定的经济发达城镇(33个城镇经浙江省农业银行分行2009年第500号确认)商品房项目：可参与一级分行确定的全国100强县和上一年度国内生产总值100亿元(含)以上县以及辖区内经济总量最大的城镇规划区项目。(同一县内支持的此类项目不超过两个，但已偿还贷款的项目除外；除全国前100个县外，一级分行确定的县总数不得超过5个。)总行及分行级房地产开发优质客户和总行直接管理的房地产客户不受区域准入范围的限制。三、省级分行的业务要求1.一般要求重点支持实力雄厚、品牌好的优质房地产客户，包括总行级和分行级优质客户、总行直管客户、全国百强企业。加大对保障房和经济适用房项目销售的信贷投入，审慎支持商品房项目。2.关键要求明确企业营销重点，商品房开发贷款坚持“优势区域、优质客户、优质项目”三优战略，实现“四优先支持”、“四审慎干预”、“四严格限制”四.高质量客户和项目的营销政策1.加大省级分行的直销力度。2.完善营销体系建设，建立项目营销责任制，提高优质客户服务效率。3.支持授权和操作流程。1)授权授权：2)操作流程：4.在产品和服务方面提供支持，以提高同行的市场竞争力。1)总行完善了系统，提高了部分现有产品的竞争力。2)积极利用投资银行和银团贷款作为营销工具。3)加强部门协作和境内外联动，积极为优质房地产企业提供内部担保和外部贷款、信托理财、金融咨询等新服务。V.该业务风险管理的最新要求1.继续实施差异化信贷政策2、提高担保要求3.在贷后管理方面，我们应该加强对银行的监管在借款人合法性调查中，我们主要关注以下几点：1、借款人的经营期限和经营范围。2.核实借款人、控股股东和大股东的信用状况，是否有不良记录。3.借款人和项目开发商之间的不一致4.查看借款人的注册资本是否完全到位，以及该报表是否真实。合法性调查的重点是调查项目的合法性：1.在调查项目的合法性时，我们应该注意哪些方面？1)核对原始凭证，特别是土地支付凭证和四种凭证；2)注意土地出让合同和补充合同是否有特殊规定。3)注意如何安排项目。4)原则上项目可以在“两证”前报批，但最好等到“三证”完成后再报批。“四证”必须在贷款发放前到位。2、如何确定项目的主要经济技术指标？土地规划限制初步设计方案批复建设工程规划许可证3.关注闲置土地和停工项目。对于一年多没有开工的土地已收到建设工程规划证但一年内未取得施工许可证的项目对于已获得施工许可的项目二。总投资估算1.确定总投资的基础？1)检查可行性研究报告2)与项目预算核对(预计算)；3)核对施工合同中的建筑安装费用4)调查评估人员需要积累工程造价知识，对建材市场的信息价格有一定的了解。2.项目总投资包括什么？总投资一般包括：(1)土地成本(2)前期工程费用(3)建筑安装费用(4)各种费用：例如，每平方米建筑面积(5)支持社区(6)财务费用(7)管理费用(8)销售费用(9)其他费用(10)意外费用三。资本的确定资本确认应该注意什么？资本是指投资者在项目总投资中认购的投资金额，其特点是无负债、无利息支付。对资本的要求主要包括两个方面，一是体现在所有者权益上，二是在贷款之前投入使用。关于土地使用权的出资四.市场分析焦点：判断该项目的市场前景(一)项目销售(租赁)计划和营销计划分析(二)市场供求分析(3)相似竞争项目的比较(四)SWOT综合分析(五)项目市场前景预测1.如何分析项目的市场定位？调查项目的价格定位、物业等级、功能结构、户型设计和销售目标。评估人员将前往现场观察项目的市场前景。重点分析项目的设计。2.如何分析项目所在的房地产市场的供求关系？1)分析当地统计部门在过去三年中提供的房屋开发、竣工和销售数量；判断房地产的供需是否平衡以及发