2016年贵阳市房地产年报(完整版).pptx

,2016年贵阳市房地产市场年报,营销推广,土地市场,宏观环境,整体市场,住宅市场,报告目录,2017市场预测,报告说明免责申明,本报告宏观数据来源于国家统计局；土地数据来源贵阳国土局；商品房成交数据来源贵阳房地产网签数据；其他数据主要来源于极速智迅信息数据库；本报告中的所有数据仅供合作单位内部参考使用，未经许可，不得擅自使用于。经开区为原小河区；数据无特殊说明，数据仅包含市辖六区域：云岩、南明、观山湖、花溪（含经开）、乌当、白云；不包括贵安新区。报告中涉及的板块划分是极速智迅根据自身研究需要设立，非行政和官方划分依据；,本研究报告仅客户使用，主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归贵州极速智迅商务信息咨询有限公司所有。未经本人事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为“极速智迅”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。,PART1,宏观环境,全国经济回顾,全国性政策,地方经济与政策,城建规划,经济回顾,2016年是我国全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进供给侧结构性改革的攻坚之年。在供给侧结构性改革、适度扩大总需求等政策作用下，国民经济运行保持在合理区间，呈现总体平稳、稳中有进、稳中向好的发展态势。,积极的财政政策,稳健的货币政策,2016年调性,调结构,稳经济,谋进步,供给侧结构性改革，取得重大效果,城市群规划发展（长江三角洲城市群、成渝城市群）、京津冀协调发展、促进中部地区崛起“十三五”规划、关于做好自由贸易试验区新一批改革试点经验复制推广工作的通知等战略不断推进，同时“双创”工作不断深入；,经济增长率均在6.5%至7%之间的区间范围,经济表现,经济回顾,全年在以“供给侧”为经济结构性改革方针下，政策由过去行政干预，通过扩大投资为经济输血，到减负放权去杠杆，鼓励经济改革；主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。一是积极稳妥化解产能过剩；二是帮助企业降低成本；三是化解房地产库存；四是扩大有效供给；五是防范化解金融风险,经济回顾,在区域一体化的总体战略指导下，加快提升东部地区城市群，培育中西部地区城市群，国务院相继批复长江三角洲城市群发展规划、成渝城市群发展规划国务院关于深化泛珠三角区域合作指导意见，推动区域经济快速发展；,长江三角洲城市群,成渝城市群,经济回顾,国家批复同意促进中部崛起“十三五”规划，审议通过西部大开发“十三五”规划，同时在多次会议上表示关于振兴东北地区的意见，要求深入落实这三个方面的工作,经济回顾,西部崛起方面提出支持贵州加快内陆开放型经济试验区(以下简称试验区)建设，培植后发优势，奋力后发赶超，走出一条有别于东部、不同于西部其他省份的发展新路，在我国对外开放中迈入中西部地区前列，在扎实推进跨越发展中加快经济转型，打造西部地区新的经济增长极。,贵州内陆开放型经济试验区设立历程回顾,经济回顾,国家目前已在辽宁省、浙江省、河南省、湖北省、重庆市、四川省、陕西省新设立了7个自由贸易区，同时在全国范围内推广，11月国务院下发关于做好自由贸易实验区新一批改革试点经验复制推广工作通知，推进自由贸易区发展，加快与国际接轨速度，促进经济快速发展；,经济回顾,2016年前三季度GDP增速继续走低，达6.7%，CPI涨幅降低，投资、消费、出口值同比虽仍然下降，但从季度情况看，呈现逐季回稳向好态势。,经济,2016年前三季度，国内国民生产总值529971.2亿元，同比增长6.7%，经济保持平稳发展。,CPI物价走势平稳，通胀压力不大；PPI涨幅较大，整体产业发展良好。,全年经济发展放缓三驾马车表现不佳,经济回顾,2016年1-11月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.04，比上月回落0.06点，全年都低于100点最合适水平，处于较低水平。,2016年1-11月，全国房地产开发投资93387亿元，比上年名义增长6.5%；商品房销售面积135829万平方米，同比上升24.3%；房地产开发投资全年增速较为平缓，而商品房销售面积较去年大幅上升。,2016年1-11月，全国房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，比上年下降4.3%，土地成交价款7777亿元，增长21.4%。,经济回顾,经济回顾,2016年经济增长缓中趋稳，供给侧改革取得阶段性成果，经济增长积极性因素增多，但经济发展的结构性矛盾和风险仍然存在；GDP增速表现不佳，国家为振兴经济大力促进区域协同发展，自由贸易区快速发展，资金加速流向房地产市场，人民币新增贷款中住房比例越来越大，经济发展存在一定风险；总体来看：2106年实现了“十三五”良好开局，经济运行保持在合理区间，为下一步经济深化改革奠定了基础；,全国经济回顾,全国性政策,地方经济与政策,城建规划,2016年年报宏观政策综述,2016年全国房地产市场呈现新局面，房地产政策主要突出的是“分化”，国家政策上半年与下半年的分化，地方一线、二线热点城市与三四线城市的分化；年初政策环境宽松中央多次提及房地产对于经济的提振效用，颁布各种利好措施，年末中央多次提及“抑制资产泡沫”防范金融风险，要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，同时加快建立房地产长效机制，推进租赁市场发展，针对行业规范与商业发展出台相关政策，促进房地产市场平稳健康发展；国家层面提出“因城施策，分类调控“指导方针，地方调控呈现明显的差异化，热点城市调控政策不断收紧，”双限”政策出台监管力度加大，三四线城市加大力度去库存，不断改善市场环境，总的来看：2016年房地产市场坚持因城施策，总体保持平稳发展，但分化明显，各地方差异化较大,政策法规,政策法规,政策法规,政策法规,信贷金融政策环境宽松，主要以“去库存”为主基调，中央层面接连落地一系列刺激政策，央行再度降准降首付，购房消费门槛再降，财税政策积极调整，减税降费促进需求释放，同时公积金政策积极调整；,政策法规,经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，根据营业税改征增值税试点实施办法，全面推开后，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为；提供有形动产租赁服务，税率为；境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零；除此之外的纳税人发生应税行为，税率为。此外，增值税征收率为，财政部和国家税务总局另有规定的除外。,政策法规,政策,法规,政策法规,1、培育市场供应主体,2、鼓励住房租赁消费,3、完善公共租赁住房,4、支持租赁住房建设,5、加大政策支持力度,发展住房租赁企业鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务规范住房租赁中介机构支持和规范个人出租住房,完善住房租赁支持政策明确各方权利义务,推进公租房货币化提高公租房运营保障能力,给予税收优惠提供金融支持完善供地方式,6、加强住房租赁监管,健全法规制度落实地方责任加强行业管理,1,2,3,4,5,6,2016年6月3日，国务院办公厅印发的关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见,意见指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。意见明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。意见从六个方面，提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。,鼓励新建租赁住房允许改建房用于租赁,政策法规,政策法规,政策法规,2016年11月2日，国务院办公厅印发关于推动实体零售创新转型的意见，目前我国实体零售规模持续扩大，业态不断创新，对国民经济的贡献不断增强，但其发展方式粗放、有效供给不足、运行效率不高等突出问题，国家为适应经济发展新常态，推动实体零售积极创新转型,全国经济回顾,全国性政策,地方经济与政策,城建规划,地方经济回顾,2016年前三季度贵阳实现生产总值（GDP）2156.73亿元，同比增长11.6%，保持上半年增长态势。,2016年前三季度贵阳CPI增幅明显高于全国平均水平4.9%增长水平，贵阳CPI增速持续高涨，前三季度增长2.21%。,2016前三季度，全市完成地区生产总值2156.73亿元，同比增长11.6%，保持上半年增长态势,分别高于全国、全省4.9和1.1个百分点。三次产业结构为5.0：40.0：55.0。,地方经济回顾,从社会消费看，2016年前三季度，全市社会消费品零售总额实现830.85亿元，同比增长12.7%，增速分别比一季度、上半年分别提高0.4、0.2个百分点。,2016年前三季度2014年城镇居民人均可支配收入22449元，同比上年增长8.20%。,地方经济回顾,2016年前三季度全市金融机构人民币存款余额10442.72亿元，同比增长17.6%；金融机构人民币贷款余额9083.33亿元，同比增长13.6%。从2010年至2016年1-11月的贵阳市金融机构存贷款余额上来看，贵阳市金融机构存款余额与贷款余额之间的比值近三年持续上升，2016年1-11月比值为15%，相比13年以前持续走低。,地方经济回顾,2016年1-11月，全市固定资产投资完成2876.26亿元，同比增长21.0%，增速比一季度、上半年分别提高0.9、0.3个百分点。房地产开发投资完成834.95亿元，房地产开发所占比例29.03%，比重下降。从房地产投资上来看今年，房地产投资为近三年来最低，市场投资主要集中在城市基础设施方面，地产投资较小、活跃度低、供应量偏小，市场呈现平稳向好方向发展；,2016年1-11月全市房地产开发投资额/固定资产投资额指数为0.29，【指标比值：正常区间0.22-0.28】，相比去年同期，有所下降。,2016年贵阳市宏观政策综述,2016年贵阳市房地产政策表现平稳，政策主要以规范市场为主，全年没有颁布刺激或限制市场发展的政策，政策主要表现在土地政策方面，相对于2105年利好政策频发的局面，贵阳市场以稳定发展为主；经济发展方面，2016年贵阳市整体经济发展平稳，房地产投资未出现投资过热的局面，房地产整体市场保持平稳发展；,政策法规,2016年贵阳市楼市主要以规范市场为主，全年未颁布关于楼市刺激与限制方面的政策，主要表现在土地政策的变化上；2016年贵阳市楼市政策主要表现在公积金政策方面，公积金政策一直是地方政府救市的主要手段，但无论是异地互贷还是提高公积金利率，实际对于楼市影响都不大，各地的公积金资金紧张已成为常态，贵阳市今年针对公积金方面主要是推广异地互贷，但从实际执行情况上来看其影响力有限；,政策法规,为加快土地开发建设，2016年贵阳市引导社会资金参与土地一级开发，在以前的政策上做出了新的修改；,政策法规,2013年开始贵阳着力调整大盘造城运动，调整以往粗放式的供地政策，控制供地出让面积和容积率指标；土地政策实施以来，贵阳市土地供应与成交面积逐年下降，今年是土地政策实施的第三年，土地政策不断发生变化，大盘重新酝酿，大房企区域拿地增多（中天金融城北项目、中铁建兰草坝项目）,2013年11月8号，贵阳市出台关于进一步促进房地产业持续健康发展的若干意见（试行），调整除了对土地规模的限制，同时将城市基准地价进行了调整，新的基准地价对比原有的基准地价呈现出一片涨势，“面粉”价格上涨直接增加了房企的开发成本，推动“面包”即房价上涨：其中住宅涨幅最高，1-5级土地上涨均在2倍以上；商业用地涨幅低于住宅用地；本轮调整中，工业用地涨幅最低，除1级用地略有上涨外，2-5级土地不增反减，政府鼓励企业相应“大贵阳规划”积极入驻开荒地区的意图明显；,全国经济回顾,全国性政策,地方经济与政策,城建规划,2016年贵阳市城建规划综述,城市规划建设方面：贵阳市加大基础设施建设，轨道交通第二期建设获批，中环开通城市交通建设方面取得重大突破，不断改善城市环境“千园之城”行动计划正式颁布，同时贵阳外部交通不断发展联系加强，年末沪昆高铁贵阳至昆明段正式开通；从各区域表现上来看；两城区主要以加快轨道交通建设与旧城改造为主；观山湖区主要落实“千园之城”行动，乌当区主打大健康大医疗示范区；白云区引入强企加快建设步伐，花溪区主要打造文化旅游创新区。,城建规划,城市轨道外部交通,2016年贵阳市城市建设方面动作不大，旧城改造项目较少，主要以建设生态文明城市为目标打造“千园之城”；道路交通建设方面取得重要成果，中环开通城市交通压力有所减轻，轨道交通二期建设获批区域交通发展布局更加合理；,轨道交通1号线、2号线工作不断推进，轨道二期建设方案获批,沪昆高铁贵阳-昆明段,乌当区大健康、大医疗项目落地,城建规划,2016年，“千园之城”进入了建设的高峰期,今年将建成249个各类公园，其中，云岩区68个，南明区21个，花溪区13个，乌当区15个，白云区44个，观山湖区33个，清镇市12个，修文县7个，息烽县4个，开阳县11个，经开区16个，综保区3个，双龙区2个。公园类型包括，森林公园14个，湿地公园12个，山体公园29个，城市公园45个，社区公园149个。贵阳市还将重点打造27个示范性公园，这些公园总占地规模4159公顷，拟投资预算208.88亿元。除了在今年建成5个外，剩下的要陆续在2018年底前全部建成。,城建规划,12月31日，贵阳市中环路实现通车同期开通BRT。环线全长29公里，为城市快速通道，承担缩短贵阳市一环与二环交通转换距离，实现贵阳北站、火车站、未来方舟、望城坡、花果园等片区快速通达等任务。全程历时约30分钟。,城建规划,贵阳市城市轨道交通2020年线网由5条线组成，总长度为235公里；远景年线网由9条线路组成，总长度467公里。预测2022年，贵阳市公共交通占全方式出行量比例为40%，轨道交通占公共交通出行量比例为30%。,城建规划,中国东西向线路里程最长、速度等级最高、经过省份最多的高速铁路沪昆高铁28日开通运行。该高铁串起来的东西部美景线，被业界誉为中国最有旅游价值的高铁旅游线。沪昆高铁东起上海，西至昆明，途经上海、浙江、江西、湖南、贵州、云南等省市，线路全长2252公里，列车运行时速300公里。沪昆高铁开通运营后，不仅与成贵、渝黔、贵广等铁路共同构成西南地区铁路网主骨架，并通过京广高铁连接全国快速客运网，进一步完善中国中西部铁路网结构，而且还串起以贵阳为中心的城市经济圈和以昆明为中心的滇中城市群，大大缩短沿线城市之间的时空距离，形成贵阳至昆明2小时、至长沙3小时、至上海8小时、至北京12小时的快捷交通经济圈，实现与长三角、湖南长株潭、华中地区、山东城市群、京津冀地区等地的紧密连接。,城建规划,城建规划,两城区今年旧城改造动作较小，主要还是围绕轨道交通工作，2号线进入市区施工阶段，3号线初期勘探工作启动，城市交通方面，中环正式开通；,城建规划,观山湖区今年在城建规划方面无大型动作，区域发展逐渐成熟，对环境要求更加突出，主要兴建各类公园打造“花园城区”；,城建规划,乌当区城市建设主要明确推进乌当大健康医药产业示范区，加快发展并建设成国家级大健康产业集聚发展示范基地，目前该区域在交通上发展迅速，未来区域交通便利,城建规划,白云区今年城市建设动作不大，本土强企中天城投集团与白云区政府达成协议，合作开发白金片区及电解铝片区项目立案贵州金融北城项目，二手车市场搬迁、南湖公园建设等区域环境得到明显改善；,城建规划,花溪区今年城建规划方面建设动作较大，区域主要以打造风景文化旅游创新区为主，7月花溪风景名胜区总体规划获批复总面积77.7平方公里，围绕打造文化旅游创新区目标，花溪的城市地位不断提升。,PART2,土地市场,2016年土地市场综述,2016年是贵阳土地政策执行的第三年，土地市场缓步回升，但仍处于低位运营，一方面与地方政府土地收储进展缓慢，另一方面更多的企业通过收购、合并等手段获取土地，一定程度上造成土地市场冷清的假象，而各大房企还在通过各种手段扩大土地储备资源。,供求情况：2016年供销量稳步回升，但整体还是呈现较低水平，综合楼面地价已升至1670元；流拍情况：今年土地流拍数量较低，流拍土地均属于用地条件或指标苛刻而造成的；,土地市场供销变化,贵阳土地市场受12年大盘上市影响，流拍数量大幅增加；14年以来，伴随政府逐渐调整供地规模，土地市场呈现平稳趋势，流拍率降低、地价地价逐年升高,整体趋势,土地市场结构趋势变化,今年几个供地高峰分别2月、7月和11月，均为大宗土地出让而造成短期变化；,2016年土地市场整体呈现波动状态，前三季度表现平平，有多个月呈现零供应的情况，进入第四季度后放量开始增多，第四季度的土地出让将于2017年年初陆续摘牌，从前期摸底情况这些土地均有意向买家，土地市场转暖的趋势明显,整体趋势,土地市场结构趋势变化,2016年的地王归属美的地产在花溪区奶牛场G(16)20-24等5宗地块，总价21.12亿元；其次中天城投G(16)27-43等16宗地块，共计12亿元，其中一宗为非商品房性质的医疗用地；第三为贵州高速置业的田园南路G(16)51-54地块等4总地块，总价7.84亿元；,从13年实施土地新政以来，贵阳大宗土地出让逐年减少，2016年单宗出让土地面积主要控制在200亩以内，但对于大盘的控制并未显著改变，各大盘拿地仅仅是化整为零。,成交结构,土地市场成交结构变化,从用地性质来看，商住和商业用地比例最高，纯住宅和商办用地比例减少从整体供应土地总建面预计，商办物业比例高达42.7%，全年住宅新增才163万方，而2015年仅37万方，意味着住宅物业将呈现紧缺的趋势。,商业及商办用地比例偏高，商办物业占未来整体供应的比例较高；,成交结构,土地市场成交区域变化,2016年，贵阳市供地79宗，成交51宗，总供地面积5294.63亩，成交面积2720.08亩。在成交方面，花溪区的成交面积最大，成交1930.45亩；白云区次之，成交304.52亩；第三是云岩区，成交221.99亩；,2016年各区域市场土地市场供应/成交情况,花溪区成为供求热点，供应和成交占到全市60%以上，成为全市的热点区域；其次是观山湖和白云区、经开区；明区仅少量土地出让，乌当区全年无土地供应。,区域结构,土地市场成交区域变化,从近五年的土地供应量来看，主城区和近郊板块的比例持续处于低位，随着花果园和未来方舟两大盘进入尾期后，主城区市场将呈现供不应求的状态。,从板块来看主城和近郊板块的土地出让维持较低水平，2016年新区、卫星城板块土地供应量增幅较明显，从供地趋势来看主城区和近郊板块未来低货值的趋势显著；,区域结构,土地市场成交板块,今年上规模的土地出让主要集中在城市远郊区域，近郊区域成交量较少，从土地市场可预判明年的热点是花溪、金竹、白金板块这三大板块；各板块的地价差异不大，均已突破千元大关；,重点企业储存地情况,按各企业已拿地或收购拿地项目待开发量，以全国性和项目或单盘总建面超过100万的项目上表未列中国铁建,主要开发商已拿地待开发量统计表（单位：万）,贵阳主要开发拿地储备待开发量，中天城投、恒大、首钢位列三甲，主要开发商2016年土地收储中最为积极的当属恒大和美的。,企业情况,重点企业拿地情况,今年全国三强企业在贵阳土地市场非常活跃碧桂园在花溪区和经开区获得2个项目，同时今年在11月摘得贵安1号后续用地；万科则在云岩区获得2个项目，同时正积极寻求合作项目，意图进入观山湖和花溪等热点区域。恒大地产通过集团收购顺利获取中渝旗下的三个项目，同时与贵州省签署花溪项目的合作协议，进军花溪，一时间恒大在贵阳在售项目将达到9个；美的地产在花溪和云岩区三马板块各获得2个项目；万达今年正式进入贵阳，首个项目落子观山湖区；,贵阳主要开发拿地储备待开发量，中天城投、恒大、首钢位列三甲，主要开发商2016年土地收储中最为积极的当属恒大和美的。,企业情况,重点企业拿地情况,2016年品牌房企拿地一览,企业情况,2016年土地成交明细,2016年土地成交明细,2016年土地成交明细,2016年土地成交明细,PART3,整体市场,2016年贵阳市商品房市场综述,16年商品房供小于求，市场存量出现回落；特别是投资类产品去化周期都在3年以上；销量持续上升，市场需求仍显旺盛；商品房成交结构稳定，八成以上为住宅，投资产品略显低迷；两城区和观山湖区仍为市场主力；花溪区在美的和碧桂园新项目启动后需求爆发，销售份额快速上涨，渐有跻身热门的趋势；销售额仍以中天和宏立城两家企业最高；恒大在收购多个项目后销量暴涨，16年销售额超过万科和保利，冲入企业排名前三；,2016年贵阳市商品房市场表现,核心区仍是主战场；收购和合作逐渐成为主流开发模式,近三年新增项目概况(三年合计72个新项目入市),近三年各区域新项目入市对比,近三年大型房企新项目入市概况(单位：个),两城区和观山湖区仍然为开发商最看重的区域，近三年新项目基本聚集于此；住宅项目仍为市场首选，近三年新入市份额的住宅项目份额明显上涨；大型房企今年入市项目占总量的41%，其中以恒大和碧桂园居多；两家企业新入市项目大多采用收购在售项目或与其他企业合作开发的模式进行；在现阶段核心区土地资源告罄的前提下，收购和合作两种开发模式将逐渐受到大型房企重视；,云岩区和观山湖区开盘最为活跃,从区域看，云岩区和观山湖区开盘数量最多，白云区和经开区由于缺乏新项目，本年开盘仅2次；供应货量看，观山湖区最高16年有5000套以上商品房通过开盘选房进行销售；白云区最少不到1000套；从结构看，高层为各区域的主要产品，其次是商业；公寓仅出现在观山湖区和云岩区；,贵阳市2016年各区域开盘情况分布,2016年各区域开盘推出货量和成交一览,2016年贵阳市各区域开盘项目主打产品结构,高层为市场主力且去化表现最好,从推出的产品结构看，高层独占57%，其次为商业；从产品看，高层在2016年以开盘的形式推出近12000套住宅，整体去化率约62%；商业以近3800套列供货第二，但去化率仅40%，为各物业最末；从开盘当日的去化率结构看，高层和洋房开盘去化率以60%-80%为主，别墅则基本不超过25%；商业的去化率基本在25%-50%；,2016年贵阳市开盘项目主打产品结构,2016年各类物业开盘当日成交情况,2016年各产品开盘当日去化率分布,国内强企在2016年较为活跃,从企业的开盘频次看，保利，恒大和美的基本都能保障2个月左右进行一次开盘；本地企业只有中天表现活跃；从推货看，恒大货量最高，推出住宅超过3500套；其次是美的和保利，基本在2000套左右；,销量节节攀升，去库存初见成效,贵阳市近三年商品房市场供销走势,贵阳市近三年商品房市场存销走势,近三年供销量基本保持在750万以上，销量更是节节攀升，至16年突破900万；供应量得到明显控制，16年供销比为91/100；,供小于求推动市场存量走低，16年商品房存量约1571万，较15年同期下降7%；以16年去化能力计算，现有存量理论去化周期在1年半-2年，商品房市场仍面临存量风险；,16年市场需求旺盛，各区域中除受花果园影响的南明区销量环比下滑外，其他区域均表现出旺盛的去化能力；供应方面，核心区16年以去库存为主，供应量均不同程度下滑；而外围区域则供应火热，环比成倍增长；存量因此表现出核心区大幅回落而外围区域迅速增长的局面；物业方面，住宅仍是市场主力，非住宅虽然供销量不高，但供大于求的局面仍未改变；,核心区积极去库存，外围区域大量出货与主力市场竞争,贵阳市各产品2016年供销概况,云岩和观山湖走势平稳，南明区持续下滑，花溪区涨势迅猛,近三年贵阳市商品房供应分布(分区域),近三年贵阳市商品房成交分布(分区域),贵阳商品房市场，供应主力在云岩区、南明区和观山湖区；由于花果园的逐渐落幕，南明区供应量大量减少，市场地位逐渐降低，取而代之的是同样拥有超级大盘的云岩区和越来越成熟的新城中心观山湖区；16年花溪区及白云区多个项目入市促使供应份额达到10%，供应份额大幅上涨；,南明区近几年缺乏新盘入市，而花果园的等项目的逐渐落幕影响区域成交份额持续走低；而云岩区和观山湖区则市场份额近几年都保持在全市1/4的水平；经开区和花溪区在大型房企的努力下近几年市场份额都呈稳步上升的趋势；,住宅的主导地位难以撼动，非住宅产品持续疲软,近三年贵阳市商品房供应分布(分物业),近三年贵阳市商品房成交分布(分物业),住宅为贵阳市的绝对主力，且近三年供应量呈现旺盛的涨势；公寓的供货份额走势平稳；商业及办公市场供应份额近三年持续下降；,住宅销量近两年保持在80%以上，非住宅则在经历了14年的高峰期后持续回落；,存量八成在两城和观山湖，非住宅去化艰难,云岩区、南明区和观山湖区作为市场主力同样也表现在库存上，三个区域现有存量都超过300万，合计占市场总存量的80%；按照三区域近三年的月均销量计算，现有存量的去化周期基本都在一年半以上；南明区由于花果园项目剩余大量商办产品，去化速度受到影响，去化周期为各区最高；外围区域虽然存量较少但是相应的销量不高，去化周期也多半在一年以上，特别是乌当区和经开区去化周期直追热点区域；除住宅外，其他物业都存在存量压力，尤其是商业，去化周期接近8年；,各物业存量表现,投资产品仅观山湖区和南明区热销，其他区域投资意愿较弱,从各区域近三年的物业成交结构看，除观山湖区和南明区非住宅销售份额能超过25%以上外，其他区域非住宅成交份额都在10%以下；意味着投资客对投资产品的信心集中在观山湖区和南明区，而外围的白云区，花溪区和乌当区当前的投资意愿不高；各区域的非住存量都远超过其区域的非住宅产品的去化能力，特别是商业，各区域的存量都在15%以上；观山湖区是唯一一一个住宅存量低于非住宅存量的区域；,贵阳市2016年房企成交TOP15,贵阳市2016年项目成交TOP20,商品房市场回顾,大型房企积极尝试收购或合作两种开发模式，16年的多个新项目均来源于此；2016市场库存去化明显，同比15年存量下降近7%，存量周期也降到2年以下；云岩区及观山湖区当前市场需求最为活跃，南明区在花果园落幕后市场份额逐年下滑；外围区域表现出旺盛活力，特别是花溪区在新项目的入市后销量出现大幅增长；,贵阳市场四类物业中，除住宅目前存量健康外，其他三类物业的存量风险仍然保持；,住宅市场,PART4,2016年住宅市场综述,住宅市场量价齐升，部分项目单价已经突破7000元/；存量环比下滑，去库存卓有成效；观山湖区等少数区域存量告罄；两城区和观山湖区仍然保持热销，花溪区因多家企业的先后入住抛起一波购房热；改善需求为购房的主要方向，刚需再次下滑，高端需求仍表现乏力；,住宅整体市场,普通住宅,洋房,别墅,住宅市场量价齐升，供小于求，去库存明显,贵阳市近三年商品住宅供销走势,贵阳市近三年商品住宅存销走势,16年住宅供应685万，同比上升6%；成交782万，同比上升14%；成交均价5806元/，同比涨幅9%；住宅市场供销价同比上涨，需求持续旺盛；,住宅存量持续下降，至16年底存量约769万，同比下降12%；按照16年贵阳市全年成交量计算，现有存量至少需要1年左右能完成去化；,各区域以去化库存为主，花溪区供应激增,供应方面：云岩区和南明区环比下滑，其他区域均大幅上涨，其中花溪区在碧桂园和美的新项目入市的影响下涨幅超过15年2倍以上；成交方面：除南明区环比下降，其他区域均大幅上涨；花溪区销量直逼经开区；均价方面：除白云区还未进入“五字头”其他区域基本都在5500元/以上；存量方面：核心区库存环比大幅回落，去库存成效明显；其他区域供货激增存量上涨；物业方面：普通住宅为市场主力；各物业均价环比涨幅达到7-8%，住宅价格全面上涨；,贵阳市各产品2016年供销概况,16年商品住宅市场月均走势,云岩和观山湖区地位稳固，南明区断崖下滑，外围区域需求觉醒,近三年贵阳市商品住宅供应分布(分区域),近三年贵阳市商品住宅成交分布(分区域),整体来看，近三年商品住宅市场主力供销都在云岩区、南明区和观山湖区；南明区随着花果园的逐渐落幕市场份额开始回落；供应方面：云岩区持续保持高位，其他区域供应份额趋向平均；销售方面：云岩区和观山湖区列第一梯队，市场份额都在20%以上；南明区和经开区为第二梯队，市场份额在10-15%；花溪区在新项目入驻后市场需求爆发，销售份额成倍上涨；,高层仍为市场主导，洋房别墅需求稳定,近三年贵阳市商品住宅供应分布(分物业),近三年贵阳市商品住宅成交分布(分物业),贵阳市住宅市场以高层为绝对主力，供销量在85-90%之间；15年多个洋房入市拉高洋房的供应份额，同时也影响近三年洋房成交份额快速增长；洋房和别墅近两年的需求平稳，改善和高端需求维持平稳；,观山湖区住宅存量告罄，大部分区域去化周期都在1年以下,商品住宅现有存量分布情况(库存共70726套),当前市场上云岩区、南明区商品住宅的存量份额合计达到62%，其他区域存量在5-10%；从理论去化周期看，南明区库存压力最大，其他区域表现良好；各区域存量同样以高层为主；花溪区，观山湖区和乌当区是目前主要的洋房和别墅投放区域；,各区域库存结构,各区域商品住宅存销对比,改善类住宅价格空间大，非价格因素开始影响市场,从面积段看，16年70以下的刚需产品价格基本不超过4500元，与前两年基本相同；改善产品价格涨势惊人，从15年主力单价4000-6000元/直接跃升至6000-7000元/；结合市场量价齐升的环境看，购房者对住宅价格的承受能力提升；而各面积段产品在各单价范围分布趋于平均的局面，体现了价格为王的时代终结，非价格因素对购房者的选择影响增加；,商品住宅热点城市板块,*白色为该板块暂无数据,热销项目成交价格基本都大幅上涨,商品住宅市场回顾,观山湖区和云岩区为16年的热销区域，花溪区在大型房企进入后需求开始爆发，市场份额大幅增长；市场现有存量超过750万方，近70000套，主要集中在超级大盘所在的两城区，发展势头迅猛的观山湖区库存压力最小，去化周期仅为4个月；高层仍为市场绝对主力，洋房和别墅市场份额平稳，改善需求仍保持旺盛；刚需住宅价格平稳，改善住宅价格明显上涨，购房者对价格的敏感度下降，非价格因素的作用上升；,住宅整体市场,普通住宅,洋房,别墅,量价齐升，去库存效果明显,贵阳市近三年普通住宅供销走势,贵阳市近三年普通住宅存销走势,16年贵阳市住宅供应579万，同比下降1%；成交684万，同比上升13%；成交均价5355元/，同比上涨8%；,16年年底存量约670万，同比下降15%；去化周期以16年销量计算，需要12个月；,区域价格环比上涨，部分区域存量告罄,16年普通住宅供销结构(分区域),白云区供大于求；花溪区和经开区供求平稳；云岩区，南明区和观山湖区供小于求；各区域均价环比上涨，涨幅在3-8%；除乌当区和白云区外，其他区域价格都在5000元/以上，存量方面，除南明区因花果园住宅积压造成去化周期超过2年外，其他区域都保持在健康状态，观山湖区出现明显的供不应求；,16年普通住宅存销结构(分区域),改善类需求旺盛，刚需退居二线,16年普通住宅供销结构(分面积段),16年主力产品范围在80-130之间；由于中天甜蜜小镇的大量出货，影响70以下产品供销量都在15%以上；库存主要集中在80-90和120-130之间；去化周期方面，两端去化难度明显高过中间热销区；,16年普通住宅存销结构(分面积段),涨价为主旋律；成交结构以改善为主,近三年普通住宅成交结构(分总价段),近三年普通住宅成交结构(分单价段),面积方面：近三年市场结构相仿，80-100及100-120为市场主力，分割市场50%份额，其次为120-140；总价范围：30-40万元下滑明显，40-60万元为市场主力，60-80万涨幅明显；单价方面：4000-5000元/的成交占比逐年下降，16年已跌至25%；释放的份额被5000-6000元/和6000-7000元/所吸收；其中6000-7000元/增长明显；同时，中天两个低价项目的成交导致3000-4000元/份额保持稳定；,近三年普通住宅成交结构(分面积段),贵阳市普通住宅成交排名,普通住宅成交板块情况,*白色为该板块暂无数据,住宅整体市场,普通住宅,洋房,别墅,洋房市场供销价激增，存量小幅上涨,贵阳市近三年洋房供销走势,贵阳市近三年洋房存销走势,16年贵阳市洋房供应71万，同比上升57%；成交70万，同比上升17%；成交均价7417元/，同比涨幅约7%；,16年底多个项目供货助推市场存量上升至59万；同比上升7%；市场成交火热，去化周期小幅减少至10个月；,观山湖区为洋房供销主力，去化周期最短,16年洋房供销结构(分区域),洋房主力集中在观山湖区和云岩区；2016南明区首开紫郡项目供应大量新货，但是区域市场去化能力较弱因此去化周期最长；,16年洋房存销结构(分区域),洋房产品主要集中在120-140,16年洋房供销结构(分面积段),洋房现有库存约3784套；其中120-140占比达到48%；超过140供销存量均大幅下降，且去化周期上升；,16年洋房存销结构(分面积段),洋房价格呈上涨趋势，小套型成交份额减少,近三年洋房成交结构(分总价段),近三年洋房成交结构(分单价段),面积方面，120-140成交份额超过50%，120以下份额收缩；总价主要集中在60-100万元；单价方面，6000元/以下的成交份额逐渐下降，6000-7000元/为目前的主力；8000-9000成交份额上涨明显；,近三年洋房成交结构(分面积段),贵阳市洋房成交排名,贵阳在售洋房项目分布情况,住宅整体市场,普通住宅,洋房,别墅,别墅市场供应激增，成交量价保持上涨,贵阳市近三年别墅供销走势,贵阳市近三年别墅存销走势,别墅年均去化约26万；16年成交均价12796元/，同比上涨约7%；16年市场多个项目大幅供应别墅，供大于求明显；,别墅现有存量约40万，约1400套左右；,主力区域在观山湖、花溪和乌当,16年别墅供销结构(分区域),2016年花溪碧桂园、乐湾国际、中航城、中铁阅山湖全年供应量剧增；乌当区现有存量最高，其次是云岩区；云岩区，花溪区和观山湖区为别墅热销区，乌当区其次；其他三个区域目前几乎无别墅供应；,16年别墅存销结构(分区域),联排别墅为市场主力，其次是双拼,贵阳别墅市场16年供销均以联排为主，分别占比达到48%和39%；其次是双拼别墅，该类别墅的成交主力项目是花溪碧桂园；除独栋别墅均价同比下降外，其它别墅均价环比不同程度上涨；存量方面，独栋去化周期超过2年，其他类别墅静态去化周期都在1年左右；,各区域库存结构,小联排产品入市改变联排供销结构,联排和双拼别墅成交主力面积段趋小；经济型别墅多出于该两类产品；独栋和叠拼成交结构近三年变动平稳；,经济墅仍是市场主流,叠拼产品前两年入市极少，成交量不高；2016年主要为中航城及中铁逸都国际项目成交；联排总价范围在100-200万元之间，中航城的小联排产品拉开经济型联排别墅的大幕；双拼别墅近两年主打项目为花溪碧桂园，主力总价范围在250万元以下；独栋作为高端别墅，成交量不高，总价基本都在600万元以上；双拼和联排别墅目前仍主打经济墅；独栋成交低迷显示贵阳市场高端需求的缺乏；,2014-2016年各类别墅成交总价变化,贵阳市别墅成交排名,贵阳在售别墅项目分布情况,商品住宅市场总结,近几年住宅市场成交火热，整体趋势供小于求，去库存效果明显，现有存量静态去化周期在1年左右；市场均价持续攀升，年均增长约5%，至2016年均价达到5806元/；刚需份额再次下滑，改善型需求强烈，洋房别墅市场份额稳定；,贵阳市三类住宅产品中：普通住宅：高供高销，市场存量最大，改善需求持续升温，价格上涨幅度大；洋房：量价齐升，市场表现向好；别墅：瞄准具有别墅欲望但是财力不足的客群打造的经济型别墅仍为市场主流，高端需求的缺乏使独栋去化能力不足；,商办公寓市场,PART4,2016年商办公寓市场综述,商业市场供销价环比下滑，商业体量较大的项目采用统一招商管理的方式进行返租销售；办公市场供应量环比走低，成交量依靠部分项目大客户催签表现好于15年；公寓市场供销价均环比上涨，存量压力略低于办公和商业；在售项目多以降低投资门槛或提高投资保障的方式进行销售；,商业,办公,公寓,量价走低，存量风险巨大,近三年贵阳市商业供销走势,贵阳市商业2016年成交69万，同比下降5%；成交均价16981元/，同比下降13%；商业市场成交量价近三年保持年均68万；供应量虽然同比下降，但市场供大于求的局面并没有改善，存量持续上升；现有存量约512.79万，去化周期至少7.4年；其中，云岩区和南明区存量最高，都在150万以上；,两城区和观山湖区为市场主力,近三年贵阳市商业供应走势(分区域),近三年贵阳市商业成交走势(分区域),供应方面：商业供应主要集中在两城区和观山湖区，近期花溪区由于美的国宾府及碧桂园花溪1号等项目入市，推动区域商业份额上升；销售方面：近几年热销的专业市场项目西南国际商贸城和红华新天地均落位于观山湖区，促使区域份额近三年都在50%左右；南明区由于花果园及太升国际今年大力发售商业，推动区域份额大幅上升；随着西南国际商贸城及红华新天地等项目逐渐进入销售末期，观山湖区份额逐渐受核心云岩南明区挤占；,倾向于切割为小面积销售,近三年贵阳市商业供应走势(分面积段),近三年贵阳市商业成交走势(分面积段),从商业的供销特征看，各项目倾向于将产品切割成100以下进行销售，主要考虑投资客对资金门槛的敏感性，因此通过小面积产品来进行总价控制；,控制产品总价仍是商业销售主旋律,近三年贵阳市商业成交走势(分总价段),近三年贵阳市商业成交走势(分单价段),商业总价以100万以下为主，其次是100-150万元；均价成交分散，西南国际商贸城等项目的影响导致10000元/以下份额最高，而花果园等项目的成交则拉动30000元/以上份额持续保持在18%左右；,商业物业热点城市板块,贵阳市商业成交排名,在售购物中心项目多以统一招商和返租进行促销,商业市场总结,近几年商业市场的供求比趋向平衡，但是整体的“供大于求”局面未能打破，巨大的存量并未获得有效释放，静态存量理论去化周期需要至少7-8年，巨大的存量压力仍然是商业市场的主要风险；热销项目以专业市场搬迁或者成熟社区街铺为主，招商运营能力和社区消费力是投资者的重要参考因素；,商业,办公,公寓,办公市场供销平衡，存量仍然高企，去化压力仅次于商业,近三年贵阳市办公供销走势,贵阳市办公主力市场同样在两城区和观山湖区；经开区和白云区货量极少，花溪区主要为贵阳国际汽配城办公配套，乌当区目前没有办公产品入市；贵州金融城、花果园、中天未来方舟集中发力，市场成交量价齐涨，成交约57万，同比上涨14%；成交均价8186元/，同比上涨4%；但市场去化量远不及库存量，静态去化周期超过3年；,两城及观山湖区为绝对主力，外围区域仅白云、经开少量成交,近三年贵阳市办公供应走势(分区域),近三年贵阳市办公成交走势(分区域),办公类物业对地段和区域发展的要求极高；因此整体来看，贵阳目前仅两城区和观山湖区具备办公市场的发育；办公市场相对单一，两城区和观山湖区绝对主力，占市场约90%左右份额，2016年白云区华田北尚华城及经开区万科中心成交，占据市场少量份额；,50-100为市场主力,近三年贵阳市办公供应走势(分面积段),近三年贵阳市办公成交走势(分面积段),办公面积的分割基本在150以下，超过200销售份额大幅回落；供销都以50-100为主，市场份额基本在45-50%；,办公市场近三年价格结构相似,近三年贵阳市办公成交走势(分总价段),近三年贵阳市办公成交走势(分单价段),主力总价以40-100万为主；外围区域成交份额的下降影响总价低于30万的销售份额大幅回落；单价以7000-8000元/为主，其次是8000-9000元/；中天未来方舟办公的成交带动9000-10000元/份额上涨；,办公物业热点城市板块,贵阳市各板块办公成交热力图,贵阳市办公成交排名,大客户签约成为常态，零散销售型物业进入瓶颈,16年办公市场上涨得益于热销项目的大客户签约，散卖项目大多表现低迷；而且热销的德福中心，贵州金融城，富力中心，腾祥迈德国际，茅台国际商务中心等项目都处于现房或即将交房的阶段；,办公市场总结,两城区现在在售的写字楼项目大多单价上万，有价无市；同样具备政务中心属性的观山湖区则成为办公市场的新增长点，近几年大量写字楼项目同时涌入观山湖区，造成区域供应量大幅增长，特别是贵州金融城的建设不仅积累了大量库存，还将绝大多数大客户收入囊中，最终观山湖区写字楼严重过剩；16年办公市场上涨，实际上热销项目基本都以拉动大客户成交为主，散卖项目表现低迷；大客户签约成为常态，零散销售型物业进入瓶颈；,商业,办公,公寓,公寓市场量价齐升，存量压力小于商办类物业,近三年贵阳市公寓供销走势,除乌当区外的其他区域均有公寓销售，其中经开区公寓仅恒大翡翠华庭和北大资源缤纷广场两个项目，花溪区只有保利溪湖有一栋公寓在售；观山湖区仍然为各区域销量第一；南明区花果园持续销售公寓产品，为各区域销量第二；库存主要集中于观山湖及云岩区；经开区市场去化量小，去化周期为各区最高；,观山湖区是绝对主力，外围区域在售项目不多,近三年贵阳市公寓供应走势(分区域),近三年贵阳市公寓成交走势(分区域),近三年市场主力供应区域都在观山湖区，区域年度供货量在六成以上；销量方面，近两年公寓成交4成以上在观山湖区，其次是云岩区和南明区，三个区域近两年成交结构稳固，合计瓜分9成以上市场份额；,近三年公寓产品供销向40-50聚拢,近三年贵阳市公寓供应走势(分面积段),近三年贵阳市公寓成交走势(分面积段),由于该类产品主要强调投资门槛低，因此产品的选择上一般不超过70；从成交分布看，40-50长期作为市场的主流产品段；30-40产品成交份额基本来源于花果园；,总价和单价都有上涨的迹象,近三年贵阳市公寓成交走势(分总价段),近三年贵阳市公寓成交走势(分单价段),总价方面，主要以30万以下为主，占市场