【地产策划-PPT】成都统建崇州项目可行性战略研究报告-77PPT-2007年

成都嘉联地产顾问有限公司 呈：成都民用建筑统一建设办公室 统建崇州项目可行性战略研究 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州宏观分析 河西地块 街子镇地块 崇州楼市分析 地块定位 财务分析 财务分析 地块定位 街子区域及楼市分析 目录 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州宏观分析 河西地块 街子镇地块 崇州楼市分析 地块定位 财务分析 财务分析 地块定位 街子区域及楼市分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州基本概况 位置： 崇州市位于成都市西面 ,受川西经济圈的辐射 , 距成都市区 37公里 ,紧邻温江 ,都江堰 ; 交通： 成青路 ,川西旅游环线 ,正在修建的光华大道延线 ,规划轻轨等 ,交通十分便捷 ; 人口： 总人口 65万人，其中城市人口 15万人 ; 综合实力 :连续 3年跨入全省“ 十强县（市） ” 行列，位西部县域经济竞争力的百强县之列 ; 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州区位分析 即将通车的光华大道延线将通向区域并通向邛崃，将拉近与主城区的位置，将带动区域产业的发展； 即将动工的轻轨建成后将加快区域融入城区的范围，为区域发展提供较好的发展机会； 崇州位于成都西部上风放水之地，处于温江、邛崃之间，温江至邛崃在沿线已经逐步形成了川西的旅游黄金走廊，而崇州成为连接黄金走廊的纽带 ; 金堂 青白江 新都 龙泉驿 双流 新津 温江 郫县 彭州 崇州 大邑 邛崃 都江堰 蒲江 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州宏观经济 4337085252205856216612343000003500004000004500005000005500006000006500007000002003年 2004年 2005年 2006年 03每年增幅度均在 11%以上，增长幅度较为平稳。 单位 :万元 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 经济总量对比分析 2006年各地区生产总值比较 : 泉 双流 新都 青白江 郫县 彭州 金堂单位 :亿元 通过对比 06年各近郊区县的生产总值可以看出 ,崇州市的经济水平还不是很高 ,具有较大的上升潜力。 报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 产业结构分析 年份 第一产业 第二产业 第三产业 2003 004 005 006 市的产业结构上看，该区域的经济主要是以第二产业为主，第三产业在第二产业的带动下发展迅速。 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州资源分析 自然景观： 九龙沟、鸡冠山、凤栖山 、鞍子河、白塔湖 等美丽的自然风光 ; 人文景观： 街子古镇 、李冰遗泽 、 三郎古镇 、光严禅院、州文庙 、文锦江 、陆游祠 、罨画池 、 元通古镇及各大广场等人文景色 ; 由于崇州具有悠久的历史文化底蕴和自然生态景观，是重要的旅游城市 ； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州城市空间分析 目前城市产业分布较为零散，不够集中； 城市出现工业产业和居住产业较为混杂，整体的布局不是很合理； 城市空间主要是集中在东岸，没有较好的利用其资源 ; 主要城市发展方向 主要城市发展方向 旧城综合组团 南河 综合组团 崇阳 居住组团 瓦窑 居住组团 崇州 集中 工业 组团 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 城市规划分析 崇州城市发展战略是以西河为界 “ 向东发展，适度向南 ” ，城市全面向东发展，形成多功能组团的块状发展模式； 充分利用西河资源，优化城市生态环境，打造优质休闲 ,居住生活社区 ; 同时重点集中发展工业 ,提高城市综合竞争力 ; 城市全面向东扩张，向纵深发展，充分利用水资源，塑造舒居生活。城市向东发展所带来的机会价值点较大 ; 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 小结 崇州岷江水系上风上水之地，凭借丰富的旅游资源、丰厚的文化底蕴和自优美的然景观 ,成为成都市的宜居宜乐之地，城市文明的大宅门。 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州宏观分析 河西地块 街子镇地块 崇州楼市分析 地块定位 财务分析 财务分析 地块定位 街子区域及楼市分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇阳镇区域土地市场 地块 位置 用地面积 （亩） 用途 容积率 起拍价 （万元 /亩） 成交价 （万元 /亩） 竞得商 小东街 宅兼容商业 48 195 成都市圣沅房地产开发有限公司 唐安东路南侧 宅兼容商业 2 35 95 成都市圣沅房地产开发有限公司 南河路与蜀州南路交汇处 宅 38 96 四川宏森房地产开发有限公司 爱民街 业 87 164 四川九寨房地产开发有限公司 永安路 业 50 156 四川宏森房地产开发有限公司 (数据来源： 成都市国土资源局 ) 可以看出，目前崇州的土地价格基本上在 103万 /亩左右，项目周边的地价在 90万 /亩左右。 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州市区房地产市场分布图 西江紫园 西江明珠 象牙海岸 金色怡园 锦绣天居 倾城莲花 春晓华庭 愿景水涟漪 峻领天下 可以看出崇州目前在售楼盘主要是集中在临河区域和老城区两个板块；其中临河板块的成为主要的供应区域。 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇阳镇区域房地产市场情况 项目名称 占地面积(亩 ) 建筑面积(万方 ) 总套数(套 ) 物业形态 主力面积 ( ) 均价 (元 / ) 金色怡园 200 31 多层、联排 71700 西江明珠 20 72 多层 80400 锦绣天居 53 46 多层 90600 倾城莲花（一期） 107 84 联排别墅 290800 西江紫园 3 124 独栋别墅 4500 老城区板块： 该区域楼盘规模较小，整体档次不高，主要是以多层为主，目前价格在2500元 /平方米左右； 临河板块： 该区域楼盘规模较大，基本上在 100亩以上，其产品档次较高，主要是以别墅、花园洋房为主。目前区域均价在 2700元 /平方米 ; 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 小结 随着临河环境的打造，临河区域已经成为了房地产开发的重点区域； 目前崇州的产品主要是以多层少部分的电梯为主，临河楼盘产品档次较高 ; 区域价格上涨幅度较快 ,多层、电梯类物业集中在 2400 左右，别墅类物业集中在 4500 左右 ; 区域目标客户为本地原住民 ,多以自住为主； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州宏观分析 河西地块 街子镇地块 崇州楼市分析 地块定位 财务分析 财务分析 地块定位 街子区域及楼市分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 项目基本情况 地块位置： 位于崇州市崇阳镇（崇州市区）河西片区南门大桥旁 地块规模： 计 规划指标： 容积率约二类住宅用地在 开发商目的 ：做土地一级整理 崇 州 主 城 区 a b 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 项目资源分析 生态资源： 项目靠近西江河，紧邻临河生态广场，具有较好的生态资源； 地块内部景观 ：地块内部有一条大河，具有较好的内部景观； 配套资源： 区域附近规划有学校、医院、公交站牌，具有较好的配套设施； 交通条件 ：项目靠近南门大桥，临近交通要道，交通较为便利； a b 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 项目优劣势分析 优势： 具有较好的生态自然景观； 本项目是崇州比较临河规模较大的稀缺地块，具有较高的价值； 项目是城市发展的主方向，具有较好的发展前景； 项目周边已经形成了一定规模的高档社区； 劣势： 地块目前周边还不成熟，配套不够齐全，生活氛围不浓； 目前项目周边属于农田和工厂，具有较为混乱； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 项目定位 功能定位： 崇州城市高档居住区 形象定位： 城市居住文化的载体 产品定位： 花园洋房电梯公寓少部分临河别墅 a b 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州宏观分析 河西地块 街子镇地块 崇州楼市分析 地块定位 财务分析 财务分析 地块定位 街子区域及楼市分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 说明 方法： 通过成本法对未来几年崇州土地价格进行评估，和确定土地可出让面积的估算，计算出土地的总价值，再结合成本，进行经济收益测算 前提条件： 估算未来几年的房价、未来几年的土地价格、土地整理的面积、土地整理成本等 说明： 本项目由于规模不大，我们预计在两年左右的时间整理完毕，为了实现利润最大化，建议整理第一年不进行出让，在第二年销售，实现整理两年出让两年 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 房价预测 （增长率判断法） 近年来崇州国民经济增长一般保持在 11左右 ，根据 11国民经济的增长率测算未来五年的房价。 年份 2007 2008 2009 2010 2011 2012 房价 （元 /平方） 2500 2775 3080 3420 3795 4215 增长率 - 11% 11% 11% 11% 11% 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 项目房价 土地价格增长趋势预测 本项目可经营建设用地的入市价格水平变化 根据 11国民经济的增长率测算未来五年的房价 ,并通过成本估算法反算出地价 ,地价每年增长 20%- 30% 。 年份 2008 2009 2010 2011 2012 房价 （元 /平方） 2775 3080 3420 3795 4215 地价 (万元 /亩 ) 90 145 175 225 280 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 总面积 : 公建配套面积 : 实际可出让面积 :（根据地块的公建配套面积和绿地面积得出） 项目地块实际可出让面积分析 a b 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 土地整理成本 构成 用地类型 赔偿内容及标准 总量 费用（万元） 征地拆迁费用 农用地 包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、耕地占用税；平均成本 6万 /亩 根据标准及金堂政府提供经验值 , 项目征地拆迁费用平均成本 18万 /亩 居住用地 居民拆迁安置补偿费，以货币补偿为主，考虑四川实施办法，平均成本 12万 /人 企业用地 企业补偿费包括停产停业经济损失补助费、企业房屋拆迁补助费，平均成本 15万 /亩 征地拆迁管理费用 上述费用之和的 2% 亩 市政设施费用 包括设计施工等费用， 8万 /亩 土地加工整理 预估 6万 /亩 单位成本 约 亩 项目总成本 可出让土地单位成本 亩 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 财务分析方法一 按照整理多少出让多少的原则进行测算 说明： 1、 统建办在 08年开始整理，根据土地从整理完毕到上会销售预计在一年左右，所以 08年整理的土地，预计要到 09年才能进行出让； 2、 由于当年整理土地量必须压后 ,因此 08年整理土地不能太多也不能太少的原则 ,整理 200亩左右较为合适 ,按此计算 08年所投入的资金约为 8000万元 ; 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 二八分成财务分析 :统建二成 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 三七分成财务分析 :统建三成 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 四六分成财务分析 :统建四成 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 四点五与五点五分成财务分析 :统建四点五成 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 统建办与政府：五五分成财务分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 财务分析方法二 按照出让和整理分开的原则进行测算 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 统建办与政府：二八分成财务分析 备注 :2007年单位土地整理成本： 亩 ; 2007年可出让土地单位成本： 亩 统建分成比例： 20% 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 统建办与政府：三七分成财务分析 备注 :2007年单位土地整理成本： 亩 ; 2007年可出让土地单位成本： 亩 统建分成比例： 30% 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 统建办与政府：四六分成财务分析 备注 :2007年单位土地整理成本： 亩 ; 2007年可出让土地单位成本： 亩 统建分成比例： 40% 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 统建办与政府：四点五与五点五分成财务分析 备注 :2007年单位土地整理成本： 亩 ; 2007年可出让土地单位成本： 亩 统建分成比例： 45% 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 统建办与政府：五五分成财务分析 备注 :2007年单位土地整理成本： 亩 ; 2007年可出让土地单位成本： 亩 统建分成比例： 50% 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 小结 两种计算方法由于投资额度的不同，导致结果有一定的差异。 但通过综合分析比较，我们发现： “ 二八分成是内部收益率基本和利润持平 ” ，不是最佳的理想模式。我们建议 三七分成是底线，比较理想的五五分成 通过财务分析，我们认为本项目总投入较少，投资汇报率较高，是完全可行的 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 项目不确定因素 从规划图纸上看，本项目是临河，而目前临河面还没有打造，如果政府要求统建打造，土地整理成本将大大增加； 在地块上存在大量的市政公建配套，整理的成本具有不确定性； 在本项目上存在厂房，在补偿上成本将可能上升； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州宏观分析 河西地块 街子镇地块 崇州楼市分析 地块定位 财务分析 财务分析 地块定位 街子区域及楼市分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 街子镇基本概况 位置： 位于崇州市西北角，距崇州市区 23公里 ; 交通： 目前已经建成的成青快速路 ,川西旅游环线 ,规划轻轨等利好，交通便捷 ; 人口： 全镇人口万余人 ,镇区人口 12675人 ; 中国具有代表性的历史文化古镇 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇阳镇 温江区 街子镇区位分析 街子镇东北毗邻都江堰，北临青城后山、高尔夫球场，西北毗邻九龙沟，向东通过成青快速通道到温江、市区，具有便利的交通条件。 街子紧靠世界文化遗产、世界著名旅游圣地 青城山，同时作为文明古镇的街子，已经成为青城山的文化遗产中不可或缺的组成部分。 青城山 都江堰 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 小结 旅游重镇街子古镇依托青城山文化，已经成为青城山文化的重要组成部分，面向全国、全世界。 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 高尔国际 青城神韵 高山流水 大观镇 街子镇 新丽江 力迅 天下青城 中国青城 碧水青城 蜀绣青城 青城雅舍 青城风景 环山路板块 高尔夫板块 东软板块 该板块楼盘大多是已售完的老盘，主力户型为40的小户型低层小洋房。 代表项目：中国青城、假日青城、碧水青城、青城风景、蜀绣青城、青城雅舍 该板块是青城山目前新兴的板块，由于东软学校和科技园的带动作用，该区域物业配套设施相对完善。主力户型为 90联排和双拼别墅。 代表项目：上善栖、置信 该板块是现在青城山地区高档新兴别墅的聚集地，是青城山地区真正的高档别墅区，以独幢和双拼别墅为主。同时也有一些中高档楼盘的小户型低层洋房掺杂其中。代表项目：天下青城、高山流水、高尔国际、新丽江、力迅 城神韵 青城山镇 置信 青城白鹭州 青城阳光 青城皓庭 翠朗园 中兴镇 上善栖 青城山板块分布图 青城山别墅板块分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 青 城 山 板 块 分 布 图 高尔国际 青城神韵 高山流水 大观镇 街子镇 新丽江 力迅 天下青城 中国青城 碧水青城 蜀绣青城 青城雅舍 假日青城 青城风景 青城山镇 置信 区 青城白鹭州 青城阳光 青城皓庭 翠朗园 上善栖 置信 区 中兴镇 售罄 在售 未售 各板块在售项目分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 高山流水 高尔国际 青城 神韵 上善栖 芙蓉青城 中国青城 800 250 200 160 140 100 80 40 40 80 100 140 80000 600 110 150 600 500 400 300 270 290 219 247 167 80 120 165 180 363 499 380 800 70 平方米 50 140平米段 160 220平米段 350平米以上段 共计 150套 共计 500套 共计 2300套 2300套 150套 500套 50 140 平米段 160 220 平米段 350平米以上段 区域面积 青城山别墅的主力面积段主要是三大块，总体呈 “ 葫芦形 ” 分布，其中 50 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 上善栖 9000/ 6500/ 置信芙蓉 青城 16000/ 7500/ 中国青城 18000/ 1960/ 8000/ 环 山 路 青城雅舍 5300/ / 3000/ 碧水青城 7500/ 4500/ 翠朗园 7650/ 3400/ 青城阳光 9000/ 4000/ 106 省 道 蜀秀青城 5500/ 4300/ 青城皓庭 9000/ 5500/ 置信芙蓉 青城 估价千万以上 四季青城 5000/ 3900/ 大观镇 高尔国际 20000/ 以上 7000/ 青城神韵 5500/ 3700/ 新丽江 6500/ 4500/ 东 软 大 道 东软信息学院 街子镇 高山流水 20000/ 6000/ 10000/ 区域价格 区域周边的房价约在5000元 /平方米左右 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 周边土地市场分析 街子镇尚未有土地以拍卖形式出让，因此选取 07年周边青城山镇的土地拍卖成交结果作为土地市场的参考数据 地块 位置 用地面积 （亩） 用途 容积率 起拍价 （万元 /亩） 成交价 （万元 /亩） 竞得商 青城山镇五里村、大田村 居住 70年 不大于 28 195 四川龙湖地产发展有限公司 青城山镇大田村 居住 70年 不大于 28 230 四川龙湖地产发展有限公司 青城山镇大田村 住 70年 不大于 28 186 四川龙湖地产发展有限公司 从 07年青城山镇的土地拍卖市场来看： 成交价与起拍价的比率高达 7： 1，开发商对土地的争夺非常激烈 ; 龙湖、置信等大型知名开发商进驻青城山片区，促使片区整体价值的提升 ; 对本项目而言，区域的土地市场是利好市场 ; 目前青城山地价约为 180万元 /亩，而项目周边的大观近期拍卖的地价约为 80万 /亩 ; 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 小结 依靠青城山的生态人文资源，区域已经成为了成为成都的高档住宅区和旅游度聚集地，高档别墅产品成为区域的产品； 由于别墅产品已经成为了稀缺产品，区域房价价格上涨幅度较快 ,区域土地具有较高的价值； 区域目标客户群已经面向全国，且层次较高，需求量一直成上升趋势； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州宏观分析 河西地块 街子镇地块 崇州楼市分析 地块定位 财务分析 财务分析 地块定位 街子区域及楼市分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 街子镇地块基本情况 街子镇地块 位置 :位于街子古镇附近 ,属于青城山板块 ,资源稀缺 ; 规模 :沿河分为大小不等四个地块 ,合计约 1170亩 ; 价值评价 :资源稀缺 ,具有较高的历史文化背景 ,景观价值较高 ,区域辐射面较广 ,属于高档物业开发用地 ,同时已建成的成青快速路 ,轻轨等利好 ,还可享受街子镇的商业配套 ; 整体价值较高 ,但各地块功能定位有所区分 ; 4 2 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 项目区域价值评定 产业支撑： 本项目属于青城山板块，主要以旅游业和休闲居住为主； 资源环境： 临近青城山，都江堰，生态环境较好，景观价值较高； 交通价值： 成青快速通道，川西旅游环线，交通方便，距成都仅分钟车程； 区位优势： 处于街子镇核心位置，区域价值很高，辐射面广；但目前周遍配套尚未成熟； 4 2 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 项目优劣势分析 整体资源环境较好 ,辐射能力较强 ,适合休闲旅游 ,居住； 但是 ,两岸地块有一定的距离 ,联系不够紧密； 1,2号地块面积相对较小 ,且土地不够规则 ,整理有一定难度； 3,4号地块位置略显靠后 ,景观资源略逊一筹 ,土地不规则； 周遍配套尚未成熟 ; 4 2 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 本项目区域初步功能定位 区域定位： 该区域是集生态旅游、休闲居住的综合区，青城山的后花园 ,整体价值较高 ; 居住定位： 高档生态居住区。主要用于修建高档别墅 ; 4 2 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 说明 方法：通过成本法对未来几年崇州土地价格进行评估，和确定土地可出让面积的估算，计算出土地的总价值，再结合成本，进行经济收益测算 ; 前提条件：估算未来几年的房价、未来几年的土地价格、土地整理的面积、土地整理成本等 ; 说明： 本项目由于规模不大，我们预计在 3年左右的时间整理完毕，为了实现利润最大化，建议整理第一年不进行出让，在第 3年销售，实现整理 3年出让 3年 ; 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 崇州宏观分析 河西地块 街子镇地块 崇州楼市分析 地块定位 财务分析 财务分析 地块定位 街子区域及楼市分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 房价预测 （增长率判断法） 主要是依据几年来区域产品 价格的增幅进行推算 年份 2007 2008 2009 2010 2011 房价 （元 /平方） 4500 6000 7500 9000 10500 增长率 - 33 23 20 16 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 项目房价 土地价格增长趋势预测 本项目可经营建设用地的入市价格水平变化 成本估算法反算出地价 年份 2008 2009 2010 2011 2012 地价 (万元 /亩 ) 80 115 150 185 220 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 可出让土地的面积估算 项目规模：根据初步的图纸测算，预计未来的价格本项目规模约在1170亩左右 根据青城山控制性详规：必须做 34的公共绿地、 5的公建配套、 9的旅游配套的要求，估算本项目 可出让土地约为608亩 . 4 2 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 土地整理成本 构成 用地类型 赔偿内容及标准 总量 费用（万元） 征地拆迁费用 农用地 包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、耕地占用税；平均成本 6万 /亩 根据标准及金堂政府提供经验值 , 项目征地拆迁费用平均成本 18万 /亩 居住用地 居民拆迁安置补偿费，以货币补偿为主，考虑四川实施办法，平均成本 12万 /人 企业用地 企业补偿费包括停产停业经济损失补助费、企业房屋拆迁补助费，平均成本 15万 /亩 征地拆迁管理费用 上述费用之和的 2% 亩 市政设施费用 包括设计施工等费用， 8万 /亩 土地加工整理 预估 6万 /亩 单位成本 约 亩 项目总成本 可出让土地单位成本 71万 /亩 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 财务分析方法一 按照整理多少，出让多少的原则进行测算 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 三七分成财务分析 :统建三成 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 四六分成财务分析 :统建四成 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 四点五与五点五分成财务分析 :统建四点五成 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 五五分成财务分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 财务分析方法二 按照出让和整理分开的原则进行测算 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 统建办与政府：三七分成财务分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 统建办与政府：四六分成财务分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 统建办与政府：四点五与五点五分成财务分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 统建办与政府：五五分成财务分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 小结 根据财务分析，我们本项目三七分成，项目利润率较低，基本上与折现率持平，基本上能保持收支平衡 ，所以三七分成是最低底线， 建议与政府谈判不低于四六分成 通过集中分成比例，我们认为，本项目的利润较为可观，是可行的 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 本项目不确定因素 由于本项目控规是参考青城山，街子镇的控规可能有一定的变化因素 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 总结 通过街子镇和河西片区两个土地项目进行综合比较，我们认为：河西片区的成本不确定因素较大，风险相对较好，但是其利润率也很高；街子项目的不确定因素较少，风险性较少，相应的利润较低； 如果两个项目同时启动，不考虑税收情况下最高投资峰值是 考虑税收情况下最高投资峰值是 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 接下来是沟通时间 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 浦东别墅市场四月月报 报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 本次汇报内容 第一部分 上海独栋别墅市场 第二部分 浦东独栋别墅市场 第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析 第四部分 浦东高端住宅市场 第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 第一部分 上海独栋别墅市场分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 市场供应 独栋别墅新增供应量0200004000060000800001000001200001400001600001800002000000100200300400500600面积 89907 76684 67490 38032 79265 55680 54493 91573 32498 13113 30104 174247 123820套数 298 228 192 125 247 158 136 280 104 37 45 472 4244 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月08年 4月，上海独栋别墅市场新增 123820平方米 ,合计 424套 ; 与三月份相比，供应量减少了 上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 市场供应明细 区域 楼盘名称 新增面积 新增套数 套均面积 奉贤 海湾世纪佳苑 湾假日花园 5 浦 朱家角康桥水乡小城 73 郊华城 荷艺墅 0 华云庭 1 山 海德花园 9 华河畔华城 1 定 安亭新镇 江 天马花苑 2 山 3号 0 海晶园 3 地艺墅 4 鑫花园 4 计 24 月上海独栋新增情况 目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为 62079平方米和 43771平米； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 从供应量看，在 3月上海独栋市场大量放量后， 4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓； 从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计 主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加； 松江地区的佘山板块新增量持续增多，继 3月顶级别墅大量供应后， 4月份佘山 3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为 本司认为， 4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升； 市场供应结论 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 市场去化 独栋别墅去化量020000400006000080000100000120000140000160000180000050100150200250300350400450500面积 95624 128305 156865 123365 110373 95272 75569 97259 46427 22966 8705 59838 80767套数 281 385 458 344 320 293 233 277 135 65 26 174 2334 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现； 独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 市场成交明细 4月上海独栋市场成交前 6名 从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现； 佘山 3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快； 以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求； 南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好； 马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源， 4月份去化了 5套大独栋； 楼盘名称 去化面积 去化套数 成交均价 区域 佘山 3号 8686 32 29416 松江 御翠园 7128 23 90991 浦东 康桥水乡 6815 27 19306 青浦 南郊别墅 5876 17 28641 闵行 绿城玫瑰园 3516 5 44401 闵行 俐马花园 3503 12 64686 浦东 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 市场价格 独栋别墅成交均价25986342862072819970216342095217872188491757718794 1857818552215471500020000250003000035000400004月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月从价格方面来看 , 随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了 ；由于受到 4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 从供应量看， 4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为 整个市场供应的三分之一； 从成交量看，受到 3、 4月份新增供应的影响， 4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量； 从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价； 市场结论 我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 第二部分 浦东独栋别墅市场分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 独栋别墅新增供应量0500010000150002000025000300003500040000020406080100120面积 15838 16207 771 5258 8176 0 4974 303 0 0 0 34209 0套数 51 41 2 10 30 0 12 1 0 0 0 107 04 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月市场供应 浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后， 3月份迎来了一次集中放量； 4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 独栋别墅去化量05000100001500020000250003000001020304050607080面积 11823 19391 24585 14490 12659 13895 5618 4346 1336 291 394 9090 12651套数 34 59 70 42 37 42 14 11 4 1 1 22 414 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月市场去化 在新增供应的带动下， 4月的独栋成交量迅速增加，共计 41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交 35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 独栋别墅成交均价492917453633941601073339732237235682132524141273552315823546 30812200003000040000500006000070000800004月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月市场价格 08年 4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了 平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 从供应量看，在 3月份的集中放量后， 4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市； 从成交量看，受到 3、 4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点； 从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动， 4月份成交价格进一步提升，达到 虽然受到 3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧； 市场结论 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 案名 九间堂 现阶段市场情况 开发商 上海证大三角洲置业有限公司 目前已累计推出 48套别墅，去化了 39套； 楼盘位置 芳甸路 599弄 产 品 规 划 占地 户数 50 容积率 均占地 2房型面积 700下室面积 100格 单价 70000 范围 6000折扣情况 / 主力 6000万 九间堂 1月 2月 3月 4月 成交 套数 成交 面积 成交 均价 成交 套数 成交 面积 成交 均价 成交 套数 成交 面积 成交 均价 成交 套数 成交 面积 成交 均价 九间堂 / / / / / / 1 596 47423 / / / 目前，该项目仅有 9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 案名 汤臣高尔夫别墅八期 现阶段市场情况 开发商 汤臣高尔夫（上海）有限公司 目前为止已推出 58套，目前已去化了 55套； 楼盘位置 龙东大道 415弄 产 品 规 划 占地 户数 89户 容积率 均占地 1房型面积 370下室面积 / 价格 单价 60000围 2200折扣情况 / 主力 2500万 汤臣高尔夫别墅八期 1月 2月 3月 4月 成交 套数 成交 面积 成交 均价 成交 套数 成交 面积 成交 均价 成交 套数 成交 面积 成交 均价 成交 套数 成交 面积 成交 均价 汤臣高尔夫 / / / / / / / / / / / / 该盘目前只剩 3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 案名 棕榈泉花园 现阶段市场情况 开发商 上海西北盛唐房地产有限公司 2007年 5月推出 41套，合计面积 截止目前已去化了 20套，未来供应 21套； 楼盘位置 龙东大道 3800弄 产 品 规 划 占地 户数 / 容积率 均占地 1房型面积 460下室面积 200格 单价 60000 范围 1200折扣情况 / 主力 1600万左右 棕榈泉花园 1月 2月 3月 4月 成交 套数 成交 面积 成交 均价 成交 套数 成交 面积 成交 均价 成交 套数 成交 面积 成交 均价 成交 套数 成交 面积 成交 均价 棕榈泉花园 / / / 1 394 33941 3 1550 38424 3 1021 38221 为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显； 本报告严格保密，成都嘉联地产有限公司 案名 东源丽晶别墅 现阶段市场情况 开发商 上海源东房地产开发有限公司 该案近年来未推出新房源，目前已供应 46套房源，已去化了 41套 , 楼盘位置 巨峰路 1589弄 产 品 规 划 占地 50万平方米 户数 558 容积率 均占地 1房型面积 258下室面积 / 价格 单价 30000 范围 775折扣情况