不确定条件下房地产投资实物期权特性分析

1/4不确定条件下房地产投资实物期权特性分析摘要实物期权是以期权概念定义的现实选择权,是企业在面对一个未来项目时有权利而非义务去选择是否进行投资。实物期权理论和应用研究主要基于传统方法评价实物投资。一、实物期权的概念实物期权的概念是MVERS教授在1977年提出的,他指出一个投资方案产生的现金流量所创造的利润,来自于目前所拥有资产的使用,再加上一个对未来投资机会的选择。也就是说企业可以取得一个权利,在未来以一定价格取得或出售一项实物资产或投资计划,所以实物资产的投资可以应用类似评估一般期权的方式来进行评估。同时又因为其标的物为实物资产,故将此性质的期权称为实物期权。由于期权具有执行某项投资行为的权利而没有必须执行的义务,所以基于期权理论的项目投资决策可以最大限度地控制项目投资中可能的损失,同时获得项目投资带来的巨大收益。从广义来看,实物期权是在不确定性条件下,与金融期权类似的实物资产投资的选择权,是一种把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策中来的思维方式狭义地说,它是项目投资赋予投资者在进行项目投资决策时所拥有的在未来采取某些投资决策的权利,这些决策包括延迟、扩张、2/4放弃项目投资等。二、房地产投资的实物期权特点第一,投资决策者对未来具有选择权。由于房地产开发项目的阶段性特点,房地产决策者对投资项目不仅在当前具有决策权,而且投资项目建设后,投资决策者仍有权根据投资项目的实际情况做出决策,也就是说投资决策者对投资项目具有一种未来决策权,主要有以下几种情况决策者不仅有权决定是否投资一个新的房地产项目,而且有权决定是否进行延期投资投资决策者不仅有权在项目开展前决定投资规模的大小,而且有权在项目实施过程中改变项目投资规模的大小投资决策者不仅有权在投资项目开展前决定投资哪一种类型的投资项目,而且有权在投资项目实施过程中改变投资项目投资决策者不仅有权决定投资项目的开始,而且也有权决定投资项目的终止。LOCALHOST第二,房地产项目价值具有波动性。对房地产投资项目标的资产来说,其所涉及的风险因素众多,如技术风险主要指投资项目所采用技术的先进性、适用性、可靠性,同类项目之间科技竞争强度及区位优势金融风险主要指市场利率、汇率的波动、通货膨胀的水平以及资金的募集成本等市场风险主要指产品需求量的变动、市场竞争的激烈程度、建设生产资料的供应状况以及市场的转型买方市场卖方市场企业的制度管理、人才管理和经营管理等各方面3/4的管理水平、项目自身的条件等。所有这些因素都使房地产开发项目充满了不确定性,使房地产开发商在进行房地产项目投资时面临极大的风险。第四,房地产投资具有实物期权特性。通过上述分析,可见房地产开发项目具有期权特性。1房地产开发前期是可以缓冲的时间段,如前期市场调查、可行性研究等,但为取得土地而进行的分析往往受到时间的限制,取得土地后发生的费用,可行性分析、设计方案费等类似于期权费用。2房地产开发、设计、建造的投资类似于买入期权的执行价格。3房地产开发所产生的收益现值,类似于期权标的资产的市场价格。4房地产在其开发过程的前期任何时间内可追加或减少投资,在其开发时则可以选择投入。对于开发过程中可能存在的期权类型可以理解为有期限,但可随时执行的美式期权,也可以作为有固定期限、只有到期日才能执行的欧式期权,此处的欧式期权可根据需要分段进行分析。三、结论应用期权的观点和方法来分析评价不确定性情况下的投资项目,使投资决策者能够根据环境的不确定性变化做出适时的调整,并且可以利用环境的不确定性为投