城市规划与发展——南京篇

海狼体系基础培训（规划与发展）南京篇,目录一、南京概况二、南京规划简史三、南京现行规划四、三副城规划五、南京房地产板块分析,一、南京概况1、区位2、历史3、地形4、气候5、行政区划6、交通,区位南京，江苏省省会，地处华东区域长江下游，北临淮安市，东接常州，南靠安徽和浙江，西连安徽。南京是长江下游地区重要的产业城市和经济中心，中国重要的文化教育中心之一，也是华东地区重要的交通枢纽。,历史南京历史源远流长，原始村落在6000年前就逐步形成；有“十朝之都”的美誉；与长安、洛阳、燕京合称“中国四大古都”。,一、南京概况,地形：南京市平面位置南北长、东西窄，成正南北向；南北直线距离150公里，中部东西宽5070公里，南北两端东西宽约30公里。南面是低山、岗地、河谷平原、滨湖平原和沿江河地等地形单元构成的地貌综合体。气候：南京属亚热带季风气候，雨量充沛，四季分明，年平均温度15.4C，春季风和日丽；梅雨时节阴雨绵绵；夏季炎热；秋天干燥凉爽；冬季寒冷、干燥。行政区划：共辖11个市辖区，2个县鼓楼，白下，玄武，秦淮，建邺，下关，雨花台，栖霞、浦口、江宁、六合区、高淳县、溧水县。面积：全市总面积6600k，其中市区面积4730.74k，江南八区总面积782.75K。人口：,数据来自百度百科，为2009年末的数据。,一、南京概况,交通：铁路：京沪铁路、宁芜铁路（南京-芜湖）、宁启铁路、宁西铁路（南京-西安）以及宁合铁路（南京-合肥）交汇于南京；航空：禄口国际机场距南京市中心直线距离为35.8公里；公路：有宁沪、宁滁、宁连、宁通、宁合、宁马、宁高、宁靖盐、宁淮、宁蚌、宁常、宁杭等高等级公路呈放射状通往本省及周边省市；城市道路：南京快速路井字加外环系统中内环线已闭合；主城“经六纬九”主干路系统基本建成，次干路与支路系统逐步完善；地铁：南京地铁1号线，1号线南延线，2号线、2号线东延线；跨江通道：南京现有四座跨江通道，分别为南京长江大桥、长江二桥、长江三桥和南京长江隧道，长江四桥在建中。,南京市区道路规划图（2007-2030）,一、南京概况,二、南京规划简史1、“东吴建邺城规划格局”2、“明朝应天府城”规划格局3、民国时期首都计划4、南京市城市总体规划（1981-2000）5、南京市城市总体规划（1991-2010）,古代六朝建康城、明代都城均有严格的城市建设规制；近代南京曾编制过七轮总体规划；1949年后南京也曾编制过七轮规划；其中80年版、90年版总体规划，2001年总体规划调整，对城市经济社会和城市建设发展起到了科学的引领作用。,二、南京规划简史,东吴建邺城是南京都城规划之源。公元229年东吴孙权在武昌称帝，同年9月迁都建业，这是历史上第一次在南京地区建都。都城位于鸡笼山之南，东凭钟山，西连石头城，北依后湖，南近秦淮，城周20里19步。都城形制虽受周礼影响，但融合山丘环保，河湖萦绕散步的地形，表现出礼制规划与因地筑城的巧妙结合。,东吴建业城图,2.1“东吴建邺城规划格局”,明朝的南京城初步奠定了今天南京城市的格局。明朝的南京城为四重环套配置形制，有宫城、皇城、都城及外郭四道城垣，可分为6大功能区；都城以外3功能区，东部以孝陵卫核心的陵墓区；南部为厩牧寺庙区；西部为商贾云集的繁华市区的外延区；都城以内三大综合区，东部为政治活动综合区，南部为经济活动综合区；北部为城防区，包括驻军卫所、教场、军事仓库等分区。,明朝南京都城图,2.2“明朝应天府城”规划格局,民国时期在南京建都共23年，在此期间，有关南京市的都市计划有七次。1929年12月首都计划正式由国民政府公布。1930年后，南京城市建设执行的基本是首都计划的调整计划。该计划将城市划分为中央政治区、市行政区、工业区、住宅区、商业区、文化教育区共六个部分。,首都计划城市总图,首都城内分区图,该计划功能分区规划直接影响着南京城市的分区发展，特别是居住分区、大型公建设施布局仍然影响着今天城市的布局：所确定的中山北路、中山东路、中山路“Z”字形干道网体系成为南京主城的骨架，目前主城的主干路系统以此为基础建设而成。,2.3民国时期首都计划,该规划是建国后南京第一部得到国家正式批准的具有法规性的城市总体规划文件。规划目标：把南京建设成为文明、洁净、美丽的园林化城市；定位：两个中心江苏省的政治、经济、文化中心，在科技、文化上成为国际活动中心之一；三个基地以电子仪表、石油化工、汽车制造和建筑材料工业为主的现代化工业基地，科研教育基地及外贸出口基地。以圈层式城镇群体的布局构架进行规划建设。以市区为主体，围绕市区由内向外，把市域分为各具功能又相互联系的五个圈层，即中心圈层市区、蔬菜、副食品基地和风景游览区、沿江3个卫星城、3个县城和两浦地区、大片农田、山林和远郊小城镇，这种布局被概括为”市-郊-城-乡-镇”。,市区总体规划图（1980版）,圈层式城镇群体（1980版）,2.4南京市城市总体规划（1981-2000）,市域城镇布局规划图（1991版）,主城总体规划图（1991版）,都市圈总体规划图（1991版）,1990年代以来，国家进入深化改革加快发展时期，该规划在1980版规划基础上，以区域协调发展的视野，在都市圈范围内，思考解决南京的保护（控制）与发展问题。规划地域范围分为3个层次：城市规划区市域范围；都市圈规划修编的重点地域，构筑形成“以长江为依托，以主城及外围城镇为主体，以绿色生态空间相间隔，以便捷的交通相联系的高度城市化地区”。主城指长江以南、绕城公路以内的地域，要以内涵发展为主，强化金融、贸易、科技、信息、服务职能，通过优化城市用地结构，大力发展第三产业，重点改善道路交通、加快基础设施建设，提高环境质量，保护古都特色。,该规划成为九十年代全国城市总体规划的范例,2.5南京市城市总体规划（1991-2010）,城市性质：著名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心城市；规划范围：市域都市发展区主城三个层次。市域城镇体系：市域空间发展格局强调了城乡一体化发展和区域协调发展的指导思想，提出了“+”字型发展轴的构想，即长江两岸沿江束状交通走廊是市域城镇的主发展轴，市域南北向德交通干线为城镇的次发展轴。市域城镇形成主城新市区（3个）新城（7个）重点镇（13个）一般镇（41个）五个等级结构，发挥各级城镇不同区域服务中心的作用。,市域城镇空间结构示意图,2.6南京市城市总体规划调整（1991-2010）,都市发展区布局：规划提出构筑“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。除主城外，在3个新市区要加快培育次区域中心，形成多中心格局，共同承担南京区域中心职能。,一城三区扩张示意图,都市发展区2010年规划图,2.6南京市城市总体规划调整（1991-2010）,主城用地功能优化：通过优化用地功能结构，提升主城整体品质，进一步保持和发扬主城山、水、城、林融为一体的空间特色。老城强调环境品质的提升和历史文化特色体现；新区强调城市功能的完善和多元化就业机会提供。,主城空间结构图,2.6南京市城市总体规划调整（1991-2010）,三、南京现行规划1、南京都市圈2、构筑一日生活圈和一小时通勤圈3、城镇空间结构4、市域城镇结构5、市域城镇发展策略6、规划空间结构7、,城市性质:由“著名古都、江苏省省会、长江下游重要的中心城市”调整为“著名古都、江苏省省会、国家重要的区域中心城市”。(基于南京的历史文化、科技教育、综合交通等方面在全国的现实优势和长期以来表现出来的在全国较高的综合竞争力。)规划区范围：南京市行政区域规划层次：市域：南京市全部行政区域范围；都市区：包括六城区、雨花台区、栖霞区、江宁区、浦口区全部和六合区大部，以及溧水拓塘地区，是南京高度城市化地区。中心城区：由主城和东山、仙林、江北三个副城共同组成。,规划层次,三、南京市城市总体规划（2007-2030）,徐州市,宿迁市,淮北市,宿州市,扬州市,镇江市,黄山市,九江市,南昌市,六安市,安庆市,景德镇市,阜阳市,毫州市,蚌埠市,合肥市,池州市,宜城市,滁州市,马鞍山市,淮南市,淮安市,铜陵市,芜湖市,巢湖市,3.1构建南京都市圈,南京与周边城市联系的轨道交通规划图,南京机场到周边城市高快速交通网络规划图,加强轨道交通向都市圈城市的延伸：规划新增六条南京都市区通往南部两县以及周围城镇的都市圈快速轨道交通线。分别是：宁高线，禄口-高淳；宁马线，铜井-马鞍山；宁和线，桥林-和县；宁滁县，林场-滁州；宁仪线，仙林-仪征；宁句线，汤山-句容。加强南京机场、铁路枢纽与周边城市高快速路网的衔接：扬州、镇江、句容方向：S243高速/城际轨道Z1线；滁州、天长方向：宁滁、宁连-高速三环；都市圈快速轨道交通线/城际轨道+城市轨道；合肥、巢湖方向：宁合、宁巢+联三高速；都市圈快速轨道交通线/城际轨道+城市轨道；芜湖、马鞍山、宣城、溧阳方向：宁马、宁宣+联三高速、宁杭；快轨/城际轨道+城市轨道。,3.2构筑一日生活圈和一小时通勤圈,构建“两带一轴”的城镇空间布局结构沿江两带-沿江发展的江北城镇发展带和江南城镇发展带；沿路一轴-沿宁连-宁高高速公路走廊形成的南北向城镇发展轴。南京今后的城镇、工厂、园区等将主要在这“两带一轴”上建设。,3.3城镇空间结构,市域城镇空间结构图,与上轮规划相比，该轮规划将河西“新城区”提升为“主城”，将南站地区纳入主城，将东山、仙林、江北三个“新市区”调整为“副城”。,3.4市域城镇结构,城镇结构：“中心城-新城-新市镇”三级城镇体系。,“一城三区”布局示意图（2001年）,中心城区“一主三副”布局示意图（2001年）,3.4市域城镇结构,城镇结构：“中心城-新城-新市镇”三级城镇体系。中心城：由主城、东山副城、仙林副城和浦口副城构成。新城：8个，分别是汤山、板桥、禄口、滨江、桥林、永阳、淳溪、龙潭。新市镇：34个，包括竹镇、马集、冶山、程桥、八百桥、横梁、马鞍、龙袍、葛塘；汤泉、永宁、星甸、石桥、乌江；江心洲；八卦洲；谷里、横溪、湖熟、淳化、秣陵；拓塘、和凤、石湫、洪蓝、白马、东屏、晶桥；漆桥、阳江、砖城、固城、东坝、桠溪。,湖熟和龙袍远景将发展成为新城，拓塘远景纳入永阳新城发展。,3.4市域城镇发展策略,主城规划结构图,北部：主城内京沪铁路以北的部分，该地区结合下关车站搬迁和纬一路以北土地功能调整，提升下关幕燕滨江城市形象,老城：位于明城墙范围内的部分，实施以优化功能和提升品质为主的控制人口和控制建设强度的“双控”策略。,东部：主城内明城墙以东、京沪铁路以南的部分，该地区以钟山风景区为主体，文化教育、高品质住区和风景名胜去协调发展的社区。,南部：主城内宁芜公路以东、外秦淮河与新秦淮河之间的部分，该地区加快推进南站周边地区土地在开发，提升南部地区综合服务功能。,河西：规划河西新城区部分，该片区加快中部功能的完善和中心功能提升，有序推进南部地区的开发建设。,3.4市域城镇发展策略,上坊地区纳入到东山副城，在产业发展上，重点打造形成长三角重要的先进制造业基地；南京市重要的科教研发、高新产业、物流产业基地。近期重点加快南站和禄口机场之间城镇发展轴的建设。,新尧、栖霞镇、栖霞开发区和麒麟地区纳入到仙林副城，在产业发展上，重点打造形成长三角重要的先进制造业基地；南京市重要的科教研发、高新产业、物流产业基地。近期重点加快南站和禄口机场之间城镇发展轴的建设。,大厂、雄州纳入到江北副城，在产业发展上，重点打造形成国家级石化产业基地，长三角重要的先进制造业基地；南京市重要的科教研发、高新产业、物流产业基地。,3.4市域城镇发展策略,新市镇是带动乡村加快城市化进程的基地,未来南京将构建以主城为核心，以放射性交通走廊为发展轴，以生态空间为绿楔，“多心开敞、轴向组团、拥江发展”的现代都市区空间格局。也就是说，未来的南京将呈现绿地与交通通道相嵌、更加适宜人居的状态。,3.5规划空间结构,都市区总体空间结构图,3.5规划空间结构,中心体系：新街口河西南站地区,新街口中心区,河西中心区,铁路南站地区,南京将会有多个城市中心或者副中心，每个城市中心将会有多条交通通道呈放射状通向城市外围，各条交通通道之间，将会根据具体的生态及地理情况打造生态绿地。,“一带五轴”城镇布局“一带”指江北沿江城镇发展带，主要布局有江北副城、桥林新城和预留龙宝新城。“五轴”是指江南以主城为核心形成的五个放射性的城镇发展轴：沿江东部发展轴主要布局有仙林副城和龙潭新城；沪宁城镇发展轴布局有仙林副城和汤山新城；宁杭城镇发展轴布局有东山副城预留湖熟新城和淳化新市镇；宁高城镇发展轴布局有东山副城、禄口新城；宁芜城镇发展轴不具有板桥新城、滨江新城。,都市区轴向布局示意图,桥林,浦口,雄州,仙林,东山,龙潭,汤山,湖熟,禄口,板桥,3.5规划空间结构,四、三副城规划1、仙林副城规划2、东山副城规划3、江北副城规划,4.1仙林副城规划规划范围、功能、人口空间布局结构各组团功能定位综合交通规划,仙林副城范围：北到长江，南到沪宁高速和京沪高铁，西至绕城高速，东到市界、312国道和七乡河，总用地面积约166平方千米。功能定位：长三角重要的科技创新中心；南京市高新技术产业基地；南京都市圈东部区域服务中心；南京都市区高品质宜居新城。规划人口：2015年总人口72万左右2020年总人口90万左右2030年总人口100万左右,4.1.1规划范围、功能、人口,仙林副城空间布局结构一核、三轴；一环、五心、六组团,4.1.2空间布局结构,各组团功能定位及发展引导,4.1.3各组团功能定位,1、铁路:“五主三次”京沪高速铁路、沪宁城际铁路、仙西联络线、京沪铁路和宁芜铁路。城北环线、中国水泥厂铁路专用线、小野田铁路专用线。2、公路：“两横一纵”高速公路网，312国道（宁镇高速）、沪宁高速公路、绕越高速公路。3、水运：新生圩港区、栖霞港区。4、过江通道：5处，4条过江道路南京长江二桥、仙新路、南京长江四桥、七乡河过江通道，1条过江城市轨道轨道14号线过江通道。,综合交通规划图,4.1.4综合交通规划,4.2东山副城规划规划范围、人口空间布局结构产业发展综合交通规划,东山副城在南京市的位置,东山副城在江宁区的位置,规划范围：位于南京主城区以南。北到秦淮新河和外秦淮河，东到宁杭高速和上坊地区，南到绕越高速，西到宁丹路及江宁区行政界线。规划人口：2015年总人口84万左右2020年总人口89万左右2030年总人口107万左右,东山副城,4.1.1规划范围、功能、人口,4.2.1规划范围、人口,空间布局结构1核2区3园4带8片1核凤凰港-杨家圩地区；2区河定桥城市中央商务区、府前城市政务区；3园土山国际商务园、上坊研发及主题商务园、九龙湖研发商务园；4带秦淮河城市公共生活景观带、南百九城市开敞空间景观带、牛首山河生态休闲景观带、新秦淮文化休闲景观带；8片上坊片区、土山机场片区、老城片区、中心片区、三山片区、科学园片区、九龙湖片区、康后片区。,4.1.2空间布局结构,产业发展与布局规划6区4片1带,主导产业类型,4.2.3产业发展,综合交通规划轨道：经过东山副城的轨道有5条：1号、3号、5号、6号、17号。高速公路：“一环三射”宁丹、机场、宁杭、绕越高速。快速路网：“三横五纵”：“三横”宏运大道、天元路、诚信大道；“五纵”宁丹高速、机场高速、双龙大道、天印大道、宁杭高速。主干路网：“五横五纵”：“五横”站前路-沧麟路、文靖路、秦淮路-金箔路、清水亭路、吉印大道；“五纵”将军路、利源路、土山路-竹山路、高上路、纬七路。对外综合客运枢纽：规划2出上坊站和江宁公路客运站。,道路交通规划图,绕越高速,宁丹高速,机场高速,宁杭高速,诚信大道,天元路,宏运大道,天印大道,双龙大道,4.2.4综合交通规划,4.3浦口副城规划规划范围、功能、人口空间布局结构综合交通规划,江北副城,规划范围：江北副城在长江北岸，东北至金江公路和宁启铁路，西南到长江三桥连接线，西北到宁连高速公路，和宁启铁路，总面积约357平方公里。功能地位：全国重要的高新技术产业和先进制造业基地；长三角辐射中西部地区的先导区和综合服务中心；南京市相对独立、功能完善、滨江特色鲜明的江北中心城区。规划人口：2015年总人口110万左右，其中浦口片区60万人，六合片区50万人；2020年总人口145万左右，其中浦口片区105万人，六合片区84万人；2030年总人口187万左右，其中浦口片区128万人，六合片区113万人。,江北副城在南京市域的位置,江北副城在南京都市圈的位置,江北副城,江北副城,4.3.1规划范围、功能、人口,空间布局规划“两心、两片、一轴、八廊、七组团”“两心”浦口中心和雄州中心；“两片”分别为浦口片区和六合片区；“一轴”复合功能轴，主要由浦珠路和江北大道共同组成的复合轴；“八廊”八条城市绿廊，高旺河隔离廊道、城南河景观廊道、七里河景观廊道、中央绿道、龙王山隔离廊道、大厂隔离廊道、滁河景观廊道和灵岩山生态廊道；“七组团”浦口中心组团、雄州组团、长芦组团、大厂组团、高新组团、江浦组团、三桥组团七个城市功能组团。,4.3.2空间布局结构,对外交通规划铁路：“一横两纵”宁连城际铁路、宁通城际铁路、宁启铁路、京沪铁路。高速路：“一环五射”，“一环”南京绕越东北段-宁连高速副城段，“五射”宁巢、宁合、宁洛、宁通、宁连高速公路。水运：规划6条内河航道，2条旅游航道。,宁洛高速公路,宁合高速公路,4.3.3综合交通规划,规划中的10条过江线路：过江道路6条南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、南京长江五桥、应天大街过江通道、模范西路过江通道过江铁路与城市轨道4条地铁3号线、地铁4号线、地铁10号线、南京长江大桥铁路过江通道。远景预留控制过江通道6条：过江道路4条汉中西路、建宁西路、和燕路、仙新路；过江铁路与城市轨道2条上元门铁路过江通道和轨道14号线过江通道。,4.3.3综合交通规划,快速路网“三横十一纵”；主干路网“十六横二十九纵”；公共交通规划：规划“一横五纵”的公交快线。“一横”雍六高速-江北大道-浦珠路；“五纵”长江五桥连接线-主城、定向河路-主城、桥北路-主城、万家坝路-主城、宁连高速-外环路。综合客运枢纽规划：规划3个城际公共客运枢纽林场站、雄州站、葛塘站；规划一个区域停车换乘中心城西路停车换乘中心。,4.3.3综合交通规划,五、南京房地产板块分析1、南京房地产板块简介2、各板块土地市场3、各板块商品房市场4、各板块分析5、小结,根据目前南京建设的状况与房地产开发特点，将南京城区分为城东、城南、城中、城北、仙西、河西、江宁、江北八个板块。,5.1南京房地产板块简介,2010年城东、城中板块均无住宅用地出让，城南板块成交3宗，建设用地面积31.6万；城北片区成交6宗，建设用地面积79.5万；河西成交2宗，建设用地面积16.8万；仙西片区成交5宗，建设用地面积42.2万；江北片区成交15宗，建设用地面积66.2万；江宁片区成交9宗，建设用地面积136.6万。2011年上半年城东、城南、城中、仙西板块均无住宅用地出让，河西成交2宗，建设用地面积57.9万，主要河西南片一块商住用地34万方；江北片区成交3宗，建设用地面积27.9万；城北片区成交2宗，建设用地面积10.3万；江宁片区成交2宗，建设用地面积4.0万。,5.2各板块土地市场,2011年上半年各板块住宅用地成交情况,2010年各板块住宅用地成交情况,2011年上半年从成交区域来看，江北板块销售量领跑南京商品房市场，销售量占去全市33%；城北销量位于第二，占比19%；江宁紧随其后，占17%。河西的成交比例最高，为99.8%；其次为江宁、江北；城北的成交比例较低，为51.4。,5.3各板块商品房市场,2011年上半年各板块商品房供应情况,2011年上半年各板块商品房供应成交情况,仙林板块该片区市场认可度较高。仙林副城仙鹤组团、白象组团以及青龙组团规划作为高档住宅的集聚区。地铁4号线一期工程（中保站仙林东站）计划于今年下半年开工，将提升该片区的品质。保利、招商、高科、恒基、朗诗地产等房企已进入该片区。热销楼盘朗诗钟山绿郡、保利紫晶山、紫金东郡等。河西板块纳入主城范围，河西CBD作为城市三中心之一，和新街口地位相当。2004-09年河西住宅用地供应比较密集，2010年供应3地块，2011年未推地。目前河西多数楼盘已接近尾声，剩余存量有限。该片区市场认可度较高。保利、中海、招商、华润、金地、和记黄埔、朗诗地产等房企已进入该片区。热销楼盘保利香槟国际、仁恒江湾城、凤凰熙岸等。发展趋势：未来向河西南片发展。江宁板块江宁商品房销售量仅次于江北、城北，位居第三。南站地区在现行规划中调整为城市中心，地位和新街口和河西CBD地位相等，随着南京南站的正式开通和京沪高铁的全线运行，必定会对周边的就业增长推动及人口吸引有着很大的积极作用，而人口的增长和就业的增加，从某种程度上来说，是对房地产需求和购买能力的增加，进而会推动周边房地产及土地价值的升值，也给江宁房地产市场带来利好，规划中与新街口、河西“三足鼎立”的南部新城自这一刻起有了质的突破。,5.4各板块分析,城中板块土地及商品房供应稀缺，2009年以后无住宅用地供应。主要是提供商办、金融、文化娱乐等综合服务的功能。城东板块以钟山风景区为主体，属于高档住