土地登记概念和制度

第七章土地登记,第一节土地登记概念和制度第二节土地登记内容和程序第三节土地总登记和初始登记第四节变更土地登记第五节注销登记、其他登记及相关制度第六节土地登记与不动产登记一体化,第一节土地登记概念和制度,土地登记概念土地登记是指土地登记机关按法律规定，将土地权利人的合法土地权利，依法记录于专门设置的簿册上（或载体上）的行为和过程，也是国家对土地实施有序管理所需建立的一种制度。土地登记遵循的是法律对土地权利认定的规定，土地登记是一种法律行为（措施、制度）,一、土地登记的概念和任务,第一节土地登记概念和制度,土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿的行为。土地登记办法,一、土地登记的概念和任务,土地登记目的确认土地所有权、使用权和他项权利，维护社会主义土地公有制不受侵犯，保护土地所有者、使用者的合法权益；为充分合理有效利用土地提供法律依据；为土地权利的流转构筑通畅平和的平台。,一、土地登记的概念和任务,第一节土地登记概念和制度,土地权利是指在法律规定范围内，权利人可以直接支配的土地相关权利。土地权利通常体现为四项基本权能：占有、使用、收益和处分。土地登记是土地权利归属得以明晰、土地权利变动生效的主要依据。,一、土地登记的概念和任务,第一节土地登记概念和制度,土地登记的任务（三大任务）1全面完成城镇国有土地使用权、农村集体土地所有权、农村集体土地使用权及他项权利的初始登记和变更登记。2建立土地证书公开查询制度和年检制度3充分利用计算机、互联网等工具，实现土地登记自动化和信息化,一、土地登记的概念和任务,第一节土地登记概念和制度,土地登记的意义1确认土地产权归属，保护土地所有者、使用者的合法权益2是实现全面、依法、统一、科学管理的一个重要条件。3建立约束机制，对房地产市场实施有效管理。4是土地登记部门掌握土地动态变化的一个重要信息，是土地管理业务主要的基础性工作。,一、土地登记的概念和任务,第一节土地登记概念和制度,土地登记是确定土地权属的国家法律行为，其最根本的要求是依照法律的规定进行，包括土地权利种类、权利和义务、确权规定以及确权和登记程序。,二、土地登记的法律依据,第一节土地登记概念和制度,1）中华人民共和国土地管理法2）中华人民共和国土地管理法实施条例3）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例4）中华人民共和国城市房地产管理法5）中华人民共和国担保法6）中华人民共和国物权法,二、土地登记的法律依据,第一节土地登记概念和制度,三、土地登记制度的选择,土地登记是世界各国采用的一项土地权属管理的制度。资本主义的土地登记起源于1783年普鲁士的一般抵押法；1871年奥地利颁布了土地登记法、1873年普鲁士公布实施土地登记法。从法律上为土地提供了保障，以利于土地的私人买卖、出租和分摊土地税等。,第一节土地登记概念和制度,三、土地登记制度的选择,当今世界各国的土地登记制度，虽然在具体做法上不完全一致，但主要有契约（据）登记、权利登记和托伦斯登记三种基本制度。,第一节土地登记概念和制度,三、土地登记制度的选择,1.契据登记制契据登记制是历史上最初出现的土地登记制度。对于土地权利取得、变更及丧失，只要当事人订立契据即生效力。登记只是为了证明双方的交易关系，从而对第三人起到对抗作用，而不是登记生效的必要条件。登记机关根据契据所载内容，无须进行实质审核。契据登记制为法国所创，又称法国登记制。是一种公开登记，任何有利害关系者，都可查阅。,第一节土地登记概念和制度,三、土地登记制度的选择,契据登记制的特点1.订立契据即可生效2.登记只是形式审查只要申请手续完备，契据条文规范，就可对契据进行登记，而对权力的变更不作实质性的审查。3.登记不具有公信力如已登记的事项，若实体上认为不成立而无效时，就可以推翻。4.登记不强制,第一节土地登记概念和制度,三、土地登记制度的选择,5.动态登记不仅登记现状，也登记变更情况。6.登记簿采用人的编成主义排列顺序不以土地为准，而以权利人登记先后次序为准7.仅有登记记录，不发相关证书实行契据登记制的国家有：法国、比利时、苏格兰、意大利、西班牙、葡萄牙、日本和南美等国家以及美国的多数州。,第一节土地登记概念和制度,三、土地登记制度的选择,2.权利登记制权利登记制规定对于土地权利的变更，仅有当事人表示意见一致及订立契据，尚不能生效，必须由登记机关按法定登记形式进行实质审查，确认权利的得失与变更，才能生效，并供第三者查阅。权利登记发源于德国，又称德国登记制。,第一节土地登记概念和制度,三、土地登记制度的选择,权利登记制的特点1）登记具有强制性权利变更，必须办理登记才能生效。2）登记是生效的必要条件3）进行实质性审查手续是否完备、权源是否成立、变更是否真实4）登记具有公信力权力一经登记，受法律保护，能对抗第三者。,第一节土地登记概念和制度,三、土地登记制度的选择,5）登记以土地权利之静态为主6）登记簿采取物的编成主义不以权利人为准，以土地地段、地号为序7）仅有登记记录，不发相关证书实行权利登记的国家有德国、奥地利、瑞士、荷兰、捷克、匈牙利和埃及等。,第一节土地登记概念和制度,三、土地登记制度的选择,3.托伦斯登记制澳洲人托伦斯爵士对权利登记制加以改良，主张以权力证书替代契据，从而保证权力可靠，且便于转移，是一种新型的改良了的权利登记制。,第一节土地登记概念和制度,三、土地登记制度的选择,托伦斯登记制的特点1）土地权利的变更，不经登记不生效（不强制登记）2）进行实质审查3）登记具有绝对公信力4）发放权力证书,第一节土地登记概念和制度,三、土地登记制度的选择,5）登记机关的赔偿责任登记如有虚假、错误、遗漏、使权利人受到损失时，登记机关应负责损失赔偿责任。并为此设立登记保证基金。6）登记簿采取物的编成主义7）可注记其他权利负担实行托伦斯登记制的国家有澳大利亚、新西兰、加拿大、菲律宾、英国、美国的若干州等。,第一节土地登记概念和制度,我国的土地登记采用的是兼有权利登记制度（强制登记、实质审查）和托伦斯登记制度（绝对公信力）两者优点的一种登记制度。具体有这样一些特点：强制登记经登记的土地权利受法律保护进行实质性审查登记具有绝对公信力统一登记颁发土地证书自我举证,第一节土地登记概念和制度,四、我国土地登记的实践,1.土地登记权力机构土地登记的权力机构是县级及县级以上人民政府。法律赋予它们行驶登记造册和核发证书的权利。实际中就是指受理土地登记申请、组织地籍调、审核、办理登记发证的县级以上土地管理部门。,第一节土地登记概述,四、我国土地登记的实施,2.土地登记的申请与代理土地登记申请的提出：申请人为个人的，应由本人直接提出申请；申请人为单位的，应由单位的法定代表人提出。土地登记申请可以代理，代理人可以是法定代理人或委托代理人。申请人和代理人必须具有民事行为能力的人。土地登记申请人属于没有民事行为能力的人时，应由其监护人代理申请；委托代理须出具委托书。,第一节土地登记概述,四、我国土地登记的实施,3.土地登记的管辖依据土地登记办法土地登记实行属地登记原则土地登记的基本单元为宗地宗地的划分见第四章地籍调查,第一节土地登记概述,一、土地登记的类型,第二节土地登记内容和程序,一、土地登记的类型,第二节土地登记内容和程序,一、土地登记的类型,第二节土地登记内容和程序,第二节土地登记内容和程序,三、土地登记的内容为了保护土地权利人合法权益，维护土地市场交易秩序，为合理有效利用土地提供依据，依据土地登记办法，土地登记簿应当载明的内容有：1.土地权利人的姓名（名称）、地址2.土地权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况3.土地坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格4.地上附着物情况,第二节土地登记内容和程序,三、土地登记的内容（1）土地权属性质国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权及他项权利国有土地使用权主体广泛集体土地所有权主体只能是农民集体。农民集体应具备三个条件：有确定的形式和组织结构；具有民事主体资格；集体成员为农村居民集体土地使用权主体只能是集体或集体成员他项权利抵押权、地役权、租赁权等。,第二节土地登记内容和程序,三、土地登记的内容（2）土地权属来源指土地所有者或使用者最初取得土地的方式国家土地所有权来源国有土地使用权来源集体土地所有权来源集体土地使用权来源,第二节土地登记内容和程序,三、土地登记的内容（3）土地权利主体土地权利主体，即权利的归属，指集体土地所有者、国有土地使用者、集体土地使用者和他项权利的权利者。国有土地使用者任何单位和个人集体土地所有者农民集体集体土地使用者集体组织和个人他项权利者与所有者或使用者密切相关的单位和个人,第二节土地登记内容和程序,三、土地登记的内容（4）土地权利客体土地权利主体所辖的地块。登记的内容包括土地坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级和价格等。,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序登记申请审查核实注册登记颁发或者更换土地证书,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序（1）土地登记申请申请人土地登记申请人是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括自然人、法人和其他组织三类。申请人一般要求：申请登记者必须拥有土地权利的单位和个人；单位申请登记，由法人代表申请；个人由使用权利人申请；可以委托代理人申请,第二节土地登记内容和程序,申请人应当提交的相关文件资料土地登记实行自我举证制度，即土地登记必需的相关材料由申请人提供。提交资料：申请书；申请人身份证明材料；土地权属来源证明；地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；地上附着物权属证明；法律法规规定的完税或减免税凭证；其他证明材料申请办理未成年人土地登记的，还应提交监护人身份证明材料,第二节土地登记内容和程序,土地登记申请的审查申请阶段的审查主要以形式审查为主，即审查土地登记申请所提交的各种证明、资料是否为登记所必需的要件。对申请人审查；对土地权属来源证明文件的审查；土地权属来源证明；审查申请登记的宗地是否在本登记辖区；对其他问题的审查,第二节土地登记内容和程序,收件土地登记申请人提交的文件资料，经审查无误后，土地登记机关在事先准备好的土地登记收件单上进行登记、编号，装袋入案。需要说明的是：主管部门受理登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项询问申请人，也可以进行实地查看。,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序（2）审查核实按照土地登记办法：国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查。审查包括：前述的对申请的审查和对权属的审查。整个审查过程通过填写土地登记审批表来实现。P263页,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序权属审核依据两个方面：法律依据书证依据权属审核应达到的标准：权属合法：权属来源清楚，具有法律效力；权属性质准确；土地利用合理界址清楚面积准确,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序权属审核的过程：初审土地登记人员依据法律和政策、调查成果，对土地登记申请书及相关资料的审查，包括对申请人、宗地情况、土地权属的审查，提出初审意见。,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序权属审核的过程：复审在初审基础上的进一步审核，重点是对初审过程和初审结果进行核查和认定。复审人员认定下列情形之一，在土地登记审批表意见栏填写不予登记的意见：,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序土地权属有争议的；土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；未依法足额缴纳土地使用费和其他税费的；申请登记的土地权利超过规定期限的；其他不予登记的国土资源行政主管部门应当自受理登记申请之日起20天，办结审查手续，特殊情况，经批准可延长10日。,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序（3）注册登记注册登记是指土地登记机关对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行等卡、装簿、造册的工作程序。一经注册登记，土地权利即产生法律效力。依据土地登记办法，国家实行土地登记人员持证上岗制度。,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序注册登记的程序依据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有宗地的，应当为两个以上权利人分别填写土地权利证书。国土资源主管部门在办理登记手续前，报同级政府批准,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序土地登记簿土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿由土地登记簿封面（附表7-3-1）、土地登记卡（附表7-3-2）及土地登记卡续表（附表7-3-3）按地号组装而成。每份土地登记卡登记一宗地的权属材料。共用宗地还须加填共用宗地土地登记卡目录（附表7-3-4），与土地登记卡一起编入土地登记簿。,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序土地登记簿土地登记簿内容：宗地情况：地号、图号、面积等土地权利人情况：姓名、证书、通讯地址等土地权属状况：权属性质、使用类型、使用期限、土地共用情况等地上附着物情况权属来源,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序土地登记簿土地登记簿应加盖人民政府印章以宗地为单位填写土地登记卡土地归户卡及填写要求：土地归户卡以土地权利人为单位，按宗地填写土地权利人在同一个县级行政区范围内拥有或使用两宗以上土地的，应当填写在同一归户卡上。土地归户册有归户卡组装而成土地注册登记是一件十分严肃的法律行为，不能随意更改,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序（4）颁发或更换土地证书土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。证书上记载事项应与登记簿一致，除有证据证明登记簿确有证明外，以登记簿为准。,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序土地证书种类19871997使用第一套土地证书1997年12月31日启用第二套土地证书国土资源部启用新版土地证书2000年目前我国土地证书有四种：国有土地使用证集体土地所有证集体土地使用证土地他项权利证明书,第二节土地登记内容和程序,四、土地登记的基本程序核发土地证书核发证书的程序：通知验证发证通知：土地登记机关在发证前向领证人发送领证通知。通知内容：领证人姓名，领证时间、地点、形式。领证人应携带身份证明、土地登记收件单等验证：登记人员对领证人提供的证明材料进行检验。发证：登记人员收回领证人土地登记收件单，领证人在土地证书签收簿上签字后领取土地证书。,第二节土地登记内容和程序,五、土地登记办理期限土地登记办法不再规定不登记按非法占地处置的规定，明确规定依法转让土地的时候，不登记没有法律效力，继承和赠予时，不登记也产生效力,第二节土地登记内容和程序,五、土地登记办理期限土地登记期限表,第二节土地登记内容和程序,一、土地总登记概念土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或特定区域内土地进行全面的登记。需要进行土地总登记，主要有两种情况：1.在从未进行过土地登记的地区进行全面的土地登记；2.对原有登记需要全面更新的地区重新进行全面的土地登记。,第三节土地总登记和初始登记,二、土地总登记程序通告土地登记申请审查核实注册登记颁发土地证书与其他土地登记相比较，总登记必须先经历一个通告的过程，在注册登记之前还必须经历一个公告的过程。,第三节土地总登记和初始登记,二、土地总登记程序1.通告土地总登记应当发布通告。通告的主要内容：（1）土地登记区的划分；（2）土地登记的期限；（3）土地登记的收件地点；（4）土地登记申请人应提交的相关文件材料；（5）需要通告的其他事项。,第三节土地总登记和初始登记,二、土地总登记程序通告发布的主要方式：（1）张贴；（2）直接送达申请人；（3）电视、广播、报纸和网络等；土地总登记的期限：（1）申请的期限；（2）登记的工作期限,第三节土地总登记和初始登记,二、土地总登记程序2.公告土地总登记的权属审核结果必须公告。所谓公告，是指土地登记机关经权属审核认为符合登记要求的宗地情况向社会公布，并征询公众意见的行为。,第三节土地总登记和初始登记,二、土地总登记程序公告的意义：（1）让土地权利人及时了解土地权利是否得到保护；（2）在一定时间内，征询利害关系人的异议；（3）对审核工作中的不足施以救济，追求登记效力的公平性；（4）保证土地登记的公信力,第三节土地总登记和初始登记,二、土地总登记程序公告应在土地登记权属审核后进行，期限一般为一个月为宜。公告的主要内容：（1）土地权利人的姓名（名称）、地址；（2）准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用类型和使用期限；（3）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；（4）需要公告的其他事项。,第三节土地总登记和初始登记,三、初始登记概述1.初始登记的概念及种类：初始登记是土地权利人取得土地权利后，为获取国家法律认可而进行的土地登记的行为和过程。初始登记时相对于变更登记、注销登记而言，是变更登记和注销登记发生的前提，故也称为第一次登记。,第三节土地总登记和初始登记,三、初始登记概述为了区别土地总登记，初始登记一般是在完成土地总登记后，对新出现的土地权利人取得土地权利的首次登记的行为和过程。初始登记通常发生在总登记之后，具有经常性和分散性特点。,第三节土地总登记和初始登记,三、初始登记概述依据土地登记办法，初始登记是土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。一般包括三大类：（1）所有权初始登记（2）使用权初始登记（3）他项权利初始登记,第三节土地总登记和初始登记,三、初始登记概述2.初始登记程序：（1）申请（2）审查核实（3）注册登记（4）发证,第三节土地总登记和初始登记,四、土地所有权初始登记土地所有权初始登记只存在集体土地所有权的登记。集体土地所有权初始登记是土地总登记后对每一宗地上设定的集体土地所有权进行的登记。申请人为集体土地所有者。,第三节土地总登记和初始登记,五、土地使用权初始登记1.划拨国有建设用地使用权初始登记2.出让国有建设用地使用权初始登记3.租赁国有建设用地使用权初始登记4.作价出资或入股国有建设用地使用权初始登记5.授权经营国有建设用地使用权初始登记6.集体土地使用权初始登记,第三节土地总登记和初始登记,六、他项权利初始登记他项权利初始登记包括土地使用权抵押登记和地役权登记。1.土地使用权抵押登记土地使用权抵押登记的申请人为抵押权人和抵押人依法抵押土地使用权的，抵押人和抵押权人应持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记,第三节土地总登记和初始登记,六、他项权利初始登记抵押贷款期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。抵押贷款金额应小于土地评估价值。一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后顺序办理抵押登记,第三节土地总登记和初始登记,六、他项权利初始登记2.地役权登记对已完成土地所有权和和使用权登记的宗地上设立地役权所进行的土地登记。,第三节土地总登记和初始登记,第四节变更土地登记,一、变更土地登记概述1.变更土地登记概念是在土地总登记或初始土地登记后，土地登记机关对土地所有者、使用者及他项权利者因土地权属变更、名称、地址和土地用途等事项变更而进行的土地登记。进行变更登记的目的：通过登记和公示，从法律上确认原权利人已失去原有的权利，新权利人取得了合法权利。同时也是保持地籍资料的现势性和连续性。,第四节变更土地登记,一、变更土地登记概述2.变更土地登记特点原已完成一定的土地登记过程在总登记和初始登记之后的权利存续期间分散的、个别的、经常的和及时的登记特定变动的登记原登记权利或内容的改变,第四节变更土地登记,二、变更土地登记类型土地权利人变更登记土地权利人姓名（名称）、地址和土地用途变更登记土地他项权利变更登记,第四节变更土地登记,三、变更土地登记一般程序变更登记申请审核注册登记更改或更换土地证书,第五节注销登记、其他登记及相关制度,一、注销登记注销登记是指因土地权利的消灭等而进行的登记。即因权利人已登记的权利被消灭，登记机构依法注销其登记簿上的权利的一种登记。注销登记无须报人民政府批准，土管部门审核后可进行注销登记。,第五节注销登记、其他登记及相关制度,一、注销登记注销登记存在两种方式：申请注销登记直接注销登记,第五节注销登记、其他登记及相关制度,一、注销登记依据土地登记办法，下列情形之一，可直接注销登记：1.依法收回的国有土地2.依法征收的农民集体土地3.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利灭失，当事人未办理注销登记的。,第五节注销登记、其他登记及相关制度,二、其他登记其他登记主要包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记,第五节注销登记、其他登记及相关制度,三、与登记相关的制度为便于土地登记的进行，保证土地交易安全，确保土地权利人合法权益，需要有一系列与土地登记相配套的管理制度。我国目前建立的制度有：,第五节注销登记、其他登记及相关制度,三、与登记相关的制度1.土地登记的损害赔偿制度物权法规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可向造成登记错误的人追偿。,第五节注销登记、其他登记及相关制度,三、与登记相关的制度2.土地登记资料公开查询制度实施公开查询制度，是为了保证土地交易安全，保护土地权利人合法权益。2002年11月国土资源部颁布土地登记资料公开查询办法（2003.3.1起实施）县级以上人民政府国土资源行政主管部门负责土地登记资料公开查询工作。,第五节注销登记、其他登记及相关制度,三、与登记相关的制度3.土地登记代理制度代理制度在我国相关法律中有规定。民法通则第六十三条规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。等土地登记代理可分为委托代理和法定代理,第六节土地登记及不动产登记一体化,一、我国不动产登记制度的历史与现状二、土地登记以外存在的其他不动产登记1.房屋权属登记房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由此产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。,第六节土地登记及不动产登记一体化,二、土地登记以外存在的其他不动产登记1.房屋权属登记房屋登记应对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房屋面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记,第六节土地登记及不动产登记一体化,二、土地登记以外存在的其他不动产登记城市房屋权属登记管理办法第17条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。,第六节土地登记及不动产登记一体化,二、土地登记以外存在的其他不动产登记城市房屋权属登记管理办法第18条规定，权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：1）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；2）房屋面积增加或者减少的；3）房屋翻建的；4）法律、法规规定的其他情形。申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。,第六节土地登记及不动产登记一体化,二、土地登记以外存在的其他不动产登记由以上可以看出转移登记主要是发生在权利主体变化的场合，而变更登记则是指所有权人不发生变化。在确定是转移登记还是变更登记的，首先要确定房屋的所有权主体是否发生了变化。,第六节土地登记及不动产登记一体化,二、土地登记以外存在的其他不动产登记房屋权属登记的一般程序：受理登记申请权属审核公告核准登记，颁发房屋权属证书,第六节土地登记及不动产登记一体化,