住宅融资分析

1,第八章住宅融资分析,本章要解决如下四个问题：如何比较两种具有不同条件的抵押贷款？在不同市场状况下，如何判定是否应该提前偿还贷款？在购房时，是否应当接受房屋所包含的代偿债务？房产开发商的折扣售房贷款是否合理？,2,增量借款成本,如何比较两种具有不同条件的抵押贷款？抵押贷款的条件贷款成数贷款期限贷款手续费提前还款的处理贷款利率对贷款金额相同，贷款期限相同的两笔抵押贷款，可以通过计算实际贷款利率来进行比较。对贷款金额不同的两笔抵押贷款，可以通过计算增量借款成本来进行比较。,3,增量借款成本如何评价两种贷款金额不同的抵押贷款？例1：某借款人想购买一个价值10万元的房地产，面临两种贷款选择：额外1万元借款的增量借款成本多少？,4,增量借款成本可根据两种贷款现金流的各期差额进行计算。即为获得额外的1万元贷款，需要在以后各期多支付172.47元：172.47（P/A,i,25）=10000i=20.6%,5,分析：如果借款人有足够的资金，他需衡量是否应该将这1万元投入该房地产？如果他不能为这1万元找到风险相同而收益率更高（大于20.6%）的投资机会，他就应该选择八成的贷款（即贷款A）。如果借款人没有足够的资金，他需在这笔更大金额的贷款（贷款B）和可能获得的第二抵押贷款间进行选择。若第二抵押贷款的利率高于20.6%，就应该选择贷款B。,6,提前清偿前提下的增量借款成本如果贷款被提前清偿，增量借款成本会发生变化。如果例1中贷款在5年后将被清偿，其各期现金流差额为：则增量借款成本为：172(P/A,i,5)+10117(P/F,i,5)=10000i=20.8%,7,考虑贷款手续费情况下的增量借款成本如果例1中对8万元贷款收取2%的手续费；对9万元贷款收取3%的手续费，其各期现金流差额为：注：净贷款额=名义贷款贷款手续费则增量借款成本为：172（P/A,i,25）=8900i=23.2%,8,不同贷款期限下的增量借款成本如果例1中，90%的贷款的偿还期限为30年，其增量借款成本会如何变化？其各期现金流差额为：,则增量借款成本为：153(P/A,i,25)+996(P/A,i,5)(P/F,i,25)=10000i=18.9%,9,增量借款成本与贷款成数的关系增量借款成本代表了贷款人对贷出额外资金，即提高贷款成数在边际上所要求的收益率。它与贷款金额增加导致的违约风险有关。因而它将随着基础贷款成数的增加而增加（见下页图）。在实践中，由于在较小的贷款成数（小于60%）之间增加贷款额对贷款人来说风险不大，贷款人出于希望多贷款的考虑，不会增加贷款利率。,10,贷款成数对贷款成本的影响,贷款成数,利率,增量贷款成本,贷款平均成本,11,提前清偿贷款决策,如果你有一笔固定利率抵押贷款，在不同市场状况下，如何判定是否应该提前偿还贷款？在市场利率下降时，你应该考虑是否采用再融资的方式偿还原有贷款。在市场利率上升时，贷款人（金融机构）可能以某种优惠政策诱使你还款，你是否应该接受？贷款再融资例2：某借款人在5年前做出了30年期，15%利率的8万元抵押贷款。5年后，利率下降，可以14%的利率得到25年期的新贷款，它是否应该进行再融资？,12,条件：原贷款合同规定的提前还款罚款为还款额的2%；新贷款的手续费为2525元。分析思路：比较与再融资相关的成本和因为利率下降而带来的好处。与再融资相关的成本：,注：78977元为原贷款在5后的贷款余额,13,利率下降而带来的好处付出4105元再融资成本，带来每月61元的还款节省是否值得？61（P/A,i,25）=4105i=17.6%,14,分析：4105元的投资收益为17.6%，所以：如果有足够资金，但不能为这4105元找到风险相同而收益率更高（大于17.6%）的投资机会，就应该选择再融资。如果没有资金，而能借入再融资成本，只要借入资金的利率低于17.6%，就应该选择再融资。再融资的实际借款成本计算实际借款成本是考虑再融资决策的另一种方法。借款人实际得到的贷款为74872(789774105)元；而支付的月还款为951元(78977,25年,14%)，则：,15,实际借款成本为：951（P/A,i,25）=74872i=14.86%分析：因为这个利率低于旧贷款的利率(15%)，在融资是明智的。无论是分析再融资成本的收益率，还是分析再融资的实际借款成本，结果必定相同。提前清偿前提下的贷款再融资如果贷款将提前被清偿，是否会影响再融资决策？如果例2中，借款人打算10年后提前清偿全部贷款，则：,16,再融资成本的收益率为：61(P/A,i,10)+889(P/F,i,10)=4105i=14.2%即，在提前清偿前提下，再融资成本的收益率将下降。因此，在分析再融资决策时，不仅要比较成本与收益，还要考虑持有贷款的时间。,17,再融资成本的收益率与提前清偿时间的关系为：,再融资成本的收益率,提前清偿时间,18,贷款的提前清偿：来自贷款人的刺激在利率上升时，金融机构可能愿意向提前清偿贷款余额的借款人提供还款折扣，借款人是否应该提前清偿贷款呢？例3：10年前作出的贷款：总额75000元，15年期，利率8%。目前的市场利率已上升至12%，因此，银行给与贷款2000元的折扣，是否应提前清偿？目前月还款717元，贷款余额为35348元，去掉2000元折扣，需还款33348元，则提前清偿贷款的收益率为：717(P/A,i,5)=33348i=10.5%,19,分析：是否提前清偿取决于借款人能否为这33348元找到风险相同而收益率更高（大于10.5%）的投资机会，若不能，就应该选择提前清偿。贷款的市值贷款余额与贷款市值贷款余额：贷款的合约或账面价值贷款市值：是在目前市场利率水平上，将贷款出售给其他投资者或二级市场的价格。贷款市值是用现在市场利率对原有月付款折现得到的现值。,20,对例3，因此，银行给与提前还款的借款人2000元的折扣是明智的。,21,代偿债务及其对住宅价格的影响,在二手房交易中：买方是否应当接受房屋所包含的代偿债务？面对因代偿债务而提价的房产，买方应如何选择？代偿债务在二手房交易中，常遇到待出售的房屋带有未偿还的抵押贷款（称为代偿债务）的情况。例4，某人欲购买价格为11.5万元的房产，该房产带有5年前以10%利率作出的25年期8万元的贷款，若买主以代偿债务的方式购买该住宅应支付：11500075331(贷款余额)=39669元,22,例4中，若买主希望获得八成的贷款（11.5万0.8=9.2万），它可能有两种选择：选择一：直接获取92000元的贷款，利率12%，20年期。选择二：承担代偿债物(利率10%，20年期，75331元)，并获得第二抵押贷款（利率14%，20年期，16669元）买主应作何选择？思路：计算选择二的综合实际借款成本。,23,934（P/A,i,20）=92000i=10.8%因为选择二的实际借款成本(10.8%)小于选择一的贷款利率(12%)，所以接受选择二。更实际的情况是：例4中，只能获得期限较短的第二抵押贷款(利率14%，5年期，16669元)，买方又应该作何选择？388(P/A,i,5)+727(P/A,i,20)=92000i=10.3%单从经济的角度来讲，应选择代偿债务与第二抵押贷款的组合；但实际情况中，还需考虑买主是否能接受这种月付款模式的改变。,24,代偿债务与住宅价格低于市场利率的代偿债务对房产卖主来说，是有价值的。因此，卖主可能要求更高的住宅出售价格，在这种情况下，买主应如何考虑呢？例5：某人欲买一套住宅，面临两种选择：选择一：价格为10.5万元，带有剩余期限15年、利率9%、贷款余额7万元的代偿债务选择二：另一类似住宅，价格10万元，可获得15年期、11%市场利率的7万元新贷款。思路：额外支付5000元以从低于市场利率的融资中获得较低的月付款是否合算？,25,计算额外支付的5000元的收益率86(P/A,i,15)=5000i=19.4%分析：如果买主不能为这5000元，找到收益率高于19.4%的类似风险的投资机会，就应该选择附有代偿债务的更高价格的那套住宅。换一种角度，从卖主的角度讲：考虑贷款的市值：710(P/A,11%,15)=62466元,26,贷款余额与贷款市值的差额（7000062466）就是卖主可以要求最高的价格增加额（7534元）。代偿债务与住宅价格关系的进一步分析：如果买主持有贷款的时间短于贷款期（如出售房产、提前还款），代偿债务的价值可能降低。对于选择二，若以后市场利率下降，可采用再融资降低贷款利率。由于存在着这样的可能性，代偿债务的比较优势减少。结论：上面两种情况都倾向于降低买主愿意为代偿债务承担的溢价。因此，我们前面的分析表示了这种溢价的上限。,27,折扣售房贷款,何为折扣售房贷款？住宅卖主(通常是开发商)向贷款人支付一定的金额，在特定的时期内降低借款人利率的贷款形式。其目的是在高利率时期，帮助借款人符合贷款资格。房产开发商的折扣售房贷款是否合理？例6：某买主看上了，购买该住宅需承担7.5万元，30年期的贷款，现行市场利率为15%，则每月的付款额为948元。但该