XXXX-8章税法

2010年注册会计师考试辅导 税法 第八章 土地增值税法考情分析 次重点章，分值在5分左右。知识点1：土地增值税基本原理第一节 土地增值税基本原理 一、土地增值税概念：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、土地增值税特点：1、以转让房地产的增值额为计税依据；2、征税面比较广；3、实行超率累进税率；4、实行按次征收。知识点2：纳税义务人第二节 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。纳税人的特点：不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。都应成为土地增值税的纳税人。知识点3：征税范围第三节 征税范围 一、征税范围：1、转让国有土地使用权；2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。二、征税范围的界定按以下三个标准来判断是否属应计征土地增值税：标准之一：转让的土地使用权是否国家所有转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，再纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让转让土地使用权征税（二级市场），出让土地使用权不征（一级市场）；土地使用权出让：土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为；土地使用权转让：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。未转让土地使用权、房产产权也不征。标准之三：转让房地产是否取得收入，取得收入的征，房地产产权虽变更但未取得收入的不征。总之，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。三、若干具体情况的判定1、出售：（1）出售国有土地使用权；征税（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；征税（3）存量房地产买卖。2、继承、赠予：（1）继承不征税（无收入）。（2）赠予：a、属公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；b、非公益性赠予征税。3、出租不征税（无权属转移）：不征税4、房地产抵押（1）抵押期内不征税；（2）抵押期满：a、偿还债务本息收回房地产不征税；b、不能偿还债务，而以房地产抵债，征收土地增值税。5、房地产交换：单位之间换房，征税；个人之间互换自住房免征。6、以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业不征税；将投资联营房地产再转让，征税。7、合作建房建成后自用不征税；建成后转让征税。8、企业兼并转让房地产暂免征税。9、代建房不征税（无权属转移）：不征税。10、房地产重新评估不征（无权属转移、无收入）：不征税。知识点4：税率第四节 税率 土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%至l00%的部分4053超过l00%至200%的部分50154超过200%的部分6035知识点5：应税收入和扣除项目的确定以及应纳税额的计算第五节 应税收入和扣除项目的确定 第六节 应纳税额的计算 一、增值额的确定土地增值税的征税对象即增值额应税收入扣除项目在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：1、隐瞒虚报房地产成交价格的； 2、提供扣除项目金额不实的；3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。二、应纳税额的计算方法土地增值税的计算方法有两种：一种是超率累进税率的定义法，这是土地增值税暂行条例规定的计税方法；另一种是简便计算法，其计算公式为：应纳税额增值额适用税率扣除项目金额扣除系数土地增值税的计算步骤如下：（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。三、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：货币收入实物收入其他收入。四、扣除项目的确定（一）新建房地产的扣除项目的确定：1、取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：（1）纳税人为取得土地使用权支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用，如登记、过户手续费。2、房地产开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地的征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用等。考情分析考试中房地产开发成本的确定主要有以下几种情况：直接告诉该项成本：主要在选择题目中出现； 告诉一块土地的土地开发成本，但该块土地中开发后有一部分用于非应税的用途：按项目的比例分配准予扣除的土地成本和开发成本。例题2007年考题中：某开发公司1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相税费240万元；以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼（后附：写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险）各一栋，占地面积各为1/3；计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额（6000240）2/34160（万元）3、房地产开发费用：开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按实施细则的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的。利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；用公式表示：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金额机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。用公式表示：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内注意：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。4、与转让房地产有关的税金：是指在转让房地产时缴纳的“三税一费”，即：营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。注意：在计算税金时要注意题目中给定的纳税人的情况：内资：房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用，因而不得在此扣除。（二税一费）其他纳税人缴纳的印花税允许扣除（按产权转移书据所载金额的0.5贴花）。（三税一费）外商：房地产开发企业。（一税）（外商投资企业因其不属于城建税和教育费附加的纳税人，下同） 其他纳税人。（二税）5、财政部规定的其它扣除项目。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用。加计20%的扣除，用公式表示：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%典型例题1某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务：（改自2007年考试题）（1）1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相税费240万元；（2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；（3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；（4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；（5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；（6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：（1）计算公司应缴纳的营业税；（2）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；（3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；（4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金；（6）计算公司应缴纳的土地增值税。【答案】（1）应缴纳的营业税150005%2505%762.5（万元）（2）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额（6000240）2/34160（万元）（3）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额30004803480（万元）（4）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目（30040）（300062403）5%（48062403）10%（34804160）20%2298（万元）（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的税金150005%750（万元）（6）增值额15000（416034802298750）15000106884312（万元）增值率431210688100%40.34%，适用30%的税率应纳土地增值税431230%1293.60（万元）典型例题22008年某国有商业企业利用空房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9 000万元；缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元；缴纳印花税4.5万元。已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。【答案】（1）住宅销售收入为19 000万元（2）确定转让房地产的扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额为：28401603 000万元住宅开发成本为2800万元房地产开发费用为：（30002800）10%580（万元）与转让房地产有关的税金为：4954.5499.5（万元）转让房地产的扣除项目金额为：3 0002 800580499.56 879.5（万元）（3）计算转让房地产的增值额：19 0006 879.512 120.5（万元）（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：12 120.56 879.5176%（5）计算应缴纳的土地增值税税额12 120.550%6 879.515%5028.33（万元）（二）存量房地产的扣除项目的确定：（1）房屋及建筑物的评估价格评估价格重置成本价成新度折扣率（2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用（3）转让环节的税金典型例题某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（B）（2008年考题）A.400万元 B.1485万元 C.1490万元 D.200万元 答案：评估价格1200070%8400（万元），税金（100008000）5%（17%3%）100000.05%115（万元），增值额1000084001151485（万元）知识点6：税收优惠第七节 税收优惠 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计税。 典型例题下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（ABD）。 A.房产所有人将房产赠与直系亲属 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产 D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产知识点7：征收管理第八节 征收管理 一、纳税地点：土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。二、纳税申报：纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内办理纳税申报。三、房地产开发企业土地增值税清算：（今年新调整）（一）土地增值税的清算受理1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。纳税人应当在满足条件之日起90日内或收到清算通知之日起90日内办理清算手续。（二）清算审核方法3.非直接销售和自用房地产的收入确定。（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。13.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营