某别墅项目市场可行性分析

7 “ 墅 ”项目 市场可行性分析报告 营销管理部 7 目 录 前言 . 3 第一部分 北京市别墅市场调研分析 . 3 一、别墅市场相关政策回顾分析 . 3 二、北京市别墅市场综述 . 5 三、北京市北部地区别墅项目跟踪 . 8 四、 别墅市场需求分析 . 13 第二部分 本案项目综合分析 . 14 一、宗地位置及规划指标 . 14 二、本项目 析 . 16 三、周边重点案例产品比较分析 . 17 第三部分 本案产品定位建议 . 26 一、产品价值主张 . 26 二、产品定位 . 26 三、开发建议 . 29 四、基本技术指标 . 31 第四部分 经济收益测算 . 31 第五部分 本报告结论回顾 . 36 7 前言 2006 年 6 月， 国土资源部下发 的 “ 关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 ” 开始实施 ， 中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。 2007 年下半年以来，由美国次贷危机引 发的金融危机逐渐演变成 全球范围 内 的经济危机， 到 2008 年第三季度， 各国政府纷纷出台救市政策， 力图通过政府干预的手段拯救 正在 下行的经济趋势 。在这场危机中，绝大多数国家和行业都未能幸免， 尤其是 欧美等经济贸易体和 金融、房地产等关联紧密的行业。 在国际宏观经济背景下， 北京房地产市场 整体销售情况 从去年底开始出现增速缓慢的趋势， 并于 今年 8 月份首次停止上涨， 在 北京商品房市场 “量价齐跌、 持续低迷 ”的局面下， 别墅市场却表现出了 较强 的抗跌性，甚至 有 部分项目出现了价格的大幅补涨，区域最高涨幅达 46%。 受政策调整的影响， 2006 年被称为中国别墅元年；受金融经济危机的影响， 2008 年成为楼市大萧条的一年， 别墅市场也未能幸免，但相对略好 。 本报告即从 上述现象入手，对 2006 年至 2008 年 的 北京别墅市场尤其是该项目地块周边区域的别墅 项目 进行研究， 并对本地块运营提出初步建议，在此基础上进行经济测算， 以求 为公司决策提供 合理 依据。 第一部分 北京市别墅市场 调研分析 一、别墅市场相关政策回顾 近年来国家为了保障粮食安全和有效的土地利用，出台了一系列的土地调控政策，对于别墅项目 “ 禁批 ” 的基调始终未有放松。 2006 年 7 5 月 29 日， 国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，要求 “ 继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。 ” 5 月 31 号，国土资源部 下发 关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。 国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的限制供地项目目录（ 2006 年本）、禁止供地项目目录（ 2006 年本），分别将 高档房地产开发项目 和 别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在 下的独 栋式住宅） 列入其中。 6 月 13 日中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有 独门独院独户 特征的建筑。 2007 年 国家调控并未改变 “ 别墅用地禁批 ” 的基调，同时，外商投资也限制投资别墅类房地产项目。在外商投资产业指导目录（ 2007 年修订）中， “ 高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营 ” 仍在限制目录内。 2008 年 今年 1 月，国务院出台关于促进节约集约用地的通知，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型，这将使通过调低容积率将住 宅变为别墅的企图成为泡影。该政策出台后，北京市近日发布建设用地标准，将别墅的最低容积率限定在 容积率低于 报批项目进行严格的限批和禁批，让原本后期规划继续做独栋别墅开发的开发商不得不改变策略。 而北京市规划委员会出台的对住宅面积的限制性政策，进一步透露出，节约用地将成为今后政策调整的重点，这就决定了今后即使是别墅项目也会出现联排、双 拼、花园洋房、独栋混存的局面。因此品质最高的独栋 纯别墅项目，将成为楼市的稀缺品。 即使在金融危机 大背景下， 政府 最近 通过的针对房地产的 系列 政策中，多是针对 普通住宅和保 障性住房的，对别墅类型项目的限制性用地论调始终未见松动的迹象。 2006 年 ， 政府在 金融方面陆续出台了宏观调控举措，从趋势来看 08 年 9 月以前以从紧 政策 为 基调 ，随着金融危机的 恶化 ， 我国开始启动积极的财政政策，并 7 实施了 4 万亿元拉动内需计划。 从 2008 年 9 月开始，央行连续下调存 贷 款 利率 ， 并针对改善性住房市场实施了降低首付比例和免税等政策以提振楼市。与此同时，证监会调整了证券（股票）交易印花税征收方式以刺激股市。 尽管这些政策对别墅市场尚未产生直接的影响，但 国家实施积极的 财政政策在一定程度 上可视为别墅市场将迎来购买高峰之信号。 【 结论 1.】 通过对 2006 年以来 相关 政策的回顾和分析， 可以看出 随着节约用地政策 的 不断深化，在北京地区别墅将成为 房地产市场 的稀缺 产品； 别墅项目的容积率受到严格控制 的情况下 ， 独栋别墅必将变得更为稀有。总之， 从政策层 面 看 因土地供应受限别墅市场 必然 前景看好，其中 独栋别墅将因其 稀缺性而成为别墅项目中的宠儿， 保值增值性能良好， 未来 升值空间较大 。 政府对别墅土地市场的调控已经达到相当程度，预计未来相当长一段时期，别墅市场将处于相对独立的市场环境中，利于其稳定发展。 政府实 施的经济提振措施和积极的财政政策映射到别墅市场可形成一定 的有利影响。 二 、 北京市别墅市场综述 2006 年至 2008 年 11 月底，北京市别墅市场累计成交面积为 4687729 平方米，累计成交套数为 14073 套，累计成交总额为 元人民币， 其中昌平、朝阳、顺义、海淀四个区的别墅成交比例高达 94%， 而顺义中央别墅区则占有近 30%的份额，朝阳区和昌平区的占比分别为 21%和 15%，北部 区域 仍然 是北京别墅市场的主要集中区。 析 2008 年第三季度，别墅新增供应入住项目共计 946 套， 分别来自于龙湾别 墅 2、 3期、晴翠园二期、观唐二期、凡尔赛河谷、棕榈滩别墅、东方普罗旺斯、君山国际高尔夫别墅和香邑山等。其中有 5 个项目集中在中央别墅区。新竣工项目的入市使 7 北京地区别墅总存量达到 11,326 套，环比上升 （数据来源：高力国际研究咨询部） 截止到 11 月 28 日，第四季度新推出别墅项目（包括老项目新推）有 6 个，共计 530套， 总面积 方米，平均户型达到 427 平 方 米 ，其中 1000 平米以上的大独栋占比为 7%。六个项目分别为龙湾别墅、颐和原著 (即龙湖西苑好山居 )、泰禾红御、闲章别墅、富力丹麦小镇（原 龙熙顺景）和汤 中闲章别墅和汤 余项目均为独栋 形式 。 从区域分布来看，四季度入市项目的分布较为均匀。 三季度北京地区别墅总存量 连同四季度新推量，目前北京市场的别墅可售量达到 11856 套 ，竞争较为激励。 新上市别墅户型面积对比41, 7%11, 2%53, 9%176, 29%131, 22%186, 31%100 0平米以上800米以下（数据来源：北京房地产交易网） 售 分析 销售市场 目前北京市典型别墅项目主要集中在西山、 白河、昌平、奥北五大别墅区， 相比较北京房地产整体市场的低迷，北京的别墅市场独树一帜，表现出较强的区别性。主要表现为开盘数量和销售市场比较平稳，个别别墅项目深受市场 青睐，销售价格亦有不同程度的上涨 ， 第三季度的别墅市场 区域最高涨幅达 46%。 （数据来源： 21世纪不动产。） 典型的项目如中央别墅区的龙湾和院， 今年第三季度 分三批相继推出的 113 套独栋别墅， 当季 销售 92 套，均价在每平方米 20,000 元左右，销售额超过 7 亿元；誉天 7 下 7 月开盘 44 套， 三季度 销售 15 套，均价每平方米 28,417 元。潮白河别墅区的北京富力湾 7 月开盘 103 套， 三季度成交 50 套，均价在每平方米 13,000 元，销售总金额超过 。而西山别墅区的紫御府 2 号在 9 月初开盘 64 套， 当月 销售 18 套，均价每平方米 34,025 元，龙湖 西苑好山居 7 月开盘 10 套， 当季 销售 7 套，均价每平方米 50,644 元。 2008 年第三季度别墅住宅新开盘主要项目一览 数据来源： 北京高力国际研究与咨询部 2008 年第四季度别墅新开盘项目一览表 项目名称 项目位置 新推套数 （套） 新推面积 （） 单户面积区间 （） 外报均 价 （元 /） 龙湾别墅 顺义后沙峪 50 683000 11 3000 富力丹麦小镇 大兴庞各庄（龙熙顺景） 131 212000 126 20 12000 颐和原著 海淀区西苑 35 5000 汤 平区小汤镇中心街南侧 118 86 12000 闲章别墅 周庄山水文园 53 63 50000 泰禾红御 通州区潞城镇堡辛村 6 140/1154 30000 合计 530 数据来源：北京市房地产交易网 别墅市场相别于整体房地产市场低迷的 原因主要有，北京市原则上不再批准 别墅用地的土地政策，将会从源头上切断未来北京别墅市场的产品供应 。 7 另一方面，随着中国新兴富裕人士数量的不断攀升，对高品质别墅的需求也随之膨胀。高品质的别墅不仅包括物业的面积、建筑质量、环境、设计、地理位置，而且还有社交圈、文化生活、商务的地位和身份。据北京市房地 产网数据显示，北京别墅项目的整体销售率较高，这也是别墅项目逆势提价的主要原因。 租赁市场 在经济金融危机逐渐恶化的 2008 年第三季度，别墅租赁市场保持稳定增长。别墅的整体租金为每月每平方米 元，环比攀升 仅第三 季 度 北京整体别墅市场净吸纳量为 401 套，其中中央别墅区仍为国际和国内高级租户首选的分区市场，其 净吸纳量为 123 套，占北京别墅市场的 由于毗邻机场和便利的轨道交通以及成熟的国际商务文化氛围，中央别墅区比其他分区市场对国际租赁客户依然更具吸引力。 北京别墅市场供求以及租金走 势 数据来源：北京市统计局， 北京高力国际研究与咨询部 三 、 北京市北部地区别墅项目 跟踪 针对本项目所在区域，我们选取了奥北、昌平以及中央别墅区的 15 个项目进行横向对比 ，并对其中有代表性的项目历史销售数据进行分析，从中，我们可以得出该区域别墅市场的较为直观的发展脉络。 7 重点项目成交均价对比050001000015000200002500030000350004000020 06 年1月20 06 年3月20 06 年5月20 06 年7月20 06 年9月20 06 年11 月20 07 年1月20 07 年3月20 07 年5月20 07 年7月20 07 年9月20 07 年11 月20 08 年1月20 08 年3月20 08 年5月20 08 年7月20 08 年9月20 08 年11 月优山美地碧水庄园据来源：易居中国） 从对重点项目的对比中，可以发现，从 2006 年 1 月至今，这些项目的成交均价 的趋势逐渐走高， 有部分项目由于尾盘销售的原因，价格 稍事走弱 。与商品房市场价格在这段时间内强势走高并于 08 年 8 月后 急剧 下降相比，别墅市场 略 显稳健。 值得注意的是千万级别墅市场的变化，从供应量来看， 2006 年，北京的千万级别墅市场有所抬头，但全年的总体量也就维持在 300 多套，据调查，今年上半年，北京千万级别墅的上市量超过了 1200 套。 其中大户型高总价的产品主要集中在顺义中央别墅区，如丽宫、财富公馆、凡尔赛河谷、清锦源、以及远洋花园等。其他 别墅区如亚北、密云等也有部分供应，如壹 千 栋，富丽湾，君山等项目。 在销售方面， 2007 年 前五个月 ，北京共售出了 92 套左右的千万级 产品 。而在 2008年， 前五个月 这个数据 是 200 套 。 【结论 2.】 通过对北京市别墅市场供应和销售情况的比较分析，可以得出以下结论： 在房地产整体市场低迷的背景下，别墅市场表现坚挺，推盘量和销售率相对稳定，成交价格稳中有升 ,市场表现稳健 ； 在西山、 白河、昌平、奥北 这京城 五大别墅区 中，以 域的中央别墅区依然是最为活跃的板块，与此同时，西山、潮白河以及南城地区亦有别墅项目先 后上市，这些区域的入市更加烘托中央别墅区以及周边别墅的稀缺 ； 0 7 目前市场上在售 的别墅项目仍以 200米为主流户型 （包括 类别墅） ，独栋别墅的主流户型集中在 350米之间； 随着别墅市场产品的逐渐发展，部分占据有利自然环境和人文环境的项目正在向顶级产品发展，主要表现为“面积大、建筑艺术性高、自然 /人文环境优越、附加值高、数量稀有、单价总价高”等特点 ； 别墅市场现存 可售供应量 的吸纳时间 预计需要两年至两年半 ， 市场 竞争较为激烈 。 1 7 项目名称 所在位置 产品形式 占地 面积 建筑 面积 容积 率 绿化率 建筑套数 户型面积 销售价格 建筑风格 公建配套特色 开盘 时间 入住时间 备注 北京湾 昌平八达岭高速13c 出口西关环岛向西 2 公里 一期独栋 二期双拼 /联排（未开） 290000 100000 0% 106 300 500套 余 6 套。（数据均为一期数据） 北京玫瑰园四期 昌平沙河镇北 (八达岭高速路 11 出口 ) 独栋 /一期留存的联排 总占地660000 240000 1% 四期独栋 20 套 联排 240左 右，独栋882 联排总价360套 独栋1800 万起 黎塞留新古典 以商务交流为主的蒙大拿俱乐部、以美食原味著称的名古屋餐饮会所、运动休闲的布勒期堡建身中心及加勒比温泉会所。 装修 纳帕溪谷 昌平 大柳树环岛九华山庄斜对面 独栋 /小独栋 800000 200000 4% 600 套 320前起价 26500 意大利 /法兰西 /西班牙 平米大型会所 余 4 套。 精装修 碧水庄园 昌平回 龙观镇八达岭高速 10 出口前 50 米路东 独栋 120642 51774 5% 136 套 340 620套 现代风格 余 10 套 珠江壹千栋 昌平北七家 ,立汤路定泗路口向西两公里 独栋 1600000 560000 0% 1300 套，一期 149套二期113 套 二期390 800套 均价22000 元/平米 北美风格 期 期销售情况待查，二期销售41 套 东方 普罗旺斯 昌平定泗路 88号，京承高速北七家出口直行 独栋 657500 220000 3% 共 550套一期 165套 400 ，800 1300 万 /套，800新古典主义 期 誉天下 顺义中央别墅区 ,机场杨林出口 1000 米 独栋 ,双拼 ,联排 1300000 780000 7% 一期约400 栋联排及双拼 联排 /双360栋590 一期均价 20000元 /平方米 一期 08年 8 月 2日开盘销售 2010 精装修 清锦源 京承高速后沙峪出口向东 800 米东 独栋 321400 106032 0% 93 套 630 2400 万 /套起 装修 2 7 远洋花园 机场高速苇沟出口附近 独栋 1311000 208000 - 271 套 300 - - 15000 平米会所及商业配套 2008 年 - - 龙湖滟澜山 京承高速后沙峪出口向东 1500 米 联排 240000 108000 2% 430 套 320 五期800套 南加州风格 期 期 装 龙湖香醍漫步 顺义潮白河国家森林公园 多层、独栋、 310000 150000 290 均价17000 元/ 龙湾别墅 顺义区后沙峪镇墅区 21 号地 独栋 700000 350000 0% 368 / 885 33000 元/43000 元/ 龙湾合院为新中式风格 优山美地 顺义 岸，后沙峪镇南 独栋 670000 268000 1% 539 套 31000 820套 2000 万 /套起 大独栋部分为新中式风格 主会所营业面积17000 平米，包括游泳池、健身房、中西餐厅、温泉水疗、商务客房会议室， c 区儿童会所，舞蹈学校、国际幼儿园全部开放， 富力湾 顺义区马坡镇 独栋、双拼、叠拼 228000 109440 5% 329 套 双拼13000 元/联排12000 元/独栋15000 元/ 双拼和联排精装修，独栋毛坯 湾流汇 北六环与立汤路交汇处东北角 独栋 230000 110000 0% 340 套 260 430套 奥北、昌平 及中央别墅区 部分别墅项目一览 （数据来源：北京市房地产交易网、搜房网及市调整理） 3 7 四、别墅市场需求分析 群 构成分析 综观别墅产品的购买群体特点，我们可以 总结出 以下基本类型： 有类 似居住体验的平移人群 包括海归人士、港澳台人士，这部分人群已具有居住认知； 期待已久的圆梦人群 主要涵盖上升的中产阶级，易受成功榜样召唤的知识型致富者，他们看重风格的感染作用，容易对号入座 ； 特殊收入者，标示身份和用于进阶象征 包括资源型商人、工矿主、演艺界 /文体明星群 ,还有部分灰色收入阶层 。 上述三个群体构成别墅市场的主要消费力量 ， 他们也成为北京市场上高端地产项目争取的对象。 通过分析我们发现，这些人群的消费特征通常具有下列特点： 注重体验型消费 注重品牌知名度 相信专家旁证 和圈子传播 对价格波动不太敏感 ，更注重感受 决策过程非短即长 家庭意见往往占据主导 消费群体的这些特征将成为我们对项目评估和将来运作过程中的重要 依据 ， 由此提醒开发商，别墅市场已经进入“产品精细化”阶段，在产品研发方面，必须更注重 项目的 文化附加值和 购买者 审美关照。 从宏观背景来看，受此次全球经济危机的影响，中国在国际舞台上“负责任”的形象日趋突出，中国市场相对稳定的抗风险能力受到国际 社会的广泛 关注，在这样的背景下， 良好的市场环境吸引了许多海外高端人才回国或 者 到中国来， 他们将成为国内高端消费市场的一股强劲势力，而 北京无疑是这股力量的重要流向城市。 4 7 从 居住消费层面来看，别墅作为目前出现的居住形式的最高形态，是 消费需求与开发推动共同作用的结果。 这种居住形态更关照人与自然的关系、更注重家庭氛围的营造，更能体现圈际关系，消费需求与产品升级形成相辅相成的盘旋式提升。 随着社会不断发展， 财富阶层 正在兴起，而且数量也 逐步壮大 ，对别墅产品的需求也将呈现上升趋势。 【结论 3.】 随着富裕阶层的 兴起和他们对居住品质和社会认同的要求越来越高，别墅市场的需求将呈稳步上升趋势； 目标群体的消费特征推动别墅市场进入“产品精细化”阶段，在产品研 发方面，必须更注重项目的文化附加值和购买者审美关照。 第二部分 本案项目 综合 分析 一 、 宗地位置 及 规划 指标 (星图 ) 5 7 宗地位置：北京市昌平区小汤山地区土沟村 项目四至：东至京承高速公路，西至土沟村，南至 至土沟村农业用地 规划指标： 建设用地面积： 方米（ ） 规划用途：别墅、公建配套、低密度 容积率： 设规模： 方米 （含地下面积） 其中别墅居住面积 方米 公建配套面积： 75106 平方米 建设高度 ： ， 2 车位： 1511 个 （宗地位置交通图） 宗地 6 7 二 、 本项目 析 竞争优势 ） 本项目地块位于 游， 自然环境优越； 紧邻京承高速和机场北线， 与市区、机场的交通便利， 出行 便捷； 毗邻中央别墅区和 游别墅区，区 域 市场认同度高； 项目规模适中，用地规划指标有利于低密度高档项目开发； 目前地块三通一平，手续齐全，具备开工条件 。 竞争劣势 ) 项目的 西侧和北侧为土沟村和土沟村农业用地， 居住环境相对较差，初期对项目形象有一定影响 ； 市场 机会 ) 受 “禁墅令” 等政策限制，容积率 下的项目 用地 长期内不予 批复供应，别墅用地日益稀缺； 越来越多的财富阶层 聚集到首都北京，他们对生活品质和社交圈层的追求将成为别墅市场的有效购买力 ； 另外，别墅产品的稀缺性将受到投资者的青睐 。 市场 威胁 ) 项目 处于成熟的别墅区内， 该区域 多个项目已经竣工入住，其后期所推出产品 将借助前期品牌积累，在市场竞争中形成优势 ，对本项目形成威胁 ； 别墅市场呈现百花齐放的局面，推盘供应量较大，市场竞争较为激烈； 持续 下行的经济趋势在一定时期内 (2010年前 )将成为 购房者对 别墅产品的购买决策 的削弱因素 。 【 结论 4.】 从整体来看，本项目 地处京承高速与 汇处， 地理环境优势较为明显， 用地指标比较理想； 别墅用地的紧缺与财富阶层的不断壮大成为别墅市场稳步发展的良机，本项目有可能借此良机分得市场； 市场放量较大和下行的经济趋势是项目面临的主要 市场 威胁， 市场突围需要 抓准入市时 机 ，并 借助产品设计和营销手段的创新。 7 7 三 、 周边重点案例 产品 比较分析 样本选择说明 根据 本项目所在区域， 我们有针对性地选取了部分案例进行重点分析， 首先样本均为有大量在售房源的项目， 其中，珠 江壹千栋 可以作为 “ 规模典型 ” ，龙湾别墅今年以来 销售状况较好的项目，作为“热销典型”，清锦源 的成交价格 高达 35000 元，可视为“高价典型”，而优山美地 也是 本项目附近的知名项目，鲁能集团正在将本项目运营模式复制到外省市。 8 7 项目位置： 昌平北七家 ,立汤路定泗路口向西两公里 与本项目距离： 约 里 规模： 占地面积 160 万 平 米，建筑面积 56 万 平 米。 1300 栋。 容积率： 绿化率 60% 建筑风格： 北美风情 面积区间： 330米 /套 ，部分有地下室 2008 年销售数据： 销售期间 成交套数 成交面积 成交额（元） 成交均价 单套面积 单套总价 2008 年 11 月 2 3457700 18449 6728850 2008 年 10 月 4 2034740 18770 8008685 2008 年 9 月 2 7058570 20994 8529285 2008 年 8 月 3 4761086 19472 8253695 2008 年 7 月 3 5211114 20889 8403705 2008 年 6 月 6 2262420 21179 8710403 2008 年 5 月 6 4716990 21699 9119498 合 计 26 19,502,620 20483 ,442,408 （数据来源：易居 项目特色： 温泉 景房 ，将温泉管线铺至私家庭院（后院与侧院）及室内（主卧与客卧卫生间），提 供多点位温泉水供应，并配置自动加热保温装置。 光景首层 ，利用地势起伏高差使地下层成为下沉式首层。 全园林弯道 ，依托动感地势设计全园林弯道景观。 室内 透光天顶 ， 与 回旋楼梯 、 中心种植区结合。 公建配套： 早山公园 ：商业街东侧三角地段是相当于三个标准足球场大的造山运动公园，占地 含 2 个室外篮球场， 2 个室外网球场、 1 个小型足球场与滑轮区； 五月花街 ： 占地 平方米，总建筑面积 方米，包括：超市、中餐厅、自助银行、书店、花店、咖啡屋、药店、红酒雪茄店、宠物医院、美容美发店、洗衣店 和社会保健等 ； 中央 会所 ： 集康体、娱乐、休闲、购物、人文等域一体，由知名俱乐部委托管理； 9 7 国际双语幼儿园 ：独立、全封闭式的国际双语幼儿园占地 4117 平方米，方米，地上 方米，地下 方米。按照国际标准，幼儿园将设有多媒体视听图书馆、科学实验 室 、 动室、游戏宣泄室、钢琴室、音体舞蹈室，以及专业的蒙台梭利教室和感觉综合训练营。 墅 项目位置 ： 顺义区后沙峪镇天竺开发区内，西临 临优山美地，东临沙峪环路。 与本项目距离 ： 5 公里 规 模： 总占地 平方米，总建筑面积 30 余万平方米。 容积率： 位配比 : 1:2 在售产品 面积配比 ： 370米 44 套 （龙湾别墅二期） ， 510米 163 套 （龙湾别墅三期） 884 平米 11 套 （临湖组团） 2008 年销售数据： 0 7 销售期间 成交套数 成交面积 成交额 （元） 成交均价 单套面积 单套总价 2008 年 11 月 4 9661040 19237 7415260 2008 年 10 月 17 44786432 20259 8516849 2008 年 9 月 3 5997678 21045 8665893 2008 年 8 月 18 58980100 20662 8832228 2008 年 7 月 14 22216200 19766 8729729 2008 年 6 月 24 04221088 20013 8509212 2008 年 5 月 35 81424960 19248 8040713 2008 年 3 月 6 9421044 17687 6570174 2008 年 2 月 7 6321704 14174 5188815 2008 年 1 月 2 0794420 14071 5397210 合 计 130 ,053,824,666 19448 ,106,344 （数据来源：易居 建 筑风格： 龙湾合院为新中式风格 。地上两层，主门为中式风格院墙。采用凸“十”、“ t”等户型优化设计，等轴规划户内格局，顶层 有 附带天窗的阁楼。大面宽， 高起居室，三进院落，庭院三面采光。 配套 公建 ： 乐客湾（ 业广场 共占地 28000 平米，其中辅以 6000 多平米的湖面。商街以湖面为中心沿岸建造 8 幢风格各异的商业单元楼。近万平米的经营面积，涵盖吃、穿、休闲娱乐等综合业态。商业街主力业态以餐饮为主，包括中西多国菜系。次主力业态为美容美体项目和幼儿园，另外辅助业态主要以生活配套项目为 主， 2000多平米的生活配套楼已入住商家有绿叶子超市、干洗店、宠物店、音响图书以及儿童用品、服装定做和精美礼品 饰品店等等。 商业街中餐饮菜系包括德餐、日餐、俄餐、马来西亚餐厅、墨西哥餐、阿拉伯餐、中餐厅八国菜系，以及咖啡厅和酒吧。 戴斯商务酒店 ： 酒店客房 202 间，包括两间豪华套间、一间总统套。 配套设施有餐饮、健身、小超市，可与公寓公用。 套用戴斯品牌下的 “ 商务酒店 ” 标准，客房配置在 3 星级别。 公寓客房 92 间 ,装修标准 5 星，户型设置一居至三居，面积区间 70 120 平米 ； 1 7 除了可以分享酒店配套的餐饮健身，并且能够共享龙湾别墅区的一切配套和服务。 公寓的服务和管理为酒店的戴斯团队。 2 7 项目位置： 顺义 岸，后沙峪镇南 与本项目距离： 7 公里 项目规模：占地 1000 亩， 建筑面积 平方米， 539 套 。 2008 年销售数据： 销售期间 成交套数 成交面积 成交额 成交均价 单套面积 单套总价 2008 年 8 月 4 0577706 10200 2644427 2008 年 7 月 7 2414482 11016 3202069 2008 年 6 月 3 2039241 14830 4013080 2008 年 5 月 7 5839744 14485 3691392 2008 年 4 月 9 23494128 22007 13721570 2008 年 3 月 9 94609248 25016 21623250 2008 年 1 月 3 4636800 25186 21545600 合 计 42 53,611,349 20976 10,800,270 （数据来源：易居 项目规划特点： 分为 a 区、 b 区、 c 区三个居住区域，由新中式、美式、西班牙式三种不同的国际风格别墅及少量高级公寓构成。 优山美地 b 区占地面积约 23 万平米，共建设别墅二百余栋， 主力户型面积 460 平米，以北美风格为主，西班牙风格为辅。 优山美地 c 区占地面积约 14 万平米，为新中式建筑， 231 栋别墅分为独栋、双拼、联排三种建筑形态 ，主力 户型面积 310 平方米 。 优山美地 a 区为新中式藏品级独栋别墅，精心打造 800 1800 平米至尊席位。 3 7 配套公建： 优山美地 a 区规划有文化艺术博物馆，内设油画博物馆、艺术沙龙、画家创作室、展厅、新闻发布厅等。 优山美地 b 区配有逾 17000 平米的俱乐部会所，由最新配套设施的商务会议、休闲、中西餐饮、康体健身、 康五大主题区联合组成，其中尤以 森薇尔水疗）最具特色，东南亚水疗原班人马、美国进口设备、汲取地下 3000 米深处的温泉水，极具异国情调。 优山美地 c 区配有教育会所， 包括舞蹈学校、巧智博仁国际幼儿园（继燕莎、国贸园之后的北京第三个分园）等，与毗邻的顺义国际学校与力迈国际学校 形成互补。 4 7 （清锦源项目鸟瞰效果图） 项目位置： 顺义中央别墅区京承高速后沙峪出口向东 800 米 东 与本项目距离： 4 公里 项目规模： 占地 480 多亩，共 93 户独栋别墅 容积率： 绿化率 ： 70% 在售房源 户型配比 ： 608米 （目前推出 31 套） ，据了解后期有 1000 平米以上大独栋。 2008 年销售数据： 销售期间 成交套数 成交面积 成交额 成交均价 单套面积 单套总 价 2008 年 10 月 1 5843800 33748 5843800 2008 年