房地产案例分析PPT课件

,-王晓萍,典型案例剖析房地产企业涉税问题,-,2,培训内容,一、案例剖析收入、成本费用、纳税调整、特殊业务二、税种分析单个税种要点、税种间的关联,-,3,第一部分：案例剖析,-,4,（一）收入方面,-,5,收入容易出现的问题,1、收取预售房款不入账，或巧立名目挂账或以“借款”等名义长期挂往来2、不按规定时间和金额结转收入3、售价明显偏低而无正当理由4、将开发产品用于抵债、分红、拆迁补偿等用途，未按视同销售处理。5、签订“阴阳合同”隐匿收入，以手工收据收取地下室、车位等销售款，不做收入或少做收入6、将收到的按揭款直接记入短期借款,-,6,案例1：,某房地产开发企业为私营有限责任公司，2002年10月开业，企业所得税在国税局申报缴纳。检查组对该企业2008-2010年的纳税情况进行检查时，发现该企业2010年度收到装修费1635万元记入在“其他应付款”科目，未申报缴纳营业税金及附加等相关税种。,-,7,相关政策,营业税暂行条例第五条纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税暂行条例实施细则第十三条条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。,-,8,企业所得税：,国税发200931号第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。,-,9,土地增值税：,财税字1995048号（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,-,10,案例2,2012年某房地产公司销售“xx”项目中的住宅，价款合计25080万元，其中4895万元计入预收账款，其余款项由该公司委托B公司代收，计入其他应收款科目，未申报缴纳相关税金。A公司和B公司拥有同一法定代表人。,-,11,信息来源一：税务机关内部业务平台,登记：开业、变更、迁移、股东、股权变更发票：领购、给别人代开、别人为自己代开、缴销、异地开具发票销售：销售明细、销售进度、未售明细房产土地：具体地址、变更情况纳税情况：分税种、分税目的入库、欠税、退税处罚：近几年评估、稽查情况,-,12,信息来源二：第三方信息,第三方信息：城建局、国土局、财政等共享信息青岛网上房地产,-,13,案例3,检查组根据专项检查的要求对青岛某一房地产开发公司进行检查，发现该公司2010年11月按揭贷款3697万元到账，记入短期借款，延迟缴纳营业税等税款242万元。（2012年在房地产业纳税评估中涉及此风险点的纳税人有16户、税款2100万元。）,-,14,关注点：真按揭，假贷款思考：假按揭，真贷款？,-,15,案例4,某房地产公司所开发的XX项目，于2011年9月竣工验收，已备案取得XX市建设工程竣工验收备案表并交付使用，实测可售面积7.8万平方米，已售面积2.4万平方米，共收取售房款9083万元。但该公司一直按照预收房款预计利润申报交纳企业所得税。经核实，该开发产品已完工，应按完工产品计算缴纳企业所得税,该企业补缴企业所得税683万元,-,16,税收政策,2009年31号文第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以最早的一个时点确定开发产品完工时点。,-,17,案例5销售价格明显偏低,山东某房地产开发有限公司成立于2001年12月,注册资本为3000万元，所得税在地税缴纳，检查组对企业2012年-2013年的纳税情况进行检查，发现该企业开发的XX花园2012销售给关联企业的员工，销售价格明显偏低，调增其销售商品房收入1044万元。补交营业税52万元，城建税3.6万元，教育费附加1.6万元，地方教育费附加0.5万元，补缴土地增值税10万元。补缴企业所得税462万元,-,18,案件重点,如何确认销售价格(营业税、企业所得税、土地增值税的规定不统一）,-,19,营业税：按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率）土地增值税：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的确认评估价格。评估价格须经当地税务机关确认。企业所得税：确认收入(或利润)的方法和顺序为：(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。,税收政策,-,20,（二）成本费用类,-,21,成本费用存在的问题,1、税金费用重复扣除2、开发成本采取预估等方式加大扣除基数3、不同项目之间、一个项目的不同纳税年度之间，人为调节主营业务成本；4、虚构业务代开发票、取得虚假发票等不合法票据，虚增成本；5、人为调整可售面积，调节单位销售成本。,-,22,案例1：税金重复扣除,某房地产开发企业XX项目2011年开始预售，预收账款缴纳的营业税已在2011年、2012年当年汇算清缴时进行纳税调减。2013年完工后结转收入，未将当年预收账款对应的营业税税金及附加进行纳税调增，补缴企业所得税130余万元。,-,23,案例2：预计利润率使用错误,某房地产开发企业2009-2010年未完工，按照预计毛利率缴纳企业所得税，2011年完工后结转收入，在进行所得税纳税调整减少时对2010年的结转收入预收账款全部按照20%进行纳税调减，补缴企业所得税12万元,-,24,企业所得税预计利润率,-,25,案例3：预估房地产开发成本,某有限公司，成立于2009年1月，注册资本为1000万元，该公司所开发的某市场项目，于2012年3月竣工验收，但是由于资金问题，未及时拨付工程款，未取得工程发票，该企业按照销售收入的20%估算成本，经检查组核实后调增应纳税所得额2850万元，补缴企业所得税712.5万，同时按照中华人民共和国税收征管法六十四条处以0.5倍的罚款。,-,26,预估成本的条件,(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。,-,27,案例4：混淆成本项目,检查组在检查某企业时发现该企业为了降低土地增值税税率，将土地出让金没有按照土地面积在一期、二期之间进行分摊，全部列支在一期，造成一期成本较大，税负较低，当二期进行土地增值税清算时，该企业以账目不健全提出核定征收，以达到降低税负的目的，纳税调整后补缴土地增值税290万元。,-,28,成本分摊原则,31号文第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。,-,29,案例5：虚列业务发票,2012年国税局在对某房地产的检查过程中，发现其关联企业某建筑公司青岛分公司为其代开发票1.87亿，检查核实发现1.02亿元为虚开，国税局据以补缴企业所得税、罚款2062万元，地税稽查局也依据发票管理办法四十一条的规定处以发票罚款2687万元,-,30,新的发票管理办法,第三十五条违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：（一）应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的；（二）使用税控装置开具发票，未按期向主管税务机关报送开具发票的数据的；（三）使用非税控电子器具开具发票，未将非税控电子器具使用的软件程序说明资料报主管税务机关备案，或者未按照规定保存、报送开具发票的数据的；（四）拆本使用发票的；（五）扩大发票使用范围的；（六）以其他凭证代替发票使用的；（七）跨规定区域开具发票的；（八）未按照规定缴销发票的；（九）未按照规定存放和保管发票的。,-,31,第三十七条违反本办法第二十二条第二款的规定虚开发票的，由税务机关没收违法所得；虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法代开发票的，依照前款规定处罚第四十一条违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款,-,32,查案必查票、查税必查票、查账必查票金额5万元以上要单张核实(资金流）青岛地税发票查询网站外地发票的查询：当地税务局的官方网站后缀,-,33,财政部国家税务总局关于完善固定资产加速折旧企业所得税政策的通知（财税201475号）2014年10月20日二、对所有行业企业2014年1月1日后新购进的专门用于研发的仪器、设备，单位价值不超过100万元的，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧；单位价值超过100万元的，可缩短折旧年限或采取加速折旧的方法。三、对所有行业企业持有的单位价值不超过5000元的固定资产，允许一次性计入当期成本费用在计算应纳税所得额时扣除，不再分年度计算折旧。本通知自2014年1月1日起执行,-,34,（三）特殊事项类,-,35,案例1：转让土地环节,甲企业2013年与乙企业签订股权投资协议书，协议约定甲方以土地使用权作价，增加乙方的注册资本300万元。经核实，该企业是以虚假增资的方式转让土地使用权，补缴土地增值税、营业税金及附加等合计130余万元。（甲乙均不属房地产企业）,-,36,财税2002191号文件规定：“自2003年1月1日起以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”财税字1995048号文件规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。财税200621号对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。,-,37,案例2:财政性资金的处理,某公司2013年新成立，属于当地政府招商引资项目。2013年政府为鼓励企业，以土地换项目，给予房地产企业3000万元的补偿奖励款。企业将其按照项目建设时间进行了会计处理。800万计入营业外收入，2200万元计入递延收益。,-,38,税收政策,作为不征税收入的财政性资金：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。这三个条件缺一不可。,-,39,财税2008151号第一条规定如下：1、企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。2、对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。,-,40,青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法（青地税发2008100号）规定：对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。,-,41,第二部分：税种分析,-,42,企业所得税,一是要注意收入与成本的配比二是要注意应付职工薪酬的发生额与个人所得税明细申报的总额要匹配三是要注意项目建设贷款发生的财务费用在完工前要资本化四是税金和预计利润在纳税调整时要准确,-,43,土地增值税,1、预征率要正确使用2、清算后再销售剩余产品，税额会计算3、清算后如果涉及到建安成本、绿化费等的调整，注意企业所得税的调整4、出售车位、车库、储藏室取得的收入在普通、非普通间的分配,-,44,土地增值税预征率变化,-,45,1普通标准住宅，预征率为2%。但对于每平方米销售价格超过20000元，不超过25000元的，预征率为3%；每平方米销售价格超过25000元的，预征率为5%。2非普通标准的住宅，预征率为3%。但对于每平方米销售价格超过20000元，不超过25000元的，预征率为4%；每平方米销售价格超过25000元的，以及别墅（独栋商品住宅），预征率为5%。3单独销售车库、车位、阁楼、储藏室等附属设施，预征率为3%。4商业用房、办公用房，预征率为5%。纳税人销售的经济适用住房、廉租住房、限价房等保障性住房，暂不预征土地增值税；销售保障性住房项目中的商业用房和非保障性住房，应按规定预征土地增值税。,-,46,相关文件：,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号2013年青地税函201344号房地产开发项目土地增值税清算审核业务指引2014年第1号青岛市地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告,-,47,指引规定：,开发企业成本费用申报资料符合下列条件之一的建筑工程，主管税务机关可以参照我市各级建筑工程行政主管部门分年度建筑安装工程平方米造价指标，核定其准予扣除的成本费用：（一）建筑工程费高于中标概算价格或者建筑工程承包合同金额又无正当理由的；（二）大宗建筑材料供应商或者建筑工程承包人（含分包人）为开发企业的关联企业，并且未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的；（三）清算申报时所附送的建筑安装工程费凭证和资料不符合清算申报要求的。,-,48,销售剩余开发产品,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第八条的规定扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积,-,49,车库等收入计算,关于转让车位、车库等配套设施取得的收入开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业出售上述车位、车库、储藏室取得的收入，可分别按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例进行分割后，对应计入普通住宅和非普通住宅的转让收入计算土地增值税。,-,50,个人所得税：,1、通过“应付工资”科目发给职工的奖金、实物等应税收入2、为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金3、以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等（交通补贴、通信补贴如果制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）4、以发票报销方式套取现金，发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励5、支付债权、股权的利息、红利6、房地产销售人员取得销售佣金7、为管理人员购买住房，支付房款8、各种促销活动向客户赠送礼品,-,51,促销活动赠送礼品：,关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知（财税201150号）不征（三种)：价格折扣、折让；销售同时给予赠品，按消费积分反馈礼品征：业务宣传、广告、年会、座谈会、庆典向本单位以外的个人赠送礼品“其他所得”对累积消费达到一定额度的顾客，额外抽奖“偶然所得”,-,52,三险一金：,三险一金超标：核查个人所得税全员全额扣缴申报中扣除额超标情况。青岛市统计公报：2013年月社平工资3558元，2012年社平工资为3116.58元，2011年社平工资为2730.25元“三险”扣除额标准2013年度以前为11%，2013年度为10.5%。12%比例上年度社平工资3倍基数为标准,-,53,年金,关于企业年金职业年金个人所得税有关问题的通知财税2013103号符合国家有关政策规定的办法和标准的单位缴费部分，在计入个人账户时，个人暂不缴纳个人所得税。个人缴费部分，在不超过本人缴费工资计税基数的4%标准内的部分，暂从个人当期的应纳税所得额中扣除。按月领取的年金，全额按照“工资、薪金所得”项目适用的税率，计征个人所得税本通知自2014年1月1日起执行,-,54,土地使用税：,1、土地使用税纳税义务发生时间、截止时间2、土地等级和单位税额变更后要及时调整3、计算要准确,-,55,纳税义务时间确认：,开始时间新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。以土地出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳土