东锦商城项目可研报告

第一章 总论1.1 项目名称及拟建地项目名称：东锦商城建设项目拟建地点：茶陵县下东乡东山坝村1.2 项目申报单位茶陵县东锦实业有限责任公司企业法人：龙建刚公司性质：民营企业注册资金：1000万元1.3 申请报告编制单位茶陵犀城项目咨询有限公司单位地址：茶陵县城关镇炎帝中路茶陵犀城项目咨询有限公司是经县工商行政管理局注册，湖南省科学技术咨询协会登记的咨询服务单位。公司现有员工9人，其中：聘请注册咨询师2人，专业技术人员3人，专业管理人员4人。公司经营范围：运用现代科学知识、现代技术手段和现代分析方法，为机关、社会团体、企事业单位招商引资、争资立项、宏观战略决策、综合开发利用、企业技术改造、项目管理、项目引进等方面提供项目评估、可行研究、咨询论证服务。1.4 编制依据、原则与研究范围1.4.1 编制依据1）关于编制东锦商城建设项目申请报告书的咨询服务协议书；2）茶陵县城市总体规划（2002-2020）；3）茶陵县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011.2）；4）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）；5）项目申请报告通用文本（2007）；6）房地产开发项目经济评价方法（2000）；7）其他相关专业设计规范；8）项目申报单位提供的相关基础资料。1.4.2编制原则1、按照 “符合流向、相对集中、功能齐全、便于管理、合理规划”的原则，对建设工程进行合理规划布局调整，立足现实，着眼发展。2、以高标准、高起点、高水平、高质量为主要特征，坚持“以人为本”的原则，考虑主体工程功能和设施的先进性，运用现代规划、设计手段，通过精心构思，精心规划，精心设计，建成高标准、现代化的东锦商城。注重建筑造型，体现建筑简洁明快、美观清新、富有时代感的新型形象。3、合理确定工程系统方案，注重工程建设的科技含量，利用新技术、新材料、新产品，节约用地，节省材料，节约投资，降低能耗，注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料。4、充分考虑使用功能，坚持“安全第一”的原则，保证每个房间的采光通风、互不干扰；并最大程度地保持疏散安全、防火安全与结构安全，严格执行国家的有关规定。做到环境保护、安全卫生、消防等与主体工程同步规划、同步实施、同步发展。5、遵守国家的环境保护法规和地方的环保有关规定，对“三废”进行处理并达到规定排放标准。1.4.3 研究范围根据国家有关政策、规程和规范，对东锦商城建设项目与项目相关的背景、必要性、建设条件、工程技术方案、环境影响、节能、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供项目申报单位和政府投资管理部门决策参考。1.5建设内容与规模 1.5.1 建设内容东锦商城项目拟建设高层酒店1栋，多层商业楼6栋，小高层公寓裙楼4栋。其中：11号栋为高层酒店，24F，设计高度81米；1号栋商业楼为半弯形小高层裙楼，4+8F，h27m；2号栋商业楼为小高层裙楼，1+4+8F，h27 m；3号栋为多层梯形商业楼，4F，h18m；4号、7号、8号、9号栋均为多层商业楼，4F，h18m；5号、6号栋商业楼为小高层裙楼， 4+8F，h 27 m；10号栋商业楼为多层商业楼，6F，h21.6m；在功能布置上，地下室为车库（平时为车库，战时为人防工事）。1.5.2建设规模（1）东锦商城项目总用地面积为8.5953公顷，建筑占地面积 37001.61 m2（建筑基底面积）；（2）规划总建筑面积.77m2；1）、计算容积率的面积为.77m2。其中：商业建筑面积.37 m2，住宅建筑面积48651.4 m2，酒店建筑面积48384 m2。2）、不计算容积率的面积为53778.96m2。其中：地下室面积为53207.25m2。3）、容积率为2.8，建筑密度为40.9%，绿地率为17.25%。车位1251个，其中地下停车位1110个，地上停车位141个。1.6项目位置与主要建设条件东锦商城项目位于茶陵县东阳街与犀城大道交汇处，茶陵县检察院对面。东邻欧江路，接向阳财富城；南为白云街与居民区，西接犀城大道，北临东阳商街。交通便利，水、电、通讯等城市基础设施已敷设到了建设用地场址边沿，配套设施条件良好。1.7 项目估算总投资与资金筹措方案1.7.1项目估算总投资经估算，项目总投资68880万元，其中：建安工程费用41186万元，设备购置及安装费用620万元，相关报建费3888万元，土地费用20866万元（土地出让金20320万元，土地征收费546万元）；基本预备费2320万元。1.7.2资金筹措项目估算总投资68880万元。所需建设资金由项目建设业主单位自筹。1.8 主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1。1.9 主要研究结论1、东锦商城项目增加茶陵商品房供给，满足消费者和市场需求，符合国家、茶陵房地产业发展的有关政策。项目建设是十分必要的。2、项目符合茶陵县城市规划的要求，拟建场址交通便利，供水、供电、通讯等基础设施和生活配套设施完备，供应可靠，项目建设内外部条件良好。3、项目估算总投资68880 万元，建设资金自筹。4、项目预计可实现销售收入97246万元，全部投资收益率 6.9 %，财务效益较好。因此，项目建设是必要的、可行的。表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1总用地面积m2859521.1城市道路m210275.61951.2建筑占地面积m237001.60992总建筑面积m2.76622.1商业建筑面积m2.3692.2住宅建筑面积m248651.39722.3酒店建筑面积m2483843地下室m253207.254容积率2.85建筑密度%40.96最高层数F247总户数户10248停车位个12519建设工期年310估算总投资万元6888011预计销售收入万元9724612利润总额万元1901313所得税万元475314净利润万元1426015投资利润率%20.716投资利税率%27.617全部投资收益率%6.918财务净现值万元38419投资回收期年3.18包括建设期 第二章 项目建设背景与必要性2.1 项目建设背景1、茶陵县加快建设统筹城乡综合配套改革试验区国务院将长株潭列为全国两型社会综合改革示范区,国家将给予更大的发展改革空间和一定的政策环境,先行试点机遇将给茶陵发展注入新的动力,茶陵发展的宏观政策环境将更加优化，企业投资茶陵县亦必将受益，茶陵县的市场价值将得到更好的发掘。示范区效应带来了外界对茶陵的广泛关注，预期未来随茶陵县城镇化、工业化的提速，相对于中同类大城市，茶陵县的资产价格将有不小的“补涨”空间。目前虽然茶陵县房地产已有一定的涨幅，但与周边城市房地产价格相比仍然还有一定差距，与茶陵县的功能定位有一些偏离，因此，还有较大的投资价值。 2、以主城区为核心的一小时经济圈开发提速从特殊县情出发，考虑到茶陵县生态环境脆弱与产业空虚、就业压力大等矛盾尖锐的实际情况，茶陵通过加快城镇化和工业化增强对产业及人口的承载力,促进人与自然和谐发展,集中力量建设新城区,按照规划，将进一步完善主城特大城市集聚功能、服务功能和创新功能，全面提升综合竞争力。1、实施大开发和加快县域经济发展的需要根据茶陵县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，国家实施的罗霄山脉片区开发和扶贫攻坚,将我县列重点实施的六县之一,茶陵县在大开发中的战略定位是将其建设成为该区域的经济中心，更好的发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能，形成全县经济新的增长极。改革开放以来，茶陵县在城市建设、房地产开发和能源、交通、通讯、园林绿化等基础设施的建设取得了可喜的成绩，工业基础、城市面貌和生活环境得到了明显改善。实施大开发战略，为茶陵县经济社会发展带来了良好的发展机遇。因此，实施本项目，加快城中村改造，加快城镇化建设，优化土地结构，提高土地利用价值，完善基础设施，改善投资环境，提高城市品位，优化经济结构，增加财政收入，对实现茶陵县“十二五”规划、推动大开发进程具有现实意义。2、是解决茶陵城市居民居住环境和城市面貌，改善民生的需要加快推进茶陵县主城区城市建，是社会统筹发展树立以人为本，坚持科学发展观的重要体现，是保障人民群众安居乐业，改善居住条件，增加绿化面积，树立茶陵县城市形象的的一项民生工程，是全县城市建设工作的重要举措。根据茶陵县人民政府的工作目标，完成东锦商城建设工作，使本区域居住环境明显改善，城市功能基本完善，城市形象显著提升。通过本项目建设，可解决东山坝村农民变市民的问题，让广大市民共享改革发展的成果，切实改善老百姓的生活质量。3、完善基础设施建设，提高土地利用价值，促进社会稳定的需要下东乡东山坝村，现有建筑多为上世纪6070年代建筑，房屋破损严重，部分空置。生活配套设施乱，村容村貌差，区域经济发展滞后，区内居民收入低，低保户比重高，社会治安不稳定等诸多问题，这些问题既影响了城市形象，又未能将土地的资源价值体现出来。通过实施本项目，促进片区道路工程改造实施，形成快速、便捷的连接外部交通的城市干道，并完善给排水、供电、供气、通讯等基础设施，为城市建设创造良好的条件，对加快加大吸引房地产开发商进入该区域的力度及时间。同时通过项目建设采取有效的安置补偿措施，该地区居民在改善居住条件的同时还能得到一定的经济补偿。同时，吸引其他区域的人群入住，对促进该地区的餐饮、休闲、小区配套服务等三产业起到良好的促进作用，提供大量的就业岗位，有利于该地区的下岗人员、失业人员的安置，对社会环境起到稳定的作用。4、是提升城市形象、改善城市品质的重要抓手本项目是茶陵危旧房改造的一个重点，按照“减量、增绿、留白、整容”原则实施后，该项目地块将增加城市绿地面积十万多平方米，能够提升城市形象，改善人居环境，将茶陵建成清洁、清新、宜居、方便之地，成为吸引更多高素质人才和生产要素的“黄金区”，对茶陵县未来的良性发展大有益处。5、为茶陵县成为罗霄山脉片域经济中心打牢基础经济中心是指在特定区域范围内，承担区域金融、贸易以及生产性服务等多种功能，茶陵作为区域经济的控制和决策中心，具有强大吸引能力、辐射能力和综合服务能力，能够渗透和带动周边区域经济发展的城市，将会成为优势产业聚集地。第三章 项目场址及土地利用3.1 项目选址东锦商城项目位于茶陵县东阳街与犀城大道交汇处，茶陵县检察院对面。东邻欧江路，接向阳财富城；南为白云街与居民区，西接犀城大道，北临东阳商街。交通便利，水、电、通讯等城市基础设施已敷设到了建设用地场址边沿，配套设施条件良好。由于项目用地位于茶陵县主城区，城市基础设施及配套设施齐全，适宜房地产开发。3.2 用地规模和现状本项目总用地面积 8.5952公顷（合 128.928亩），其中：，农用地7.3934公顷（耕地6.6530公顷、旱地0.1478公顷、有林地0.5926公顷），其他农用地0.12018公顷（农村道路、水利用地、农村居民点用地）。场内地势平坦，原有建筑物已基本拆除，项目场址经土地平整后既可实施建设。用地内部主要是丘陵地貌，目前规划区用地基本没进行大规模开发建设，各项基础设施较差。在建设用地范围内，土地类别为农田、旱地、农村道路、部分农村低层住宅。3.3 土地获取方式及土地利用的合理该项目所用土地是下东乡东山坝村集体土地。土地性质为城镇混合住宅用地。根据茶陵城市建设规划，为建好东锦商城项目，下东乡政府与东山坝村五组、六组、九组村民小组协商后，报县国土资源局预征收的土地。预征收的征地补偿费由县国土资源局支付给各村民小组，待项目用地经省人民政府批准后，按省人民政府批准的征收方案及补偿标准进行补差，并按征收土地程序完善征地手续。县国土资源局出具建设项目用地预审意见，茶囯土资预审字201238号。县规划局出具建设项目选址意见书，茶规选字第2012城西27号。因此，建设单位拟在此宗地开发建设商城项目，符合茶陵县城市总体规划，也符合茶陵县土地利用规划。第四章 建设条件4.1项目建设地区经济社会概况茶陵县位于北纬263025-270725，东经1132055-1135523。古因陵谷多生茶茗而称“茶乡”，后因炎帝神农氏崩葬于“茶乡之尾”而得名“茶陵”。行政隶属株洲市。总面积2500km2，辖20个乡镇和2个办事处。县域东界江西省莲花、永新、井冈山三县（市），西抵郴州安仁，南接炎陵，北邻攸县。茶陵是一座历史古城，汉高祖五年（公元前202年）置县，宋代曾为军，元、明、清曾为州。茶陵设治之始，含炎陵全境。南宋嘉庆4年（1211年），置酃县。1994年酃县更名为炎陵县。茶陵是一个红色摇篮，是井冈山革命根据地六县之一，是湘赣革命根据地重点县、模范县，是毛泽东亲手缔造的中国第一个红色政权茶陵县工农兵政府的诞生地。新民主主义革命时期，茶陵为革命牺牲达5万余人，有25位农家子弟成长为共和国开国将军。茶陵是一方绿色之邑，是农耕文化发祥地之一，是中国历史上唯一一个以茶命名的行政县，是一块投资沃土。境内资源丰富，已探明的矿产资源达20余种，水能开发量达20万千瓦，已建成水电站32个。2011年，茶陵总人口为57.53万人，其中县城区人口10.3万人。2011年完成地区生产总值101.1亿元，增长13.9%；完成财政收入7.31亿元，增长37.66%；完成固定资产投资46.8亿元，增长36.3%；实现社会消费品零售总额34.6亿元，增长19%。4. 2 自然条件1、地形：茶陵境内山丘蟠纡，盆谷镶嵌。万洋山绵亘东南，武功山雄踞西北，茶永盆地斜枕于中部，醴攸盆地东南端延伸于境西。西北、东南山地矗立，地势逐渐向中部倾斜，形成一个向西南敞开的丘陵性盆地。县境地貌按形态类型分山地和丘陵（含岗地、盆地及河谷平源），分别占总面积的51.69%和48.31%，大体形成“七山半水分半田，一分道路加庄园”的土地构成。2、地貌：西北、东南山地崛起，西北有武功山绵亘，东南有万洋山蜿蜒，中部和西部丘岗起伏，地势朝中部、西南部倾斜，并呈阶梯状逐级下降，形成一个三面环山，朝西南开口的半环形盆地。县内最高峰为西北边界处的太和仙，海拔1404.9米，次高点是东部的石峰仙，海拔1344米。全县地貌类型以山地为主，丘陵次之，岗、平俱备。项目所在区属丘陵地貌，地形起伏相对较小，便于土方平整。3、地质：全县地质状态主要为砂页岩、变质岩、花岗岩和石灰岩，中部、西南部为红岩和第四纪松散堆积物。地质构造稳定，属弱震区，基本地震烈度相当于度。项目区用地地质灾害危险性属II区、III区，地质灾害危险性较小，稍作工程处理，基本可满足建设要求。根据中国地震动参数区划图，茶陵县地震动峰值加速度小于0.05g，反映谱特征周期0.35s，无自发性震源，地震基本烈度小于度，属地震稳定地带。4、气象：茶陵县属于中亚热带季风湿润气候区，境内四季分明，同时，由于西北有武功山阻挡，减弱了北方冷空气南侵的势力；东南万洋山植被较好，温度大；中部朝西南开口的走廊状盆地，成为西南暖湿气流的天然通道，因而形成了热量丰富，雨量充沛，年降雨量1500mm；日照充足的农业气候资源特征，年平均气温17.9；平均年日照1744.7h，年日照率为39%，属全省日照最多的县之一。冬寒期短，无霜期286天。5、水文：茶陵县有大小河流79条，主要支流有米水、茶水，境内控制集雨面积达2494.1km2。平均年降水总量37.1亿m3。项目区毗邻云阳山，米水畔，水资源十分丰富。4.3基础设施条件1、交通：县城北去长沙212km，距株洲市167km，沿106国道南行654km，直抵广州。茶陵交通便捷，“4211”的大交通格局融通湘赣闽、连贯湘桂粤。县内已村村通公路。有航道242千米，全年通航109千米，交通运输十分方便，周边县（市）的物资多在此集散。项目区位于新城区，与衡炎高速出入口不足1.5公里，与衡茶吉铁路茶陵火车南站不足3公里，而且项目区周边三面环路，尤其是西临新城区主干道路犀城大道，对外交通运输十分便捷。2、给排水给水：该项目用水由县自来水厂供给，犀城大道、东阳商街两侧分别敷设有市政给排水管干管，市政给水管网DN200的给水管为给水主管道，供水水压、水量有保证，饮用水质达到生活用饮用水卫生标准，项目的给排水条件可满足当前建设和今后生活的要求。排水：区内排水实行雨污分流制，设有排水管道，区内雨污水汇集后就近排入市政雨污水管网，进入曲江污水处理厂进行净化处理。3、供电该项目用电由县供电总公司供给，犀城大道、东阳商街均设有10KV的电力线路，可向项目供电。供电电源可以就近的开关站引入。电源就近供电网接线，在项目区内建设变电室，即可满足商业生活用电需要。4、电信茶陵县城区内的电信、宽带网络、有线电视等电信设施条件良好，犀城大道、东阳商街均设有且项目附近均有接入点，通讯条件可满足项目的需求。5、燃料茶陵城区居民现用燃气是以瓶装石油液化气为主，城区内瓶装石油液化气的供应站点较多，可为项目区的居民用气提供方便。十二五期茶陵燃气规划已实施，目前燃气公司正敷设供气网管，将来该项目区居民生活用燃料可由燃气公司提供。4.4生活配套设施条件 项目所在地为茶陵县城新城区，北接东阳商街，临近茶陵县市民服务中心、县文体中心，加油站、洋岭农贸市场、茶业交易市场、世纪星学校及在建的东阳学校、中医院。距县人民医院、茶陵一中、云阳中学、城西小学等社会公共设施均不超过3km。随着新城区开发力度的加大，项目区周边的生活配套设施条件将会日益完善。第五章 平面布置、竖向布置、交通组织及商业业态5.1平面布置1）、犀城大道与东阳商街交汇处（西北角），为项目主出入口，布置半弯形1号栋4+8F小高层商业楼、3号栋4F商业楼；北部地段，与东阳商街平行布置2号栋1+4+8F 小高层商业楼；2）、项目区南向地段、与白云路平行分别布置10栋6F办公楼、8号栋4F商业楼；3）、项目区西向地段，与犀城大道平行布置5号栋4+8F小高层商业楼；4）、项目区白云路与欧江路交汇处布置11号栋24F星级大酒店；5）、项目区东部地段，与欧江路平行布置4号栋、7号栋、9号栋4F商业楼；6）、项目区中部地段布置4号栋4+8F小高层商业楼；7）、上述建筑物中心地段布置布置下沉式广场，并设置中心景观；8）、绿化主要布置在项目区四周、中心地带的广场，以及区内道路两侧5.2竖向布置项目场地东北部高、中、西南部低，主要的控高因素是丘岗地，从东向南穿越场地标高从116.5米到107.9米，高差达8.6米，从东北向穿越场地标高从116.5米到西向标高106.4米，高差达10.1米。各建筑平面采取平坡式布置，有利于雨水、污水排入犀城大道市政排水干管。为了减少土方和造价，场地的广场设计顺应地势向北面中间放坡。南北向的高差则通过建筑和绿地系统来消化，使得整个广场的交通和排水都比较顺畅。5.3交通流线组织1）、项目区设有11个出入口，主入口位于犀城大道与东阳商、街交汇处（西北角），宽约56米；10个次出入口分别位于东向4个，南向4个，西向1个，北向1个。沿小区周边及建筑物之间设置环形道路和回车场，道路宽度不低于15米，以便于消防车等机动车辆通行。道路力求通顺、流畅、方便、实用2）、项目区东、南、西、北四个方位角设分别布置5个地下车库出入口，中部下沉式广场设置2个车库出入口3）、区内的交通流线分为外围流线和内部流线两部分，外围主要是车流通过式的交通，它被建筑、绿化、微地形等阻隔在广场的外围，减少对广场的影响；内部流线则主要分为目的性强的便捷道和游玩式的自由联系，广场内部几乎四通八达，各功能区块间都相互联系。4）、建筑物周边停车是一种最普遍采用的停车方式，为了能够有一个合理有序而且又使用高效的停车设施，在布置车辆停车位时，应当尽量使其靠近出入口；在平面设计上既要注意节约土地，又要考虑停车方便，便于疏散和进出；5.4商业业态1）、第1号栋为本项目主体标志性建筑，前部分第一层为商业门面，第二层至第六层均为商业楼层，两侧裙楼部分五至八层为商住楼；2）、第3号栋为本项目商业中心，为大型商场；3）、第2、5、6号栋一至四层为商业门面，裙楼部分五至八层为商住楼；4）、第4、7、8、911号栋为商业门面；5）、第10号栋为综合办公楼；6）、第11号栋为星级酒店。7）、地下室平时为本项目停车场，战时作人防工事之用。第六章 主要工程技术方案6.1 建筑结构与基础（1）设计依据建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑抗震设计规范 （GB50011-2001）民用建筑设计通则 （GB50352-2005）建筑结构荷载规范 （GB50009-2001）砌体结构设计规范 （GB50003-2001）混凝土结构设计规范 （GB50010-2002）建筑地基基础设计规范 （GB5007-2002）建筑地基处理技术规范 （JGJ74-2002）建筑工程设计文件编制深度的规定（建筑版2003年4月）以及政府批文和其它国家现行标准规范、规程。（2）地质状况按照中国地震动参数区划图（GB18306-2001）、建筑抗震设计规范（GB5011-2001（2008年版）附录A，我国主要城镇抗震设防烈度设计基本地震加速度和设计地震分组，茶陵县抗震设防烈度小于6度，为非抗震区。由于项目尚未进行地质勘探，参照场址周边已建项目的地质情况，初步推断项目场址的地质条件稳定，宜于本工程建设。（3）设计荷载取值（标准值）活荷载取值楼面用途活载（KN/m）楼梯3.5住房2.0走廊、楼梯3.5不上人屋面0.5卫生间2.0恒荷载取值按建筑结构荷载规范GB20009-2001（2006年版）附录A计算项目恒载（KN/m）90厚混凝土空心砌块内墙1.06190厚混凝土空心砌块内墙2.24190厚MU10烧结多孔砖外墙2.79卫生间1.5楼面1.5施工荷载按规范取值。（4）结构设计本项目建筑结构特点结构安全等级二级结构重要性系数1.0设计使用年限50年抗震设防类别6级场地类别类地基基础设计等级丙级自然条件基本风压地面粗糙程度基本雪压w0=0.35KN/mB类S=0.45KN/m结构体系本项目建筑为最高层数为33层，根据建筑物的平面形状、功能特点、建筑体形，高度，荷载及施工工艺等因素，拟采用框架结构，楼屋面采用现浇钢筋混凝土楼屋板。（5）基础设计本项目尚未进行地质勘查，从现场表象观测，山体岩石均为砂页岩，地质条件较好。由于项目申报单位暂未进行工程地质勘察，建议在工程实施前应进行工程地质勘察，待工程地质勘探资料出来后，再科学确定建筑物基础。（6）主要结构材料钢筋 HPB235（fy=210N/mm），HRB335（fy=300N/mm）HRB400（fy=360N/mm）。外墙采用190厚烧结多孔砖外墙，190厚混凝土空心砌块内承重墙，90厚混凝土空心砌块内墙（非承重墙）。烧结多孔砖强度等级为MU10，M5混合砂浆，空洞率大于等于25%，混凝土空心砌块强度等级MU7.5，砂浆M7.5（地面以下或者防潮层以下的砌体所用材料均可采用以上强度等级）。混凝土强度等级：基础、柱、梁、板采用C25C35。环境类别：基础、基础梁及露天构件环境类别二类。主要构件尺寸楼面构件截面尺寸为100120mm现浇板；屋顶构件截面尺寸为120mm现浇板（7）抗震设防根据中国地震动参数区划图（GB183062001），株洲地区地震动峰值加速度分区（g=0.05）与地震基本烈度对照为度以下。根据“株洲市城市抗震设防区划”和株洲市发展计划委员会、株洲市建设局、株洲市规划局、株洲市科技局联合下发的株计字【2002】193号文件关于将建设工程项目抗震设施要求管理纳入基本建设程序的通知的要求，本项目按相关规范和要求进行抗震设防，本工程抗震设防烈度为6级。6.2供配电（1）电源及负荷分级本工程属二类高层建筑，其消防控制室、消防水泵室、消防电梯、防排烟设备、火灾自动报警及联动控制等用电负荷为一级负荷，普通电梯、排水泵及保安负荷为二级负荷，其它负荷为三级负荷。根据用电负荷的等级确定本工程采用双电源供电，电源由犀城大道10KV高架线路引入。（2）用电负荷商业建筑面积.37 m2；住宅建筑面积48651.4m2，400户；酒店建筑面积48384 m2。用电负荷标准：住宅户按110kw/户计算，商业用房按20w/m2计算，酒店按20w/m2计算，地下车库按10w/m2计算，其他用电按上述用电总和2%计算。住宅：300110=33000（kw），年耗电 kw；商业：.37 m215=2299.5（kw），年耗电27593.5kw；酒店：48384 m220=967.7（kw）年耗电11612.4kw；地下车库： 53207.25m210=532（kw）年耗电6384 kw；其他用电：367992%=736（kw）；年耗电3753512=（kw）；计算负荷：有功计算负荷Pjs=KxPe=0.636799=22079（kw）无功计算负荷Qjs=Pjstg=220790.48=10598（Kvar）本项目总视在计算负荷为 180.77 VA。（3）供配电设计1）高压配电系统在靠近项目用电负荷后面设置1座变配电室。根据需要设置若干干式电力变压器，将10KV电源降为220/380V后对各区域低压用电设备供电。采用高夺真空断路器或高压负荷开关加高压熔断器供电方式满足项目供电要求。变压器高压侧分别设置电源进线柜、计量柜、PT柜、隔离柜、联络柜及变压器出线柜等。2）低压配电系统低压配电系统的电压等级为380V/220V。低压配电采用可靠性较高的放射式配电系统供电。3）住宅配电每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线，设置电源总断路器并采用可同时断开相线和中性线的开关。住宅进户线不小于10mm2，分支回路线不小于2.5mm2。空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设置独立回路及漏电保护。住宅的公共照明采用节能自息开关。电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。4）户外供电及照明户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。项目户外照明采用造型优美的高压钠灯，以美化、亮化环境。5）应急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。采用蓄电池作为备用电源。6.3 给排水（1）给水1）水源项目的供水水源为城市自来水。由犀城大道或炎帝南路的市政供水管引入，可满足项目的生活与消防给水要求。在生活区内以环、枝状供水管网供水。2）用水量估算项目设计用水量应包括下列各种用水：A）居民生活用水量；B）公建用水量；C）浇洒道路、花园和绿化用水；D）未可预见用水量及管网漏水量。经计算本工程正常时最高日用水量为1148.2 m3，最大时用水量为163 m3。详见用水量表：表6-1 项目用水量表序号名称用水标准用水数量用水时间日用水量（m3/d）日变化（k）最大时用水量（m3/h）1住宅100L/人天1000人2410028.32酒店10L / m24838412483.81.590.73商业用房3L/ m2124601.557.53未预见水量按10%计24104.41.56.54合 计1148.21633）给水系统给水系统A）室外给水系统室外给水为生活、消防合一的给水系统。B）室内给水系统按城市供水压力、建筑使用性质和高度，建筑分两区供水。三层及以下为低区，由城市供水管网直接供给，三层以上拟采用无负压变频调速给水设备供水。消防给水系统A）室外形成消防与生活合一的给水系统。项目入口处设置室外消防栓，其余地段每隔100米左右设置一座室外消防栓。B）室内消防室内消防主要为设置一定数量的室内消火栓及自动喷淋系统。（2）排水1）排水体制排水体制采用雨、污分流制。2）排水去向项目的雨水采用雨水沟收集后，排入项目内排水管，汇集后排入犀城大道的市政排水管道。从建筑物内排出的污水进入项目内的污水管网，汇集后排入犀城大道的市政污水管道，再排入曲江污水处理厂作净化处理。3）排水量计算生活污水日排放量按项目用水量的60%计算，约为689m3/d。6.4 消防安全（1）防火等级本项目由多层和高层建筑物组成，耐火等级为一级。（2）消防给水消防给水水源由城市自来水供水，设置室内外消火栓给水系统。小区设集中消防水泵房及消防水池。（3）消防用水量根据建筑设计防火规范GB50016-2006、高层民用建筑设计防火规范（GB50045-95）、自动喷水灭火系统设计规范的有关规定，本项目一次消防用水量约为604.8m3，一小时用水量约为352.8m3。详见下表：表3-3 消防用水量计算表序号用水系统用水名称用水标准小时用水量（m3）一次消防水量用水时间消防水量（m3）1消防栓给水系统室外消火栓消防40L/S144.02h288.0室内消火栓消防30L/S108.02h216.02自动喷水灭火系统28L/S100.81h100.8352.8604.8（4）消防给水管及通道系统按照建筑消防的有关规定，结合项目周边的室外消防设施，在小区入口处设置室外消防栓，其余地段每隔100米左右设置一座室外消防栓。高层建筑室外单独设置消防栓。室内每层设置室内消防给水设施，备齐相关的配件。项目区周围的现有室外消火栓系统可为项目的消防提供方便。建筑物周围设计成环形消防通道，还可利用建筑物临近的城市道路系统，为消防扑救提供有利的交通应急条件。（5）电气消防安全措施在按规范要求必须设置火灾自动报警和联动控制装置的建筑物，均设置相应的报警和联动控制装置，当发生火灾时，联动启系统相关消防设施，扑救火灾；在不设消防报警控制系统的建筑物内，当发生火灾时，由建筑物消火栓按钮直接启动消防泵，扑救火灾。在重要场所和功能房间、公共走道和楼梯间等处，均按规范要求设置应急照明。6.5 人防本项目的人防工程建设应贯彻执行中华人民共和国人民防空法和有关人防工程规定，在建筑设计和施工中要严格按照人防工程规范执行。根据规范要求，高层建筑应建设“满堂红”地下室，建筑面积53207.25m2，平时用于停车，战时用于防空，实行平战结合。6.6 绿化景观工程主要包括入口、门面绿化设计、下沉式广场和景观设计、以及周边环境设计等。6.6.1主导思想 绿化景观建设主导思想重点突出高低错落、色彩丰富、造型简洁、格调淡雅、层次分明、和谐有序，体现建筑设计风格为原则，使绿化景观和建筑相互融合，相辅相成，打造山水园林生态商业区。 6.6.2绿化绿地充分发挥广场绿地、道路绿地效益，营造绿色立体空间，充分体现现代生态环保型的设计思想。植物配置疏密适当，高低错落，形成一定的层次感；主要以常绿树种作为“背景”，四季不同花色的花灌木进行搭配。尽量避免裸露地面，广泛进行自然式绿化方式以及各种灌木和草本类花卉加以点缀，使项目区达到四季常绿，三季有花。道路周围的绿地既要对主体建筑物起到延伸和衬托，又能独立成景，使项目区的绿地形成以集中绿地为中心的绿地体系。以下沉式广场为中心，布局大型山水园林景观，商住楼周边辅以风格统一、造型别致的小品景观，使整个项目区的环境和谐统一，达到“五步一景，满眼皆绿，花开四季”。绿化景观设计营造出“四境”：即品味高雅的文化环境、严谨开放的交流环境、舒适宜人的休闲环境、和谐统一的生态环境。以绿为主”，最大限度提高绿视率，体现自然生态。设计中主要采用以植物造景为主， “绿地中配置高大乔木，茂密的灌木，与建筑有机连为一体，营造出令人心旷神怡的居住环境。6. 6.3景观工程注重夜景打造，通过将照明与景观塑造有机接合，努力营造温馨祥和、典雅优美的城市夜景，打造茶陵县城区夜景风景线。公共雕塑及一些环境艺术设施、采用轴线设计来联系整个项目。 “因地制宜”选用植物造景，充分反映出地方特色，做到最经济、最节约，也能使植物发挥出最大的生态效益，起到事半功倍的效果。 “崇尚自然”寻求人与自然的和谐。坚持“接近自然，回归自然”法则，在有限的生活空间利用自然、师法自然，营造小品景观，使人与建筑、山水、植物之间和谐共处。景点设计。把原有水渠改建，开凿出蜿蜒曲折的水渠，在水渠两旁种植垂柳，用景桥连接两岸给人们营造出一个安静、充满绿意的环境。6.6.4广场广场设计要求：突出有现代气息，突出有绿色之美，突出有茶陵特色，突出有文化元素。广场环境设计采用多种处理手法：广场环境应赋予广场丰富的文化内涵，与其周围的建筑物、街道、周围环境，共同构成该城市商业文化活动的中心。另外“夜生活”也是城市文化的重要内容，也是创造人们交往的场所空间的一种方式，能为商城创造出更多的市民夜间活动的文化内容和五彩缤纷的城市灯光夜景。注重广场与周边建筑、城市交通、城市形象的协调与统一。组成广场环境的重要因素就是其周围的建筑，结合广场规划性质，运用适当的处理手法，将周围建筑环境融入广场环境中；依据用地条件，本项目广场设计采用下沉式手法，强调广场轴线和中心，整个广场设计构图简洁大方，追求广场的开阔环境和商业文化内涵。6.7防雷与接地按照“建筑物防雷设计规划”GB50057-94的要求，拟建的住宅楼按第三类防雷保护建筑设防。在建筑物易受到雷击部位装设避雷带作为接闪器，避雷带的网格距离不应大于10m10m或12m8m。防雷引下线不应小于2根，其间距不应大于24m，引下线应与所有防雷装置连为一体。低压配电系统的接地方式采用TNS系统，一般配电设备的接地电阻不应大于4，建筑物的防雷接地电阻一般不应大于10，采用基础接地方式，以基础的主钢筋等金属体牢靠焊为一体作为接地装置体。6.8弱电项目楼内集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。电视、电话、网络管线直接到户。住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备和插座。6.9无障碍设计本项目总平面坡度虽然较小，但应考虑轮椅通过，并设有残疾人车位。建筑入口应设有无障碍坡道，入口坡度满足城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001 J114-2001）要求。电梯采用无障碍电梯，候梯厅深度要求大于1.8m。6.10物业管理物业管理作为房地产开发的重要环节，实际上是房地产开发的延续和完善，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，加快其市场销售（租赁）的进度，而且有利于维护业主或投资者的利益，达到保值增值的目的。随着物业管理方式、手段的现代化，物业管理也发生了实质性的变化。因此，应聘用有资质的物业公司对东锦商城进行物业管理。物业公司把“业主至尊，服务至上”提升到企业发展战略的高度，把业主满意与否作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足住户需求。通过运用创新的业主服务理念，建立全方位业主服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高业主满意度。6.11通风通暖空调系统拟采用风动力空调。公共卫生间均设置机械排风系统，排风通过排风机经风道直接排出室外。第七章 项目实施计划与管理 7.1 项目实施计划该项目建设期为38个月，2012年11月启动，项目报告批复后立即着手准备工作，组织施工图设计，招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，加快工程进度，力求高速、优质地完成项目建设。该项目计划于2012年11月项目启动，2013年1月开工建设，到2015年2月份全部完成并竣工验收，投入运营使用。项目进度计划表时间项目