2010江北嘴置业项目前期策划报告

江北嘴置业项目前期策划报告,立业地产机构2010年6月,主要内容,关于城市区位,整体定位,产品建议,城市价值,SWOT分析,项目指标分析,功能定位,客群定位,形象定位,定位策略形成,建筑风格建议,户型配比,产品组合建议,细节建议,项目小结,关于企业目标,关于项目自身,市场个案分析,企业目标解读,区域配套,区域未来发展,【关于企业目标的预期认识】,东西面呼应短平快先行本案作为江北嘴置业开发运营项目的领头羊，“短周期、精细化”运作，可为后续江北城大项目的战略带来启发，在市场化运作中得到经验的积累。,主要内容,关于城市区位,整体定位,产品建议,城市价值,SWOT分析,项目指标分析,功能定位,客群定位,形象定位,定位策略形成,建筑风格建议,户型配比,产品组合建议,细节建议,项目小结,关于企业目标,关于项目自身,市场个案分析,企业目标解读,区域配套,区域未来发展,解放碑商圈,观音桥商圈,江北嘴CBD,黄花园大桥,朝天门大桥,本案,项目位于江北区五里店板块，处于江北嘴CBD、解放碑CBD、观音桥商圈之间位置，且到达三片区域的距离非常近，其地段优势十分明显项目与观音桥商圈和解放碑商圈距离基本相同，大概5分钟左右车程,5分钟车程,5分钟车程,【关于地块区位的城市价值】,五里店江北嘴CBD副中心,区域交通分析,项目所处区域江北城目前为新区开发状态，目前区域内部道路交通基本已完善，市政管网等设施已基本形成，但目前公共交通匮乏，内部各类配套设施尚无，其公共交通和各类配套主要依托于紧邻的五里店社区，大型配套主要依托于较近的解放碑商圈和观音桥商圈,区域未来交通规划较为完善，东水门大桥和千厮门大桥的建设及两条过江隧道的打造将极大程度上改善区域与渝中区和南岸区的通达程度，轻轨6号线和9号线的贯通，也将有利于区域与主城其它片区的通达程度。,项目所处区域交通较为单一，但未来桥梁建设和轨道交通将大大提升区域的通达程度,地块区位分析,项目地块处于五里店成熟居住区，区域发展前景好,项目地处北滨路和江北城CBD以及五里店商圈交汇地点，南面临重庆质检局，北面为渝能阳光100小区，西有嘉静苑，东面为市政大道五黄路，与黄花园大桥约500米，通过黄花园大桥下穿道路，与江北城CBD相接。,江北嘴置业项目,金融街控股,珠江太阳二期,珠江项目公寓商务,珠江项目公寓酒店,中冶城韶,欧鹏项目,金融街商务,什么项目？,什么配套？,渝能地产明日广场,珠江太阳城,南方上格林,已有项目,潜在项目,配套项目,江北嘴置业项目,项目分布色块示意,阳光100,集资房,工业设计中心,工业设计中心,财政局,江北嘴CBD向西区域已储备大量优质地产项目待开发,江北嘴置业项目,金融街控股,珠江太阳二期,珠江项目公寓商务,珠江项目公寓酒店,中冶城韶,欧鹏项目,金融街商务,什么项目？,什么配套？,渝能地产明日广场,珠江太阳城,南方上格林,阳光100,集资房,工业设计中心,工业设计中心,财政局,有更带动力项目示意,未来项目将以规模中心配套品牌优势形成新的发展张力,江北嘴置业项目,金融街控股,珠江太阳二期,珠江项目公寓商务,珠江项目公寓酒店,中冶城韶,欧鹏项目,金融街商务,什么项目？,什么配套？,渝能地产明日广场,珠江太阳城,南方上格林,阳光100,集资房,工业设计中心,工业设计中心,财政局,江北嘴传统CBD时代,江北嘴CBD大城时代,区域力量带动必将让五里店及沿江片区成为CBD延伸带,城市延伸发展方向,江北嘴置业项目,依托江北城CBD优势仍然是项目定位最显要关键,主要内容,关于城市区位,整体定位,产品建议,城市价值,SWOT分析,项目指标分析,功能定位,客群定位,形象定位,定位策略形成,建筑风格建议,户型配比,产品组合建议,细节建议,项目小结,关于企业目标,关于项目自身,市场个案分析,企业目标解读,区域配套,区域未来发展,从经济技术指标得出：项目属于中高容积率、小规模项目,【关于项目自身的地块解读】,主策略,【市场个案分析珠江太阳城捌零公馆】,珠江太阳城位于江北滨江路刘家台路段，身处CBD核心区域与江岸生态腹地的黄金分割点；前临嘉陵江，背靠五里店，紧邻黄花园大桥，与渝中半岛凭栏而望，距解放碑CBD、观音桥步行街均数分钟车程。随着江北嘴金融中心的建成，其成为“金融中心后花园”的价值将进一步凸现。,【市场个案分析珠江太阳城捌零公馆】,总体规划珠江太阳城80公馆以小组团方式开发，由D1、D3、D4三栋楼组成，目前在售的是D3栋。楼栋总层数为32层，其中1、2层为临街商业铺面，其余为住宅。为控制总价，80公馆推出的户型均面向中庭，无朝江户型。,【市场个案分析珠江太阳城捌零公馆】,营销分析在拥有360度江景和优越的区位条件的江北嘴从来不缺乏豪宅巨作，却鲜有为刚踏上人生征程的“80后”打造的住宅产品。珠江太阳城2010新作“80”公馆将产品定位于正在迅速崛起的社会中坚力量“80后”，以CBD作为产品的核心诉求，产品以中小户型为主，具有总价低、区位优、配套齐的优势，其吸引力对于渴望不再蜗居的“80后”不言而喻。,以区位优势和低总价产品吸引青年置业客户,【市场个案分析珠江太阳城捌零公馆】,客户分析珠江太阳城将项目定位于正在刚踏上人生征程“80后”，能引起该圈层的强烈共鸣。购房人群以25岁35岁的年轻人为主。购房者多为首次置业，经济承受能力有限，对于价格十分敏感，购房需求以单间公寓和小两室为主。购房人群以自住为主。,首次置业的25-35岁自用客户为主,【市场个案分析珠江太阳城捌零公馆】,产品多为小户型，一房和紧凑两房为主力户型,户型配比,1、户型以中小户型为主，面积区间在29m2-72m2。2、户型配置以单间公寓和两房为主，其中单间公寓占户型总数的33%，两房占户型总数的55%。3、单间公寓总价控制在30万以内，两房总价控制在50万以内，具有总价低的特点。4、本次推出的户型均面向中庭，无面江户型。,【市场个案分析珠江太阳城捌零公馆】,销售情况,数据来源：网上房地产截止日期6月10日,项目整体销售情况并不理想，产品以紧凑两房、三房销售情况相对较好；由此可见项目的目标客户属于价格敏感型，自主客户是主力项目以80后作为目标客群，以描述生活方式的营销手段未能达到销售预期,项目分析小结,【地块属性】项目规模较小，且容积率偏高；需要在产品和形象上进行创新和突破，形成“小而精”的典型物业代表项目地块内的高压变电站影响，降低了项目居住舒适度，考虑能否迁移高压变电站【区域属性】项目所属区域板块作为江北城CBD副中心，将承担其生活服务配套功能项目所在区域交通配套现状相对单一，但未来区域交通发展将极大提高区域发展项目所处地段位置佳，靠近解放碑和观音桥商圈，为项目快销奠定市场基础政策影响和热点区域的开发使得本项目需要以产品的创新来引领市场需求，抓住客户,本案作为近4万方的小规模项目，“小而精”是其物业发展的平衡出发点，企业应在产品创新和功能发展的多元化上有更高的目标预期,主要内容,关于城市区位,整体定位,产品建议,城市价值,SWOT分析,项目指标分析,功能定位,客群定位,形象定位,定位策略形成,建筑风格建议,户型配比,产品组合建议,细节建议,项目小结,关于企业目标,关于项目自身,市场个案分析,企业目标解读,区域配套,区域未来发展,在我们看来：营销是一场始于客户，终于客户的战役；对于客户的理解，是营销最为重要的工作。,项目客群定位,社会新贵【主要】,望子成龙X,富贵之家X,经济务实【辅助】,健康养老X,土地属性下的客户：社会新贵为主，经济务实为辅,客户定位类型划分,定位，是营销成功的第一步！,MOCO给我们带来了什么？,新牌坊版块新兴发展区域城市副中心定位作为商务中心的生活服务配套区域与项目所处的五里店版块有异曲同工之妙,MOCO就是moke，龙湖MOCO就是为moke（魔客）一族量身定做的先锋建筑。而所谓的moke（魔客），就是城市的前沿人群，跨界、前卫而自由的时尚达人，多角色工作或生活，对社会有强大的冲击力，可能并非精英人群，却代表未来发展的主流方向。龙湖首倡的“概念房”，汇集龙湖13年智慧结晶，长达8年专一酝酿，将龙湖对未来城市发展方向的把握、对未来城市生活的理解，以及对未来城市建筑的引领以先锋建筑形式淋漓体现，进而转化为超乎客户想象的居住价值和实惠。,龙湖MOCO是什么？从“概念车”到“概念房”,创意跃层产品,区域标杆建筑,两房，龙湖MOCO中心，互扣式式跃层，面积53-6308年销售明星。公摊低，19%；且单价高于平层价格2000元/。,独创互扣式跃层空间方正，空间的功能可变性高，有较大面积赠送（40%）。,MOMA城？科技创意带来的生活真相,MOMATheMuseumofModernArt.美国在世界最有名的艺术博物馆之一。博物馆位于美国纽约，属现代建筑风格，很有名气。代表着神秘时尚且现代。它为着城市未来的主流前沿人群，在理性追逐名利场的生活面具下，还揣有一颗不容侵犯的文化心。,MOMA杜绝纯概念,地段标准：建筑必须生长在一个城市最具气质和最成熟的商圈艺术标准：建筑必须以城市最前沿人群的审美情趣作为依据地标标准：建筑必须有地理标识意义，并能整体提升区域设计标准：建筑必须要有超越同业态建筑标准的价值理念或者产品主张商务标准：建筑必须要对传统生活方式进行突破，并引领新的生活方式品质标准：建筑必须升级使用功能，以品质提升生活舒适度技术标准：建筑必须有技术创新，并使商务者办公体验得益于技术创新的成果节能标准：建筑必须按节能标准选用材料，不以浪费资源来提升建筑质量时间标准：建筑必须以打造百年建筑的态度，将作品留给时间品鉴建造标准：建筑必须由有高度社会责任感的领导型企业，本着城市责任的态度构建,创意从当代之于建筑史的意义可见：再局限于地产品牌还包含一种地产观念。的意义已仅局限于地产产品、生活方式或者所谓的生活。他以科技为核心，糅合文化、艺术、生态、自然、节能等元素于一体。成为一种时代与生活的品格这是万国城MOMA的灵魂还原“生活因科技而改变”这个真相,建筑表现,手拉手围合式建筑,报版表现科技才是生活进步的真相,澳洲LUMIERE？,公建外立面和空间内部挑空,大堂挑高,派拉蒙影院,大厅水景、挑高,主推案名：MOMA城,案名建议,名称辨识度高、传播力强，容易记住体现项目产品特色与目标客户能达成心理上的契合,新重庆CBD大城核心首座国际成品公寓,“以公建化的建筑外观，以服务式公寓的软配套，以CBD首座成品公馆的姿态，销售略有产品创新的产品”,形象定位,商业定位,MOMA馆社区精品商街社区商业小广场、快速消费品贩卖店、娱乐休闲,社区商业小广场,时尚餐饮馆,诚品书屋,派拉蒙影院,健身房,虚拟高尔夫,瑜伽房,桌球室,甜品店,咖啡厅,在项目商业楼层打造主题商业馆，设置精品服务项目如书吧、影院、甜品店、咖啡厅等，提高项目配套服务，建立项目市场差异化竞争，提升项目价值，增加业主荣耀感。,精致商业MOMA馆,MOMA城城市时尚生活社区,MOMA馆完善的生活配套商业，囊括餐饮、娱乐、休闲等业态,功能定位,定位策略形成,快销投资为行销策略，主题差异为产品策略,行销策略,产品策略,快销投资,主题差异,地段价值明显，CBD投资前景好小户面积产品，投资总价容易控制抓主流客户，快速去化,MOMA城，形象概念差异化周边产业元素支撑（五里店工业设计中心）项目自身小规模容易形成传播个性产品创新，填补区域市场空白,“先锋建筑”,“投资标签”,主要内容,关于城市区位,整体定位,产品建议,城市价值,SWOT分析,项目指标分析,功能定位,客群定位,形象定位,定位策略形成,建筑风格建议,户型配比,产品组合建议,细节建议,项目小结,关于企业目标,关于项目自身,市场个案分析,企业目标解读,区域配套,区域未来发展,产品组合建议,商业裙楼+A/B塔楼，产品集中为一房和两房,建筑风格建议,选取符合内涵品味的现代主义建筑风格，形成区域标杆建筑，在外立面上做到“精”,户型配比建议,1、户型配比以一房、两房为主2、考虑项目B栋为员工用房，适当扩大舒适两房以及三房比例，以满足这部分客群的需求3、A塔主力户型为40-45平米一房，且该户型为畅销户型，市场需求量大，因此B塔分配15%左右比例予以补充，降低销售压力,25,40,经济型,实用型,50,80,经济型,实用型,80,100,舒适型,舒适型,主力面积,配比面积,畅销面积,户型配比建议,1、区域25-35m2单间销售较好，故经济型单间区间取值为25-30m2，作为主要区间配置，一房40-45m2区间供应和消化量高，辅助配置。2、60-70m2区间的两房是市场供应主力；而70-80m2区间两房供应相对较少少、去化率较高；因此采取均衡60-65m2，75-80m2的配置，注意70-80m2户型的可变空间。,90,100,户型方正，尺度合理，空间易改动,空间灵活度高干湿动静分区明显,一房户型40.32,户型配比建议,三房户型90,特点：功能齐全，结构紧凑，动线分明，有赠送面积。,二房户型69.97,特点：功能齐全，公共空间大，动静分明。很好地分区配置，照顾到每个房间的采光通风,动静、干湿分区较好,照顾到每个房间的通风采光,万科朗润园（U5收纳空间系统）万科38平米空间解决方案,产品个案借鉴,户型产品上的“小而精”,U5系统的构成U51：体贴玄关空间系统U52：细致厅房空间系统U53：神奇厨房空间系统U54：贴心卫浴空间系统U55：强大收纳空间系统,朗润园标准楼形结构,户型结构,U51：体贴玄关空间系统,系统描述万科朗润园创新设计具有强大收纳空间的多功能玄关系统，让您无论是忙碌工作后回家，或是湿答答的雨天进门，还是健身购物之后，从踏进家门的第一步起就开始享受轻松。系统构成2-3口之家庭定制鞋柜，可收纳鞋约40双；15cm无挡底部不弯腰设计，让您轻松换鞋；玄关6钩衣帽间，常用外套通通放置周详；20mm空隙，底板3个孔，令鞋柜保持通风防臭；玄关地面采用易于清洁的石材和仿古砖，下雨天不用愁；入口处设夜间照明灯，给晚归的家人照亮家的温馨；,U52：细致厅房空间系统,系统描述经过推敲的巧思妙想，体贴周到随心而享。厅房不仅是满足起居的多功能空间，更是彰显个人气质，与邻里亲友相互交流的平台。万科朗润园仔细思考本土日常生活喜好与习惯，以人性化巧思创新，周到布置厅房细节，为生活锦上添花。系统构成餐桌旁设置插座，随时用电火锅招待亲朋好友；户内门框安装防撞橡胶条，消音防噪；床头专设手机插座，充电方便；卧室双控开关，内外照明，一手掌控；,门把手防挂衣设计,分类法设置衣柜,U53：神奇厨房空间系统,系统描述让烹饪少一些繁琐，多一份从容。一个洁净明亮的备餐环境，将为烹饪带来味觉之外的惬意。万科朗润园深入调研本土生活，将个人习惯纳入规划中，设计无微不至的厨房空间系统，更多科学考虑，更多细节包容。功能构成减少6大流程70%繁琐的厨房动线；85cm高的洗菜盆台面，使您少弯腰；改进橱柜内部的隔层板，自由调节功能使收纳率提高20%。超大功率品牌抽油烟机，让您摆脱油烟烦扰；独立冰箱回路令食品时刻保鲜；特设独立水盆柜、独立锅柜；卫生防尘角，细部油污更易清洁；阻尼材质，延长橱柜寿命；,U54：贴心卫浴空间系统,系统描述细心舒适的卫浴系统，比您的爱人更体贴。万科朗润园基于对重庆家庭生活行为模式的研究，以人体工程学为蓝本的卫浴系统，将一丝一毫的细节处理考虑到位，比爱人更细致的呵护