蒲江县茶叶可行性研究报告.doc

_中国茶叶都市可行性研究报告2010年6月8日目 录第一章 项目概论- 1 -第二章 项目开发建设的市场环境分析- 2 -2.1建设项目周边地区茶叶产业现状- 2 -2.1.1蒲江周边的茶叶产业现状- 2 -2.1.2蒲江县茶叶现状- 2 -2.2优势分析- 3 -2.3存在的问题- 4 -2.4项目发展前景分析- 5 -2.4.1项目发展前景分析- 5 -2.4.2中国将成为世界茶产业基地- 6 -2.4.3四川将成为我国茶产业的后起之秀- 6 -2.4.4生态绿茶之乡，蒲江得天独厚- 7 -2.5小结- 7 -第三章 项目开发建设的必要性- 8 -3.1是推动当地新农村建设及促进农民增收的需要- 8 -3.2是发展农业产业化经营的需要- 10 -3.3是实现全省茶产业快速健康发展，做大做强蒲江茶产业的需要- 12 -3.4是提升四川茶叶国际市场竞争力的需要- 12 -3.5是蒲江县财政收入的增长点- 12 -第四章 目标定位- 13 -4.1战略定位- 13 -4.2近远期规划- 14 -4.3功能定位- 15 -4.3.1近期功能定位- 15 -4.3.2远期功能定位- 17 -第五章建设内容及规模- 19 -5.1建设内容- 19 -5.2建筑规模- 21 -第六章 经营模式与赢利模式- 23 -6.1经营模式，- 23 -6.1.1近期的经营性模式- 23 -6.1.2远期的经营性模式- 23 -6.2赢利模式- 24 -6.3招商与整体形象推广策略- 26 -第七章 项目评价- 27 -7.1项目实施对社会影响分析- 27 -7.2项目与所在地互适性分析- 29 -7.3社会风险分析- 30 -第八章项目建设需求的扶持政策- 30 -一、用地优惠政策- 31 -二、财税政策的优惠- 31 -三、金融政策的优惠- 32 -_第一章 项目概论一、项目名称（拟定）：中国茶叶都市二、建设地点：四川省蒲江县成佳镇三、项目性质：茶叶交易市场建设四、项目开发商：拟成立中国茶叶都市责任有限公司。五、投资方：1、江苏省无锡市红星茶叶批发市场有限公司。2、美国胡商投资有限公司。六、投资方简介：1、江苏省无锡市红星茶叶批发市场有限公司于2005年3月成功的开发承办了无锡市首家大型的茶叶批发市场，市场规模建筑面积18000平方米，253个经营户，2008年5月成功的开发承办常州市五角场茶叶交易中心，经营面积8000平方米，156个经营户。茶叶市场主要经营全国各种优质茗茶、茶具、宜兴紫砂、景德镇陶艺、福建根雕、茶文化用品等。本公司于2003年4月在江苏省常州市成功的筹办清潭服饰小商品市场经营面积6000平方米，2009年5月成功的筹办无锡市盛岸小商品市场经营面积5800平方米，经营品种服装、鞋帽、五金、家电、小百货等。无锡市红星茶叶批发市场有着丰富的开发筹办与管理市场的经验。2、美国胡商投资有限公司在青海西宁于2008年9月成功的开发了西宁朝阳国际建材市场，占地面积280亩建筑面积20万平方米，在宁夏银川筹备开发占地450亩的大型建材市场，与房地产开发销售有一定的市场建设与管理经验。第二章 项目开发建设的市场环境分析2.1建设项目周边地区茶叶产业现状2.1.1成佳周边的茶叶产业现状2009年四川是中国最大生产绿茶之省，茶叶基地主要分布以成佳为中心的周边名山、邛崃、丹棱、洪雅、眉山、峨眉山、夹江、天全等县市，茶园面积80万亩，茶叶产量12万吨，产值60亿元，茶叶加工企业及小作坊1000多家，其中产值1000万以上的龙头企业50多家。2.1.2蒲江县茶叶现状蒲江县作为中国产茶主要县之一，茶园面积约为12万亩，并且每年以1万亩速度递增，茶叶年产量5500吨，其中雀舌160吨，翠竹100吨，毛峰80吨，花茶200吨，其他绿茶为4960吨，产值约6亿。主要品种为福鼎白茶，福选9号，名山131等优良品种。 全县茶叶加工作坊近150家，初步形成了“公司+基地+农户”的产业模式，主要品牌有绿昌茗，嘉竹，三花等，生产的主要产品有雀舌，花茶等，出口茶叶为1500吨，企业从业人员2000余人，茶叶产业带动农户3万户，就地转移农村劳动力4万余人，茶农人均收入5000余元/年。2.2优势分析1、蒲江的成佳镇有着悠久的茶历史和茶经验，特别经过近二十年的发展及县政府大力扶持，茶叶产业优势凸现，是国家级茶叶标准示范区，无公害茶叶基地，以成佳为中心的百里以内茶园面积达到80万亩，成佳占2万亩，成佳成为全国产茶核心镇。2、茶叶加工群体优势凸现，成佳周边县市茶叶加工企业1000多家，成佳有70家，以绿昌茗为代表的多家龙头企业，带动了周边茶叶加工产业的发展。目前蒲江以丰富的茶叶资源，良好投资环境，目前已成为全国著名茶叶加工基地和全省最大的茶叶出口基地。3、茶文化底蕴深厚“蒙顶山上茶，扬子江中水”。茶兴于唐而盛于宋，境内唐宋时期的茶马古道，石梯上深凹的痕迹，依稀可见当年商贾云集、贩运茶叶的繁忙景象。有碑为证：“修数百年崎岖之径，通千万人来往之途；旅客行商同登云路，轻车快马共历亨衢”。世界之茶源于中国，中国之茶源于四川，四川之茶源于蒙顶山脉，成佳是蒙顶山脉茶叶最集中的产区之一。优越的自然条件，优良的茶树品种，精细的采摘方法，精湛的加工技术，保证了蒲江茗茶的优秀品质，丰富了现代茶文化的内涵。4、地理位置优越，交通快捷畅通，成雅高速公路贯穿而过，东距成都市区81公里、西南航空港成都双流国际机场62公里、成昆铁路青龙场火车站62公里，西到雅安市区43公里，成雅高速在境内设有互通式立交桥，川西旅游环线，村村通水泥路，社社通公路。快捷的交通，方便客商来往和茶叶运输。5、环境优美、得天独厚。蒲江境内有著名的石象湖、朝阳湖、长滩湖，有国家级生态旅游胜地蒙顶山脉生态风景区，有风景如画的蒙顶山旅游区，蒙顶山有万亩松林的阵阵松涛，有生态茶园的缕缕清香。林木葱葱、茶林叠翠，朝迎晨晖、暮吮清露的生态茶园是实现你茶叶交易的理想场所。“绿色蒲江，天然氧吧”，“令人赏心悦目，流连忘返。2.3存在的问题1、茶叶生产基地标准化水平低。全县茶叶标准化基地面积仅占种植面积的30%左右，面对日本及欧盟等茶叶进口国绿色壁垒，急需提高茶叶生产基地标准化率，提高茶叶内在品质。2、品牌效应差，市场覆盖率低。虽然多家茶企业有一定的知名度和生产规模，具备创立知名品牌的基础，但未能形成在国内有影响力的市场和统一品牌，以致我省茶叶品牌效应差，在国际占有率低，产品附加值低。3、组织化程度低，与其他地区相似，四川省茶叶组织化程度低。茶叶以农户型生产、加工为主，主体分散，生产规模小，不利于统一管理。茶叶的销售更是各显神通，缺乏有序的市场竞争，互相压价、互相诋毁的恶性竞争现象时有发生。另外，茶农的科学文化水平低，茶叶科技的推广人员有限，缺少提供茶叶产前、产中、产后系列化服务的中介组织。4、信息化水平落后。目前四川茶叶销售基本依靠“集市”和店面，借助于互联网优势的电子商务销售模式很不健全，可以说基本没有这个意识，人们无法全面了解国内乃至国际市场的供求信息、价格信息。消息的闭塞性，导致了生产的无计划性和交易行为的盲目性。2.4项目发展前景分析2.4.1项目发展前景分析世界上约有20亿人以不同的方式喝茶，随着消费人群年龄结构及生活方式的变化，人们对茶叶的消费方式和结构也在发生改变，人们更崇尚快速、方便的饮茶方式，对茶叶产品多样化，特别是对健康的功能性的要求越来越高。人们对茶的需求日趋膨胀，茶成为健康生活的主流茶业的发展。依托于它对人类生存的重大价值。这种价值是人们在数千年的生活实践中逐步体味出来的，是通过现代科技而深刻认识的。一片小小的茶叶，包含着500多种有机化合物，是人们养生健体、延年益寿的无价之宝。“神农尝百草，日遇七十二毒，得茶而解之”。茶叶的发现和开发，茶文化的创造，是中华民族对人类文明的重大贡献。随着人们生活水平的提高，对生活质量的要求不断攀升，“健康、自然、文明”成为越来越多现代人的生活选择，成为新时代的生命主题和生活理想，据专家预测，茶叶将主导21世纪的饮料市场，同时，茶从饮品到保健品、护肤品各式各样的“茶健康”大行其道，膨胀的市场需求愈演愈烈。2.4.2中国将成为世界茶产业基地中国是最早发现茶和利用茶的国家,茶被誉为国饮,有着悠久的饮茶史, 于南宋吴理真茶祖发现茶，利用茶，至今有两千多年的历史，并由药用逐渐演变成日常生活饮料。世界上其他地方的饮茶习惯、种植茶叶的习惯都是直接或间接地从中国传过去的。中国是茶叶生产和贸易大国，椐联合国粮农组织数据显示，中国茶产量丰富，位居世界第一位，占世界产量的四分之一。世界茶叶市场有一个新动向，即中国茶叶将从消费国转向生产国。这就意味着中国掌握了资源就等于掌握了市场，中国将成为世界茶产业销售基地。2.4.3四川将成为我国茶产业的后起之秀四川省种植面积广，产量优势凸显。全省现有产茶县120多个，重点产茶县30多个。近几年，川茶面积增幅较大，产量、产值都逐年增长。全省达一到100多万亩，居全国第三位，西部第一位，达到12万吨。四川位于西部，腹地资源较为丰富，传统茶省如浙江、福建等经济发展较快导致腹地空间受限，面对新兴起的“茶产业”产业链条，由于发展环境的限制，缺乏全面打造的空间，这就决定了这一产业尤其是产品加工，将向原料产量丰富、劳动力资源富集、腹地开阔的内陆地区梯度转移，这一趋势决定了四川未来将成为西部乃至全国最大的茶产业集结地。2.4.4生态绿茶之乡，蒲江得天独厚我国绿茶在国际市场上具有明显优势，出口量占世界绿茶出口总量的73%。近年来，国际市场上绿茶需要量明显增长，绿茶将成为中国占领世界茶叶市场份额、实现产品高价值开发的重要突破口。以成佳为中心，周边的名山、洪雅、邛崃、眉山等地有80多万亩优质茶园。成佳居于蒙顶山脉，是茶叶种植最适宜区域。蒲江有“生态绿茶之乡”的美誉，绿茶产量丰富，到2010年绿茶产量将名列全国前茅。2.5小结综上所述，迅速整合产地资源筹建中国茶叶都市、建立区域为中心、辐射全国的大型茶叶交易市场是目前的当务之急。更新观念，放眼全国乃至世界市场，以规模化为基础、专业化为向导、差异化为目标，借助高科技和电子商务平台使生产集约化、产品多样化、销售渠道现代化、产业链条最优化，实现茶资源的整合与提升，做大做强西部茶产业经济链，加快中国茶产业发现的提速升级，增加国际竞争力。第三章 项目开发建设的必要性从经济以及社会发展的角度来看，中国茶叶都市项目的实施是非常有必要的，它的开发建设对于促进新农村建设、农业产业化、城乡一体化、实现四川茶产业快速健康发展、提升四川省茶叶国际市场竞争力以及带动其他产业的发展具有十分重要的现实意义。3.1是推动当地新农村建设及促进农民增收的需要在党的“十一五规划”中，明确提出建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的新农村建设目标。对于这样一个建设“中国茶叶都市”的伟大工程应以增加农民收入为关键切入点，扎实稳步地推进。而中国茶叶都市的建设及发展，则正可以从多个方面增加农民收入，并促进农业规模化发展，推进城乡一体化的建设，从而加快当地的新农村建设进程的推进。这主要表现为：（1）有利于推动农业产业化，规模化发展，推进城乡一体化进程，增加农民收入。与工业生产方式相比，农业生产之所以收益较低，很大程度上是因为农业生产的规模小，产业化层次较低。我国当前实行的家庭承包责任制，严重的阻碍了农业生产的规模化发展。同时，农产品的滞销又使得农业的规模化生产缺乏内在动力。中国茶叶都市的发展将使得茶叶等农产品货畅其流，能较好较快地实现其价值，从而提高茶农的生产积极性，使之愿意生产更多的产品，带动茶产业生产向规模化、产业化方向发展，促进农民增收。同时也直接加快了当地以涉农产业为支撑的新型社区建设，从而加速了城乡一体化建设的进程。本项目的实施可以很好的解决整个茶叶生产消费过程中各个环节的问题，实实在在的增加农民收入。随着项目的进展，必将推动餐饮、住宿、旅游、娱乐、物流、百货、维修、金融等相关产业的蓬勃发展，给当地农民带来更多的收入增长点，同时，一系列配套设施的建设也能为当地农民提供更加完善的休闲娱乐条件，有力的推进城乡一体化，为该区域经济的发展和新农村建设作出贡献。（2）带动当地茶叶等农产品加工业的发展。长期以来，农民增产不增收的现象一直困扰着我们。虽然近两年来农产品价格的提高农民收入有所增加，但增加的幅度仍是十分有限。造成这种现象的主要原因就是农产品加工业落后，没有形成产业价值链，它不仅制约了农产品的销售，也制约了农业产业结构调整和农民的增收。目前我国农产品产量均居世界前列，但我国主要农产品加工转化率仅30%左右，与发达国家80%以上的加工率相比还有很大差距。农产品附加值的真正实现是在非产地的消费领域，而蒲江以茶叶为主的农产品绝大多数是以原始自然产品的形式销售，或者只是经简单的初级加工进行销售，这种销售方式极大的限制了农产品的增值，也就从很大程度上限制了农民增收。通过建设中国茶叶都市，充分其便利的流通加工服务功能，推动茶叶加工业的发展，提高茶叶的附加值，必将大大扩展蒲江农民的增收空间。（3）有利于扩宽农民的就业渠道。“三农”问题中最重要的是农民问题，而农民问题又突出地表现在农民就业问题和农民收入问题等几方面。近几年农民的工资性收入明显增长较快，在农民总收入中的比例也迅速上升，农民的非农化就业无疑是解决农民收入问题最有效的方式。从理论上讲的非农化就业有三个主要方向，即城市、乡镇和农村。在当前城市就业压力大，小城镇发展缓慢的情况下，开发农村的非农产业就成为增加农民就业的有效途径。所以，中国茶叶都市的建设必将积极拓宽农民的就业渠道，成为当地农民非农产业就业的主要途径，有效促进当地农民增收。随着项目的建成及相关产业的发展，初步预测还可直接增加就业3000人左右，间接增加就业2000人左右，对当地的经济发展具有重要意义。3.2是发展农业产业化经营的需要农业产业化的过程也就是农业工业化的过程，是以工业手段改造农业模式。它既是提高农业国际竞争力，实现农业现代化的战略举措，同时也是促进农民增收，推动我国农业发展的一项重要手段。农业产业化强调农产品生产经营的市场化、规模化和专业化，从而要求农产品的流转组织有快速响应市场变化和农业结构调整的能力，要求通过流转资源事例提高农产品流通的组织化程度，要求规模化的农产品流通支撑农业的规模化经营，要求有专业化的组织或企业为农业产业化龙头企业和广大农户提供个性化或一体化的流转服务。农业产业化强调农业生产链条的双向延伸、生产经营信息资源的共享，强调在农业生产、加工、流通之间的有机联系。农业产业化本身就暗含着对农产品流通的需求，并且农业产业化也包含着农产品流通的产业化，而农产品流通的产业化关键在于培育和壮大一批农产品物流企业或组织，而中国茶叶都市的建设正可以满足当地农业产业化发展的这种需求。中国茶叶都市的建立及发展，不仅可以减少茶叶交易的中间环节，缩短流通时间，创造农产品的时间价值，而且中国茶叶都市的信息平台可以使农民及时、准确地了解市场需求信息，做到有计划的生产和供应。同时，该项目的实施还可以拓展新的农村就业领域，为农村劳动力就业提供新的途径，为农民的增收致富开辟新的渠道。3.3是实现全省茶产业快速健康发展，做大做强蒲江茶产业的需要从整体来看，虽四川省茶叶的生产初具规模，但是存在的问题也比较多，比如茶叶生产基地标准化水平低、没有成熟高效的成品市场和知名的茶叶品牌、茶叶加工企业规模较小、茶产业定位不准，投入不足，宣传不够等，所有这些因素严重制约了茶叶产业化的进程，客观上急需建立大型的茶叶产品流通中心来弥补这一不足，通过中国茶叶都市这种交易平台，加快蒲江乃至整个西部地区的茶叶产业化进程，做大做强四川茶产业。3.4是提升四川茶叶国际市场竞争力的需要虽然蒲江得天独厚的地理资源成就了它的优质茶叶产品，但这些产品的资质实际上是“先天有余，后天不足”，缺少交易平台品牌宣传，因为缺少精加工、深加工的条件和规模，蒲江的茶叶一般都是以鲜叶和初级加工品销售出去，而购买终端将其再加工成具有国际竞争力的产品，蒲江只留得“为他人做嫁衣”的遗憾。中国茶叶都市的建设，将在产业链拓展方面、规模化标准化管理方面以及宣传包装方面提高四川茶叶的国际竞争力和影响力。3.5是蒲江县财政收入的增长点中国茶叶都市的建设，建设投入约3.2亿（不包括征用土地费用），带动其它产业的壮大发展，为国家增收税源，预计该项目建成开业3年后，本茶叶都市的茶叶及相关产品销售金额达50亿元左右，5年后，销售金额达70亿元，给国家带来一定的税收。第四章 目标定位4.1战略定位中国绿茶都市将会进一步整合资源，扩大规模，并逐步发展成为具有八个中心功能的、能够辐射全国茶产品的交易中心。具体来说就是要：整合西南地区资源，立足西部，以茶叶为拳头产品向全国辐射，最终形成中国最大的茶产品信息中心、需求中心、供给中心、企业风险防御中心、茶产品安全中心、茶叶期货交易中心、国际茶产品贸易、展览中心，建成中国规模最大、技术、理念最先进的茶产品交易中心。信息中心：就是要做好资源、产品的信息收集、处理与发布工作，实现产品信息共享、资源共用，对茶产品供应链各环节进行实时追踪追溯、有效控制与全程管理，从而建立起全国覆盖面最广、信息最及时、功能最完善的茶产品交易信息中心。通过本信息中心可以更有效的降低流通成本，更有效的整合产品资源。需求中心、供给中心：就是要做到“要多少，给多少；来多少，销多少；需要什么，提供什么；缺什么，准备什么”，做到真正的“大进大出”，即能满足小客户，又能满足大客户。企业风险防御中心：中国茶叶都市与企业建立良好的合作伙伴关系，共同抵御风险。以中国茶叶都市的强大实力，保障进入本茶叶都市的企业及茶农的利益。茶产品安全中心：通过本茶叶都市建立的农产品追踪、追溯系统的管理以及无公害检测中心的检测，确保进入本茶叶都市流通的产品是安全的、可靠的，从而使顾客能放心消费。茶叶期货交易中心：随着茶叶都市信息技术的不断发展、完善，流通体系的进一步形成，把茶叶都市建设成为全国最大、信誉最好的茶叶期货交易中心。国际茶产品贸易、展览中心：经过3-5年的努力，最终使茶叶都市成为西部乃至中国最大的国际茶产品贸易、展览中心。4.2近远期规划基于目前蒲江茶叶交易的现状，本着有效匹配和协调稳健的原则制定如下规划。一、近期(至2013年)（1）经过3-5年努力，通过市场机制的推动及政府的扶持，把“中国茶叶都市”打造成西南地区主要的、中国最具特色的茶叶及茶产品流通中心，真正起到辐射和带动作用，实现“四海茶叶，唯有蒲江，打造中国茶叶市场第一品牌”的目标。（2）把“中国茶叶都市”打造成中国的茶产品交易的龙头企业。（3）让“中国茶叶都市”走遍大江南北。二、远期(至2018年) （1）整合周边其他茶产品流通中心，最终把“中国茶叶都市”打造成中国最大的茶产品信息中心、需求中心、供给中心、企业风险降低服务中心、茶产品安全中心、茶产品期货交易中心、国际茶叶贸易中心，形成中国规模最大，技术、理念最先进的茶产品流通中心。（2）把中国茶叶都市发展成为真正走向世界，面向国际的茶产品贸易、展览中心。 （3）将川西的茶文化与茶产业相结合，打造茶文化旅游胜地，形成茶产业和旅游产业的良性互动，让“中国茶叶都市” 成为世界的生态茶都。4.3功能定位根据“中国茶叶都市”的中远期规划，本着脚踏实地稳步实施的原则对于中国茶叶都市的中远期功能作出相应的功能定位。4.3.1近期功能定位一、基本功能（1）结合蒲江的产地优势，整合西部农产品资源。（2）交易中转功能中国茶叶都市是以茶叶为拳头的农产品集散地，其基本功能之一就是为茶叶及相关产品提供一个交易平台和中转集散平台。（3）茶叶博物馆功能可为省际、国际特色茶叶的样品展示、贸易谈判等，提供现代化的服务设施，也是举办茶博会的标志性建筑。（4）信息服务功能由于现代交易越来越倾向于大量化和精细化，因此信息在交易中的地位将会越来越高。中国茶叶都市应该将各个流通环节的信息进行实时采集、分析、传递，向交易双方提供各种茶叶及相关产品的供求信息、价格信息、咨询信息以及产品安全信息等。二、辅助服务功能（1）公共仓储功能为广大客商提供方便的个性化服务，中国茶叶都市将建立公共仓储区，可为在本中心进行茶叶及相关产品交易、展览的客商提供先进的仓储周转服务。（2）无公害检测功能本中心将设专门的无公害检测中心，保证进入茶叶都市的产品的安全性。（3）运输配送功能作为茶叶及相关产品的交易及流通集散地不应该仅仅是一个点。流通中心需要自己拥有或租赁一定规模的运输工具，建立一个完整、覆盖一定区域的配送网络。三、配套服务功能（1）生活配套服务中国茶叶都市平时会有大量的茶农卖菜销售、采购人员长期在中心停留，甚至长期在此生活，从事运输服务的司机、搬运工等也会在物流中心短暂居住。因此茶叶都市应以成佳的环境资源及生态优势，可以大力发展以茶文化为基础的农家乐，使客商来这里工作的同时，既轻松又放心。（2）金融保险配套服务为方便客户，中国茶叶都市应设有银行的办公地点，使客户能方便地进行现金的支取或转帐，使现金流保持通畅；另外，运输，特别是委托运输，由于路途遥远，出现各种意外的可能性也比较大，因此保险成为了必不可少的一个环节。物流中心应该能够为其提供保险服务，从而为客户提供风险保障。这一点又可以促进农村金融业的发展。4.3.2远期功能定位根据中国茶叶都市的远期规划（即建设成为世界生态茶都），其远期功能应在原有功能上作相应的调整，并新增加一些功能。一、基本功能（1）资源事例功能远期不仅仅要整合西南地区的茶叶资源，还要整合整个西部地区的茶叶交易中心，使其成为西部乃至全国最大、功能最齐全的茶叶及相关产品交易中心。（2）交易中转功能中国茶叶都市是以茶叶为拳头的农产品集散地，在远期的功能定位中此功能将有所弱化，很多交易将不再把产品拉到交易中心来进行，可以采用先进的信息技术，通过信息平台进行交易，而实物直接从产地拉到目的地。（3）精品茶叶展示功能。（4）信息服务功能信息中心的功能将在远期不断的强化。在原有的基础上将进一步加强信息的收集特别是信息的处理功能，进一步加强网上交易，使中国茶叶都市的信息中心成为全国信息最及时、最准确、最可靠、最全面的信息中心。只有建立这样的信息中心，才能进一步增强本茶叶都市的核心竞争力。（5）仓储保管功能不仅仅要提供普通的仓储保管功能，还要成为西部乃至全国面积最大、价格最低、仓储质量最高、能满足客户各种需求的仓储保管中心。（6）运输配送功能此功能将逐步演变为成立第三方物流公司，由他们为交易中心提供相应的运输配送服务。（第三方物流公司可以是中国茶叶都市控股的子公司，也可以是从外面引进成熟的第三方物流公司）（7）茶产品期货交易功能为商家和买方企业提供茶叶期货交易平台。二、辅助功能（1）科技示范功能为当地及周边农民提供技术咨询和培训服务。（2）无公害检测功能三、其他配套功能（1）生活配套服务（2）金融保险配套服务第五章 建设内容及规模5.1建设内容根据中国茶叶都市的流通中的各个环节要求，需要适当动作方式保证整个流通过程的完整性和连续性。以及县政府提出的商贸、旅游观光为一体的原则深刻体现出蒙顶茶的文化。对中国茶叶都市的建设进行以下规划。1、管理服务中心（1）管理大楼（2）信息中心（3）检验中心2、商品贸易中心（1）成品交易区（2）成品交易是成品茶叶、茶叶包装、根雕、紫砂制品及茶文化用品的展示平台与交易中心。（3）散茶交易区是茶叶加工小作坊，茶农与客商临时的交易平台3、仓储区货物进入中国茶叶都市进行交易后一般要进行临时保存，仓储区应分为鲜叶仓储区和成品仓储区，以保证商户的储存需要，仓储区应具有一定的保鲜功能。4、茶博物馆深刻体现中国茶的文化底蕴，特别具有蒙顶茶的历史，茗茶展示、文艺表演、茶艺擂台等。5、农家乐、饭店、旅馆深刻体现川西民族饮食文化，方便客商吃住等。6、星级宾馆建造三星级宾馆，方便四海游客住宿及大型会议的接待。7、物流区、停车场为了客户的货物流通、保证货质快速简捷到达全国各地，方便客户车辆停放。5.2建筑规模中国茶叶都市计划占地300亩，建筑面积209000平方米，投资3.2亿元，配套设施2000万元，不包括土地征地费用，建筑风格采用古典、优雅、格调清静，具有四川民族风韵，与现代融为一体的园林式的茶叶都市，茶叶都市鼎力打造全国一流品牌的茶叶市场。1、管理大楼占地面积5亩，三层建设面积3000平方米，建筑投资500万元，装潢及设备1000万元。（1）办公区中国茶叶都市办公用房及大宗客户的办公用房。（2）信息中心（3）检验检疫中心2、商品贸易中心（1）商品贸易中心成品交易区占地面积180亩，三层结构，一层商业，二层仓储，三层办公，建设面积120000平方米，每个商铺60平方米，建商铺650个，建筑投资1.44亿元。 散茶交易区占地面积10亩，二层建筑面积8000平方米，建筑投资1800万元，一层散茶交易设500个摊位。四川风味小吃、茶庄、茶文化一条街。3、仓储区占地面积5亩，建筑面积2000平方米，建筑投资300万元，其中冷存仓库800平方米，干茶仓库1200平方米。4、茶博物馆占地面积5亩，三层建筑面积6000平方米，建筑投资900万元，装潢及设备1000万元展示中国茶的历史，茶的文化，茗茶展示，茶艺表演，茶艺擂台，茶浴保健等项目。5、农家乐、饭店、旅馆、浴室、娱乐、占地面积35亩，三层建筑面积16000平方米，建筑投资2400万元，装潢及设备1700万，供客户、游客、居民的饮食、住宿和娱乐。6、三星级宾馆占地面积20亩，八层，建筑面积20000平方米，建筑投资3000万元，装修、设备费用2500万元。会议接待、游客住宿为一体的，打造蒲江顶级宾馆。7、物流区，停车场占地面积20亩，建筑面积2000平方米，建筑投资500万元，可供大小机动车辆800辆，摩托车1000辆，农用三轮车200辆，保证车辆停放及货物流通。8、生活区（商住楼）提供经营的业主住宿区占地20亩，一层商业，二至八层住宅，建筑面积32000平方米，建筑投资3200万元。第六章 经营模式与赢利模式6.1经营模式6.1.1近期的经营性模式根据公司的主营业务、近期目标，公司近期的经营性模式如下:场地及设施租赁：公司场地及基础设施的租赁，主要为中心商户提供经营性摊位以及物流基础设施的租赁，包括：鲜叶交易区、成品交易区、精品展示厅、仓储区。交易管理：为进场的商户提供市场物业管理、配套设施、产品检验、交易组织等保障和推动中心交易顺利进行的服务。信息服务：通过物流中心的信息平台，为中心商户提供及时准确的交易信息，通过电子交易平台，进行大宗交易电子拍卖，以电子商务的方式有效地提高中心和商场交易效率和交量易。第三方物流：引进第三方物流公司，为本茶叶都市提供物流服务。其他业务管理：如对停车场、餐饮、住宿、娱乐、便利店等业务进行管埋。6.1.2远期的经营性模式根据公司的远期目标及发展规划，公司远期的经营性模式将在近期经营模式的基础上做出相应的调整，增加以下一些经营模式：加强信息服务：通过信息系统的建设，整合国内茶叶产品供需、价格信息，从而更好地调度产品流通，从而实现茶叶产品通过本信息中心、调度中心以最低成本、更有效的运输到目的地。整合周边的其他茶叶交易中心：通过完善的、先进的信息平台，以及先进的管理理念，整合周边的其他茶叶交易中心，真正做到分工合作、优势互补。配送业务：根据产品需求及配送要求，为成都以及周边城市的连锁超市、宾馆、茶庄、政府部门等团体提供配送服务，旨在提升成都作为国际大都市的形象。科技咨询与培训业务：为当地及周边农民提供技术咨询和培训服务。6.2赢利模式前期本茶叶都市的盈利模式主要是以房屋出售租赁为主，其他盈利模式为辅的盈利模式。通过3-5年的发展，其盈利模式随着交易量的增加(在这几年的时间里，虚拟交易量不断增加，同时实物交易量也不断增加)，将逐渐演变成租金+佣金为主，其他模式为辅的赢利模式(近期赢利模式)。再通过8-10年的发展，其盈利模式随着交易量的增加(在这几年的时间里，虚拟交易量高速增加)，将逐渐演变成佣金为主，租金+其他模式为辅的赢利模式 (远期赢利模式)。一、租金，对入驻本交易中心的商户、第三方物流公司以及其他服务公司租用本中心场地及基础设施的收取一定的租金。其相应经营业务为：设施租赁、搬运、装卸设施、停车场、餐饮、住宿、便利店等场地的租金。二、佣金即“以交易额抽取佣金”的收费模式，包括从茶叶都市的交易和通过电子交易平台，进行拍卖竞价式的大宗交易两个方面收取的佣金。随着市场的不断发展，“租金”盈利模式口益暴露出诸多不足之处。首先，产品不能充分享受市场繁荣带来的收益，即使市场交易量出现大幅增长，但却囿于市场的交易面积不变，公司租金收入也难以随之大幅增长。其次，农产品的收益容易出现年际间的波动，不同年份实际合同到期额不等。而随着电子化结算系统和电子交易平台的建立，“以交易额抽取佣金”的收费模式变的大有可为。电子化结算模式的推广使得茶叶等农产品向“佣金”盈利模式转变有了运作平台，是构筑茶叶等农产品批发市场高效、安全、快捷、便利的最重要手段。电子交易结算系统能够提高交易速度，而且，电子交易结算系统能够堵塞各种管理漏洞，特别是收入漏洞，克服了非电子交易模式“收费点漏”的现象。同时，电子交易结算系统有利于客户资料管理和各类信息处理，为创造更多的增值业务奠定了基础。电子交易平台的建立为网上交易、拍卖、集团采购等业务提供了交易平台，随着信息化水平的不断提高，网上交易额也将不断提升，收取的交易佣金也会增加。在“佣金+租金”的收入模式下，对于本茶叶都市的核心业务(即农产品批发市场开发、管理和服务)而言，佣金在收入比例中占据越来越高的位置，租金比例呈下降趋势。其相应经营业务为：交易管埋、信息服务、培训业务等。三、物业管理物业管理费对出售房屋按国家收费标准收取一定管理费用6.3招商与整体形象推广策略企业招商和整体形象推广是一个系统工程，任何一个坏节的疏落都会造成企业资源的浪费，导致招商效果不理想。有好的企业背景，没有好的产品不行；企划做的再漂亮，缺乏到位的执行也不行；有好的方案，没有好的解读和培训也不行；广告气势再大，因为电话沟通技巧不够也会大打折扣。有利的促销手段是中国茶叶都市开拓市场的重要环节，因此中国绿茶都市必须采取主动、有效的促销措施，广泛扩大选择性的市场范围，加强促销力度。一、宣传推广（1）制作广告牌在成雅高速公路段、川西旅游一线等处设立广告牌，让外地车辆进出成都及蒲江时有非常强烈的视觉效果。（2）制作宣传资料制作一批内容详尽、图文并茂的宣传资料册，对目标客户派送。（3）网上推广互联网的特点是速度快、信息量大、传播面广，可以利用企业自身网站免费发布广告及招商招租信息。（4）媒体广告在电视、报纸专业期刊或广播电话媒体上刊登广告。做好广告宣传，通过各种形式及有效媒体加大宣传力度。例如信息网络、名片、报刊杂志及客户间相互宣传等，让更多的客户了解中国茶叶都市的资源优势。(5)茶博会在现有成都茶文化旅游节的基础上，以蒙顶山为基地，以休闲体验为核心，将观光休闲和周边所有的茶资源整合在一起，力争中国茶博会的举办权，进而在全国范围内扩大影响力。二、优惠政策对入驻本茶叶都市本交易中心的企业给予一定的优惠政策，如在一定的时间减免租金和佣金等。第七章 项目评价7.1项目实施对社会影响分析一、该项目的实施对当地居民收入和生活水平的影响项目所在地蒲江是中国著名“生态绿茶之乡”被认定为“国家级茶叶标准化示范区”，也是四川省“无公害茶叶生产基地”。以蒲江为核心的茶园面积达到60万亩，已成为全省最大的产茶核心区域。2009年蒲江茶园面积达到12亩，茶叶产业带动农户3万户，就地转移农村劳动力4万人，茶农人均种茶收入3500元/年。但是，与成都市城镇居民人均可支配收入11359元相比，城乡居民的收入差距依然很大。农产品流通不顺畅、附加值低是农民增收缓慢的主要因素。本项目的实施能够很好的解决蒲江县乃至全省茶叶产品流通的问题，实实在在的增加农民收入。随着项目的进展，必将推动餐饮、住宿、娱乐、物流、百货、维修等相关产业的蓬勃发展，给当地农民带来更多的收入增长点，同时，一系列配套设施的建设也能为当地农民提供更加完善休闲和娱乐，了解中国茶文化知识，有力的推进城乡一体化，为该区域经济的发展和新农村建设作出贡献。二、该项目的实施对当地居民就业的影响随着项目的建成及相关产业的发展，初步预测还可直接增加就业4000人左右，间接增加就业2000人左右，对当地的经济发展具有重要意义。三、该项目的实施对区域经济的影响（1）直接影响 该项目建设总投资大约3.2亿元（不包括征用土地费用），项目建设所用的大部分建筑材料和部分设备将由本地区供应，这将给建筑业和设备业带来发展机遇；全部建成后，包括工资、燃料费、水电费和维修费等在内的中国茶叶都市的经营费用用每年将达到2000万元左右，直接促进区域经济的发展。中国茶叶都市的建成营运，除了可让当地茶产业得到进一步发展外，还将有力推动当地乃至四川农业现代化的进程。本项目的建成可能有多家与茶制品有关的厂家，落户成佳：如根雕企业，茶杯制造，茶叶包装企业从而带动蒲江经济发展。（2）间接影响本项目的实施将带动与茶及茶文化有关的其他产业的快速发展。当地居民可从过往相关人员的住宿、餐饮、购物、娱乐和交通邮电服务等的消费中获取一定的收入，对国家新农村建设起到积极的推动和示范作用。7.2项目与所在地互适性分析一、不同利益群体对项目的态度及参与程度中国茶叶都市项目的实施与当地农民有着完全一致的利益，对茶产业具有较为显著的支持与促进作用。项目运营后，将直接和间