房地产估价机构脱钩改制工作现场会交流材料.doc

房地产估价机构脱钩改制工作现场会交流材料(重庆)2000-11-15来源：上传人：重庆市房地产价格评估机构脱钩改制的实践与体会 重庆市国土资源和房屋管理局 （二年十月十九日） 房地产价格评估机构与行政管理机关彻底脱钩，成为市场上独立的企业法人，既是建立社会主义市场经济体制的必然要求，又是国家对行政机构和事业单位改革的要求。从去年8月份到今年6月底，我局根据市政府的安排布署，结合建设部、国土资源部的有关会议文件精神在全市房地产价格评估机构开展了脱钩改制工作。目前这一工作已经完成，现将有关情况汇报如下： 一、脱钩改制前后我市房价、地价评估机构的基本情况： 从一九九二年来，我市分别设立房价、地价评估所。至去年8月，我局陆续审批设立了48个房价评估机构和29家地价评估机构。几年来，我们根据城市房地产管理法的规定和建设部、国土资源部的要求，对全市房价、地价评估机构进行了卓有成效的管理。改制前，全市有房屋评估和土地评估机构共68家，其中房价评估机构39家，土地评估机构29 家，分别隶属于各级建委、财政、金融等部门；也有少数为股份制企业。全市有注册房屋估价师近400名，注册土地估价师420名；建立有房地产估价师协会和土地估价师协会。对机构的设立、审批、年检、注销均由我局负责。市局属直属事业单位的评估机构2家，分别为市房地产评估所和土地评估所，职工40名，其中房地产评估所27名，土地评估所13 名，注册土地房产和土地估价师共18名。两所均于一九九二年经市编委批准成立，属于自收自支事业单位。截止到九九年底，两所资产总额近两仟万元。 去年八月，重庆市政府发布政府令，即重庆市资产评估机构管理办法；市国资局印发了关于全市资产评估机构脱钩改制的通知，具体安排部署全市各类房产、土地、国有资产等评估机构进行脱钩改制，要求各评价机构必须在人员、财务、职能和名称四个方面同原主管部门或挂靠单位彻底脱钩，不脱钩的不得再从事评估业务；脱钩以后，按照公司法或合伙企业法的要求，改制组建以注册评估师出资设立的合伙制或有限责任制的评估机构。脱钩改制以后，各类评估机构的设立和资质等级，由市政府成立资产评估机构资格评审委员会审批，评审委员会主任由分管副市长兼任，各专业主管部门只负责初审工作。土地房屋系统所管理的评估机构一律纳入脱钩改制的范围，由我局负责本系统内改制工作。 经过近一年的脱钩改制，在39家房价评估机构中有11家未能完成脱钩改制被注销评估资格。29家地价评估机构中有 23家未完成脱钩改制被注销评估资格。我局直属的市房价评估所改制分设为两个有限责任评估机构；原21个分所，只有 1个县房价评估分所经脱钩改制成立独立的企业法人，其余 20个分所撤销。市地价评估所改制为君达有限评估公司，原设14个分支机构全部撤销。 二、摸清情况，知难而进。 改制涉及职工身份、福利待遇、利益分配等诸多方面的矛盾，件件事情无小事，都可能影响脱钩改制的推进，为了摸清职工的思想状况，掌握工作的主动权，我局重点对局属房价评估所和地价评估所进行调查，主要存在以下“四难”。 一是职工对改制信心不足，改制工作难实施，改制初期职工对改制的认识不足，普遍认为改制后会丧失事业单位职工身份，怕个人的就业、劳保、养老、医疗等福利都将受到极大的影响；年纪大的和年纪小的又没估价师资格，怕出不了资占不了新企业的股份分配受影响；原所的领导担心改制后不能进入新企业的董事会，心理难以承受；估价师担心股份设置不合理、权益得不到保证。最担心的还是离开了主管局的支持，业务受到影响，收益减少，因此，不愿改制。 二是人员构成复杂，思想难以统一，两所的职工人员构成比较复杂，牵扯的面也比较广，职工中多数是从其它事业单位和局机关调去的，有军队转业的正团级干部和刚分到位的转业干部；有市政府办公厅领导的子女；有局级后备干部；有我局机关的局极，处级干部的子女多名；有工作三十多年的老同志，也有才参加工作的硕士研究生等，不少同志都希望不改制，或能回到原工作单位。为此，大量的思想工作不仅在改制单位，也涉及到局机关局、处级干部和社会的方方面面。思想很难统一。 三是要求改制分步实施，整体推进难。改制机构的职工和领导也曾向局党组反应，要求改制分二步走：第一步即愿意脱钩改制的同志先走出去；不愿改制的同志留下来，继续承担公益性的评估，不进入评估市场。第二步待条件成熟以后再脱钩，这种要求也是符合政策规定的。 四是改制工作的要求高、工作难度大。脱钩改制是按公司法组建新的评估公司，原所职工的安置补偿方案，新企业的章程等都必须要每个职工签字才能通过。加上脱钩以后，主管局不再有行政权，只能通过建议等方式来促进改制工作的进行，力度有限。而且在脱钩改制过程中，往往因为资产处置、安置补偿、股份设置、董事会产生办法、职工福利基金、奖励基金、职业风险基金的归宿、个人住房等问题不如职工的意，都可以拒绝签字，使改制工作难以进行，工作难度大。 两上所的问题，是全市评估机构的普遍问题。针对“四难”，领导小组认为只有严格贯彻国家和市政府的文件加大工作力度做好思想工作，知难而进，才能保证脱钩改制的成功。 三、精心组织，确保评估机构改制顺利进行。 1、组建机构，统一思想。为了确保改制工作的顺利进行，经局党组研究决定成立局脱钩改制领导小组，局长任组长、分管副局长任副组长，有关处室的处长为成员。局党组也多次召开会议，专题研究脱钩改制事宜，统一了对脱钩改制的认识，确保了改制工作的如期完成。局先后召开了全市的房地产评估机构脱钩改制会议，全面部署工作，下发专门文件规定了脱钩改制的原则、范围、时限。明确在2000年六月底没有脱钩改制的，一律注销评估资格，不准再从事评估业务。同时局领导小组除加强对本系统的评估机构的领导外，重点抓好局属两个所的改制，以点带面，推动全市改制工作。 2、确定了整体脱钩、依法循进、平稳过渡、有利发展的脱钩改制原则。经局党组研究决定，对局属评估所要在人员、职能、财务、名称四个方面彻底与局机关脱钩；一步到位；两所在编在岗职工必须全部参加脱钩改制；脱钩以后组建合伙制或股份制企业由职工通过表决方式自行选择。 3、制定脱钩改制方案。从去年11月到今年4月，原市房价评估所先后制定了四套脱钩改制方案，市地价所也制定了几种方案，均因职工意见不统一而未能实施。主要是在脱钩以后是否分所，安置补偿如何计算，原所资产如何处置，新所股份如何设置，新所董事会人员如何产生等问题难以统一。在这种情况下，我局另制定了一套指导性方案，经请示房地产业司，并与具体负责全市评估机构改制工作的重庆市国资局及市有关部门协商一致后，再由原所职工表决选择。 4、成立帮促指导小组。为推进脱钩改制的实施，在局脱钩改制领导小组之下又成立了由局市场处、资产处、人事处、组织处、财务处、纪检组等有关处室负责人组成的脱钩改制帮促指导小组，定人、定责任、定时间，帮助和督促两个评估所落实脱钩改制中的每一项具体工作，并及时协助解决有关问题。 5、清算资产，落实资产处置和人员安置组建新所。对原所的资产（流动资金、固定资产、债权债务等）等聘请了一家会计师事务所进行清算。清算以后，局里根据国家和重庆市的有关文件规定提出处置意见，争取市有关部门原则同意后，再与原所改制小组协商，取得一致意见后，局领导与新机构法人代表签定资产处置协议。同时，对人员的安置补偿，由局根据有关文件规定提一个总的额度，经市有关部门同意后交原所改制小组，根据职工工龄、所龄、职务、职称等因素提出分类设分意见，经职工表决后进行计分，计算出每个人的安置补偿费，然后再由原所领导与职工签定人员安置协议。安置补偿完结后，原所职工按公司法的有关规定，组建新的股份有限公司。 在局和所双方共同努力下，我局评估机构脱钩改制已全部完成。原市房价评估所一分为二，分设为重庆协同房地产评估有限责任公司和重庆正源房地产评估有限责任公司，市地价所改制为君达资产评估有限公司；原两所40名职工（包括七名处级干部）的人事档案已全部移交给市人才交流中心管理；人员安置补偿费按人均4万元计算；流动资金和债权债务局里全部收回，奖励基金和一部分执业风险金留给改制后的新公司，固定资产（汽车、办公用房及电脑、空调等办公用品）分别按清算评估值打折租赁给叁个新公司使用；原所的办公桌、椅、文件柜、保险柜及低值易耗品均赠送给叁个新公司。原所的党、团、工会等组织关系，经请示暂由我局代管。新公司全体职工均为股东，股权设置比例为董事会成员高于估价师，估价师高于一般职工。其中协同公司董事会成员的股权占42.94，七名估价师占60.7，正源公司董事会成员的股权占31.3，七名估价师占61.7；君达公司董事会成员股权占30以上，估价师股权占60以上。 四、搞好房地产评估机构脱钩改制的几点体会： （一）要认清形势，明确目标 我们认为：房地产估价机构及整个中介机构脱钩改制的主题，是创新主体，迎接挑战。创新主体，就是使房地产中介机构真正成为市场经济的主体。长期以来，房地产中介机构并非真正的自主经营、自负盈亏的企业法人，在很大程度上受政府主管部门干预太多，在业务上保护过多，影响了评估市场的发育。因此，脱钩改制就是要剥离中介机构与政府职能关系，使其真正成为产权利明晰的企业法人、合格的市场主体。迎接挑战，即指积极迎接我国加入WTO后，我们所面临的挑战。中国加入WTO，国外成熟与发达的房地产中介服务机构会大量涌入，并将会按国际上通行的市场规则运行、竞争；在这种情况下，我们的中介服务机构不能再垄断或受政府部门的保护，应该在同等的基础上参与市场的竞争。因此无论是近在眼前的加入WTO，还是建立我国社会主义市场经济体制，政、事、企分开都已是必然之势。作为政府主管部门则应顺应经济发展的新形势，与房地产估价机构及整个中介服务机构的脱钩，使之改制评估与中介机构真正成为产权清晰、责权明确、管理科学、独立承担民事责任的市场主体，尽早地投身市场实践，提高其在市场经济中的竞争力。 （二）要加强引导，促进转变 在长期计划经济的模式下，我们下属的企事业单位的干部、职工，形成了一些固有的观念及思路，这些观念、思路对其脱钩改制、走向市场是一种严重的障碍。因此，在改制中我们注意了加强引导、宣传、教育与灌输，促进其转变观念，从“要我改”变为“我要改”。近几年，我们经常对下属单位讲改革的意义、分析当前的形势、指出为什么改、应该怎样改。评估所进入脱钩改制的实施阶段后，我们深入单位，直接听取所领导和全体职工的意见，分层次、面对面地解答疑难问题，解除他们思想上的疑虑，努力创造一种大多数干部职工接受并愿意进行脱钩改制的氛围，使他们由不愿意改，转化为必须改、应尽早改的认识。 脱钩改制工作尽管是大势所趋、不得不为的事情，但方法简单了也很难收到成效，只有获得大多数职工的理解及支持，这项工作才能得到健康顺利的发展。 （三）要精心指导，积极支持 脱钩改制工作，是关系企业和整个中介行业发展的重要工作，与企业职工的利益和前途密切相关。因此，作为上级主管部门，我们加强对这项工作的精心指导。一是我们注意了全面、深入地掌握职工普遍关心的问题，认真、细致地进行调查研究，掌握第一手资料，做到对改制企业的情况心中有数。二是认真研究有关脱钩改制的政策，紧密结合改制企业的实际情况，提出脱钩改制的具体思路、方案。由于这是一项全新的工作，许多方面的政策规定不完善或滞后，我们注意了既按照国家有关的法律和政策执行，又联系企业的实际情况，尽可能变通制定具体的实施办法，同时加强与有关部门的研讨、协商，求得共识和支持。 精心指导的同时，我们注意积极支持。用一句通俗的话讲，就是在条件允许（不直接与法律政策相抵触）的情况下，给他们的嫁妆应尽量丰厚一些。具体讲，就是为改制企业，创造一个尽量好的条件，对一些关系企业发展及职工利益的问题，寻求较好的解决办法。在安置费用标准的确定上，我们并不拘泥于现行规定，而是从原所社会、经济效益一直很好的实际出发，争取有关部门支持，适当提高了标准。在对每个职工确定安置费时，不是简单地把工龄作为计算的依据，而是综合考虑所龄、职龄、职务、贡献等各方面的因素，确定相应的系数，做到尊重历史、承认差别、妥善解决。在资产的处置上，在划清各自责任的前提下，清产核资，减去不良资产后，合理划分；对企业现有的房产、汽