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文档简介
(一)房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构),办理了备案手续,并聘用房地产经纪人协理田某作为该机构的负责人。赵某来到甲机构的门店,想把自己的房子以3000元/月的价格出租;田某向赵某提出,如果按3000 元/月的价格租出房子后,赵某需支付700元作为个人奖励,赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后,田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某,赵某与钱某签订了房屋租赁合同,为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而,租赁合同签订后的第三天,黄某来到甲机构,告诉田某他才是这个房子的所有者,要求撤销该租赁合同。1.甲机构在领取工商营业执照后的30日内,到登记机构所在地房地产行政管理部门备案时,需提交的材料包括()。A.营业执照B.机构设立的可行性分析报告C.经营计划D.注册房地产经纪人员情况2.关于田某这一经纪行为的说法,正确的有( )。A.田某在这一经纪业务的过程中,没有做好房地产权属调查B.即使钱某没有提出看房,田某也应带领其看房C.如果经纪合同中没有要求甲机构查验该租赁房屋的产权状况,则田某和甲机构均没有责任D.如果赵某不是该房屋的所有权人,则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同3.关于田某收取奖励费行为的说法,正确的有()。A.田某向赵某收取700元作为奖励费是合理的B.应由甲机构向赵某收700元奖励费C.田某应将700元交给甲机构,由甲机构决定田某可以获得多少作为奖励D.田某不应收取700元奖励金4.赵某同甲机构所签订的合同属于()。A.新建商品房经纪合同B.房地产租赁经纪合同C.房地产租赁代理合同D.房屋租赁合同5.关于甲机构和田某关系的说法,正确的为()。A.甲机构聘用田某作为负责人是合适的B.甲机构应当承担田某代其同赵某签订经纪合同的相关责任C.田某对甲机构的债务承担有限责任D.田某对甲机构的债务承担无限连带责任(二)张某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人,某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息,标价115万元,他随即打电话咨询相关情况,并告之自己是甲机构经纪人,可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日,张某便约自己的买房客户李某一起去看房,并向李某报价125万元,还交代李某说不要当场与房主谈价格,否则房主会认为他看中该房不肯降价。看房之后,李某对该房子十分满意。经过讨价还价,最后李某以118万的价格与甲机构签了房屋承购委托协议,按甲机构规定交了2万元订金并预付了1%的佣金,委托代理协议还约定,交易达成后李某再支付房屋总价1%的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万的价格与王某签订房屋出售委托协议书,约定佣金为成交价的1%,并声称买方不愿出面,让王某在房屋买卖合同的卖方处签字,单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。6.张某与甲机构的关系有()。A.执业关系B.法律责任关系C.经济关系D.行政关系7.关于甲机构、张某、王某、李某关系的说法,正确的为()。A.张某是王某的代理人B.张某是李某的代理人C.张某是居间方,不是任何一方的代理人D.甲公司是李某的代理人8.如果李某以此房屋做抵押,办理个人住房贷款,他有可能采取的贷款方式为()。A.公积金贷款B.商业贷款C.个人住房组合贷款D.质押贷款9.关于经纪服务费用收取的说法,正确的为()。A.甲机构不应该要求李某预付佣金B.甲机构不应该向李某收取抵押贷款手续代办费C.甲机构不应该向李某收取佣金D.张某不应该向王某收取佣金10.关于张某赚取差价的说法,正确的为()。A.张某应当将3万差价退还给李某B.张某应当将3万差价退还给王某C.张某利用买卖双方信息不对称,不仅收了法定佣金,还多为公司赚了3万元的利润,是个优秀的经纪人D.张某利用买卖双方信息不对称赚取差价的行为不符合房地产经纪职业道德(三)甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托,代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定:对办公房出售者所提供的证件,甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后,甲机构按成交价格的2%收取佣金;若代理不成功,甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)寻找到了张某的房源,并与乙机构签订了房屋买卖合同,将张某所拥有的办公房以100万元的价格卖给杨某,王某将房款中的90万元付给张某,余下10万元中2万元作为甲机构的佣金,8万元归乙机构。在房屋过户的过程中,甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记,担保了张某的一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构张某产生纠纷。11.甲机构应该收取的佣金为()。A.1.8万元B.2万元C.1.85万元D.2.05万元12.乙机构获得8万元的行为违反了()。A.民法通则B.房地产中介服务收费相关规定C.房地产经纪人执业规则D.城市房地产管理法13.关于“若代理不成功,甲机构只收取费用500元”的说法,正确的为()。A.500元是甲机构的部分佣金B.500元是甲机构支出的必要费用C.500元是王某的辛苦费D.500元是王某的业务提成14.在该办公用房交易过程中,买卖合同主体有()。A.甲机构B.乙机构C.张某D.杨某15.由于产权瑕疵引起的纠纷,其民事责任应该由()承担。A.甲机构B.给张某贷款的银行C.张某D.王某(四)张某为甲房地产经纪机构(简称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下,张某与王某签订了房地产经纪合同,合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同机会,王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后,便开始了相关信息的收集和整理工作,通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某,王某和田某的沟通后,在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同,田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。16.根据经纪合同内容推断,张某和王某之间所订立的合同应为()。A.房地产代理合同B.房地产居间合同C.商品房销售合同D.房地产代销合同17.张某受理了委托业务后,主要应收集的信息为()。A.王某家属的相关信息B.附近其他经纪公司经营状况的信息C.王某委托出售住房的信息D.与王某委托出售住房相关的市场信息18.张某在短时间内通过信息收集找到了合适的买家,说明张某具有较好的()。A.议价谈判的技能B.人际沟通的技能C.收集信息的技能D.供需搭配的技能19.甲机构为田某代办房地产产权登记手续属于()。A.居间服务项目B.居间的后续服务项目C.代理服务项目D.咨询服务项目20.甲机构为田某代办房地产产权登记手续时,应当向登记机构提交()。A.当事人身份证明B.房地产权证C.购房人缴费计算表D.房地产买卖合同【答案】1.AD 2.ABD 3.D 4.B 5.B 6.ABC 7.D 8.ABC 9.D 10.AD 11.A 12.BC 13.B 14.CD15.C 16.B 17.CD 18.CD 19.B 20.ABD (五)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一住宅项目,并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积10000m2,固定总成本2000万元,单位变动成本2500元/m2。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。乙公司针对该项目规模较小,所处片区不属于当前热卖区的特点,准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关注,并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面。1.甲公司项目定位所选择的目标市场模式是()。A.单一市场模式B.有选择的专业化模式C.复合产品模式D.复合市场模式2.乙公司的措施在SWOT分析中属于()。A.WT对策B.W0对策C.sT对策D.S0对策3.若项目的销售费率为l5%,甲公司要求以成本为基础的目标利润率为20%,则乙公司为该项目确定的目标销售价格为()元/m2。A.4590B.5294C.5765D.63534.乙公司挖掘该项目卖点的做法为()。A.进行片区研究B.跟踪竞争性楼盘情况C.研究消费者购买行为D.开展广告宣传【答案及解析】1.【答案】A2.【答案】B3.【答案】D【解析】房地产保本价格为:4.【答案】AC(六)甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。乙公司是一家新成立的房地产开发公司,缺乏知名度,经济实力不雄厚,竞争能力较弱。乙公司在E市远郊区购买了一块面积不大的土地,准备开发一个规模较小的住宅项目。乙公司找到甲公司,委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。经协商,双方签订了代理协议。甲公司接受委托后,根据乙公司的资源状况和市场形势,将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。1.为营销乙公司的住宅项目,甲公司可以通过创造()来建立楼盘品牌。A.生活概念B.交通概念C.品质概念D.竞争概念2.甲公司的代理行为属于()。A.买方独家代理B.卖方独家代理C.存量房代理D.新建商品房销售代理3.根据乙公司情况,甲公司制定的住宅项目价格策略可以为()。A.撇脂定价策略B.低开高走定价策略C.渗透定价策略D.高开低走定价策略4.为实现良好的销售业绩,甲公司针对该住宅项目采取的恰当促销方式是()。A.在E市市区繁华路段派发DM宣传单B在E市高速公路旁设立户外大型广告牌C.在高尔夫杂志上刊发广告D.在高档俱乐部举办酒会【答案】1.【答案】AC2.【答案】BD3.【答案】BC4.【答案】A(七)2009年3月,王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司),拟以总价100万元在中心城区购买一套三室一厅的住房。因王某的委托价格明显低于市场行情,甲公司委派的房地产经纪人张某一直未能为王某买到他所想要的住房,但张某也并未放弃与王某的联系。2010年5月,张某通过与王某多次沟通,最终使王某同意以总价120万元的价格购买客户陈某的住房。随后,王某、陈某和甲公司签署了三方买卖合同,并约定王某和陈某各负担佣金的一半,甲公司承诺在15天内完成所有交易过户手续,否则将取消此项交易。1.针对王某,张某采取的客源信息开发策略做到了()。A.使潜在客户变为真正的客户B.建立与客户的长期联系C.精力集中于市场营销D.吸引最有价值的客户2.在与王某沟通的过程中,张某应采取的倾听技巧有()。A.投入式倾听B.开放式倾听C.鼓励式倾听D.自由式倾听3.甲公司从事的该笔经纪业务属于()。A.存量房卖方代理B.存量房买方代理C.存量房居间业务D.商品房买卖业务4.甲公司的经营活动存在明显的()。A.操作不规范风险B.服务协议风险C.对外合作风险D.道德风险【答案】1.【答案】AB2.【答案】AC3.【答案】C4.【答案】B一、单项选择题1.(2010)下列经济活动中,属于房地产经纪的是()。A.房地产开发B.房地产测绘C.房地产代理D.物业管理1.【答案】C【解析】房地产经纪是为促成委托人与他人的房地产交易而进行的中介服务活动。主要形式是居间和代理。因此房地产代理属于房地产经纪。2.(2010)房地产经纪活动存在的原因不包括()。A.房地产交易需要签订书面合同B.房地产具有特殊性C.房地产交易具有复杂性D.房地产市场具有信息不对称性2.【答案】A【解析】房地产经纪的必要性,主要体现在:房地产的特殊性,房地产交易的复杂性,房地产信息不对称,决定了房地产经纪必不可少。3.(2010)房地产居间是指房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的()服务,并收取委托人佣金的行为。A.代书B.媒介C.咨询D.议价3.【答案】B【解析】房地产居间的定义:房地产居间是指房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为。4.(2010)房地产经纪机构向房地产交易主体宣传相关法律法规,解说交易程序及相关规定,警示不规范行为及后果,其作用是()。A.促进交易公平B.降低交易成本C.规范交易行为D.加速房地产流通4.【答案】C【解析】房地产经纪机构向房地产交易主体宣传相关法律法规,解说交易程序及相关规定,警示不规范行为及后果,此行为体现了房地产经纪作用中的规范交易行为,保障交易安全.5.(2009)经济活动不同,经纪活动的主要特点是()。A.占有交易标的,赚取差价B.不占有交易标的,赚取佣金C.不占有交易标的,赚取差价D.不占有交易标的,赚取佣金和差价5.【答案】B【解析】经纪活动的主要特点是不占有交易标的,赚取佣金。经销的特点是占有交易标的,赚取差价;行纪的特点是不占有交易标的,赚取差价,包销作为行纪的特殊形式,其特点是不占有交易标的,赚取佣金和差价。6.(2009)下列关于信息费与佣金关系的表述中,正确的是()。A.两者都是经纪收入的基本来源B.两者收费标准相同C.两者都是客户为获取某种服务或信息而支付的费用D.两者都在交易达成后收取6.【答案】C【解析】A项佣金是经纪收入的基本来源,而信息费不是经纪收入的基本来源。8项中,佣金和信息费的收费标准不一定相同。C项多数情况下两者都是客户为获取某种服务或信息而支付的费用。佣金一般在交易达成后收取,信息费只要所售出的信息在质量上符合信息买卖双方事前达成的协议所规定的标准,即可收取信息费。本题的出题表达有疑义,通过排除法的方式,本题正确选项为C,本题重点考查佣金和信息费的区别。7.(2009)房地产经纪机构向委托人提供订立房地产交易合同的机会或者媒介服务,并向委托人收取佣金的行为是()。A.房地产买卖B.房地产租赁C.房地产代理D.房地产居间7.【答案】D【解析】房地产居间定义:房地产居间是指房地产经纪人向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为。8.(2009)据史料记载,我国房地产经纪活动最早可以追溯到()。A.唐代B.宋代C.元代D.清代8.【答案】A【解析】我国的房地产经纪活动最高可追溯到唐宋时期。唐宋时期,随着商品经济进一步发展,商品交易范围和品种扩大,牙人之间的分工和专业化也进一步发展起来。当时,专事田宅交易的经纪人成为“庄宅牙人”。9.(2009)按照我国产业结构分类,房地产业属于()。A.现代服务业B.第一产业C.第二产业D.第三产业9.【答案】D【解析】依据我国产业结构的总体分类,房地产业属于第三产业。与房地产业中的房地产开发业相比,房地产经纪、估价、咨询、物业管理等更具有服务业的性质。10.(2008)下列关于佣金的收取时间的表述中,正确的是()。A.佣金应当在签订经纪合同时收取B.佣金只能在完成经纪服务后收取C.佣金应当在完成经纪服务前收取D.佣金的支付时间应当由经纪人与委托人自行约定10.【答案】D【解析】法律法规另有规定外,佣金是经纪人在完成经纪服务后取得的报酬,其支付时间由经纪人与委托人自行约定。11.(2008)下列关于房地产居间与房地产代理的表述中,错误的是()。A.房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为B.房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式C.房地产拍卖可以看作是房地产代理的一种特殊形式D.新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型11.【答案】A【解析】房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易活动的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,撮合交易成功并向委托人收取佣金的经纪行为。12.(2008)房地产经纪可以降低房地产交易双方信息不对称,主要是由于()。A.房地产经纪人员具有获得市场信息的职业优势B.房地产经纪人员提高了交易效率C.房地产经纪人员规范了交易程序D.房地产经纪人员监管交易双方的行为12.【答案】A【解析】房地产交易中,买卖双方之间存在严重的信息不对称。因此,需要由房地产经纪人员搜集交易信息,沟通供需双方,提供专业咨询;房地产经纪人员的中介地位和专业能力,使他们具有获得房地产商品交易信息的职业优势。13.(2007)“接受不存在第三主体的委托事项,不属于经纪服务”。这说明经纪活动具有()A.活动内容的服务性B.活动主体的专业性C.活动地位的中介性D.活动责任的确定性13.【答案】C【解析】在经纪活动中,发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体,即委托人进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人,正是为委托人与其交易相对人多进行的交易发挥沟通撮合的联系作用,接受不存在第三主体的委托事项,不属于经纪服务,体现了经纪的活动地位的中介性。14.(2007)下列关于房地产经纪必要性的表述中,错误的是()A.房地产商品可以集中到固定的市场进行展示B.房地产价格高,经销商难以承受高额存货费用C.房地产交易价格相当复杂D.房地产交易心理相当复杂14.【答案】A【解析】房地产是不可移动的商品,无法像其他商品那样集中到固定的市场上进行展示。相反,其交易过程是把供求信息汇集、匹配,或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高15.(2005)房地产代理是指房地产经纪人以委托人的名义,在()内,与第三方进行房地产交易,并向委托人收取佣金的行为A.业务范围B.确保委托人利益的范围C.委托人授权范围D.经营范围15.【答案】C【解析】代理是指经纪人在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易,并由委托人承担相应法律责任的经济行为。二、多项选择题1.(2010)关于佣金的说法,正确的有()。A.法定佣金具有强制性B.佣金的支付时间由经纪机构与委托人自行约定C.自由佣金要以经纪合同为依据,支付给具体经办业务的经纪人员D.经纪机构收取佣金应当开具发票E.佣金在本质上就是信息费2.(2010)房地产居间与房地产代理的主要区别在于()。A.法律性质不同B.服务方式不同C.房地产经纪人承担的义务不同D.房地产经纪人执业所需要的条件不同E.房地产经纪人同交易标的之间的关系不同3.(2010)房地产中介服务包括()。A.房地产经纪B.房地产咨询C.物业管理D.房地产投资开发E.房地产估价4.(2009)房地产商品及其交易的复杂性表现在()。A.房地产商品信息复杂B.房地产交易价格复杂C.房地产使用管理复杂D.房地产交易心理复杂E.房地产交易专业信息复杂5.(2009)下列房地产经济活动中,不属于房地产中介服务的有()。A.房地产开发与经营B.物业管理C.房地产经纪D.房地产咨询E.房地产价格评估6.(2009)房地产经纪业向现代服务业的转型,主要体现在()。A.以先进的信息技术为主要依托B.行业知识和技术密集程度提高C.专业化分工向纵深发展D.企业规模缩小E.现代企业制度成为龙头企业的发展根本7.(2007)经纪作为一种经济活动的基本含义有()。A.通过提供中介服务提高交易价格B.通过提供信息和专业服务来促成他人交易C.通过提供信息收取信息费D.通过收取佣金的方式获取服务报酬E.通过为买方或卖方提供便利而获取回扣8.(2007)经纪机构与委托人签订经纪合同时,可以()。A.预付部分费用B.预收部分信息费C.预收部分回扣D.签订专有经纪合同E.预收部分佣金9.(2006)佣金是经纪收入的基本来源,佣金的形式有()。A.信息费B.法定佣金C.自由佣金D.回扣E.红包【答案及解析】一、单项选择题二、多项选择题1.【答案】ABD【解析】A项,法定佣金是指经纪人从事特定经纪业务时按照国家对待特定经纪业务规定的佣金标准收取的佣金,法定佣金具有强制性。B项,除法律法规另有规定外,佣金是经纪人在完成经纪服务后取得的报酬,佣
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