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-10-东北财经大学网络教育本科毕业论文当前我国房地产信托融资分析 作 者 陈 谦 学籍批次 0409 学习中心 宁 波 层 次 本 科 专 业 工程管理 指导教师 杜贵成 内 容 摘 要本文对近年兴起的“房地产信托融资”进行研究。首先，给定“房地产信托”的概念，阐述国外的发展现状在国外“房地产信托融资”的发展已经转入成熟阶段，进而分析“房地产信托融资”在我国的发展尚处于初级阶段的状态，从而指出在发展过程中所存在的问题，其问题主要表现为以下三个方面：第一、现有相关政策法规不健全，有待完善；第二、规模较小，品种单一，信托面狭窄；第三、缺乏风险防范。本文针对上述问题，为完善和促进我国“房地产信托融资”的发展，提出了借鉴国外房地产信托成熟经验，加快相关法规的制定；加快建立个人信用体系；建立房地产信托的监管机制，防范风险；完善房地产信托计划创新与引进机制；制定房地产信托专业化人才培养战略等五个方面的策略。 关键词：房地产信托；信托融资目 录一、房地产信托融资及其发展现状（一）房地产信托概述（二）房地产信托融资的发展现状二、目前我国房地产信托融资过程中存在的问题（一）现有相关政策法规不健全，有待完善（二）规模较小，品种单一，信托面狭窄（三）缺乏风险防范三、促进我国房地产信托融资发展的策略（一）借鉴国外房地产信托成熟经验，加快相关法规的制定（二）加快建立个人信用体系（三）建立房地产信托的监管机制，防范风险 4（四）完善房地产信托计划创新与引进机制（五）制定房地产信托专业化人才培养战略四、结论当前我国房地产信托融资分析 自2001年我国信托投资“一法两规”(信托法、信托投资公司管理办法、信托投资公司资金信托管理暂行办法)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以2002年7月28日 “新上海国际大厦资金信托计划”中国第一支房地产信托产品为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产的发展。2003年底，中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITs）的雏形。随着2003年6月央行的121文件以及国务院18号文件出台以来，我国房地产开发企业的开发资金遇到了前所未有的吃紧，其中尤其是一大批中小开发企业面临着更大的融资困境，代表着房地产与银行的蜜月期已过。也正从此时，一种新的融资途径房地产信托融资日益受到业内企业的青睐，发展呈燎原之势。根据国外发达国家房地产行业的发展历程，可以预见信托融资必将成为未来我国房地产融资的主要渠道。然而在目前我国房地产信托融资的发展初期，已经存在一些问题，应引起我们足够的关注。一、房地产信托融资及其发展现状2003年以来，我国房地产企业越来越多地采用信托融资募集资金，房地产信托已经成为信托产业的主要产品之一，据不完全统计，目前我国房地产信托已占信托产品的三分之一。房地产信托在国外的发展已有几十年的历史，运作模式已相当成熟，其完善的房地产信托政策法规体系及监管机制对于尚处于发展初期的我国房地产信托融资都是极好的借鉴。（一）房地产信托概述在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。总体而言，房地产信托就是指信托公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。房地产信托采用的基本模式有直接对房地产项目进行投资、直接向房地产商贷款、对成熟物业进行处置、对地开发整理等。而目前我国比较流行的房地产信托方式有：传统的贷款方式，由资金信托计划募集的资金借贷给房地产开发项目公司；股权性融资方式，信托公司通过持有开发商部分股权，在一定的时限后按开发商的承诺以溢价方式将股权购回，属于阶段性股权融资，也是信托机构特有的业务范畴；交易的形式，信托公司先通过信托计划募集资金投资商用物业，并最终买下这一商用物业出租与其他经营性公司，然后若干年收取该商用物业固定的租金，给信托计划投资人稳定的回报。房地产信托之所以广受青睐是因为其有着良好的特点，信托计划具有灵活性、收益性、低风险的特点，对于融资方和投资人都有很强的吸引力；信托计划能够运用于金融市场、产业市场、货币市场，有着广泛的市场。信托与房地产结合正利用了房地产行业需求资金数额大、时间长的特点，能够充分发挥信托计划的优势。（二）房地产信托融资的发展现状房地产信托在国外统称REIT（Real Estate Investment Trusts），要比我国房地产信托涵盖的范围广，已有四五十年的发展历史，现在已成为国外普通个人投资者重要的房地产投资渠道，其投资规模与比重甚至超过直接投资、证券投资等方式。REIT最早产生于美国20世纪60年代初，美国税法将其定义为经营管理或者投资房地产的公司、信托或者协会。经过近10多年的发展，在70年代一度达到顶峰。但在此后，由于经济危机和房地产业的萧条，特别是进入80年代以后，美国一大批银行都由于房地产业的呆坏账而破产，REIT开始衰落。直到1986年，美国国会通过税收改革法案(Tax Reform Act of 1986)，才彻底扭转了这种局面。这个法案从两个方面对REIT进行了改革，允许了REIT不仅可以拥有房地产，还可以直接进行运营和管理，可以直接为其拥有房地产项目的客户提供服务；同时制定了BEIT的税收优惠政策。这次法案的修订使得REIT的避税优势得以发挥，活力重新凸现，REIT股版块开始逐渐旺盛，到90年代末，已经吸引了近10%的商业房产进入REIT板块，而且以几何级的速度迅速增长。最近的十几年里，REIT更是得到了空前的发展，市值增加了近15倍。目前，美国大约有500多个REIT，其中有200家左右是已经上市的公募基金，剩余的是私募基金。公募REIT的市值总额已经从92年底的160亿美元骤增到2001年的1550亿美元。REIT在美国发展最为成熟，正在逐渐使美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。美国REIT的资金来源有机构投资者、个体股民、发行债券、商业票据等，REIT的股份可在证券所进行交易，具有较高的流动性。根据资金投向的不同有产权信托投资、抵押信托投资、混合信托投资三种形式。其中美国针对REIT建立的风险监管制度对我国有很大的借鉴意义，严格限制信托控制权过于集中、资金来源、资金投向、收益分配等环节。另外针对REIT的优惠的税费制度以及专业化的管理体系也是它得以迅速发展的原因之一。从国外成熟的房地产信托运作中，我国可以借鉴其严密的政策体系、监管机制，鼓励房地产融资的多渠道，降低系统风险，促进房地产行业良性发展。自从2003年央行121文件出台以来，我国房地产行业一直在寻求新的融资渠道，在过去的几年里，机构投资者投资房地产、卖方阶段性股权融资、地产企业上市融资、海外融资以及尝试性地寻求房地产基金融资等房地产融资模式层出不穷，而在其中增长最为活跃的就是房地产信托融资。房地产信托融资计划层出不穷、创新不断，灵活多变地适应了房地产市场的资金需求。由于房地产开发项目投资巨大、建设周期漫长，从我国目前的现有情况来看，房地产企业的资金来源为银行贷款、自筹资金和销售回款。通常自筹资金(包括股权融资、发行股票融资)只占项目的极少部分，销售回款在时间上与项目投资不匹配，因此，房地产项目开发和运转资金，乃至房地产消费贷款资金均来自银行。据统计，近年来我国房地产行业有近70的资金直接或间接来源于银行贷款，房地产行业已形成对银行的严重依赖，银行信贷政策的风吹草动都会对房地产市场造成很大影响，银行与房地产行业的风险与日俱增。2003年第四季度时，房地产信托产品出现了“井喷”，投向房地产领域的信托产品达37个计35亿元，数量、金额分别比第三季度增加22个、22.9亿元，占当季度的比重为42.5%、40.4%。房地产信托融资也正是在这种背景下发展起来的，目前银行收紧房地产信贷无疑给房地产信托提供了良好的发展机会。在我国对信托公司整理登记以后，到2003年5月获准登记资格的信托公司有52家，对信托公司的清理整顿为房地产信托的健康发展做好了准备。据统计，我国2006年第二季度共有37家信托公司发行了146个信托基金，募集资金总计199.77亿元，平均单个基金募集1.368亿元。与2006年第一季度相比，信托基金数量增加63个，增幅75.9%；募集总金额增加112.2亿元，增幅128.5；平均单个基金募集金额增加0.315万元/个，增幅29.9。与2005年同期相比，信托基金数量增加29个，增幅24.8%；募集总金额增加92.2亿元，增幅85.6；平均单个基金募集金额增加0.448万元/个，增幅48.7。其中投向于房地产的信托基金为41个，募集资金达80.239亿元，较第一季度大增了66.7，约占信托融资总额的40%，始终是位居榜首。信托公司能够灵活地发挥房地产市场和金融市场之间的桥梁作用，并可以在房地产开发的任何阶段发行信托融资计划，这要比银行贷款成本低、效率高。目前我国房地产信托发行的产品销售周期短，一般在三年以内，预期收益率普遍在4以上，有的甚至高达8。而银行人民币存款利率三年期为2.52，两年期2.25，发行的三年期国债年利率也只在2.3左右，相比之下，房地产信托的收益优势明显。但是，也由于我国的房地产信托起步较晚，我国现有的房地产信托融资计划在设计上往往存在一些缺陷，产品比较单一，缺乏抗风险考虑，运作模式局限于贷款模式，产品设计局限于凭证转让，缺乏流动性等。房地产信托发展需要很多配套的政策支撑，由于我国房地产信托起步较晚，许多运作方式还只停留于尝试阶段，目前房地产信托融资还有很大的政策障碍。二、目前我国房地产信托融资过程中存在的问题尽管我国房地产信托融资这两年来得到了很大发展，但是就整体情况而言，规模、种类仍很小，一些信托计划仍停留于短线操作，缺少规范机制，隐藏潜在风险，尚处在发展初期。比较突出的问题主要表现为：（一）现有相关政策法规不健全，有待完善我国2001年才颁布了信托法、信托投资公司管理办法、资金信托管理暂行办法，也就是业内所谓的“一法两规”，这与国外房地产信托成熟的政策法规体系相距甚远。我国信托公司经过五次清理整顿，重新登记，信托与房地产的结合也才是近几年的事情，目前我国房地产信托的发展远滞后于房地产市场对资金的需求。即使现有的一些房地产信托产品也缺乏相关政策的支撑，行业政策的缺位，将使房地产信托缺少发展的指引与规范，这对目前我国尚不具规模的房地产信托融资的发展壮大十分不利。而目前存在的房地产信托产品却受制于现有政策法规的约束，如人民银行的“资金信托暂行管理办法”里规定，“接受受托人的资金信托合同总份数不得超过200份(含200份)，每份信托合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)”， 其中限制的5万元，大大地制约了信托资金的募集，尤其是制约了信托机构吸纳个人资金的能力，因而使集合资金信托计划的发展受到了根本的限制。虽然信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）已经对200份的限制已经有所放松，但依然存在其实施的前提条件。还有规定“不能通过公共媒体进行营销宣传”等，虽然法规的制定者有其拟定的依据，但就目前我国房地产信托的现状，这些条款存在的意义确实值得商榷。随着我国房地产信托融资的不断发展，相关政策法规的不断完善，目前存在的一些不尽完善的规定终归会解决。（二）规模较小，品种单一，信托面狭窄目前我国通过房地产信托融资总额不过几十亿元，这对于我国房地产行业上万亿的资金需求是微不足道的。目前我国房地产信托融资计划绝大部分是只针对一个项目开发，单笔规模多在2亿元以下，并且多以贷款的形式操作，运作模式单一，信托产品缺乏流动性，目前尚没有一个完善的二级信托市场。由于政策的限制，目前发行的房地产信托产品属于私募性质，信托产品发放对象有限，未充分利用我国丰富的民间资本。事实上，只有更广阔的信托面才更能分散系统风险。（三）缺乏风险防范目前我国个人信用系统尚未建立，对个人资信的监管仍缺乏效率，按照国际惯例，个人房贷的风险暴露通常为38年，而我国目前的个人住房信贷业务是最近几年才开始发展起来的，届时其风险也将以某种程度暴露出来。虽然房地产信托是低风险，但并不意味无风险，没有严密的风险监管机制，只会将房地产风险由银行系统转嫁到信托机构。房地产信托计划涉及的房地产项目，其开发风险的防范机制是该信托计划安全顺利进行的保障，而我国信托公司目前在设计房地产信托融资计划时，就这一风险的防范缺乏与房地产开发公司的合作，过分注重短期收益，造成隐患。三、促进我国房地产信托融资发展的策略鉴于我国房地产信托融资目前尚处于初级阶段，此时创建一个良好的发展环境远重要于发展本身，一个规范的、健康的开端，是形成良性发展以至壮大的前提。就当前我国房地产信托融资的情况，既有行业政策的问题，也有企业运作模式的问题，还有相关人员专业素质欠缺的因素，需要运用综合的策略才能促其健康发展。（一）借鉴国外房地产信托成熟经验，加快相关法规的制定国外发达国家房地产信托几十年的成熟运作经验，对我国刚起步的房地产信托融资是一个很好的借鉴。加入WTO以来，我国各行业都要与世界接轨，借鉴世界上通行的准则，这是发展的必然。借鉴成功的经验是创新的基础，盲目的“创新”只能导致混乱和反复。国外成熟的房地产信托法规体系及其信托运作模式、监管机制都是经过长期实践而形成的，值得我们参考。借鉴这些成功经验，加快行业法规的制定，使我们的行为有所依据，降低尝试的风险。我国目前房地产信托发展最为紧迫的问题是政策法规的滞后，有了与之配套的法规，才有发展的保障。（二）加快建立个人信用体系信用制度的建立和执行能够规范和约束经济主体的交易行为，便于交易主体间的信息传递，从而有利于稳定市场秩序的形成，实现信用环境的优化。金融产生的开始就伴随着信用，房地产信托更是如此。房地产信托属于信用经济的一种，目前我国个人信用体系的不完善已成为我国信托乃至金融业发展的瓶颈。随着我国房地产个人信贷风险在未来的3到8年内逐渐暴露，个人信用体系的建立将更为紧迫。信用体系的健全是一个良好的大环境，这对于起步阶段的我国房地产信托更为重要。（三）建立房地产信托的监管机制，防范风险房地产信托融资低风险并非零风险，可能产生的信用风险、政策风险、房地产项目风险等都会影响到房地产信托融资计划的最终收益，而这些都有赖于严格的监管机制才能得以有效规避。随着房地产信托融资的逐渐发展壮大，房地产开发的风险也从银行转移至信托公司，而目前我国对房地产开发风险的防范主要在于银行对房地产信贷的监管上，怎样降低房地产项目本身的风险才是降低房地产金融风险的根本。随着信托与房地产的深入结合，一种更为广泛的监管机制被期望运用于信托机构、房地产开发公司、其他信贷机构以及参与房地产信托计划的个人。（四）完善房地产信托计划创新与引进机制目前我国房地产信托融资计划品种单一，信托计划运作模式单一，规模较小期限短，一些大规模的房地产项目仍无法运用房地产信托融资，一些房地产信托计划与房地产市场需求脱节，无法满足房地产开发对资金的需求。而我国房地产信托计划的设计目前仅停留在无序的尝试性阶段，缺乏信托计划创新设计的专业性、系统性；对引进的国外信托计划模式在运作前缺少实证考验，没有一套引进改良机制。有鉴于此，房地产信托公司应专门设立一个专业性强的信托计划设计部门，专司房地产信托计划的创新、引进、改良、市场效果验证等。如对拓宽信托资金的来源、促进信托产品的风险与收益相对称、信托资金用途等方面的创新。（五）制定房地产信托专业化人才培养战略目前我国房地产信托融资业务人才多来自信托机构内部或者房地产开发企业，缺少对房地产和信托都能熟练运作的专业人才。目前我国高等院校的人才培养机制，尚没有针对这一类人才的特定专业学科，使得我国房地产信托的发展受到人才制约。面对我国缺少房地产信托高级人才的现状，可以运用房地产信托机构与高校联合的培养模式，加快房地产信托专业学科的建设，为我国房地产信托发展储备人才。四、结论房地