广东阳江阳光半岛国际酒店公寓项目营销策略建议案PPT课件

精品课件 1 阳光半岛国际酒店公寓项目营销策略建议案 2009年2月13日 2 精品课件 前言 毋庸置疑 阳光半岛项目 以下称本项目 的核心价值是海的价值 相信 这也是被所有客户认可的 据销售现场反映 本项目目前的销售均价也是能够被客户接受的 至少阳江之外的周边城市的投资客是能接受的 然而 在美丽的海岸边 对于价格并不高的本项目 销售却受阻 原因何在 对于投资性物业 客户是否投资 取决于 其一 客户其本身的投资欲望 其二 投资物业的升值前景 其三 投资物业的经营信心 3 精品课件 因此 本项目所要解决的问题是 如何将项目的核心价值提炼 并让客户心领神会的接受 如何建造合理的经营规划 并让客户接受 提升投资信心 如何向客户煽情的讲述项目的美好未来 点燃客户的投资欲望 对价值本身的认识和注意 感性的激发的欲望 理性的选择过程 4 精品课件 本案目录 一 项目核心价值提炼及营销主题 三 项目形象包装 二 项目经营规划 四 项目营销推广节奏 5 精品课件 一 项目核心价值提炼及营销主题 6 精品课件 项目的资源 临海靠山 这是一项具有颠覆任何理由的资源优势 是无可匹敌的 一 项目核心价值提炼及营销主题 7 精品课件 海的价值 稀缺 环境优美 生态 物以稀为贵 物以美为优 物以性为乐 海是优质的 养性的 价高的 海在今天可以轻松拥有 在明天是用金钱都很难获得的 拥有海的可能每天都在递减 拥用海的代价每天却在递增 海的天性给了我们投资的能量 一 项目核心价值提炼及营销主题 8 精品课件 海陵岛 大角湾海的价值挖掘 政府给予的评价 广东唯一的国家AAAA海边旅游区 旅游者给予评价 大角湾的海是广东最美的海 历史赋于的内涵 大角湾的海是最有文化的海 南海一号 出水 水晶宫博物馆即将开馆 中国的水上丝绸之路 即将吸引大批游客的目光 时代赋于的机会 大角湾的海是最具投资时机的海 已经通过的规划设施正在建设 建成后的大角湾会更美 旅游资源更丰富 游客成倍增长 届时土地资源更紧缺 房价数倍提升 现在的海陵岛房产 短期内便可成为黄金屋 大角湾的土地价值是稀缺的 不可再生的 是一天比一天贵的 是过时就没有的 一 项目核心价值提炼及营销主题 9 精品课件 总结性口号 海的天性给了投资的能量 10 精品课件 项目自身价值 唯一 高尚 项目具有海陵岛标杆意义 11 精品课件 海边酒店公寓的价值 度假功能 经营功能 珍藏功能 是良性资产 是商业资产 是珍藏资产 因为海 公寓便可成为赚钱机器 因为海 公寓便可成为心灵的后花园 因为海 公寓便可成为稀世珍品 一 项目核心价值提炼及营销主题 12 精品课件 海陵岛目前唯一的五星级酒店公寓 海陵岛目前最高的建筑 可观海陵岛全景 户户都有山海景公寓 海陵岛唯一具有旅游景点的建筑 海陵岛最佳海岸位置的建筑 可同时看山 看海 看海陵岛全景的建筑 可同时看日出 日中 日落 月夜四中海色的建筑 海陵岛最早开发的旅游地产项目 13 精品课件 项目价值关键词 唯一具有旅游景点 户户有景 最佳位置 最高建筑 最多景致 最早开发 将来不能超越 标志性 唯一五星 起点低 升值能力最强 买进最合算 经营空白 经营能力强 品质高 性价比高 均好 可选择性强 卖点多 经营价值高 14 精品课件 总结性口号 海陵风水至高点赚钱赚景赚心情 15 精品课件 项目投资价值 升值 增值 投资就是为了赚钱 房地产项目的投资方式 第一是物业升值赚钱 第二是商业经营赚钱 16 精品课件 物业升值能力 海陵岛正处在刚开发时期 地价一定能翻倍增长 有海的地方 土地就能升值 最好的海岸位置是增值最快的地方 南海一号的文化价值力促升值 大量地产商的涌入为升值推波助澜 政府大力投资的地方 就是升值最快的地方 17 精品课件 项目物业升值能力的关键词 升值速度 第一个项目 最快速度 升值保证 政府 开发商 旅游者的财富汇聚 升值空间 起步阶段 门槛低 空间宽 18 精品课件 项目经营回报 每年300万游客 并且以每年增长30 的迅速递增中 科学预计年营业收入一亿元保证回报无忧 15年每年8 12年无需打理便可通过经营赚回一套房 比任何投资都稳定 无需打理 无需其它额外投资 只用付首期 回报付月供还有剩余 19 精品课件 投资风险保证 发展商保留50 产权 多数风险由发展商承担 小业主风险几乎为零 发展商回购计划 保证零风险 回购价格 首次成交价格 业主未付款 1 0 02 年限 业主历年实收租金总额 购买业主在购买3年以后 15年反租期内可选择要求发展商无条件回购房屋 3年时间项目经营基本成熟 客户要求回购的可能性较小 我们只是做一个经营承诺 以提升其投资信心 3年时间海陵岛开发已成熟 地价必将翻升 房价成倍增长 发展商回购房屋将无任何风险 回购时收回每年8 的反租回报 并给予业主每年2 的利率回报 双方损失均较小 20 精品课件 总结性口号 09年投资法则多 快 好 稳 21 精品课件 项目经营价值 唯一 五星 产权式 经营价值重点突显在二个方面 第一 项目自己 第二 客源 22 精品课件 二 项目经营规划 莞深经营调查 目前 东莞 深圳酒店式公寓的营销方式主要有三种 1 酒店式公寓的付款方式基本与普通住宅的方式一致付款方式也是首付20 30年按揭 部分为首付30 20年按揭 2 东莞地区酒店式公寓一般实行返租 部分甚至强制性返租与普通住宅一样 公寓式酒店也是按照投资方式进行销售 购买后即签9 10年租赁合同 由开发商酒店管理公司经营 每年按7 8 的回报收益 合同期满后 或租或住由业主自定 3 阳光半岛项目基本属于第三种经营模式 即 强制反租 统一经营 统一管理 23 精品课件 度假式五星级 各种配套 商务会议设施 特色餐饮设施 水疗SPA 康体会所等休闲娱乐设施配套为一体 景观点 观景台 东方酒店顾问经营 高标准管理机构 专业的服务培训机构 15年经营计划 发展商保留50 产权的产权式 硬件 软件 模式 反租15年后的保证 24 精品课件 海上丝绸博物馆 逐步开放带动的宣传会议 考察 科研 观光客源 商务会议 奖励旅游活动客源 不断增长的度假旅游观光客源 周末 假期 暑假带动的亲子旅行团 自驾车游客源 中国西南部 云贵川等 及北方的避寒旅游观光客源 阳江市及海陵区的富裕居民 商家等的休闲 娱乐 餐饮客源 海陵区未来开发带动的商务长租客户 自架游联络点 垂钓联络点 摄影联络点 政府工作会议点 商务度假点 高档旅游团结洽点 客源 渠道 25 精品课件 将海陵岛整体规划用广告的语言表达 塑造其未来的旅游能量无穷 完成海陵岛区域内一份酒店经营的市场调研报告 说明未来的经营能量 完成本项目未来10年的经营目标和经营计划 放大15年8 反租的可能性 制订本项目3年后无条件回购计划 建立客户投资信心 反租15年期满后的投资保证 对于投资者来说 经营良好才是他们最大的投资信心 因此 建议本案在营销过程中要完成有关经营的如下规划 二 项目经营规划 经营信心 26 精品课件 二 项目经营规划 15年后的经营保证 15年反租期满后 只要业主无异议 则可与酒店公司按条件续签租赁协议 直至产权期满 租赁期内酒店客房的重新装修 设施 设备更新将由酒店负责 1 此项条件解决了反租期满后 由于产权分割而导致小业主无法经营的可能 2 此条件与回购条件合成 客户购买公寓后 既可长期持有 又可应急套现 也可保证公寓的维修 维护等 27 精品课件 总结性口号 海边经营至高点 不五星不经营 28 精品课件 项目主题 海岸边的荣耀 本项目推广时间并不长 不宜将原有推广完全抛弃 海岸边的荣耀基本能代表项目特征 即稀世 增值 珍品 但是本项目是投资性公寓 海岸边的荣耀需要投资性推广主题的支撑 一 项目核心价值提炼及营销主题 29 精品课件 海的天性给了投资的能量 09年投资至高点多 快 好 稳 海边经营至高点 不五星不经营 海陵风水至高点赚钱赚景赚心情 叠加 30 精品课件 推广主题 半岛海景半岛 钱 景 一 项目核心价值提炼及营销主题 因此 建议本项目的推广主题语为 在推广上为了突出大角湾海的特征可增加一句起解释作用的副题 投资广东最美的海岸公寓 31 精品课件 半岛海景 海之美 海之文化 海之心情 广东四大海岛之一 2 5公里海岸线 原生态 无污染海岸 国家4A海边旅游区 全国十大渔港之一 广东鱼仓 南海一号历史标本 海上丝绸之路博物馆广东省最大文化投资项目 宋太傅张世杰庙址和陵墓 古炮台 镇海亭 北帝庙 灵谷庙 观音岩 新石器文化遗址等 海景土地的稀缺保证升值 旅游开发的完善带动升值 15年超值回购坐享升值 洋房价格酒店经营力促升值 一 项目核心价值提炼及营销主题 32 精品课件 半岛钱景 大手笔大钱景 大资源大钱景 大规划大钱景 大海 带来的景观资源 旅游带来的公寓经营客源 发达的交通带来的商务休闲资源 公寓10年经营计划 一年10天的免费度假 投资仅需8万元起 15年反租 年回报8 5年后可回购计划 海陵岛大规划 成为全国少有的海景和文化结合的旅游区 大规划决定未来土地快速升值 本项目位于规划中的枋心景区 重要的是规划项目已经是在建设中 一 项目核心价值提炼及营销主题 说清规划给区域带来的好处 规划中项目地位 规划实施给项目带来的好处 摆事实 算实帐 煽心情 33 精品课件 一 项目核心价值提炼及营销主题 一半海景一半钱景 其广告语延展 09年地产投资法则 不到海边不投资 离海越近 赚钱机会越大 下海 淘金有风浪靠岸养钱无风险 海陵风水至高点赚钱赚景赚心情 34 精品课件 XX亿政府投入 酒店公寓升值无可厚非 可回购计划风险为零无可担忧 15年8 租约回报稳定无可比拟 发展商保留50 产权 保证财产优质使用 XXX客流经营价值无可估量 东方宾馆顾问经营 五星理财管家 35 精品课件 二 项目经营规划 36 精品课件 一半海景一半钱景 其经营广告语延展 XX亿政府投入 酒店公寓升值无可厚非 可回购计划风险为零无可担忧 15年8 租约回报稳定无可比拟 发展商保留50 产权 保证财产优质使用 XXX客流经营价值无可估量 东方宾馆顾问经营 五星理财管家 37 精品课件 三 项目形象包装 38 精品课件 三 项目形象包装 山水日出 蓝海晴空 产品分区域命名包装 让房子赋于情感故事 如果有可能 可以给各类房型都编注一个神话故事 房子是海边的房子 更是有故事的房子 碧海金辉 海陵烟云 39 精品课件 导示系统 路标指示 从沿海高速出口到进入项目设立路标指示 从阳江旧城区进入项目设立沿路路标指示 形象导示 从进入海陵岛的入口设立形象标示 项目周边道路设立导示 形象宣传包装 销售中心门口装饰 围墙广告更换投资性广告 三 项目形象包装 40 精品课件 销售信息输出 楼体巨幅 以销售主题广告为主 楼体LED制作销售电话号码 楼体工程进度广告发布 销售部内销售气氛包装 销控 投资利好展板 投资回报图 未来经营规划内容 三 项目形象包装 41 精品课件 四 项目营销推广策略及营销节奏 42 精品课件 营销策略体系 以吸引珠三角发达城市和阳江本地投资客互动营销的策略 以外围渠道营销和内在事件营销相结合的营销策略 声东击西 用旅游资源吸引客户上门 外联内合 扩大人脉营销范围 网络营销拉近项目与客户之间距离 团队合作制造投资热潮 四 项目营销推广策略及营销节奏 43 精品课件 短期内放大知名度 建立渠道营销架构 建立信息渠道 不断传递销售信息 不断传递投资诱惑信息 销售事件 促成购买 四 项目营销推广策略及营销节奏 44 精品课件 寻找一个点短期内放大知名度 放大知名度的理由 便于阳江以外的投资客能够关注项目 得到投资的信息 选择事件点的原则 1 这个点一定要有新闻价值2 这个点一定能吸引投资者的关注3 这个点一定能够迅速流传开来4 这个点一定是在博物馆开馆之前策划 事件案例 广州人团购阳江阳光半岛国际公寓09年也能天价拍卖房产 09年地产投资信心论坛 阳江阳光半岛国际公寓XXX万竞买经营权 四 项目营销推广策略及营销节奏 45 精品课件 建立渠道营销架构 高档旅游团合作 含自驾游 外围销售人员 中介公司吸客 组织商会团体阳江游 阳江本地客拓展 广告 事件 各地项目分展场拓展 网络看楼团 四 项目营销推广策略及营销节奏 46 精品课件 建立信息渠道 珠三角报纸新闻媒体输出 珠三角各地电视楼市杂志 珠三角短信息输出平台 珠三角网络新闻平台 珠三角各渠道杂志广告 软性 硬性 现场氛围广告包装 阶段性广告发布 四 项目营销推广策略及营销节奏 47 精品课件 销售事件 策划原则 以制造销售现场销售紧张为原则 策划案例 阶段性策略性提价阶段性销售控制客户策略性竞争购买阶段性优惠促销策略适当的允许现场销售炒作 四 项目营销推广策略及营销节奏 48 精品课件 营销节奏事件建议 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 12月 11月 拓展渠道储客 强势推广期 持续推广期 促销推广期 收尾期 建立渠道 拓展客户 制造销售热潮 完成40 的销售 持续销售 完成60 的销售 持续销售 完成80 的销售 收尾 投资折页现场包装网络营销体系 分散组织客户看楼 新闻性广告推广短信广告推广网络广告推广其它渠道广告 事件营销集中的客户签约集中带客上门 阳江本地各类广告集中投放短信广告推广网络广告推广商会团体广告推广旅游团队推广 现场频繁小活动 制造现场看点 项目工程信息发布阶段性价格调整 户外广告阳江本地持续的少量电视广告短信广告推广网络广告推广 工程完工信息或开业信息等节日性大型活动促销信息发布 团体商会等渠道广告短信广告推广网络广告推广 四 项目营销推广策略及营销节奏 49 精品课件 四 项目营销推广策略及营销节奏 营销物料准备 楼书 已有 投资折页 电子PPT演示楼书 闸坡阅读手册 纪念小礼品 突出项目特征的闸坡旅游纪念品 网站建设 50 精品课件 封面形象篇 项目折页思路一 主题 半岛海景 半岛钱景 设计要求 高档 国际感 大气 体现海中有商机煽情的画面给予足够的投资美感 让读者对项目有怦然心动的感觉 细文内容 海的简介和项目简介 文字要少要精 51 精品课件 全国房价理性回跌的形式下 海景房以其稀确资源 独特的环境 结合 5 2 自助型度假生活方式普遍 海景房成了旅游地产中的主力销售焦点 其价格逆流而上 不断飙升 结合图表显示 项目折页思路二 房势篇 主题 不到海边不投资 理论 范例 海南地产近年突起度假式酒店旅游地产的兴起 突出内容 拥有海的可能在递减 拥用海的代价在递增 海边物业充满无限投资能量 52 精品课件 项目折页思路三 规划篇 主题 不到闸坡不投资 突出内容 政府大规划 闸坡未来充满无限 钱 景南海一号使闸坡的品牌影响力无限放大闸坡旅游资源 项目篇 主题 海陵风水至高点 赚钱赚景赚心情度假