陕西省房地产估价师基本制度与政策：房地产经营管理考试题

陕西省房地产估价师基本制度与政策：房地产经营管理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算该建筑物的成新率为。 A：80 B：82 C：83 D：92 E：工业用地的监测点评估价格 2、耕地占用税实行_税率。 A幅度定额税率 B超额累进税率 C地区差别税率 D比例税率3、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。 A9.00% B8.05% C30.00% D7.52% 4、房地产投资者通常只需投入占项目总投资（）左右的自有资金，而项目所需的其他投资则多来自金融机构的贷款。 A20% B25% C30% D35%5、防范估价风险的最后一道防线是。 A：撰写估价报告 B：审核估价报告 C：出具估价报告 D：估价资料归档 E：工业用地的监测点评估价格 6、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于。 A：变动成本的设置 B：销售收入的不同 C：固定成本的设置 D：平衡点的设置 E：借款合同 7、对被征收房屋价值的补偿，不得低于_被征收房屋类似房地产的市场价格。 A房屋征收确定之日 B房屋征收决定公告之日 C签订房屋征收协议之日 D房屋征收实施之日 8、某8年前建成夺付使用的建筑物，建筑面积120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元，建筑物残值率6，年折旧率22，计算该建筑物的现值是元。 A：76 800 B：79 104 C：77 952 D：81 562 E：工业用地的监测点评估价格 9、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为_。 A94.12 B92.14 C91.24 D93.25 10、投资价值评估时所采用的折现率为_。 A银行存款利率 B最低收益率 C最高收益率 D社会一般收益率11、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为4000元；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6，则其价格最接近于元。 A：3816 B：3899 C：4087 D：4920 E：工业用地的监测点评估价格 12、业主大会议事规则由_制定并修改。 A业主大会 B业主委员会 C政府物业管理部门 D业主和物业管理企业共同 13、某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是_元人民币/m2。 A6323.52 B6804.37 C6.657.48 D6650.2514、在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为_万元。 A1504 B1404 C1304 D1204 15、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费08万元假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为【2007年考题】 A：183800万元 B：184455万元 C：184587万元 D：185000万元 E：工业用地的监测点评估价格 16、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+08y，则该国此时的引致消费是(公式中C表示消费，Y表示收入)。(2006年试题) A：08 B：08y C：1000 D：1000+08y E：执行层的组织协调 17、建筑业是物质生产部门，属于第产业。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、一般来说，_对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。 A政治法律环境 B经济环境 C人口环境 D社会文化环境 19、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2005年10月的价值最接近于万元。 A：536 B：549 C：557 D：816 E：工业用地的监测点评估价格 20、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由_负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。 A国家房地产管理局 B国家土地管理局 C市、县土地管理部门 D市、县房地产管理部门 21、_是指房地产开发项目建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 A开发建设投资 B正经营资金 C国家资产及其他资产 D开发产品成本 22、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是_。 A10.2% B10% C11.5% D10.52%23、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。 A：15 B：30 C：60 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用_进行估价。 A比较法 B成本法 C假设开发法 D长期趋势法25、下列不属于房地产区位因素的是。 A：交通 B：用途 C：环境 D：楼层 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。 A：会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告 B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的 C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策 D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法 E：会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据 2、土地费用包括。 A：土地征用拆迁费 B：土地出让地价款 C：土地转让费 D：“三通一平”等土地开发工程费 E：公共配套设施建设费3、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为_元/m2。 A3800 B3520 C3700 D3720 4、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有_。 A可出租或可使用面积 B出租方的商业信誉 C基础租金与市场租金 D出租单元的面积规划和室内装修 E物业管理企业的经营业绩5、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。 A：政治对立状况 B：政治安定状况 C：社会安定状况 D：城市化 E：房地产投机 6、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请_。 A13人 B45人 C610人 D1113人 7、下列有关税收的表述中，正确的有。 A：财政局对外出租的经营用房免征房产税 B：集体土地使用人无需交纳土地使用税 C：用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税 D：土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产 E：因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税 8、处分抵押房地产所得金额，应首先_。 A扣除土地出让金 B支付处分抵押房地产的费用 C偿还抵押权人债权 D扣除抵押房地产应缴纳的税款 9、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金(2006年试题) A：政府政策性 B：资产变现 C：企业入股 D：个人入股范围 E：借款合同 10、城市房屋拆迁的裁决应当由_做出。 A仲裁机构 B人民法院 C公安机关 D房屋拆迁管理部门11、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。 A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工 B：城镇个体 C：城镇工商户 D：城镇自由职业人员 E：农民 12、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。 A：将承租的房屋擅自转租 B：将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的 C：公有住房无正当理由闲置6个月以上 D：故意损坏房屋的行为 E：因不可抗力致使合同不能继续履行的 13、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。 A：保留价是拍卖的必备条件 B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权 E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情14、物业公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。 A：零售商的财务能力 B：零售商需要的服务 C：零售商组合与位置分配 D：零售商的声誉 E：借款合同 15、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。 A：属于房地产开发企业 B：属于业主共有 C：属于物业服务企业 D：归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定 E：执行层的组织协调 16、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供。 A：商品住房 B：限价商品住房 C：经济适用住房 D：廉租住房 E：执行层的组织协调 17、与非专业估价相比，专业估价的特点有【2007年考题】 A：是一种专业意见 B：估计价格或价值 C：实行有偿服务 D：承担法律责任 E：估价作业日期长 18、不符合选取标准临街宗地要求的是_。 A一面临街 B土地形状为正方形 C临街宽度与临街深度的比例适当 D用途为所在路线区段具有代表性的用途 E容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率 19、集体土地上的房屋拍卖应向当地_申请，获批准后方可进行拍卖。 A人民法院 B公安机关 C人民检察院 D乡级人民政府 20、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为_万元。 A50.0 B92.4 C60.0 D98.0 21、下列_由省、自治区、直辖市税务机关确定，可以免交土地使用税。 A个人所有的居住房屋及院落用地 B免税单位职工家属的住宅用地 C房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地 D民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地 E企业办的各类学校、医院、幼儿园用地 22、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于_万元。 A30 B50 C100 D15023、在我国，下列属于无民事行为能力人的是_。 A10周岁以上的未成年人 B16周岁以上的公民是成年人 C不能完全辨认自己行为的精神病人 D不满10周岁的未成年人 24、有一房地产，未来第一年净收益为