评估技术在房地产评估中的应用PPT课件

普通高等教育 十五 国家级规划教材高等院校本科财务管理专业教材新系 第8章评估技术在房地产评估中的应用 8 1房地产评估特点8 2市场途径及其方法在房地产评估中的应用8 3收益途径及其方法在房地产评估中的应用8 4成本途径及其方法在房地产评估中的应用8 5其他方法在房地产评估中的应用资产评估准则 不动产第四十五条本准则自2008年7月1日起施行 8 1房地产评估特点 8 1 1房地产及特点第二条本准则所称不动产是指土地 建筑物及其他附着于土地上的定着物 包括物质实体及其相关权益 土地 地球表面及其上下一定范围内的空间建筑物 房屋和构筑物其他定着物 如绿化 地下管线等1 房地产自然特征 1 位置固定性 由于房屋固着在土地上 因此房地产的相对位置是固定不变的 2 质量差异性 土地的位置不同 造成了土地之间存在自然差异 同时也造成了房地产效用差异 3 使用长期性 由于土地可以永续利用 建筑物也是耐用品 建筑物的使用年限可达数十年 8 1房地产评估特点 2 房地产社会经济特征 1 房地产供求区域性 由于土地位置的固定性 房地产具有了区域性的特点 2 房地产供给的相对垄断性 由于土地的所有权和使用权都可以垄断 房地产供给也就具有了相对垄断性 因此 房地产市场是一种比较特殊的市场 3 房地产利用的多方向性 土地的用途是多种的 可以作为农田 也可以建住宅或建写字楼 或者造商场 建筑物的用途在某种意义上也具有转换的可能性 房地产利用的多方向性客观上要求在合法的前提下 房地产评估中需要确定房地产的最佳用途 4 房地产效益的级差性 由于土地质量的差异性而使不同区位土地的生产力不同 由于房地产利用的多方向性从而在经济效益上具有级差性 5 政策限制性 房地产市场受国家和地区政策影响较大 城市规划 土地利用规划 土地用途管制 住房政策 房地产信贷政策 房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响 8 1房地产评估特点 3 房地产价值特征一级市场 地使用权及其出让 出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 使用者支付出让金的行为 二级市场 土地使用权 房地产 转让 抵押及出租 1 房地产价值是房地产的权益价值 2 房地产价值与其用途和效用相关 3 房地产价值具有个别性和区域性 8 1 2房地产评估特点1 合法性前提2 最佳使用原则第十一条 当不动产存在多种利用方式时 应当在合法的前提下 以最优利用方式进行评估 8 1房地产评估特点 8 1 3影响房地产价格及评估价值的因素1 一般因素 影响一定区域内所有房地产价格的一般 普遍 共同的因素 1 经济因素 2 社会因素 3 行政因素 2 区域因素某一特定区域内的各因素综合产生的区域特性 对该区域内的各块土地的价格产生影响的因素 包括 商业繁华 交通便捷 城市设施 环境状况因素3 个别因素 1 土地的个别因素 土地的个别因素具体包括区位因素 面积因素 临街宽度 临街深度 土地形状 地质 地形 地势 容积率 土地使用年限等 2 建筑物的个别因素 建筑物的个别因素主要表现为建筑物的面积 结构 材料 设计 设备 施工质量 以及与周围环境的协调等方面 8 1房地产评估特点 8 1 4房地产评估基本程序1 明确评估基本事项2 制订工作计划3 实地勘察与收集资料4 测算待估房地产评估价值5 综合分析确定评估结果6 撰写房地产评估报告 小资料 第四章评估方法 第二十二条注册资产评估师执行不动产评估业务 应当根据评估对象特点 价值类型 资料收集情况等相关条件 分析市场法 收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法 基准地价修正法等衍生方法的适用性 恰当选择评估方法 参考资料 市场法 第二十五条注册资产评估师运用市场法评估不动产时 应当进行交易情况修正 交易日期修正和不动产状况修正 交易情况修正是将参照物实际交易情况下的价格修正为正常交易情况下的价值 交易日期修正是将参照物成交日期的价格修正为评估基准日的价值 不动产状况修正是将参照物状况下的价格修正为评估对象状况下的价值 可以分为区域状况修正 权益状况修正和实物状况修正 8 2市场途径及其方法在房地产评估中的应用 8 2 1市场途径及其方法适用的条件和对象市场途径其方法适用于发育完善的房地产市场 并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料 适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产 如房地产开发用地 商品住宅 公寓 别墅 写字楼 商场 标准厂房等 8 2 2市场售价类比法在房地产评估中的应用 8 2市场途径及其方法在房地产评估中的应用 1 交易情况修正正常价格 参照物交易价格 交易情况修正系数 8 3 交易情况修正系数 正常交易情况分值 用100表示 参照物实际交易情况评分 8 4 交易情况一般包括 交易者之间的关系 交易动机 交易方式 税费负担方式等 2 区域因素修正评估对象房地产区域状态下的价格 参照物交易价格 区域因素修正系数 8 5 区域因素修正系数 正常区域因素分值 用100表示 参照物区域因素评分 8 6 3 个别因素修正评估对象自身状态下的价格 参照物交易价格 个别因素修正系数 8 7 个别因素修正系数 正常个别因素分值 用100表示 参照物个别因素评分 8 8 8 2市场途径及其方法在房地产评估中的应用 1 土地使用权年限修正系数的数学表达式为 r 资本化率n 被评估土地的使用年期N 参照土地的使用年期2 容积率修正系数的数学表达式为 8 2市场途径及其方法在房地产评估中的应用 4 交易日期修正案例8 2利用定基价格指数进行交易日期修正的数学表达式为 运用环比价格指数进行交易日期修正的数学表达式为 8 2市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5 确定评估对象评估价值 1 简单算术平均法 2 加权算术平均法 案例分析 8 3 另参考例p85 6 5 土地评估 评估值 6799 0 5 6303 0 2 6998 0 3 6760元 平方米 例 有一待估宗地G 收集到条件类似已交易宗地 具体情况如下 以待估宗地为基准比较 A 680 100 101 112 110 100 101 105 115 620B 750 100 99 112 107 100 102 105 128 638C 700 100 100 112 112 100 101 105 115 633G 620 638 633 3 630 元 平米 8 2市场途径及其方法在房地产评估中的应用 8 2 3基准地价修正法在房地产评估中的应用1 基准地价修正法的含义基准地价 按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业 住宅 工业等各类用的和综合土地级别的土地使用权的平均价格 2 基准地价修正法的估价步骤宗地地价 宗地地段的基准地价 年期修正系数 交易日期修正系数 土地状况修正系数 市场转让因素修正系数 1 收集有关资料 2 计算土地转让年限修正系数 3 计算交易日期修正系数 4 计算土地状况修正系数 5 计算市场转让因素修正系数 6 计算评估对象宗地的评估价值 8 2市场途径及其方法在房地产评估中的应用 8 2 4市场租金倍数法在房地产评估中的应用评估对象的评估价值 评估对象的年正常收益 市场租金倍数 8 17 参考资料 收益法 第二十七条注册资产评估师运用收益法评估不动产时 应当合理确定收益期限 净收益与折现率 一 收益期限应当根据建筑物剩余经济寿命年限与土地使用权剩余使用年限等参数 并根据有关法律 法规的规定 合理确定 二 确定净收益时应当考虑未来收益和风险的合理预期 三 折现率与不动产的收益方式 收益预测方法 风险状况有关 也因不动产的组成部分不同而存在差异 折现率的口径应当与预期收益口径保持一致 第二十八条运用收益法评估不动产时 有租约限制的 租约期内的租金宜采用租约所确定的租金 租约期外的租金应当采用正常客观的租金 并在评估报告中恰当披露租约情况 8 3收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8 3 1收益途径适用的条件和对象收益途径适用的条件是房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化 房地产的收益年限能够确定 8 3 2收益途径及其方法评估房地产的基本步骤收益途径及其方法评估房地产的基本步骤包括 1 收集房地产有关收入和费用的资料 2 测算房地产的正常收入 3 测算房地产的正常费用 4 测算房地产的纯收益 5 估测并选用适当的资本化率 6 确定房地产的收益年限 7 估测并确定房地产评估价值 8 3收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8 3 3房地产净收益的测算1 净收益的测算思路 不扣除建筑物折旧及土地摊提费 净收益 潜在总收入 空置等造成的收入损失 运营费用 有效总收入 运营费用 8 19 2 不同类型房地产净收益的测算 1 出租型房地产净收益的测算净收益 租赁收入 维修费 管理费 保险费 房地产税 租赁代理费等 2 直接经营型房地产净收益的测算净收益 销售收入 销售成本 管理费 销售费 财务费 销售税金及附加 经营利润 3 自用或尚未使用的房地产净收益的测算 4 混合性房地产净收益的测算 8 3收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8 3 4房地产折现率及资本化率的估测1 房地产资本化率的种类 1 土地资本化率 2 建筑物资本化率 3 综合资本化率r r1L r2B L B r 综合资本化率 r1 土地资本化率 r2 建筑物资本化率L 土地价值 B 建筑物价值 8 3收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8 3 4房地产折现率及资本化率的估测2 房地产资本化率的估测方法 1 安全利率加上风险报酬率法 2 市场租价比法 例8 5 3 投资收益率排序插入法8 3 5房地产收益年限的确定1 单独的土地或建筑物的情况2 土地和建筑物合成一体评估的情况 以土地年限为限 8 3收益途径及其方法在房地产评估中的应用 8 3 6房地产价值的估测1 房地合一价值的估测2 土地价值的估测3 建筑物价值的估测 例 某写字楼在未来5年内年租金为100万元 预计5年后变现价值为2000万元 销售税费为售价的5 若投资者要求的投资收益率为10 试评估该写字楼目前的价值 例 某房地产公司2000 3取得一土地50年使用权 2002 3建成一写字楼 造价为2000元 平米 耐用年限55年 残值率为2 目前 该类建筑造价为2500 平米 建筑物占地面积500平米 建筑面积900平米 月租金3万元 而实际当地租金为每月50元 平米 空置率10 年管理费为租金的3 5 维修费为建筑物重置价格1 5 保险费为重置价0 2 税金为建筑面积20元 平米 土地资本化率为7 建筑物资本化率为8 假设土地使用权届满 将由国家无偿收回 试评估给宗地2006年3月的土地使用权价格 年总收益 50 12 900 1 10 486000元年总费用 年管理费 年维修费 年税金 年保险费 486000 3 5 2500 900 1 5 20 900 2500 900 0 2 73260元年房地产纯收益 年总收益 年总费用 412740元房屋现值 房屋重置价 贬值额 房地重置价 尚可使用年限 总使用年限 2500 900 44 48 2062500元房屋年纯收益 房屋现值 房屋资本化率 2062500 8 165000元土地年纯收益 年房地产纯收益 房屋年纯收益 247740元土地使用权价值 247740 7 1 1 1 7 44 3358836 15元单价 3358836 15 500 6717 67元 平方米 参考资料 成本法 第二十九条注册资产评估师运用成本法评估不动产 估算重置成本时 应当了解 一 重置成本采用客观成本 二 不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算 然后加总的评估方式时 重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊 避免重复计算或者漏算 三 不动产的重置成本通常采用更新重置成本 当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时 应当尽量采用复原重置成本 第三十条注册资产评估师应当对不动产所涉及的土地使用权剩余年限 建筑物经济寿命年限及设施设备的经济寿命年限进行分析判断 合理确定不动产的经济寿命年限 第三十一条注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素 合理估算各种贬值 建筑物的贬值包括实体性贬值 功能性贬值和经济性贬值 确定建筑物的实体性贬值时 应当综合考虑建筑物已使用年限 经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响 确定住宅用途建筑物实体性贬值时 应当考虑土地使用权自动续期的影响 当土地使用权自动续期时 应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额 8 4成本途径及其方法在房地产评估中的应用 8 4 1成本途径适用的条件和对象成本途径适用的条件是房地产的重新构建购置成本费用及各种贬值因素能够量化 8 4 2房地产重置成本的估测1 取得成本 土地取得成本 集体土地 城市拆迁土地及交易土地2 开发成本 土地开发与房屋建筑成本3 管理费用4 投资利息5 开发利润6 相关税费 销售费用 销售税金及附加等 8 4成本途径及其方法在房地产评估中的应用 8 4 3房地产实体性贬值的估测1 使用年限法 2 打分法 表8 8 表8 9 8 4成本途径及其方法在房地产评估中的应用 8 4 4房地产功能性贬值 经济性贬值的估测1 房地产功能性贬值的估测 1 修复原有功能使其能够满足现实需要 如改变原有设计布局 更新装修或设备 则所花费的修复费用相当于功能性贬值额 2 将功能陈旧的房地产与建造成本 新旧程度 外部环境等因素基本相同的房地产交易价格进行比较 二者交易价格之间的差额便是功能性贬值 3 与房地产的实体性贬值一起考虑 确定包括功能性贬值因素在内的综合成新率 2 房地产经济性贬值的估测 1 与外部条件没有发生变化前相同的房地产交易价格进行比较 二者交易价格之间的差额即为经济性贬值 2 对于收益性房地产可用房地产未来收益净损失额折现的方法估测经济性贬值 3 与房地产的实体性贬值一起考虑 确定包括经济性贬值因素在内的综合成新率 例8 6 某开发区有一块土地面积为1000平米 该地块征地费用 含安置 拆迁 青苗补偿费和耕地占用费 为300元 平米 土地开发费为200元 平米 土地开发周期为2年 第一年投入资金的75 开发商的投资回报率为10 营业税率为5 城建税率为7 教育附加费率为3 销售费用为土地售价的3 银行贷款年利率为8 试评估土地价值 土地取得费利息 300 1000 1 8 2 1 49920元土地开发费利息 200 1000 75 1 8 1 5 1 200 1000 25 1 8 0 5 1 20317元土地开发利润 土地征地费用 开发费用 10 300000 200000 10 50000元营业税及附加 500000 70237 50000 1 5 5 1 10 35908元土地价值 300000 200000 70237 50000 35908 1 3 675829元土地单价 676元 平方米 参考资料 第三十二条注册资产评估师运用假设开发法评估不动产时 应当了解 一 假设开发法适用于具有开发和再开发潜力 并且其开发完成后的价值可以合理确定的不动产 二 开发完成后的不动产价值是开发完成后不动产状况所对应的价值 三 后续开发建设的必要支出和应得利润包括 后续开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润和取得待开发不动产的税费等 四 假设开发方式应当是满足规划条件下的最佳开发利用方式 第三十三条注册资产