欣都龙城商业、办公建议书

U 国 昆明市 都龙城 U 业、办公建 议书 U 们在哪儿？ U 资云南 键数据 4千 5百万常驻居民 45m 总面积 394,000平方公里 394,000 继成都之后西南地区发展第二快的城市 中国城市中定位：面向东南亚地区的门户城市 to 与缅甸、老挝、越南通过不断完善的交通系统共享 4060公里长的边界 a 4,060 km 扮演东南亚国家联盟中国自由贸易公约自2010年开始加速该进程 a in to 010 U 4 4 m 昆明 主城规模 4 X 24 内环内规模 d. 4 X 明规模 海 主城规模 7 X 28 环内规模 d. 15 X 13 都 主城规模 0 X 22 环内规模 d. 6 X 6 U 云南省会，城市常住人口 620万 新的城市规划将使城市体量从 2005年至 2020年规模扩大一倍，定位为面向东南亚的区域性国际化城市 in 020 005 聚集了全省主要的财富： 40%的零售市场份额 of s 40% of 中国面对东南亚地区贸易、金融、运输的枢纽 s to 2011年将建成中国 第四大空港 be s 011 城市主城区 面积口方公里（百万（M）1 重庆主城区 820 京中心城区 778 都中心城区 660 海中心城区 ( 内环以内 ) 600 85 西安主城区 600 66 郑州中心城区 500 57 哈尔滨主城区 493 明主城区 460 南中心城区 420 津中心城区 414 020 年规划面积及人口C h i n a M a i n c i t i e s p r o p e r c i t y a r e a a n d p o p u l a t i o n b y 2020K u n m i n g w i l l r a n k N r 8对外信息 to 市 C i t pe rc a pi t a G D ）p e r c a p i t a c o n s u m p t i o ne x p e n d i t u R M B)上海 65,047 17,255成都 26,428 8,692昆明 22,503 8,7072007 年人均 消费性支出对比2 0 0 7 p e r c a p i t a G D P & c o n s u m p t i o n e x p e n d i t u r e c o m p a r i s o 000年人均消费性支出为 8,868元 U 位信息 市 C i t P ( 十亿元)(住人口 ( 百万 )P o p u l a t i o n (M )人均生产总值( 元 )p e r c a p i t a G D ）p e r c a p i t a c o n s u m p t i o ne x p e n d i t u R M B )私家车( 千 )In d i v i d u a lC a r (k )首条地铁开通时间 M e t l i n e o p e nt i m 总线路数量O p e n e d L i n e s / T o t a lp l a n n e 0 ,6 01 35 58 3, 60 1 1927 13 / ?上海 1, 20 0. 12 18 65 ,0 47 17 ,2 55 628 1995 7/ 17成都 33 2. 44 12 26 ,4 28 8, 69 2 681 2010 0/ 7昆明 13 9. 37 6. 19 22 ,5 03 8, 70 7 200 2011 0/ 52007 年东京 , 上海 , 成都 , 昆明城市主要数据对比2 0 0 7 T O K Y O , S H A N G H A I , C H E N G D U , K U N M I N G C o m p a r i s o nN o. 城市 G D P 增长率 省内排名 34 常州市 . 亿 . 苏 68 茂名市 . 亿 . 粤1 上海市 . 亿 . 沪 35 大庆市 . 亿 . 黑 69 南宁市 . 亿 . 桂2 北京市 . 亿 . 京 36 西安市 . 亿 . 陕 70 滨州市 . 亿 . 鲁3 广州市 . 亿 . 粤 37 济宁市 . 亿 . 鲁 71 聊城市 . 亿 . 鲁4 深圳市 . 亿 . 粤 38 台州市 . 亿 . 浙 72 邢台市 冀5 苏州市 . 亿 . 苏 39 徐州市 . 亿 . 苏 73 枣庄市 . 亿 . 鲁6 天津市 . 亿 . 津 40 临沂市 . 亿 . 鲁 74 岳阳市 . 亿 . 湘7 重庆市 . 亿 . 渝 41 东营市 . 亿 . 鲁 75 湖州市 . 亿 . 浙8 杭州市 . 亿 . 浙 42 邯郸市 . 亿 . 冀 76 湛江市 . 亿 . 粤9 无锡市 . 亿 . 苏 43 洛阳市 . 亿 . 豫 77 珠海市 . 亿 . 粤10 青岛市 . 亿 . 鲁 44 嘉兴市 . 亿 . 浙 78 吉林市 吉11 佛山市 . 亿 . 粤 45 威海市 . 亿 . 鲁 79 廊坊市 冀12 宁波市 . 亿 . 浙 46 沧州市 . 亿 . 冀 80 许昌市 . 亿 . 豫13 成都市 . 亿 . 川 47 金华市 . 亿 . 浙 81 常德市 . 亿 . 湘14 南京市 . 亿 . 苏 48 昆明市 . 亿 . 云 82 漳州市 . 亿 . 闽15 东莞市 . 亿 . 粤 49 南昌市 . 亿 . 赣 83 焦作市 豫16 武汉市 . 亿 . 鄂 50 厦门市 . 亿 . 闽 84 汕头市 . 亿 . 粤17 大连市 . 亿 . 辽 51 保定市 . 亿 . 冀 85 宜昌市 . 亿 . 鄂18 沈阳市 . 亿 . 辽 52 盐城市 . 亿 . 苏 86 周口市 . 亿 . 豫19 烟台市 . 亿 . 鲁 53 鞍山市 . 亿 . 辽 87 衡阳市 湘20 唐山市 . 亿 . 冀 54 南阳市 . 亿 . 豫 88 平顶山 豫21 济南市 . 亿 . 鲁 55 合肥市 . 亿 . 皖 89 安阳市 . 亿 . 豫22 哈尔滨 . 亿 . 黑 56 扬州市 . 亿 . 苏 90 襄樊市 . 亿 . 鄂23 郑州市 . 亿 . 豫 57 包头市 . 亿 . 内蒙古 91 乌鲁木齐 . 亿 . 新24 石家庄 . 亿 . 冀 58 太原市 . 亿 . 晋 92 商丘市 . 亿 . 豫25 泉州市 . 亿 . 闽 59 泰安市 . 亿 . 鲁 93 新乡市 . 亿 . 豫26 长沙市 . 亿 . 湘 60 镇江市 . 亿 . 苏 94 淮安市 . 亿 . 苏27 温州市 . 亿 . 浙 61 中山市 . 亿 . 粤 95 桂林市 桂28 南通市 . 亿 . 苏 62 泰州市 . 亿 . 苏 96 柳州市 桂29 长春市 . 亿 . 吉 63 德州市 . 亿 . 鲁 97 株洲市 . 亿 . 湘30 潍坊市 . 亿 . 鲁 64 鄂尔多斯 . 亿 . 内蒙古 98 兰州市 . 亿 . 甘31 福州市 . 亿 . 闽 65 呼和浩特 . 亿 . 内蒙古 99 贵阳市 贵32 绍兴市 . 亿 . 浙 66 江门市 . 亿 . 粤 100 信阳市 . 亿 . 豫33 淄博市 . 亿 . 鲁 67 惠州市 . 亿 . 粤2007 国内城市 名U 公楼市场：面向东南亚的地区性市场 to 售市场：高 低兼容的市场 场特征 U 位要点 1：地区型 : U 们有什么 ? we U 观环境 发商 府 费者 争者 团队 资金 物业 市政配套（地铁、道路、学校、医院、公园等） 规划引导（人口、政策等） 百货店 商业街 特色街 步行街 休闲街 娱乐街 大卖场 美式休闲坊 销品茂 知部分 有效人口 市值 未来 U 善可控因素 政府 U 政府 省政府 宏观环境 政府 2011年新空港最大年吞吐量 7500万人次 011 5 M 南亚地区公路 条地铁线路， 2011年开通首条 5 011 3个开发重点：火车站、东风广场、项目所在地 3 京路北段延伸 d. 个重点高中、 1所医院的设立， 5个公园的完善 2 1 套设施完善 U 业规划 部城市副中心定位 BD U 政建议 . 地下预留与地铁站衔接口，形成环通 . 公交停靠站建议沿北辰、金色大道设置 d. U 明 都龙城 u 义路步行街 6 Km by 义路步行街至项目车程 6公里 6 km 美距离 U by 家汇商圈 by 角场商圈 京路步行街 完美距离 海 U m by 宿商圈 谷商圈 m by 座 美距离 京 U 略要地 城市规划的方向 地理位置的优势 + 公共设施 地区商贸中心 徐家汇、新宿 ) U 名地标 市中心往北市区 O 系 北市区往市中心 O U 涵义：双向 本词汇 =容易记忆 O 与中文名称组合 =国际化视角 名地标 U 位要点 2：商贸组团区 : U 人有什么 ? s U 善可控因素 竞争者 U 争者 2 3 d. d. u W W W W C C C C C W T T M d. d. d. w C M T 2008 2011 K S 城 K K P P Z 考项目 C S e B Y U 号 项目名称 商业面积（平方米） 业态 开盘时间 Z 正义街 150,000 零售 +餐饮 S 顺城时代广场 130,000 综合体 C 和谐世纪广场 250,000 综合体 招商 色俊园 40,000（预估） 主力店 招商 色外滩 10,000（预估） 社区休闲 2006 旸欣城 10,000（预估） 社区休闲 2006 玛 12,000（预估） 商务居住服务 2006 Z C B M 竞争者 中心传统业态饱和 市发展完善，趋于饱和 no 略要地 新选择 U 索未知 U 圈内 食品总市值 圈内 衣着总市值 争者 争者 理业态及面积配比 靠性高的财务收益预估 析模型 U 口结构 住人口, 常住 C iv L iv in g 835 岁 / 常住人口 560 岁 / 常住人口 学 ( 指大专以上 ) 常住人口c ol le dg , 初 , 小学 / 常住人口 s e n j u n c h in g la t 镇平均家庭人口 / 常住人口 C iv v e r a g e pe r s on s pe r f a m in la t 0 5 年1 % 人口抽样调查( 千) ( K )外来务工人员 1,2004 城区外来务工人员 区 / 外来总人员 内外来务工人员 70省内 / 外来总人员 中文化 外来总人员 动密集型行业 外来总人员 006 年外来人员统计( 千)2006 年 F in g P la t K )U n i t : it iz e g r lt u r 04 6 6 3 . 8 6 1 2 . 1 5 1 . 7盘龙区 1 3 0 . 9 4 1 0 . 8 369 4 1 . 8官渡区 1 7 4 . 8 4 8 7 . 8 323 1 6 4 . 8西山区 1 8 0 . 1 4 4 8 . 1 3 4 4 . 8 1 0 3 . 3东川区 9 0 . 5 3 0 9 . 1 7 1 . 8 2 3 7 . 3呈贡县 56 1 6 3 . 8 3 1 . 9 1 3 1 . 9晋宁县 9 9 . 1 2 7 6 . 4 5 2 . 2 2 2 4 . 2富民县 4 5 . 6 1 4 2 . 7 1 8 . 9 1 2 3 . 8宜良县 1 2 5 . 9 4 1 3 . 9 44 3 6 9 . 9石林县 7 2 . 6 2 3 6 . 9 2 6 . 3 2 1 0 . 6嵩明县 9 3 . 3 3 5 2 . 1 3 6 . 3 5 3 1 5 . 7禄劝县 1 1 7 . 5 4 5 7 . 7 2 6 . 8 4 3 0 . 9寻甸县 1 3 1 . 8 5 1 5 . 2 3 4 . 4 4 8 0 . 7安宁市 1 0 1 . 7 2 6 4 . 6 1 4 3 . 4 1 2 1 . 2T o t a l 1,623 ,142 ,135 ,007 m a i n d i s t r i c t s 689 01 64 61 e r c e n t a g e 截至 2006 年底，各县 ( 市 ) 区户口、人口数盘龙区城市化率 高于中心 4区和城市平均率各 12和 31个百分点 (上海 U 008商圈有效人口 2008 一商圈住宅套数 5,930 第二商圈住宅套数 63,480 27,374 11,017 18,160 总套数 69,410 标 : /户 一商圈有效人口 P. 16,782 第二商圈有效人口 S. 179,648 第一、二商圈合计有效人口 P,S 196,430 1 3 U 环商圈有效人口 1d. 三商圈住宅套数 37,870 7,818 30,052 指标 : /户 三商圈有效人口 T. 107,172 U 2014年导入人口 014 份商品住房 ( 百万平方米 )商品住房( 套 )经济适用房( 套 )廉租房 ( 套 )2008 4,870 ,000 44,27 3 23,00 0 3172009 5,440 ,000 49,45 5 17,00 0 4752010 5,890 ,000 53,54 5 14,00 0 3002011 5,890 ,000 53,54 5 13,00 0 3002012 5,890 ,000 53,54 5 13,00 0 300总套数商品住房平均面积 ( 平方米 ): 110区商品住房 ( 百万平方米 )商品住房( 套 )经济适用房( 平方米 )经济适用房( 套 )盘龙区 7,780 ,000 70,72 7 1,400 ,000 23,33 3五华区 6,300 ,000 57,27 3 1,080 ,000 18,00 0官渡区 6,600 ,000 60,00 0 1,170 ,000 19,50 0西山区 7,300 ,000 66,36 4 1,260 ,000 21,00 0T ot a l 27,98 0,000 254 ,364 4,910 ,000 81,83 3盘龙套数经济适用房面积（平方米） 602008建住宅套数94,06 12012昆 明中心4区住 宅新建套数2012 056200866,000 * 资料来源：昆明主城区住房建设规划 U 008市场消费力 效人口昆明人均消费性支出( 元)城市化率商圈内人均消费性支出( 元)市值( 百万)食品支出( 元)衣着支出( 元)居住( 元) 医疗支出( 元)交通通信( 元)一商圈 16,782 11,480 79,648 11,480 2,2,125 11,480 5,047 10,377 9 以上 贫困5 0 5 9 温饱4 0 5 0 小康3 0 4 0 富裕低于3 0 最富裕)91 766 780食品市场市值( 百万)衣着市场市值( 百万)医疗市场市值( 百万)交通市场市值( 百万)M)M)T&C M)第一商圈 U 公员工市值 公面积 ( m 2) S O H O 面积 ( 套 )预估办公人员最低市值(百万)L 014 (M)2 014 年最高市值(百万)H 014 (M)欣都龙城 C i t y g a t e 90,145 136 6,146 F or t u n e c e n t e r 29,322 300 2,255 J u n f a c e n t e r 40,000 0 2,667 规划 ) Y i t a iT i m e s ( pl a n n i n g )30,000 0 2,000 s i t e pr oj e c t 20,000 0 1,333 11,238 14,400 c e s t a ff s u u n d i n g c i t y g a t e ro u t i n e c o s t M a rk e t V a l u e e s t i m a t i o c c u pi e d 86 %出租率 O c c u pi e d 10 0%U 何迎合需求？ to U 商务休闲 务服务店；商务体检中心；银行；票务中心；培训机构咖啡； 旅行社；茶艺；东南亚餐饮；美容美体；演艺吧；交友会； 音乐酒吧；故事吧；西式快餐；民俗风味小吃 B 潮流零售 牌服装；流行服装；鞋店；运动主题店；个人生活护理用品店；婚纱影楼； 动漫玩具；礼品工艺品；民族个性服饰；化妆品；饰品；旅游商品；钟表眼镜； 家居用品；营养品店；茶叶店；食品店；糖果店；淘宝小店；百货店 C 时尚品味 象设计室；私人俱乐部；红酒俱乐部；个性饰品；时尚发布；雪茄俱乐部； 美甲坊；美容店；发廊；品味书吧；通讯数码店；彩扩店；多功能吧；酒吧； 水吧；冷饮吧；咖啡；食品店；水果吧休闲餐饮 D 娱乐文化 院；室内主题娱乐；主题酒吧；主题餐厅；音像店； 特色文化零售；艺术创作展示；个人收藏品；书店 E 生活服务 衣店；鲜花店；便利店；医科诊所；口腔诊所；烟酒店； 房屋中介；装饰公司；比萨店；西式快餐；休闲餐饮； 桌球俱乐部；游艺俱乐部；瑜伽馆；游泳馆；健身馆 可选业态（举例） U 户组合 给 争性 目约束 划 力店 + + 放弃 尚 /美容 + 差异化 活品味 + 差异化 子产品 + +